Supercondominio: la proprietà delle parti comuni future

Una società immobiliare rivendicava la proprietà esclusiva di una strada al servizio di un complesso di edifici, sostenendo che tale bene non esistesse al momento della prima vendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la natura comune di un bene futuro in un supercondominio può essere validamente costituita già nel primo atto di vendita, attraverso un’obbligazione contrattuale a realizzarlo come parte comune, rendendo irrilevanti le successive riserve di proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Supercondominio: Come si Stabilisce la Proprietà delle Parti Comuni Future?

La definizione della proprietà delle parti comuni in un supercondominio è una questione cruciale che può generare complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale su un aspetto particolarmente dibattuto: è possibile stabilire la natura comune di un bene, come una strada, prima ancora che esso venga fisicamente realizzato? La risposta della Corte è affermativa e si fonda sul valore del primo atto di vendita come momento costitutivo della volontà delle parti.

I Fatti di Causa: Una Strada Contesa

Il caso ha origine dalla pretesa di una società immobiliare di essere l’unica proprietaria di una strada privata che collega due vie pubbliche. Questa strada serve da accesso a diversi fabbricati realizzati dalla stessa società su un unico, grande appezzamento di terreno lottizzato. I condomini dei vari edifici e il loro ente di gestione si sono opposti, sostenendo che la strada fosse un bene comune a servizio di tutto il complesso, e quindi parte del supercondominio sorto di fatto.

La società costruttrice basava la sua tesi su un punto apparentemente logico: al momento della vendita del primo lotto di terreno, né gli edifici né la strada stessa esistevano. Come poteva, quindi, sorgere una presunzione di comunione su un bene inesistente? Inoltre, la società evidenziava come, negli atti di vendita successivi al primo, si fosse espressamente riservata la proprietà della strada, concedendo agli acquirenti solo una servitù di passaggio.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le argomentazioni della società, ritenendo la strada di proprietà comune dei condomini. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Costituzione del Supercondominio e il Ruolo del Titolo Originario

Il fulcro del ragionamento della Suprema Corte ruota attorno all’articolo 1117 del Codice Civile e al momento in cui un supercondominio viene a esistenza. Secondo un orientamento consolidato, il supercondominio nasce ipso iure et facto (automaticamente, per legge e di fatto) quando più edifici, di per sé autonomi, condividono beni o servizi essenziali. Questo avviene, salvo che il “titolo” non disponga diversamente.

La Corte ha chiarito che il “titolo” a cui fare riferimento non è un qualsiasi atto di vendita, ma quello originario che ha dato vita al frazionamento della proprietà iniziale. In questo caso, l’atto decisivo era il primo contratto di vendita di una porzione del terreno, risalente al 1954.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società immobiliare, confermando le decisioni dei giudici di merito. La motivazione centrale è che la natura comune di un bene può essere stabilita anche per il futuro. Analizzando l’atto del 1954, i giudici hanno rilevato che il venditore si era contrattualmente obbligato a costruire una strada di collegamento e aveva stabilito che essa sarebbe stata “comune a tutti i proprietari dei fabbricati che sarebbero stati costruiti sul suolo lottizzato”.

Questa clausola è stata interpretata non come una semplice previsione, ma come un vero e proprio “contratto condominiale” che ha impresso una destinazione a bene comune su un’area (quella della futura strada) sin dal primo momento del frazionamento. Non rileva, quindi, che la strada e gli edifici non fossero ancora stati costruiti. La volontà delle parti, cristallizzata nel primo atto, era sufficiente a determinare il regime proprietario del futuro bene.

Di conseguenza, qualsiasi riserva di proprietà che la società costruttrice abbia tentato di inserire negli atti di vendita successivi è stata ritenuta inefficace. Una volta che il bene è stato destinato alla comunione nel titolo originario, il venditore non può unilateralmente sottrarlo a tale destinazione. Il diritto di comproprietà sulla strada è sorto per “addizione”, man mano che i vari edifici venivano realizzati e le singole unità vendute, in virtù della previsione originaria.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame offre un principio di diritto di grande importanza pratica per costruttori, amministratori e acquirenti di immobili in complessi residenziali.

1. Centralità del Primo Atto: Il primo atto di vendita che fraziona un’unica proprietà è il documento fondamentale per definire quali saranno le parti comuni del futuro supercondominio. È in quel momento che il costruttore deve esprimere in modo chiaro e inequivocabile l’eventuale volontà di riservarsi la proprietà di determinati beni o aree.

