Spese condominiali: serve l'unanimità per l'esonero

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un accordo transattivo che prevedeva l’esonero di un condomino dalle spese condominiali e la gestione autonoma dei suoi locali commerciali. La decisione sottolinea che ogni deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. Una delibera approvata a semplice maggioranza non può autorizzare l’amministratore a firmare accordi che violino l’obbligo di contribuzione proporzionale, rendendo nulla sia la delibera stessa che la successiva transazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese condominiali: perché l’esonero richiede l’unanimità

Le spese condominiali rappresentano uno degli aspetti più delicati della vita in comune negli edifici. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti invalicabili dell’assemblea quando si tratta di modificare i criteri di ripartizione dei costi o di concedere esenzioni particolari a singoli proprietari.

Il caso dell’esonero dalle spese condominiali

La vicenda trae origine dall’impugnazione di un rendiconto da parte di un proprietario di locali commerciali situati al piano terra di un edificio. Il condomino sosteneva di essere stato esonerato dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni in forza di una transazione precedentemente stipulata con l’amministratore. Tale accordo, autorizzato dall’assemblea a maggioranza, prevedeva inoltre la gestione autonoma dei suoi locali.

Il condominio, tuttavia, aveva successivamente revocato l’autorizzazione, tornando ad applicare le tabelle millesimali ordinarie. La questione centrale riguardava dunque la validità di un accordo che escludeva un proprietario dai costi comuni senza il consenso di tutti gli altri condomini.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso del proprietario, confermando la nullità della transazione. La Corte ha ribadito che la ripartizione delle spese deve avvenire secondo i criteri stabiliti dalla legge (Art. 1123 c.c.), a meno che non esista una “diversa convenzione”. Questa espressione indica un accordo di natura contrattuale che richiede necessariamente l’unanimità dei consensi.

Il limite dei poteri dell’assemblea

L’assemblea condominiale non ha il potere di deliberare a maggioranza l’esonero di un condomino dalle spese o la modifica dei criteri generali di riparto. Tali decisioni esulano dalle normali attribuzioni assembleari poiché incidono sui diritti patrimoniali dei singoli e sulla misura dei loro obblighi. Di conseguenza, una delibera presa a maggioranza su questi temi è radicalmente nulla.

Conseguenze sulla transazione firmata dall’amministratore

Un punto fondamentale della sentenza riguarda il riflesso della nullità della delibera sul contratto di transazione. Poiché l’amministratore trae il proprio potere di rappresentanza e di firma da un mandato assembleare, se la delibera di autorizzazione è nulla, lo è inevitabilmente anche l’atto firmato in sua esecuzione. Non può esserci un contratto valido se la base decisionale che lo ha generato viola norme imperative di legge.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che le norme sulla ripartizione delle spese condominiali sono poste a tutela dell’equilibrio economico del condominio. Consentire a una maggioranza di esentare un singolo condomino significherebbe permettere un aggravio ingiustificato dei costi per la minoranza dissenziente. Inoltre, lo scioglimento parziale del condominio o la gestione autonoma di singole porzioni sono ammissibili solo in presenza di requisiti tecnici di indipendenza strutturale che, nel caso di specie, non erano stati dimostrati. Senza l’unanimità, i criteri legali restano l’unico parametro vincolante per la redazione dei bilanci.

Le conclusioni

In conclusione, questa ordinanza funge da monito per tutti i condomini e gli amministratori: qualunque accordo che miri a modificare i millesimi o a esentare qualcuno dal pagamento degli oneri comuni deve essere approvato da tutti i proprietari, nessuno esclusi. La mancanza anche di una sola firma rende l’accordo vulnerabile a una dichiarazione di nullità che può essere fatta valere in ogni tempo, travolgendo anche anni di gestioni contabili basate su presupposti errati. La stabilità dei conti condominiali passa necessariamente per il rispetto rigoroso del principio di unanimità nelle deroghe convenzionali.

L’assemblea può esonerare un condomino dalle spese a maggioranza?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che ogni deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese richiede il consenso unanime di tutti i condomini.

Cosa succede se l’amministratore firma una transazione nulla?
Se la transazione si basa su una delibera assembleare nulla perché approvata senza unanimità, anche l’accordo firmato dall’amministratore è privo di effetti legali.

