Successore titolo particolare: la sentenza è vincolante

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29923/2023, ha chiarito che il successore a titolo particolare nel diritto controverso è vincolato dalla sentenza emessa nei confronti del suo dante causa. Nel caso specifico, gli acquirenti di unità immobiliari da una cooperativa hanno tentato di opporsi a una sentenza di regolamento di confini sfavorevole alla cooperativa stessa. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che gli acquirenti, in qualità di successori, non possono essere considerati terzi e sono soggetti agli effetti del giudicato, a prescindere dalla trascrizione della domanda giudiziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Successore a Titolo Particolare: La Sentenza Contro il Venditore è Vincolante per l’Acquirente?

Acquistare un immobile è un passo importante, ma cosa succede se il bene è oggetto di una causa legale? La figura del successore a titolo particolare diventa cruciale in questi scenari. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: chi acquista un bene durante un processo ne ‘eredita’ l’esito. Vediamo nel dettaglio come la Corte è giunta a questa conclusione e quali sono le implicazioni pratiche per chi compra casa.

I Fatti di Causa: Una Disputa su Confini e Successioni

La vicenda ha origine da una lite per la definizione dei confini tra due proprietà. Il proprietario di un fondo aveva citato in giudizio una cooperativa edilizia, accusandola di aver sconfinato e costruito sul suo terreno. Il tribunale diede ragione al proprietario, ordinando alla cooperativa di rilasciare la porzione di terreno indebitamente occupata.

Nel frattempo, la cooperativa aveva costruito e assegnato diverse unità immobiliari proprio su quel terreno. Gli assegnatari, dopo la condanna definitiva della cooperativa, si sono visti notificare un atto di precetto che imponeva loro il rilascio dell’area e la demolizione di quanto costruito. Ritenendo di essere estranei alla vicenda, hanno proposto opposizione, sostenendo che la sentenza non fosse loro opponibile.

L’Opposizione degli Acquirenti e le Decisioni dei Giudici di Merito

Gli acquirenti hanno basato la loro difesa su due argomenti principali:
1. La domanda giudiziale originaria non era stata trascritta nei registri immobiliari, quindi, a loro dire, non poteva pregiudicare i loro diritti di acquirenti in buona fede.
2. In ogni caso, avevano acquisito la proprietà per usucapione, avendone avuto il possesso continuato per anni.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le loro ragioni. Il punto chiave della decisione d’appello è stato il riconoscimento che gli acquirenti non erano semplici terzi, ma veri e propri successori a titolo particolare della cooperativa nel diritto controverso. Essi stessi, in una precedente fase del giudizio, avevano tentato un ricorso in Cassazione proprio in tale veste, dimostrando di essere subentrati nella posizione processuale della loro dante causa (la cooperativa).

Le Motivazioni della Cassazione: Perché il Successore a Titolo Particolare è Vincolato

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d’appello, rigettando definitivamente il ricorso degli acquirenti. Le motivazioni si fondano su un’interpretazione rigorosa dell’articolo 111 del codice di procedura civile.

Secondo la Corte, quando un diritto viene trasferito a un’altra persona mentre è in corso un processo (successione a titolo particolare), la sentenza emessa ha effetto anche nei confronti del successore. Quest’ultimo non è un soggetto terzo ed estraneo al giudizio, ma la parte che, sul piano sostanziale, ha acquisito la titolarità del diritto conteso. Pertanto, la sentenza spiega i suoi effetti vincolanti nei confronti dell’acquirente, anche se questi non ha partecipato direttamente al processo.

La Corte ha specificato che questa regola vale a prescindere dalla trascrizione della domanda giudiziale. L’effetto vincolante del giudicato per il successore a titolo particolare è una conseguenza diretta del suo subentro nella posizione giuridica del dante causa. Di conseguenza, gli acquirenti non potevano neppure avvalersi dell’opposizione di terzo, rimedio riservato a chi è completamente estraneo al rapporto processuale e viene leso dalla sentenza.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per chi Acquista un Immobile

Questa sentenza riafferma un principio di grande importanza per il mercato immobiliare. Chi acquista un immobile o un diritto reale su di esso deve essere consapevole che, se su quel bene pende una controversia legale, l’esito di tale controversia lo riguarderà direttamente. La sentenza farà stato nei suoi confronti come se avesse partecipato al giudizio sin dall’inizio.

L’insegnamento pratico è chiaro: prima di procedere all’acquisto di un immobile, è fondamentale svolgere un’accurata due diligence. Questo controllo non deve limitarsi a verificare la presenza di ipoteche o pignoramenti, ma deve estendersi all’accertamento di eventuali cause pendenti che potrebbero mettere in discussione la titolarità o l’estensione del diritto che si sta per acquistare. Affidarsi a un professionista per queste verifiche è il modo migliore per evitare brutte sorprese e per tutelare il proprio investimento.

Chi è il successore a titolo particolare in un processo?
È la persona che acquista, durante lo svolgimento di un processo, il diritto specifico (ad esempio, la proprietà di un immobile) che è oggetto della controversia. Subentra nella posizione del suo venditore (dante causa).