2. Validità degli Accordi su Beni Futuri: È pienamente legittimo e vincolante l’accordo con cui si stabilisce la natura comune di un bene (una strada, un parco, un impianto) che deve ancora essere realizzato. La comunione nascerà automaticamente con la venuta ad esistenza del bene, in conformità alla volontà espressa nel titolo.

3. Inefficacia delle Riserve Tardive: Un costruttore non può cambiare idea. Se nel primo atto di vendita ha destinato un’area a servizio comune di tutti i futuri acquirenti, non può successivamente, in altri contratti, riservarsene la proprietà esclusiva. Tale riserva sarebbe inefficace e gli acquirenti diventerebbero comunque comproprietari dell’area.

Quando nasce un supercondominio?
Un supercondominio sorge ‘ipso iure et facto’ (automaticamente per legge e di fatto) quando più edifici, costituiti in distinti condomini, condividono beni o servizi, a meno che il titolo originario (il primo atto di vendita che fraziona la proprietà) non stabilisca diversamente.

La proprietà comune di un bene, come una strada, può essere decisa prima che questo venga costruito?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che l’obbligo di costruire una strada come bene comune, se previsto nel primo atto di cessione di un’area facente parte di una lottizzazione, è sufficiente a costituirne la natura condominiale, anche se la strada e gli edifici verranno realizzati solo in futuro.

Una riserva di proprietà su un’area comune inserita in un atto di vendita successivo al primo è valida?
No. Se il primo atto di frazionamento ha già impresso a un bene (anche futuro) la destinazione a parte comune, una successiva e unilaterale riserva di proprietà da parte del venditore-costruttore, contenuta in atti di vendita successivi, non è efficace per modificare tale destinazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32857 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32857 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29356/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME MICHELINA, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOME, INDIRIZZO NOME

ENTE DI GESTIONE PARCO INDIRIZZO, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di RAGIONE_SOCIALE n. 1265/2019 depositata il 06/03/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La società RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1265/2019 della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, depositata il 6 marzo 2019.

Resistono con distinti controricorsi NOME COGNOME ed altri, indicati in epigrafe, e l’RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE.

2. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.

La ricorrente e il controricorrente RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO hanno depositato memorie.

3. Il giudizio venne iniziato con citazione del 16 febbraio 2007 da RAGIONE_SOCIALE, che convenne dinanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, ed in esso intervennero i condomini del fabbricato “Ciclamino”. L’attrice domandò che venisse accertata la sua proprietà della strada privata di collegamento fra INDIRIZZO e INDIRIZZO in comunione con gli acquirenti delle unità immobiliari site nei fabbricati “Ciclamino” e INDIRIZZO, nonché con RAGIONE_SOCIALE COGNOME, quale erede di COGNOME NOME; che venisse ordinata l’immediata sospensione dei lavori iniziati dall’RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO e che fosse conseguentemente dichiarato nullo l’atto con il quale lo stesso aveva deliberato l’installazione di un cancello.
Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE con sentenza n. 10204/2012, depositata il 21 settembre 2012, rigettò tali domande, ritenendo la strada di proprietà comune dei condomini partecipi dell’RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO.

Propose appello la RAGIONE_SOCIALE, respinto dalla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE.

3.1. La Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha rilevato che la strada oggetto di lite faceva parte di un unico appezzamento di terreno in relazione al quale la società attrice, originaria titolare, aveva ottenuto un’unica licenza di lottizzazione, e che sulle aree coinvolte erano poi stati realizzati i fabbricati condominiali di INDIRIZZO, Ciclamino, Rubino, Topazio e La Ninfea. La sentenza impugnata ha quindi aggiunto: ‘saminando i vari atti di vendita e, in particolare, dando rilevanza al contenuto del primo atto di cessione dall’originario unico proprietario, il primo giudice ha ritenuto che ‘fin dal primo atto di cessione di una porzione dell’intero suolo oggetto della licenza di lottizzazione, l’atto per AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO del 15/12/54, la strada di collegamento tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO venne individuata come bene comune ai vari fabbricati che si sarebbero realizzati sull’area in relazione alla quale era stata ottenuta la licenza di lottizzazione. Tale qualificazione della strada era in linea con la sua naturale destinazione di consentire l’accesso dalla pubblica via ai vari edifici che dovevano essere realizzati’. Ed infatti nell’atto richiamato ed in cui risultavano acquirenti COGNOME NOME e COGNOME NOME, l’RAGIONE_SOCIALE obbligandosi a costruire una strada carrozzabile di collegamento tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO stabiliva che la stessa sarebbe stata comune a tutti i proprietari dei fabbricati che sarebbero stati costruiti sul suolo lottizzato ed ai loro aventi causa a qualsiasi titolo, con l’eccezione dell’ultimo tratto di metri ventitré e centimetri cinquanta prima dello sbocco di INDIRIZZO, sul quale la venditrice e i suoi aventi causa avrebbero avuto solo una servitù attiva di passaggio’.
Affermata pertanto l’operatività dell’art. 1117 c.c., la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha aggiunto: ‘on risultando nell’originario