È possibile gestire autonomamente dei locali in un condominio?
La gestione autonoma e lo scioglimento parziale richiedono l’autonomia strutturale dei locali e, in assenza di questa, il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2709 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2709 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 32058 – 2020 proposto da:

BLASI DI STATTE STELIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso con l’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO in TARANTO, in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso giusta procura in calce al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 335/2020 della CORTE D’APPELLO di LECCE, pubblicata il 16/10/2020, notificata il 19/10/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

5/11/2025 dal consigliere NOME COGNOME;

letta la memoria del ricorrente.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME COGNOME COGNOME impugnò dinanzi al Tribunale di Taranto la delibera del 23/4/2014, con cui l’assemblea del Condominio di INDIRIZZO in Taranto aveva approvato il rendiconto relativo al 2013 e il bilancio preventivo relativo al 2014.

L’attore sostenne che la delibera fosse viziata perché il rendiconto e il bilancio erano stati redatti in applicazione delle tabelle millesimali vigenti prima di quelle applicabili in seguito alla transazione da lui stipulata col Condominio in data 4/5/2011 e autorizzata, a maggioranza, con precedente delibera del 12/4/2011; precisò, in particolare, che con la transazione era stata prevista la gestione autonoma e divisa dei locali commerciali di sua proprietà posti al piano terra dell’edificio condominiale e il suo esonero dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni; sostenne quindi che, pur avendo il condominio, con delibera successiva del 2/7/2012, peraltro pure impugnata, revocato la precedente approvazione del 12/4/2011, la transazione fosse comunque rimasta valida ed efficace in difetto di ulteriore impugnazione del Condominio.
Il Condominio chiese il rigetto della domanda, perché la revoca della delibera del 12/4/2011, adottata con la delibera del 2/7/2012 aveva reso inefficace anche la transazione.

Nel corso del procedimento di primo grado la delibera condominiale del 12/4/ 2011, in forza della quale l’amministratore aveva poi sottoscritto la transazione, fu annullata con sentenza non definitiva n. 35016 del Tribunale di Taranto.

Nelle comparse conclusionali, il Condominio convenuto osservò che l’annullamento della delibera del 12 /4/2011 avesse prodotto effetti invalidanti sulla transazione, in conseguenza della stretta interdipendenza con la preventiva autorizzazione dell’amministratore .

Con sentenza n.21642018, il Tribunale ordinario di Taranto annullò la delibera assembleare del 23/4/2014; ritenne, infatti, che la revoca della delibera assembleare approvata in data 12/4/2011 dall’assemblea condominiale non av esse tolto efficacia vincolante alla transazione contenente le nuove tabelle millesimali, in assenza, all’interno dell’accordo transattivo, di una specifica clausola attributiva del potere di recesso ad nutum ad uno dei contraenti e che, in conseguenza, la delibera del 23/4/2014, nelle parti relative all’approvazione del rendiconto del 2013 e del bilancio relativo del 2014, avesse violato la transazione.
Quanto all’asserita invalidità della transazione derivante dalla revoca della delibera del 12/4/2011 disposta dall’assemblea condominiale e, poi, dal suo annullamento pronunciato, come detto, nel corso del giudizio, il Tribunale di Taranto rimarcò l’assoluta autonomia giuridica della transazione rispetto alla delibera di autorizzazione.

Il Condominio propose appello, riproponendo la questione della inefficacia o della invalidità della transazione conseguente alla revoca e alla invalidità della delibera di autorizzazione; quindi, all ‘udienza di precisazione delle conclusioni, produsse la sentenza n.1965/2019, passata in giudicato, che aveva respinto l’impugnazione della delibera del 2/7/2012 con cui era stata disposta la revoca della delibera del 12/4/2011 di autorizzazione alla transazione e la sentenza n.8/2020 che aveva dichiarato cessata la materia del contendere sull’impugnazione di questa delibera del 12/4/2011 e, ai fini della
soccombenza virtuale, ne aveva dichiarato la nullità per contrarietà all’art.1123 cod. civ.