La sentenza emessa contro il venditore di un immobile ha effetto anche sull’acquirente?
Sì. Secondo l’art. 111 del codice di procedura civile, la sentenza pronunciata tra le parti originarie ha sempre effetto anche contro il successore a titolo particolare, il quale è vincolato dalla decisione finale.

L’acquirente di un bene in pendenza di giudizio può fare opposizione di terzo contro la sentenza?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che il successore a titolo particolare non è un ‘terzo’ ai fini processuali, ma l’effettivo titolare del diritto controverso. Pertanto, non è legittimato a proporre l’opposizione di terzo ordinaria (art. 404 c.p.c.) contro la sentenza sfavorevole al suo dante causa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29923 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29923 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

SENTENZA

sul ricorso 29951/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO COGNOME, ed elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, giusta procura in atti;
-ricorrenti –

contro

NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

NOME COGNOME e dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, giusta procura in atti.

-contoricorrente –

avverso la sentenza n. 3756/2017 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata in data 18/09/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale COGNOME‘AVV_NOTAIO NOME ha concluso per il rigetto del ricorso; l’AVV_NOTAIO, giusta delega dell’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente, riportandosi agli scritti difensivi già depositati, ha insistito per l’accoglimento del ricorso;

FATTI DI CAUSA

Per ragioni di opportuna sintesi occorre richiamare l’ordinanza interlocutoria di questa Corte n. 27342/2022, depositata il 19/9/2022.

<>
Fissata la p.u. del 12/10/2023, il P.G. ha depositato le sue conclusioni scritte. Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Preliminarmente deve affermarsi che NOME e NOME COGNOME, in quanto figli ed eredi di NOME COGNOME, risultano legittimati alla proposizione del ricorso.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 2643, 2644, 2653 e 2909 cod. civ., 75, 111 e 372 cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Assumo i ricorrenti che la Corte di Napoli aveva errato ad affermare che la sentenza n. 12/1984 del Pretore di Ischia e quella resa in appello dal Tribunale di Napoli (n. 9613/1998) fossero loro opponibili, nonostante che la domanda attorea non fosse stata trascritta e nonostante che la trascrizione fosse imposta dalla natura reale del diritto rivendicato dalla parte attrice (alla domanda di regolamento di confini avrebbe dovuto assegnarsi un tale valore poiché la parte convenuta aveva negato il contrapposto titolo). Pertanto, i ricorrenti, assegnatari d’alloggio della RAGIONE_SOCIALE,
avrebbero dovuto essere considerati terzi, e come tali, quindi, nei loro confronti non erano opponibili le riportate pronunce.

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 813, 949, 1158, 2643, 2653 nn. 1, 5 e 7, 2909 cod. civ., 111 e 404 cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Con il motivo in rassegna si afferma che la sentenza aveva errato a reputare inapplicabili le disposizioni sulla trascrizione all’azione di regolamento di confini, ipotizzando la tassatività delle fattispecie contemplate dall’art. 2653 cod. civ., senza accorgersi che nel caso concreto s’imponeva un’applicazione analogica, come affermato in sede di legittimità, ancor più ove, come nel caso, al regolamento era intimamente connessa un’azione di rivendicazione parziale.

Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 2910, 2930 e 2931 cod. civ., 474, 605, 612 e 615 cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Con il motivo in esame lamentano che la Corte locale non aveva considerato che il titolo esecutivo non era loro opponibile per altra ragione. I ricorrenti avevano evidenziato che la RAGIONE_SOCIALE era stata condannata al <>, ma non alla demolizione delle costruzioni, nelle more poste in essere da quest’ultima e, di conseguenza, la pretesa di remissione in pristino non era, ovviamente, predicabile nei confronti dei successori della RAGIONE_SOCIALE.

Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 922, 934, 1140, 1141, 1158, 1159, 1169, 1376, 1470, 1476 e 2909 cod. civ., 110, 111, 404 e 615 cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Affermano i ricorrenti che, al contrario di quel che sostiene la sentenza impugnata, la loro partecipazione al processo, limitata al ricorso per cassazione, non poteva giudicarsi preclusiva della successiva domanda d’usucapione, in quanto la sentenza di legittimità, che aveva definito il giudizio con declaratoria d’inammissibilità, per mancanza di presupposti processuali, aveva contenuto meramente processuale.

Inoltre, l’estensione del giudica to, includente il dedotto e il deducibile agli eredi e aventi causa, non operava per le ipotesi di acquisto a titolo originario. Titolo originario che, nella specie, sussisteva, in quanto i ricorrenti, dalla stipulazione degli atti di assegnazione degli alloggi, avevano ininterrottamente posseduto i medesimi.

Il primo motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.

6.1. In primo luogo deve prendersi in esame la denuncia d’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, riportata alla fine di tutti i motivi, sulla quale, pertanto, non si ritornerà.

Il profilo di censura è inammissibile.