atto costitutivo del condominio, e cioè nel primo atto di cessione di una porzione dell’intero suolo oggetto della licenza di lottizzazione, la vendita per AVV_NOTAIO del 1954, una riserva di proprietà in favore della venditrice ma anzi risultando chiaramente la volontà delle parti di rendere la strada oggetto del giudizio comune a tutti i proprietari dei fabbricati costruiti sul suolo lottizzato … l’individuazione della strada come bene comune ai vari edifici da costruire sull’unico suolo destinatario dell’unica licenza di lottizzazione non può ritenersi superata dalle previsioni contenute nella vendita effettuata dall’RAGIONE_SOCIALE in favore di NOME e dei singoli acquirenti delle unità del fabbricato la Ninfea’.
Quanto alla censure dell’appellante sulla inoperatività dell’art. 1117 c.c. rispetto a cose non esistenti ma ‘da costruire’, la Corte di RAGIONE_SOCIALE ha replicato che ‘nel primo atto di alienazione della porzione del suolo oggetto di licenza di costruzione era previsto l’obbligo di costruire la strada come bene comune, in quanto destinata all’utilizzo di tutti i fabbricati che sarebbero stati costruiti, e il terreno dove la strada sarebbe stata realizzata era già precisamente individuato nel piano di lottizzazione ( né essendo esso un bene futuro), sicché non vi è alcun dubbio sulla validità di tale previsione avente un oggetto determinato ed incidente sul regime proprietario del bene’.
Esclusa la comunione della strada vantata dall’attrice come limitata ad essa ed ai fabbricati “Ciclamino”, “INDIRIZZO” e degli eredi COGNOME, i giudici di appello hanno considerato conseguentemente infondata la declaratoria di nullità ed inefficacia dell’atto con il quale l’RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO aveva deliberato la messa in opera del cancello con apertura elettrocomandata. La richiesta dell’appellante di pronuncia di nullità della delibera perché avente per oggetto una
innovazione vietata ai sensi dell’art. 1108 comma 2 c.c. è stata, invece, reputata inammissibile ex art. 345 c.p.c., giacché formulata solo in appello.

4. Il primo motivo del ricorso della RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. sotto più profili, in quanto la Corte d’appello avrebbe ritenuto costituito il supercondominio con la vendita dei primi due lotti di terreno quando non esisteva ancora alcun edificio. Inoltre, la strada oggetto del presente giudizio non era a quel tempo esistente. Si sostiene, cioè, che la Corte d’appello ‘ non ha correttamente applicato l’art. 1117 c.c. in tema di supercondominio, atteso che la nascita di quest’ultimo è stata fatta coincidere con il primo atto di cessione di una porzione dell’intero suolo, sul quale, all’epoca, non insisteva alcun edificio, e dunque non poteva configurarsi alcuna presunzione di comunione su nessun bene in ipotesi esistente’.
D’altra parte, con gli atti di cessione degli altri lotti l’alienante si era espressamente riservata la proprietà della strada, concedendo soltanto la servitù di passaggio, così superando la presunzione che si sarebbe voluta estendere ai suddetti acquirenti la comproprietà della strada. Del tutto irrilevante è poi la circostanza che i predetti acquirenti abbiano concorso alle spese di manutenzione della strada, trattandosi di un obbligo che è comunque a carico dei titolari della servitù.
Il secondo motivo di ricorso deduce ancora la violazione dell’art. 1117 c.c. in relazione al vizio di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, in riferimento all’art. 360 n. 5 c.p.c., non essendosi la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE pronunciata in ordine al rilievo secondo cui l’art. 1117 c.c. si applica solamente alle cose esistenti e non alle cose inesistenti.