Con sentenza n. 3352020, la Corte d’Appello di Lecce accolse l’appello del Condominio e, ribaltando l’esito del giudizio, rigettò l’impugnazione della delibera assembleare del 23 /5/2014 proposta dal COGNOME di COGNOME, condannandolo alla restituzione delle somme percepite in forza della sentenza riformata e alle spese del doppio grado. In particolare, ritenne fondato il terzo motivo di appello con cui era stata prospettata la nullità dell’atto di transazione per essere stata prevista soltanto a maggioranza la separazione e la gestione autonoma dei locali commerciali di proprietà di COGNOME dall’edificio condominiale, con corrispondente esclusione del condomino dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, pur in assenza di scioglimento del condominio; rilevò, quindi, la nullità della transazione per essere stata stipulata dall’amministratore in forza di una delibera di autorizzazione nulla , invece che in riferimento all’art. 1118 cod. civ. invocato in appello, per violazione dell’art. 1123 cod. civ. , in quanto era stata deliberata a maggioranza – e non all’unanimità -l’esonero di COGNOME di COGNOME dalle spese condominiali in assenza di suo scioglimento dal Condominio.
Avverso questa sentenza della Corte di Appello di Lecce, NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi, illustrati da successiva memoria. Il Condominio di INDIRIZZO in Taranto ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n.4 del primo comma dell’art.360 cod. proc. civ., NOME COGNOME di COGNOME ha prospettato la nullità della sentenza per violazione dell’art. 101 cod. proc. civ.: in particolare, la Corte territoriale avrebbe ritenuto la nullità della transazione per violazione dell’art. 1123 cod. civ. , senza che sul punto

fosse stato provocato il contraddittorio tra le parti, considerato che, con il terzo motivo di appello, il Condominio aveva denunciato un diverso motivo di nullità dell’accordo transattivo e, cioè, la violazione de ll’art. 1118 II comma cod. civ.; la Corte avrebbe, in tal senso, «subito le suggestioni della motivazione della sentenza n.8/2020» (così in ricorso), prodotta in sede di precisazione delle conclusioni dal condominio; con questa sentenza, ai soli fini della soccombenza virtuale, è stata riscontrata la nullità della delibera di autorizzazione alla transazione per violazione de ll’art.1123 cod. civ.; nella sentenza qui impugnata, quindi, la Corte d’appello si sarebbe spinta a esprimere valutazioni sulla conformazione dell’edificio senza aver provocato alcun contraddittorio, invece di rimettere la causa sul ruolo e disporre idonea c.t.u. sul punto allo scopo di verificare se effettivamente, come poi ha affermato in motivazione, nella fattispecie non ricorressero i presupposti per lo scioglimento del condominio perché i locali commerciali di COGNOME di COGNOME non avevano le caratteristiche di un edificio autonomo.
Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n.3 del primo comma dell’art.360 cod. proc. civ., il ricorrente ha denunciato la falsa applicazione degli artt. 1123 cod. civ., 61 e 62 disp. att. cod. civ.: la Corte d’appello, contravvenendo alla volontà delle parti, avrebbe erroneamente riqualificato l’accordo transattivo alla stregua dell’art. 1123 comma I cod. proc. civ. e ritenuto non applicabili gli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., mentre dal verbale di transazione emergerebbe proprio la volontà di sciogliere dal condominio i locali di proprietà di NOME, con conseguente ricalcolo dei millesimi dei singoli condomini; non avrebbe considerato, inoltre, che l’art.61 disp. att. cod. civ. non impone che lo scioglimento operi soltanto tra edifici autonomi, ma, nel riferirsi allo scioglimento di piani o porzioni di piano di un medesimo
edificio, considera rilevante che le parti rinvenienti siano dotate di una propria autonomia come definita al successivo art.62 disp. att. cod. civ.

