SENTENZA CORTE DI APPELLO DI FIRENZE N. 1661 2025 – N. R.G. 00002161 2021 DEPOSITO MINUTA 26 09 2025 PUBBLICAZIONE 26 09 2025
N. R.G. 2161/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati:
dott. NOME COGNOME Presidente
dott. NOME COGNOME Consigliere
dott. NOME COGNOME Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2161/2021 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell’Avv. COGNOME (C.F. ) C.F. C.F.
APPELLANTE/I
nei confronti di
(CF
con il patrocinio dell’Avv. COGNOMECF
P.
C.F.
APPELLATO/I
avverso
la sentenza n. 1478/2021 emessa dal Tribunale di Pisa e pubblicata il 12/11/2021
CONCLUSIONI
In data 5-20.2.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: ‘ Voglia la Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis rejectis, in integrale riforma della sentenza n. 1478/2021, pubblicata il 12.11.2021, resa inter partes in data 11.11.2021 dal Tribunale di Pisa -Giudice Dott.ssa NOME COGNOME nel giudizio iscritto al n. R.G. 1362/2018, accogliere per i motivi tutti esposti in narrativa il proposto appello, con ogni provvedimento consequenziale, comprese le restituzioni di quanto la sig.ra ha medio tempore corrisposto al e, per l’effetto, ‘Disattesa ogni diversa istanza e ded uzione e previa ricognizione dei corrispondenti diritti, -preliminarmente: sospendere l’efficacia della
delibera impugnata, -nel merito: accertare e dichiarare nulla e/o annullabile e/o inefficace e/o invalida ex art. 1137 c.c., per i sue-sposti motivi, l’anzidetta delibera assembleare adottata dal convenuto-appellato in data 30/11/2017 in seconda convocazione relativamente all’ordine del giorno del 21/11/2017 avente ad oggetto il punto 3) formazione e approvazione del bilancio preventivo per la gestione 31/10/2017-30/10/2018 e relativo piano di riparto e, per l’effetto, – accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità e/o inefficacia e/o invalidità dei criteri di ripartizione delle spese condominiali applicati dal – rideterminare le spese condominiali sulla base dei criteri previsti dalla legge, il tutto con riserva di chiedere la restituzione delle maggiori spese corrisposte indebitamente sino ad oggi. – Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio ‘
Per parte appellata: ‘ in via preliminare: rigettare la richiesta di sospensione della delibera impugnata in quanto infondata e carente di ogni presupposto. – nel merito: rigettare, in quanto infondati in fatto ed in diritto, tutti i motivi di appello proposti dalla appellante, confermando la sentenza del Tribunale di Pisa n. 1478/2021 pubblicata il 12/11/2021 RG 1362/2018 Repertorio n. 2217/2021 del 12/01/2021 oggi oggetto di gravame e tutte le statuizioni in essa contenute. In via istruttoria: rigettare le richieste istruttorie avanzate ex adverso per i motivi di cui agli atti di primo gra do. Occorrendo, si insiste per l’accoglimento delle richieste istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado. Il tutto con vittoria di compensi e spese del giudizio. ‘
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, il proponendo gravame avverso la sentenza n. 1478/2021, emessa dal Tribunale di Pisa e pubblicata il 12/11/2021, che aveva rigettato la domanda, proposta dalla medesima volta ad ottenere l’annullamento e/o la declaratoria di nullità della delibera condominiale del 30.11.2017, con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite.
1 -Il giudizio di primo grado.