I primi due motivi di ricorso possono esaminarsi congiuntamente, per l’evidente connessione, e sono da respingere.

4.1. Occorre premettere che nel giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare instaurato nei confronti dell’amministrazione condominiale -in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c., che però poi imporrebbe la partecipazione, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario – non può rendersi una sentenza avente efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli ( ex multis , Cass. n. 35794 del 2021). Ove invece l’accertamento della comproprietà di un bene sia invocato disgiuntivamente da un singolo condomino, l’efficacia di giudicato della decisione cui si perviene opera nei termini indicati dalla sentenza 13 novembre 2013, n. 25454, delle Sezioni Unite civili di questa Corte, a seconda, cioè, che sia, o meno, favorevole alla comunione.
4.2. Va disattesa l’eccezione pregiudiziale sollevata dai controricorrenti di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 360 -bis n. 1 c.p.c., sia perché lo scrutinio ex art. 360 -bis, n. 1, c.p.c. va svolto relativamente ad ogni singolo motivo, sia perché le censure non si limitano a contrastare una soluzione di questioni di diritto conforme alla giurisprudenza di questa Corte, ma pongono problemi di sussunzione della fattispecie concreta ricostruita a mezzo delle risultanze probatorie nelle norme di diritto asseritamente violate, nonché di motivazione.
4.3. Il secondo motivo, ove inteso come censura di omesso esame circa un fatto storico, incorre piuttosto nella previsione d’inammissibilità del ricorso per cassazione di cui all’art. 348 ter, comma 5, c.p.c. (vigente ratione temporis ), che esclude che possa essere impugnata ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. la sentenza di

appello “che conferma la decisione di primo grado” e che, come nella specie, risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (cd. doppia conforme).

4.4. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte (formatosi con riguardo a fattispecie cui, come quella in esame, non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa poi introdotta dalla legge n. 220 del 2012, mediante gli articoli 1117 -bis c.c. e 67, terzo e quarto comma, disp. att. c.c.), il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi.
4.5. Nella specie, si tratta, per quanto appare accertato nei gradi di merito, di strada privata interna posta in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinata all’uso od al godimento di tutti i fabbricati. Rispetto a tale bene trova dunque applicazione la disciplina specifica del condominio, e perciò opera la presunzione legale di condominialità ex art. 1117 c.c.

Il primo passaggio induce dunque ad affermare che, quando una strada interna o un viale di accesso siano contestualmente legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, a più condominii di unità immobiliari o di edifici, essi sono oggetto di proprietà comune a tutti i titolari delle porzioni individuali comprese nei diversi fabbricati, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., sempre che non risulti il contrario dal titolo.

4.6. L’art. 1117 c.c. consente, infatti, all’autonomia privata di disporre espressamente, al momento stesso della formazione del (super)condominio, un diverso regime delle parti di uso comune, nel senso, cioè, sia di sottrarre alla condominialità parti elencate in tale