I due motivi, da esaminarsi congiuntamente per continuità di argomentazione, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Il condomino COGNOME di COGNOME aveva impugnato la delibera del 23 aprile 2014, con cui era stato approvato il rendiconto relativo al 2013 e il bilancio preventivo relativo al 2014, perché asseritamente contrastante con le tabelle millesimali da applicarsi in forza della transazione con lui stipulata il 4 maggio 2011: in transazione, era stato convenuto, infatti, di «acquisire convenzionalmente le modifiche delle tabelle millesimali», secondo cui la gestione dei locali commerciali posti al piano terra dello stabile condominiale sarebbero stati gestiti autonomamente dal proprietario COGNOME COGNOME che, per contro, non avrebbe partecipato alle spese di godimento e conservazione delle parti comuni; aveva quindi sostenuto che, pur avendo il Condominio revocato, con delibera successiva, la delibera del 12 aprile 2011 di approvazione della proposta transattiva, la transazione non oggetto di impugnazione sarebbe rimasta valida ed efficace, con la conseguenza che il rendiconto del 2013 e il preventivo del 2014 avrebbero dovuto essere redatti secondo le nuove tabelle.
Costituendosi, il Condominio aveva dedotto l’inefficacia della transazione per intervenuta revoca della delibera di autorizzazione e, quindi, la sua nullità per essere intervenuto l’annullamento della delibera di autorizzazione.

Accolta questa impugnazione della delibera in primo grado dal Tribunale di Taranto, il Condominio aveva appellato, rappresentando, con il terzo motivo di impugnazione, che in ogni caso l’accordo transattivo era nullo per violazione di norma imperativa e, in particolare, dell’ art.1118 comma II cod. civ., per essere stata prevista la separazione e la gestione autonoma dei locali commerciali di

proprietà di COGNOME COGNOME dall’edificio condominiale, con conseguente esclusione del proprietario dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, pur in assenza di scioglimento del condominio: secondo l’appellante, poiché detti locali non avevano le caratteristiche di edificio autonomo per poter essere divisi dal resto del condominio ex art. 61 disp. att. cod. civ., la delibera del 12 aprile 2011, posta a fondamento della domanda per cui è giudizio, aveva sostanzialmente approvato a maggioranza, invece che all’unanimità, una deroga ai criteri di legge in violazione dell’art. 1118 cod. civ.
Con la sentenza qui in scrutinio, l a Corte d’appello , in riforma della sentenza appellata, ha rigettato l’impugnazione della delibera condominiale del 23 aprile 2014 come proposta da COGNOME: ha rimarcato, infatti, l’inutilizzabilità delle nuove tabelle perché la delibera del 12/4/2011 «era (visto che è stata revocata con successiva delibera del 2/7/2012) da ritenere nulla per violazione di norma imperativa qual è quella di cui all’art. 1123 comma I cod. civ. o per l’impossibilità dell’oggetto» (cos ì testualmente in motivazione, a pag. 3, terzo cpv.): l’amministratore era stato, infatti, autorizzato soltanto a maggioranza a convenire in transazione con COGNOME l’esonero dalla partecipazione alle spese di gestione e godimento delle parti comuni e la gestione separata e autonoma dei locali in sua proprietà esclusiva, pur in assenza di scioglimento del condominio e, comunque, in mancanza di caratteristiche proprie di un edificio autonomo di tali porzioni immobiliari; in tal modo, infatti, era stata introdotta a maggioranza una deroga generale ai criteri di ripartizione delle spese in violazione della norma imperativa posta dall’art. 1123 comma I cod. civ..
Su questa premessa, la Corte territoriale ha ritenuto affetta da nullità, ex art. 1418 cod. civ., anche la transazione del 4 maggio 2011,

perché l’amministratore è stato autorizzato alla sua stipula in forza di un mandato invalidamente rilasciato dalla sola maggioranza assembleare e non per accordo unanime («in mancanza di un accordo unanime dei condomini sull’esonero del COGNOME dal partecipare alle spese condominiali, l’amministratore non poteva stipulare la transazione che prevedeva tale esonero» (così a pag. 3 della sentenza impugnata, penultimo cpv).

Ciò precisato in fatto, occorre ancora puntualizzare che s ull’impugnazione della delibera del 12/4/2011 era sopravvenuta, in corso del giudizio di appello, la dichiarazione di cessazione della materia del contendere proprio in conseguenza della intervenuta revoca, ma nella motivazione della sentenza, ai soli fini della soccombenza virtuale, era stata ritenuta la nullità della delibera per violazione dell’art. 1223 cod. civ.