1.1. -aveva convenuto in giudizio il esponendo:
-) di essere comproprietaria, insieme al marito , di un appartamento ubicato al piano terra, con annesso locale interrato ad uso autorimessa, facente parte del sito in Santa Croce sull’Arno , INDIRIZZO
-) che dopo la separazione dal marito e l’assegnazione a suo favore della suddetta abitazione familiare, ella si era accorta di corrispondere le spese condominiali in misura superiore rispetto al dovuto e che, quindi, la ripartizione delle predette spese avveniva in deroga ai criteri legali;
-) che l’amministratore , a fronte della sua richiesta di chiarimenti in ordine ai criteri applicati per la ripartizione delle spese, le aveva consegnato un documento dal quale si evinceva che tale ripartizione avveniva in modo del tutto arbitrario ed illegittimo;
-) che, in occasione dell’assemb lea condominiale del 30.11.2017, ella aveva rappresentato la sua opposizione ai criteri di riparto di tutti gli oneri condominiali seguiti dall’amministratore;
-) che al verbale dell’assemblea, redatto in un secondo momento, veniva allegata una nuova ripartizione delle spese condominiali che, però, applicava il criterio legale solo per le voci di spesa ‘assicurazione’ e ‘amministrazione’;
-) che, inoltre, il predetto verbale non riportava fedelmente i fatti, in quanto la richiesta della di revisione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali veniva riferita solo alle voci ‘amministrazione’ ed ‘assicurazione’, mentre ella, in assemblea, aveva contestato ogni singolo addebito.
Concludeva, quindi, chiedendo l’annullamento e/o la declaratoria di nullità della delibera assembleare del 30.11.2017, nonché di rideterminare la ripartizione delle spese condominiali in conformità ai criteri legali.
1.2. -Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il eccependo preliminarme nte la nullità dell’atto di citazione ex art. 164, comma 4, c.p.c. per assoluta indeterminatezza dell’oggetto.
Nel merito, contestava integralmente la domanda avversaria di cui chiedeva il rigetto.
1.3. -Con ordinanza del 13.8.2018, il tribunale dichiar ava la nullità dell’atto di citazione ex art. 164, comma 4, c.p.c., assegnando termine perentorio per l’integrazione della domanda.
In particolare, il primo giudice rilevava che la domanda era affetta ‘ da nullità ai sensi e per gli effetti dell’art. 164, IV comma, c.p.c., per assoluta indeterminatezza dell’oggetto, visto il diverso regime impugnatorio previsto per la delibera annullabile e per la delibera nulla -con conseguente necessità di specificare la causa di invalidità della delibera ‘; osservava, inoltre, che ‘ l’attrice sembrerebbe richiedere la rideterminazione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dal regolamento (tanto che argomenta lungamente sulla mancata allegazione del Regolamento condominiale al contratto di acquisto), ma non ha esplicitato le motivazioni per le quali richiede tale modifica alla luce dell’art 69 disp. att. al c.c. che prevede che possa chiedersi la modifica delle tabelle millesimali anche nell’interesse di un solo condomino e sulla base della maggioran za dell’art. 1136 comma 2 cc (essendo altrimenti richiesta l’unanimità per la modifica) in due soli casi, esaminati dalla norma ‘; constatava, infine, che ‘ non è chiaro, dalla narrativa dell’atto di citazione, se l’attrice contesti che la delibera del 30/11 /2017 ha adottato criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti nel regolamento ovvero se invece la ripartizione sia conforma al regolamento, e l’attrice contesti invece i criteri di ripartizione adottati nel regolamento condominiale ‘.
1.4. -In sede di integrazione della domanda, l’attrice precisava di contestare i criteri di ripartizione delle spese condominiali, sulla base dei quali l’assemblea condominiale del 30.11.2017 aveva approvato il bilancio preventivo 2017/2018, in quanto difformi dalla disciplina legale di cui agli artt. 1123-1126 c.c., con specifico riferimento alle seguenti voci: i) ascensore; ii) pozzi neri; iii) passi carrabili; iv) enel; v) amministrazione, assicurazione; vi) giardino.
Al riguardo, rilevava la mancanza sia di un regolamento condominiale sia di una ripartizione convenzionale delle spese a lei opponibili.
Precisava, altresì, di non contestare l’imputazione dei millesimi di proprietà bensì i criteri di riparto delle spese condominiali.