norma, giacché necessarie o destinate all’uso comune, sia, al contrario, di convenire che taluni beni costituiscano comunque per volontà negoziale parti comuni, al fine di conferire loro una destinazione indisponibile senza il consenso di tutti e di estendervi il regime della indivisibilità ed inseparabilità che è proprio delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c. c. e che impedisce al singolo condomino di disporre di queste parti indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva senza il consenso degli altri (Cass. n. 6036 del 1995; n. 7889 del 2000).
È altresì noto che l’individuazione delle parti comuni operata dall’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. Tale ‘presunzione’ dispensa il condominio o i singoli condomini dalla prova del diritto, essendo, piuttosto, onere del singolo condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c. di dare prova della sua asserita proprietà individuale, senza che, tuttavia, a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene. Una volta che, in difetto di titolo derogatorio, sia sorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva -i quali comprendono “pro quota”, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni -la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell’eseguita formalità (tra le tante, Cass. n. 3852 del 2020).
4.7. Le censure sollevate dalla ricorrente vanno dunque esaminate limitatamente a quel determinato titolo che aveva dato luogo alla formazione del supercondominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali. In tale prospettiva, non riveste alcun rilievo decisivo ai fini della cassazione dell’impugnata sentenza il riferimento a gli ‘atti di cessione degli altri lotti’, nei quali ‘l’alienante si era espressamente riservato la proprietà della strada, concedendo soltanto la servitù di passaggio’. Rimane piuttosto da verificare se nel titolo originario di costituzione del supercondominio vi fosse una eventuale chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente all’iniziale unica titolare del complesso RAGIONE_SOCIALE la proprietà della strada privata di collegamento fra INDIRIZZO e INDIRIZZO, di modo che la stessa avrebbe poi potuto validamente disporre del bene in favore dei propri successivi aventi causa. La mancata prova al riguardo resta a carico di chi pretende di essersi riservata l’appartenenza esclusiva del bene, come si è già detto: in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza del suddetto bene indistintamente a tutti i condomini (Cass. n. 3852 del 2020; n. 11195 del 2010; n. 5633 del 2002; n. 8152 del 2001; n. 4953 del 2001).
4.8. La Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha correttamente individuato ‘quel determinato titolo’ che aveva dato luogo alla formazione del supercondominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali: ‘primo atto di cessione di una porzione dell’intero suolo oggetto della licenza di lottizzazione, l’atto per AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO del 15/12/54′. In tale atto ‘la strada di collegamento tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO venne individuata come bene comune ai vari fabbricati che si sarebbero realizzati sull’area in relazione alla quale era stata ottenuta la licenza di lottizzazione’. Ed ancora: ‘nell’atto richiamato ed in cui risultavano acquirenti NOME e
COGNOME NOME, l’RAGIONE_SOCIALE obbligandosi a costruire una strada carrozzabile di collegamento tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO stabiliva che la stessa sarebbe stata comune a tutti i proprietari dei fabbricati che sarebbero stati costruiti sul suolo lottizzato ed ai loro aventi causa a qualsiasi titolo, con l’eccezione dell’ultimo tratto di metri ventitré e centimetri cinquanta prima dello sbocco di INDIRIZZO, sul quale la venditrice e i suoi aventi causa avrebbero avuto solo una servitù attiva di passaggio’.
4.9. La ricorrente obietta che al momento della vendita dei primi due lotti di terreno ‘non esisteva ancora alcun edificio’ e che ‘la strada oggetto del presente giudizio non era a quel tempo esistente’.

L’inesistenza di alcun edificio è allegazione inammissibile, in quanto la questione non è esaminata nella sentenza impugnata e la ricorrente non indica, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., ‘come’ e ‘quando’ avesse utilmente sottoposto al contradittorio tale più ampio tema di indagine, né potendosi al riguardo svolgere nuovi accertamenti di fatto nel giudizio di cassazione.

Sulla inesistenza della strada in contesa, invece, la censura non ha fondamento. La Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha ravvisato nel contratto che diede origine al condominio l’obbligo assunto dalla venditrice di realizzare una strada di collegamento tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO, che avrebbe costituito un bene comune ai vari fabbricati insediati sul suolo oggetto della complessiva lottizzazione. Ciò lascia configurare una di quelle ipotesi che in dottrina si sono definite di ‘contratto condominiale’, le quali comprendono sia situazioni in cui il condominio sorge comunque ex lege , e cioè perché a seguito del contratto si attua nel fabbricato
quella situazione obiettiva supposta dall’art. 1117 c.c., sia situazioni in cui una determinata cosa (ad esempio, proprio un’area, o un tratto di terreno, su cui creare una strada) non appare obbiettivamente destinata a più immobili, ma detta destinazione sia prevista in apposito accordo tra gli interessati.

5.1. Va richiamato quanto già affermato da Cass. n. 918 del 1966 e così enunciato il seguente principio:

nel caso che il proprietario di un immobile, con l’atto che dà luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento, ceda ad altri le soprastanti aree edificabili, l’acquirente, salvo che il titolo disponga in contrario, entra a far parte del condominio ipso jure et facto relativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell’alienazione, nonché per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, poste in relazione di accessorietà a più unità immobiliari, condominii o edifici, come anche di quelle che i contraenti, nell’esercizio dell’autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità.
5.2. Ciò è quanto risulta avvenuto in fatto nel titolo del 15 dicembre 1954, ove, come si è detto, cedendosi porzione del suolo oggetto della licenza di lottizzazione, i contraenti stabilivano che la strada di collegamento tra INDIRIZZO e INDIRIZZO, ancora da costruire, avrebbe costituito bene comune a tutti i proprietari dei vari fabbricati da realizzare sul suolo lottizzato.