È pure utile sottolineare, allora, che la Corte d’appello ha provveduto ad interpretare sia la delibera di autorizzazione a transigere che la transazione poi stipulata, ritenendo che fossero stati disposti unicamente -a maggioranza , invece che all’unanimità, come richiesto dall’art. 1123 cod. civ. -l’esonero di COGNOME dalla partecipazione alle spese di conservazione e godimento delle cose comuni e la gestione separata e autonoma dei locali commerciali, in assenza di scioglimento dal condominio.
Questa interpretazione non è stata adeguatamente censurata sebbene con il secondo motivo di ricorso sia stato prospettato che la Corte d’appello sia «contravvenuta alla volontà delle parti»: in disparte, infatti, la considerazione che l’intestazione del motivo è stata formulata quale denuncia di falsa applicazione degli art. 1123 cod. civ. e 61 e 62 disp. att. cod. civ., vi è che il ricorrente si è limitato a evidenziare, nell’argomentazione, soltanto che la volontà delle parti sarebbe stata «stravolta», seppure espressa in modo «chiaro e inequivoco» e ha
riportato soltanto il punto 2 del verbale di transazione, laddove le parti hanno dichiarato che «sono stati eliminati i valori millesimali già attribuiti al piano terra e spalmati in proporzione su valori preesistenti»; ha, poi, ritrascritto alcuni brani dell’atto di appello in cui il Condominio avrebbe «ammesso» che oggetto della transazione fosse stata proprio la «separazione» delle proprietà COGNOME di COGNOME dal Condominio.

Per questa formulazione il secondo motivo è inammissibile: l’interpretazione della volontà delle parti si risolve, infatti, in una indagine di fatto riservata al giudice di merito, sicché il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, ma afferisce soltanto alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta; pertanto, la violazione dei canoni ermeneutici dev’essere specificamente denunciata in riferimento agli art. 1362 e seguenti del codice civile, in riferimento ai criteri di gradualità della loro applicazione come stabilita dal codice e ricostruita dalla giurisprudenza di questa Corte; risultando, inoltre, denunciato un error in udicando , è perciò pure necessario, evidentemente, che in ricorso sia riprodotto il testo asseritamente mal interpretato e non, come accaduto nella specie, poche righe in sé non esplicite, senz’altra argomentazione .
In difetto di queste precisazioni, ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito risulta inammissibile perché si traduce in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati (Cass. Sez. 3, n. 2465 del 10/02/2015; Sez. 3, n. 14355 del 14/07/2016; Sez. L, n. 10745 del 04/04/2022). Senza considerare che, come già osservato, non risulta neppure denunziata la violazione degli artt. 1362 e ss cc.

Del tutto improprio è, infine, il richiamo a una pretesa «ammissione» dell’asserito contenuto della delibera nelle difese del

Condominio: a tacer d’altro, infatti, il Condominio, quale ente di gestione, non può disporre delle situazioni soggettive di cui si discute perché proprie di ciascun condomino.

Da questa premessa deriva l’inconferenza delle denunce di falsa applicazione degli art. 1123 cod. civ., 61 e 62 disp. att. cod. civ. perché fondate su una ricostruzione in fatto della volontà delle parti diversa da quella offerta in sentenza (l’assenza di scioglimento del condominio), ma non adeguatamente censurata.

Dalle suesposte considerazioni consegue altresì il giudizio di infondatezza del primo motivo.

Come risulta dalla lettura della sentenza impugnata, la questione della nullità della transazione era stata sollevata sin dal primo grado (v. pag. 2 della sentenza impugnata) e riproposta con il terzo motivo di appello: in particolare, sul punto, (ultimo cpv di pag. 3), la Corte territoriale, dopo aver ricostruito la volontà delle parti come fin qui esposta, ha proprio rilevato che «la questione di nullità è stata proposta (sia pure con indicazione non corretta dell’articolo violato che stabilisce il divieto di esonero dalle spese in assenza di accordo unanime dei condomini, articolo che può essere comunque individuato dal giudice) con i motivi di appello (v. atto di appello, alla pag. 12».
In effetti, per principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, la deduzione di una nullità contrattuale rilevabile d’ufficio non integra gli estremi di un’eccezione in senso stretto, ma costituisce una mera difesa, inidonea a condizionare i poteri decisori del giudice, che può essere avanzata anche in appello, nonché formulata in comparsa conclusionale, qualora sia fondata su elementi già acquisiti al giudizio, potendo essere contrastata dalla controparte con la memoria di replica (Cass. Sez. 1, n. 21080 del 28/10/2005; Sez. 1, n. 350 del 09/01/2013; in ultimo, Sez. 3, n. 22102 del 31/07/2025 con indicazione dei precedenti rilevanti; per tutte, sulla rilevabilità d’ufficio
sulla base dei fatti acquisiti al processo, Cass. Sez. U. n. 26242 e n. 26243 del 12/12/2014; Sez. 3, n. 4867 del 23/02/2024).