1.5 -All’esito dell’istruttoria, articolatasi nell’assunzione di prove orali e documentali, il tribunale decideva nei termini sopra esposti, sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) doveva dichiararsi la cessazione della materia del contendere quanto alla ripartizione delle spese per ‘ assicurazione ‘ e ‘ amministrazione ‘, avendo l’assemblea condominiale del 30.11.2017 recepito le richieste della
(-) i criteri di ripartizione delle spese erano previsti dagli artt. 4,11,16,17 del regolamento condominiale che, quindi, costi tuiva la ‘ diversa convenzione ‘ legittimante, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., la deroga ai criteri legali;
(-) in proposito, andava disattesa la doglianza di parte attrice in ordine alla mancata trascrizione del regolamento e/o al mancato richiamo dello stesso nel suo atto di acquisto, perché detta convenzione non aveva ‘ effetti reali limitativi della proprietà esclusiva o comune ‘ ma conteneva ‘ solo disposizioni atte a regolare l’uso dei servizi di proprietà comune e i criteri di riparto delle spese relative ‘, di talché non poteva essere definita come un ‘ regolamento contrattuale ‘ (cfr. sentenza impugnata, pag. 5-6);
(-) nondimeno, ‘ il regolamento è stato adottato, cioè sottoscritto, dalla maggioranza dei condomini, quindi l’esame della delibera asse mbleare qui impugnata deve verificare se i criteri di riparto delle spese adottati nel bilancio condominiale siano o no conformi alle previsioni del regolamento ‘ (cfr. sentenza impugnata, pag. 6);
(-) ebbene, il regolamento risultava rispettato, anche con riferimento alle seguenti voci di spesa oggetto di contestazione: i) ascensore, per il quale, tra l’altro, la ripartizione sulla base dei millesimi avrebbe prodotto effetti peggiorativi per l’attrice che, quindi, risultava carente di interesse ad impugnare la delibera; ii) pozzi neri, per i quali, in assenza di una previsione nel regolamento condominiale, risultava che la ripartizione avveniva per il numero degli occupanti l’unità immobile e, pertanto, era conforme alla disciplina legale ex art. 1123, comma 2, c.c.; iii) luce condominiale, trovando applicazione l’art. 16 del regolamento che, prevendo la ripartizione in
parti uguali tra i condomini, derogava al criterio di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.; iv) passi carrabili, per i quali mancava una previsione regolamentare circa i criteri di riparto; tuttavia, il riparto sulla base dei millesimi avrebbe prodotto effetti peggiorativi per l’attrice che, quindi, risultava carente di interesse ad impugnare la delibera; v) giardino, per il quale il bilancio, prevedendo la ripartizione in parti uguali tra i condomini di scala, derogava sia al criterio legale che a quello regolamentare (fondato sull’applicazione delle tabelle millesimali); in proposito, l’attrice aveva, in passato, sempre approvato le delibere condo miniali che prevedevano questo criterio di ripartizione, così tenendo un comportamento concludente circa la sua volontà di approvare tale deroga.
Le spese seguivano la soccombenza.
2 -Il giudizio di secondo grado.
2.1. -Avverso tale sentenza proponeva appello , per i seguenti motivi:
con il primo, rilevava l’erroneità della decisione nella parte in cui aveva preso in considerazione solo alcune voci del bilancio condominiale, non tenendo conto che le sue contestazioni riguardavano tutti i criteri di riparto delle spese condominiali e che ella aveva chiesto che tutte le spese venissero suddivise secondo i criteri legali.
Al riguardo, quanto riportato nel verbale assembleare, che limitava le contestazioni di essa solo alle voci ‘assicurazione’ e ‘amministrazione’, non rispondeva al vero, come dimostrava la fonoregistrazione della riunione prodotta dall’attrice e non oggetto di alcun disconoscimento da
parte del .
Pertanto, proprio l’inesatta e/o incompleta verbalizzazione costitui va motivo di nullità e/o annullabilità della delibera.
Con il secondo, rilevava che il tribunale aveva errato nel ritenere legittimi i criteri di riparto delle spese relative alle voci ‘ascensore’ e ‘utenza luce condominiale’, sulla base della presunta esistenza di un regolamento adottato dalla maggioranza dei condomini.
Difatti, tali criteri violavano la disciplina legale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., non essendo ravvisabile alcuna ‘ diversa convenzione ‘ legittimante la deroga, la quale avrebbe ri chiesto o l’adozione di un regolamento condominiale di natura contrattuale o una delibera assembleare da adottare all’unanimità ovvero con il consenso di tutti i condomini.