Poiché trova applicazione, ‘ratione temporis’, l’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Inoltre, il Collegio condivide e intende dare continuità il consolidato orientamento di questa Corte, la quale ha più volte precisato che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di

per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, censurabile ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Sez. 6, n. 28887, 08/11/2019, Rv. 655596; conf., ex pluris, Cass. nn. 2745/2018, 2498/2015). Né, ovviamente, e a maggior ragione, l’apprezzamento giuridico del giudice, dissonante rispetto alle aspettative e prospettazioni della parte, può assurgere a omesso esame di un fatto controverso e decisivo.
6.2. Nel resto la doglianza è infondata.

Gli odierni ricorrenti, proprio in quanto succeduti alla RAGIONE_SOCIALE, avevano la veste di litisconsorti necessari (giurisprudenza consolidata, cfr., ex multis, Cass. nn. 3024/2012, 27521/2011, 3925/2016) e proprio rivestendo tale ruolo proposero ricorso per cassazione.

La sentenza di questa Corte n. 399/2022 non negò una tale qualità in capo ai ricorrenti, avendo dichiarato il ricorso inammissibile a cagione della mancata produzione documentale di corroborazione. In ogni caso, un tale ruolo viene, anche con l’odierno ricorso, ribadito e analiticamente spiegato dai ricorrenti.

Ciò posto, non è dubbio che i ricorrenti, subentrati alla loro dante causa, nella veste di successori a titolo particolare, soggiacciono all’art. 111. Co. 4, cod. proc. civ. senza che assuma rilievo la trascrizione della domanda -, non potendosi considerare terzi e, di conseguenza, alla preclusione del giudicato (art. 2909 cod. civ.) -si veda, ex multis, Cass. n. 10005/2015 -.

Rigettato il primo motivo, il secondo deve essere dichiarato inammissibile per ‘tabulas’.

Invero, la sentenza impugnata, pur avendo riportato il ragionamento del Giudice di primo grado, secondo il quale la domanda volta al regolamento dei confini non era soggetta a trascrizione, non rientrando nei casi previsti dalla legge, non fa propria una tale tesi, preferendo sposare la ‘ratio decidendi’ qui contestata con il primo motivo.

Risulta, quindi, evidente che il motivo aggredisce inutilmente una argomentazione giuridica non posta a base della decisione d’appello, quindi del tutto irrilevante.

Il terzo motivo è inammissibile.

8.1. In primo luogo deve osservarsi che il motivo deduce violazioni processuali, senza evocare il n. 4, né prospettare nullità.

Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, comma 1, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (Sez. 2, n. 10862, 07/05/2018, Rv. 648018; già S.U. n. 17931/2013).
8.2. In secondo luogo, soltanto la parte vittoriosa in primo grado non ha l’onere di proporre appello incidentale per far valere le domande e le eccezioni non accolte e, per sottrarsi alla presunzione di rinuncia ex art. 346 cod. proc. civ., può limitarsi a riproporle, mentre la parte rimasta parzialmente soccombente in relazione ad una domanda od eccezione, di cui intende ottenere l’accoglimento, ha l’onere di proporre appello incidentale, pena il formarsi del giudicato sul rigetto della stessa (Sez. U, n. 12067 del 24/05/2007, Rv. 597141 -01, conf., S.U. n. 13195/2018, inoltre, ex multis, Cass. nn. 9400/2005, 6550/2016, 98892016, 9265/2021).
I ricorrenti non allegano di aver proposto un tale motivo d’appello, contrastando specificatamente quanto riportato dalla sentenza, media nte l’allegazione di un tal motivo (cfr., ex multis, Cass. n. 17049/2015). Senza contare che in una tale ipotesi avrebbero dovuto dolersi della violazione della regola della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Principio, questo, valevole per l’ ultrapetizione (Sez. 2, n. 18486, 04/09/2020, Rv. 659104; conf. 10172/2015), e, ovviamente, per il vizio speculare di omessa pronuncia.
9. Il quarto motivo è infondato.

I ricorrenti, poiché successori a titolo particolare non possono rivestire il ruolo di terzi opponenti, ai sensi dell’art. 404, co. 1, cod. proc. civ.

Il successore a titolo particolare nel diritto controverso non è terzo, bensì l’effettivo titolare del diritto in contestazione, tanto da poter essere destinatario dell’impugnazione proposta dall’avversario del cedente e da poter resistere alla medesima senza che tale suo diritto possa essere condizionato dal suo mancato intervento nelle fasi pregresse del giudizio, così com’è

legittimato a proporre impugnazione avverso la sentenza, anche pronunciata nei confronti del dante causa non estromesso, assumendo la stessa posizione di quest’ultimo, mentre è esclusa l’esperibilità da parte sua dell’opposizione ordinaria di terzo ex art. 404, comma 1, c.p.c. (Sez. 2, n. 21492, 31/08/2018 (Rv. 650314 -02, conf. 10876/2007) -Sez. 2, n. 21492 del 31/08/2018, Rv. 650314 -02 -.

Nel suo complesso il ricorso è rigettato.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, distratte in favore dei difensori, che si sono dichiarati anticipatari.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti e distratte in favore degli avvocati NOME e NOME COGNOME, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 12

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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