5.3. Raggiunta tale conclusione, gli ‘ulteriori argomenti di conferma della natura comune della strada a tutti i fabbricati’ che la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE sostiene di aver rinvenuto nella previsione negli atti di vendita ‘di una disciplina delle spese di manutenzione della strada in base alle tabelle millesimali’, o, ancora nelle

pattuizioni contenute nei ‘due atti di cessione del 1954 e del 1955’, o ‘nel contenuto della delibera del 14.11.54, adottata dall’assemblea dei soci dell’RAGIONE_SOCIALE‘, o, infine, ‘negli elementi acquisiti nel corso dell’azione possessoria intentata dai condominii la Ninfea, il Rubino, il Topazio, il Ciclamino e il Quadrifoglio’ -argomenti in parte censurati dalla ricorrente -, risultano, in realtà, del tutto superflui. Nonostante l’effetto sostitutivo della sentenza d’appello, gli inutili riferimenti a questi dati per stabilire il regime dominicale della strada in contesa (al qual fine, come visto, rilevava unicamente la disciplina dell’art. 1117 c.c. e quanto altrimenti stabilito nel titolo di costituzione del supercondominio) non rivestono alcuna influenza sulla pronuncia adottata, e, in quanto considerazioni fatte in via di abbondanza, si rivelano obiter dicta , non suscettibili di interesse ad impugnare per carenza di autonoma o concorrente decisività.
6.Il terzo motivo del ricorso della RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE lamenta la mancata pronuncia del primo giudice in merito alla eccezione sollevata di dichiarare nullo ed inefficace l’atto con il quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva deliberato l’installazione del cancello, innovazione vietata ai sensi dell’art. 1108, comma 2, c.c., perché pregiudizievole per l’interesse dei comproprietari. La ricorrente sostiene che ‘l’accoglimento dei precedenti motivi di ricorso comporta anche l’accoglimento del restante in relazione alla mancata pronuncia in ordine alla eccezione di nullità della delibera, avente ad oggetto l’installazione del cancello’; che non è dirimente il rilievo di tardività dell’allegazione della nullità della delibera perché avente per oggetto una innovazione vietata, trattandosi di questione rilevabile anche d’ufficio; che la sentenza impugnata sarebbe incorsa nel ‘vizio di nullità del procedimento in quanto il giudice di
appello non ha provocato il contraddittorio sulla questione della nullità, in violazione dell’art. 101 cpv. c.p.c.’.

6.1. Il terzo motivo del ricorso è per più ragioni inammissibile.

Con esso si censurano per omessa pronuncia, e cioè per difetto di attività, ex art. 112 c.p.c., vizi da far valere con la denuncia della violazione di una norma di diritto, in quanto la sentenza impugnata ha preso in esame la questione oggetto di doglianza e l’ha risolta, seppur in maniera che la ricorrente reputa giuridicamente non corretta.

L’infondatezza della tesi a monte inerente alla effettiva estensione soggettiva della comproprietà di un bene, che nella specie la ricorrente assumeva limitata ad essa, ai fabbricati “Ciclamino”, “INDIRIZZO” e degli eredi COGNOME, e perciò sottratta alle attribuzioni deliberative dell’RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, comporta inevitabilmente a valle l’infondatezza della supposta illegittimità della innovazione disposta, per la quale occorre verificare che essa alteri la sostanza della comune in base agli interessi di tutti gli effettivi compartecipanti.
La Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, infine, non ha affatto posto ‘a fondamento della decisione una questione rilevata d’ufficio’, come prevede l’invocato art. 101, comma 2, c.p.c., ma, esattamente al contrario, ha escluso che fosse rilevabile la nullità della delibera dedotta dall’appellante, sicché alcun contradditorio andava ulteriormente provocato su di essa.

Il ricorso va perciò rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione negli importi rispettivamente liquidati in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da

parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in favore di NOME COGNOME ed altri, come indicati in epigrafe, in complessivi € 8.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, nonché in favore dell ‘RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE in complessivi € 8.700,00, di cui € 200,00 per esborsi.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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