Nella specie, non esisteva un regolamento condominiale (né assembleare né contrattuale) e, peraltro, né la delibera assembleare del 30.11.2017 né quelle precedenti risultavano approvate all’unanimità.
Inoltre, il regolamento prodotto dal Condominio non era opponibile alla sia perché non sottoscritto né da lei né da suo marito sia perché lo stesso non era stato né richiamato né allegato al suo atto di acquisto.
Per quanto concerneva, poi, l’ascensore, l’appellante aveva diritto a richiedere l’applicazione dei criteri legali di ripartizione a prescindere dalla loro convenienza economica per la sua posizione.
Con il terzo, rilevava che il tribunale aveva errato nel ritenere legittimi i criteri di riparto delle spese relative alla voce ‘pozzi neri’, in quanto ritenuti conformi all’art. 1123 c.c., ed a quella ‘passi carrabili’ per carenza di interesse ad agire di essa
Quanto al primo profilo, emergeva in modo evidente l’incongruità della ripartizio ne, dal momento che la sopportava un esborso di € 128,33, mente l’RAGIONE_SOCIALE Nelli solo di € 42,78.
Quanto al secondo, sussisteva l’interesse della condomina alla ripartizione della spesa sulla base dei criteri legali, a prescindere dalla convenienza economica per la stessa.
Con il quarto, censurava la decisione impugnata anche per aver considerato legittimo il criterio di riparto delle spese condominiali relativo alla voce ‘giardino’, ritenendo che vi fosse una convenzione modificatrice perfezionatasi per facta concludentia.
Del resto, essa solo dopo la separazione dal marito, aveva iniziato ad occuparsi delle spese condominiali, il che escludeva che ella potesse avere accettato la ripartizione avvenuta in passato.
Con il quinto, rilevava la nullità e/o annullabilità della delibera perché esulante dalle attribuzioni dell’assemblea, avendo quest’ultima modificato, a maggioranza anziché all’unanimità, i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Per tali ragioni è stata formul ata dall’appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. -Radicatosi il contraddittorio, il nel costituirsi in giudizio, contestava, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3 -Con ordinanza dell’ 8.3.2023, le parti venivano invitate ad esperire il tentativo di mediazione ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010, il quale, tuttavia, sortiva esito negativo.
2.4. -La causa è stata trattenuta in decisione in data 5-20.2.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
3.1. -Il primo motivo è infondato.
Nella memoria integrativa della domanda ex art. 164, comma 4, c.p.c., l’originaria attrice ha precisato di avere ‘ contestato i soli criteri di ripartizione delle spese condominiali, difformi dalla disciplina legale, in base a i quali nell’assemblea del 30.11.2017 era stato approvato il riparto per il bilancio preventivo 2017/2018 e che, di seguito, si riportano: ‘spese ascensore ripartite su questi valori: 71 piano terra; 348 1° piano; 579 II° piano. Da tenere presente che esiste una terrazza condominiale adibita a stenditoio. è in essere un contratto di manutenzione annuale con la ditta RAGIONE_SOCIALE di S. Croce Sull’Arno. Il riparto viene effettuato per occupanti unità immobiliari (tre per la signora . Per l’appartamento vuoto (uno). Per il concessionario (uno). Passi carrabili: il 50% viene pagato dall’autosalone Il restante dai condomini in parti uguali. Enel: il condominio ha un’unica utenza. Luce scale, esterno, forza motrice asc ensore, pompa ecc… Tale voce è divisa per nove (le unità immobiliari sono 8 compreso Nelli). L’RAGIONE_SOCIALE paga due parti i restanti condomini una parte cad. Amministrazione, Assicurazione: spese ripartite in parti uguali tra le unità immobiliari. Giardino: spese ripartite in parti uguali tra i condomini di scala’ (v. Doc. 3 atto di citazione). Detti criteri divergano icto oculi dalla ripartizione legale prevista dagli artt. 1123-1126 c.c. ‘ (pag. 4).