Più specificamente, in riferimento a una delibera condominiale, questa Corte ha innanzitutto chiarito che la «diversa convenzione» ex art. 1123, comma I cod. civ., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (come parimenti può fare il costruttore, con il regolamento predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. e necessita di volontà unanime dei condomini, restando altrimenti vincolante il criterio legale (cfr. Cass. Sez. 2, n. 10362 del 19/04/2025); ha, quindi, pure stabilito che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3) cod. civ. (Sez. U, n. 9839 del 14/04/2021).
In tal senso, allora, nella prospettazione della nullità della delibera di autorizzazione del 12/4/2011 ex art. 1118 cod. civ. -e, in conseguenza, della transazione del 4/5/2011 perché stipulata dall’amministratore in difetto di valido mandato era già stato allegato il fatto integrante il vizio poi ritenuto nella sentenza impugnata e, cioè, la modifica della regolamentazione delle spese deliberata dalla sola maggioranza dei condomini nonostante la decisione involgesse la consistenza dei diritti reali comuni.
Ciò posto, non può dirsi che la sentenza sia stata deliberata in difetto di contraddittorio sul fatto presupposto della norma applicata perché, al contrario, la ritenuta nullità della transazione che ha condotto al rigetto dell’impugnazione è stata fondata sulla interpretazione della volontà delle parti -l’esonero dalle spese

condominiali deliberato a maggioranza in difetto di scioglimento del condominio -che era stata tempestivamente prospettata; da questa interpretazione è derivata l’individuazione dell’art. 1123 cod. civ. quale norma regolatrice della fattispecie e poi ne è stata riscontrata la violazione.

A ciò si aggiunga, in fatto, che, come rimarcato dal Condominio controricorrente, COGNOME di COGNOME ha replicato con la seconda memoria conclusionale d’appello alla nullità della transazione per violazione dell’art. 1123 cod. civ. , opponendovi la mancanza di prova dei presupposti.

Dalla nullità della delibera di autorizzazione è derivata necessariamente la nullità della transazione, accertata incidentalmente dalla Corte d’appello, perché l’amministratore trae il suo potere di stipulare una transazione soltanto dalla preventiva delibera assembleare (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, n. 10846 del 08/06/2020, con indicazione dei precedenti rilevanti).

Infine, deve ancora rilevarsi che è inammissibile la questione posta dal ricorrente a pag. 4 della memoria illustrativa e, cioè, il pregiudizio del suo diritto di «far valere l’ inadempimento del condominio che ha fruito, grazie alla transazione, della rinuncia a tutti i contenziosi pendenti nonché per le ingenti spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei locali commerciali»: è evidente , infatti, che si tratta di prospettazione eccentrica, in fatto e in diritto, rispetto ai motivi formulati in ricorso, in violazione del principio consolidato secondo cui la memoria ex art. 378 cod. proc. civ. non può integrare i motivi del ricorso per cassazione, poiché assolve all’esclusiva funzione di chiarire ed illustrare i motivi di impugnazione che siano già stati ritualmente – cioè in maniera completa, compiuta e definitiva enunciati nell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, con il quale si
esaurisce il relativo diritto di impugnazione (Cass. Sez. 2, n. 8949 del 30/03/2023; Sez. 1, n. 26332 del 20/12/2016).

Il ricorso è perciò, respinto, con conseguente condanna del ricorrente rimborso delle spese processuali in favore del Condominio di INDIRIZZO in Taranto, liquidate in dispositivo in relazione al valore.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 5 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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