Spese condominiali: guida all'impugnazione delibere

Una società costruttrice ha impugnato un decreto ingiuntivo relativo al mancato pagamento di spese condominiali, invocando una clausola del regolamento contrattuale che la esentava dai costi per le unità immobiliari invendute. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che una delibera assembleare che ripartisce le spese in violazione di criteri convenzionali non è nulla, bensì meramente annullabile. Di conseguenza, l’impugnazione deve essere proposta entro il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., pena la definitività del riparto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese condominiali: quando la delibera è annullabile

Il tema del riparto delle spese condominiali rappresenta una delle fonti principali di contenzioso negli edifici in regime di condominio. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un aspetto cruciale: la distinzione tra delibere nulle e annullabili quando si tratta di esenzioni previste dal regolamento contrattuale.

Il caso dell’esenzione dalle spese condominiali

La vicenda trae origine dall’opposizione di una società costruttrice a un decreto ingiuntivo ottenuto da un condominio per oneri non versati. La società sosteneva di avere diritto all’esenzione totale dalle spese condominiali per gli immobili rimasti invenduti e inoccupati, in forza di una specifica clausola contenuta nel regolamento di natura contrattuale. Nonostante tale previsione, l’assemblea aveva deliberato il riparto includendo anche la società costruttrice tra i debitori.

I giudici di merito avevano rigettato l’opposizione, ritenendo che la delibera, pur se contraria al regolamento, dovesse essere impugnata entro i termini di legge. La questione è giunta così dinanzi alla Suprema Corte per chiarire se tale vizio comporti la nullità radicale o la semplice annullabilità dell’atto assembleare.

La distinzione tra nullità e annullabilità

La giurisprudenza di legittimità ha consolidato un principio fondamentale: l’azione di annullamento è la regola generale per le delibere assembleari. La nullità è invece una categoria residuale, limitata a casi di mancanza di elementi essenziali, oggetto impossibile o illecito, o quando l’assemblea esorbita totalmente dalle proprie attribuzioni.

Nel caso specifico, la Corte ha precisato che sono nulle le delibere che modificano i criteri generali di riparto per il futuro senza il consenso unanime. Al contrario, sono meramente annullabili le delibere che, pur rispettando i criteri generali, applicano erroneamente il riparto in concreto per una singola gestione, ignorando ad esempio una deroga convenzionale.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha chiarito che l’assemblea, nel ripartire le spese, agisce nell’ambito delle proprie attribuzioni. Se l’organo collegiale ignora una clausola di esenzione prevista dal regolamento contrattuale, non sta modificando il criterio generale per il futuro, ma sta esercitando malamente il proprio potere di ripartizione. Tale errore costituisce un vizio di annullabilità. Poiché la società non aveva impugnato la delibera entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., il riparto delle spese condominiali è divenuto definitivo e non più contestabile in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.

Le conclusioni

In conclusione, l’autonomia negoziale permette di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, ma la tutela di tali accordi richiede una vigilanza attiva. Chiunque vanti un’esenzione deve monitorare attentamente le delibere assembleari e agire tempestivamente in caso di violazione. La mancata impugnazione entro i termini di decadenza sana il vizio della delibera, rendendo obbligatorio il pagamento degli oneri anche se originariamente non dovuti secondo il regolamento. Questa decisione sottolinea l’importanza della tempestività nelle azioni legali condominiali per evitare la perdita di diritti acquisiti.

Cosa succede se una delibera ignora un’esenzione dalle spese prevista dal regolamento?
La delibera è considerata annullabile e non nulla. Deve essere impugnata entro il termine di 30 giorni previsto dalla legge, altrimenti il riparto diventa definitivo e il debito esigibile.

È valida la clausola che esenta il costruttore dal pagamento degli oneri condominiali?
Sì, l’autonomia negoziale permette di prevedere esenzioni totali o parziali per determinati condomini attraverso un regolamento di natura contrattuale accettato da tutti.

Qual è la differenza tra modificare i criteri di riparto e applicarli in modo errato?
La modifica dei criteri generali per il futuro richiede l’unanimità e la sua violazione causa nullità. L’errore nel riparto di una singola gestione annuale causa solo annullabilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35811 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 35811 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19121/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

-ricorrente –

contro

CONDOMINIO VILLAGGIO TRE SIGNORI;

– intimato- avverso la SENTENZA del TRIBUNALE BERGAMO n. 487/2018 depositata il 23/02/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/03/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

La società RAGIONE_SOCIALE impugnava innanzi al Tribunale di Bergamo la sentenza del Giudice di Pace di Bergamo n. 283/2017 con

la quale era stata rigettata l’opposizione a decreto ingiuntivo n. 1719/2015 emesso in favore del condominio Villaggio Tre Signori di Valtorta (il ‘RAGIONE_SOCIALE‘) . A sostegno della sua pretesa, l’appellante rilevava che, a séguito della costruzione e realizzazione del RAGIONE_SOCIALE, era ancora proprietaria di alcune unità abitative rimaste invendute e vuote; deduceva di avere diritto all’esenzione dalle spese di gestione del RAGIONE_SOCIALE per le unità immobiliari di sua proprietà rimaste invendute e inoccupate, in forza di quanto stabilito alla clausola n. 6 del Regolamento condominiale, in virtù della quale: «La società RAGIONE_SOCIALE viene esentata da tutte le spese di gestione del condominio degli immobili invenduti, salvo che gli stessi siano occupati o affittati. Tali spese saranno suddivise in millesimi di proprietà tra tutti gli altri condomini»; che, pertanto, non aveva provveduto al pagamento della somma di €2.840,70 relativa alle spese condominiali per le tre rate dell’esercizio ordinario dal 01.01.2015 al 31.12.2015; sosteneva, infine, che il giudice avrebbe dovuto esaminare la validità della delibera condominiale costitutiva del credito azionato dal RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO: trattandosi, infatti, di delibera nulla -in quanto presa a maggioranza, nonostante comportasse la modifica dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c od. civ. -essa è rilevabile d’ufficio dal giudice.
Il Tribunale di Bergamo, con sentenza n. 487/2018, rigettava l’impugnazione e confermava integralmente la pronuncia del giudice di prime cure, sostenendo che:

la delibera impugnata non può essere considerata nulla poiché nessuna modificazione dei criteri di riparto delle spese è stata sottoposta al vaglio dei condómini, i quali hanno deliberato con la corretta maggioranza;

il Regolamento condominiale del piano di riparto non contempla l’esonero della società RAGIONE_SOCIALE dal pagamento degli oneri condominiali, ma li pone a carico della stessa secondo il criterio millesimale;

-di conseguenza, l’asserita contrarietà della delibera al Regolamento condominiale doveva essere eccepita in sede di impugnazione, da proporsi nel termine dei 30 giorni previsti dall’art. 1137 cod. civ.

Avverso la suddetta sentenza proponeva ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, affidandolo ad un unico motivo e illustrandolo con memoria depositata in prossimità dell’adunanza.

Rimaneva intimato il RAGIONE_SOCIALE Villaggio Tre Signori.

CONSIDERATO CHE:

Con l’unico motivo di ricorso si deduce violazione e/o falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., degli artt. 1123 e 1137 cod. civ. ed errata qualificazione giuridica del vizio della delibera assembleare condominiale. A giudizio della ricorrente, l a sentenza d’appello impugnata è viziata in quanto assume a fondamento della decisione l’erronea affermazione secondo la quale la delibera assembleare de qua sarebbe annullabile e pertanto andrebbe impugnata entro il termine perentorio dei trenta giorni, ex art. 1137 cod. civ. La ricorrente, invece, rivendica la piena validità ed efficacia della clausola n. 6 del Regolamento condominiale con la quale RAGIONE_SOCIALE, costruttrice del RAGIONE_SOCIALE, viene totalmente esentata dal pagamento di tutte le spese di gestione degli immobili invenduti e non occupati, in deroga ai criteri di riparto di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ. Pertanto, la delibera presa dal RAGIONE_SOCIALE deve ritenersi nulla, in quanto ha modificato il Regolamento condominiale e, quindi, i
criteri di riparto delle spese, senza ottenere il consenso unanime di tutti i condó mini; nullità rilevabile d’ufficio dal giudice d’appello.

1.1. Il motivo è infondato. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che «In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.» (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, Rv. 661084 -03; in precedenza: Cass. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005, Rv. 579439 – 01).
1.2. Nel caso che ci occupa, alla luce dei principi sopra enunciati, deve confermarsi la pronuncia impugnata nei termini che seguono. I criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla clausola n. 6, par. IV Regolamento condominiale, avevano derogato all’art. 1123 cod. civ.,

contrariamente a quanto affermato in sentenza, nel corretto esercizio dell’autonomia negoziale, che può anche prevedere l’esenzione totale o parziale per taluno dei condómini dall’obbligo di partecipare alle spese condominiali (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4844 del 24/02/2017, Rv. 643057 -02; Cass. 25 marzo 2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003, Rv. 559834 – 01), non rilevando, invece, in questa sede la questione dell’efficacia di detta clausola sotto il profilo della sua vessatorietà ovvero nella sua efficacia temporale, come pure argomentato in ricorso (p. 7, 2° capoverso) e in memoria (p. 3, ultimo capoverso). In tali casi, come precisato dalle Sezioni Unite di questa Corte sopra richiamate, la deliberazione contraria al regolamento condominiale contrattuale è semplicemente annullabile, secondo la regola generale posta dall’art. 1137 cod. civ. in quanto non ha modificato i criteri di ripartizione delle spese per il futuro: l’assemblea ha comunque adottato una deliberazione nell’ámbito delle proprie attribuzioni, sebbene esercitando malamente il potere ad essa conferito, poiché ha ignorato le modifiche negoziali del Regolamento condominiale in deroga al codice civile. Trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle attribuzioni assembleari, non contrarie a norme imperative, la relativa impugnazione doveva essere proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, cod. civ.
In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso. Non vi è luogo a provvedere sulle spese di questa fase processuale, in mancanza di attività difensiva del controricorrente.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; nulla per le spese.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art.

13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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