Non è vero, quindi, che la contestazione si riferisse a tutte le spese indicate nel rendiconto condominiale, dal momento che ad essere in discussione, per espressa ammissione della erano esclusivamente le seguenti voci: 1) ascensore, 2) pozzi neri, 3) passi carrabili, 4) Enel, 5) amministrazione/assicurazione, 6) giardino.
Ne deriva che del tutto irrilevante è l’accertamento di quanto dichiarato dalla in occasione dell’assemblea condominiale del 30.11.2017 e che, a suo dire, sarebbe stato riportato in modo parziale nel relativo verbale.
Difatti, anche a voler ritenere che, in quella sede, la avesse contestato integralmente le voci del bilancio preventivo 2017-2018, con il relativo piano di riparto, resta il fatto che ella ha inteso limitare l’impugnazione solo alle spese sopra indicate.
Pertanto, l’esame della fonoregistrazione dell’assemblea condominiale si presenta del tutto irrilevante ai fini decisionali, anche in ragione del fatto che l’eventuale omessa verbalizzazione di alcune dichiarazioni della non spiega alcuna efficacia preclusiva in ordine all’impugnazione della delibera.
Invero, nel verbale non si dà atto dell’approvazione, da parte dell’assemblea, del bilancio preventivo 2017-2018 con il voto favorevole della di talché la stessa non ha interesse a far valere la mancata tr ascrizione di alcune sue dichiarazioni, stante l’assenza di qualsiasi impedimento ai fini dell’esercizio del diritto di impugnazione ex art. 1137 c.c.
Il mezzo, dunque, è caducato.
3.2. -I restanti motivi di appello possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi tra di loro.
3.2.1. -In primo luogo, è necessario premettere che l’art. 1123 c.c. delinea i principi applicabili in materia di ripartizione delle spese condominiali, secondo un ‘meccanismo’ gerarchicamente ordinato in base al quale i costi di gestione e di conservazione dell’edificio devono essere ripartiti:
in proporzione al valore della proprietà (se il bene o l’impianto è destinato alla fruizione paritaria o indifferenziata); ii) in base all’uso (se le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa); iii) in base alla destinazione ed all’utilità del servizio (se questo è destinato a serv ire unicamente un gruppo).
Tali principi, ai sensi della menzionata norma, possono essere derogati (o modificati) da una ‘ diversa convenzione ‘ ossia da un regolamento condominiale di carattere contrattuale o da una deliberazione assembleare, approvata da tutti i condomini (cfr. ex plurimis Cass. civ., n. 4844/2017).
Nella specie, risulta versato in atti quello che appare essere il regolamento contrattuale del (doc. 2), il quale, tuttavia, non risulta opponibile alla perché non trascritto nei registri immobiliari né richiamato nel suo atto di acquisto (cfr. Cass. civ., n. 4529/2022).
In proposito, erra il primo giudice nel non attribuire rilevanza a tale circostanza, sul presupposto che ‘ detta convenzione non ha effetti reali limitativi della proprietà esclusiva o comune, ma contiene solo disposizioni atte a regolare l’uso dei servizi di proprietà comune e i criteri di riparto delle spese relative ‘, per cui, pur non potendo il regolamento in questione essere qualificato come ‘contrattuale’, sa rebbe comunque idoneo, in quanto approvato dalla maggioranza dei condomini, a stabilire i criteri di riparto delle spese anche in deroga a quelli legali.
Così facendo, infatti, il tribunale -oltre a confondere la natura regolamentare e quella contrattual e dell’atto in questione si è posto in palese contrasto con il principio secondo cui l’assemblea condominiale, con le sue deliberazioni, non può sovrapporsi al dettato legale, ma deve, invece, uniformarsi ai vincolanti criteri previsti dal codice, limitandosi alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non ha facoltà di introdurre deroghe ai medesimi, in considerazione del fatto che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca (cfr. ex plurimis Cass. civ., n. 6714/2010).
Pertanto, ogni volta che esplicitamente o implicitamente, ve nga adottata ‘a maggioranza’ una ripartizione in deroga ai criteri legali, la deliberazione sarà affetta da nullità e non semplicemente da annullabilità (cfr. Cass. civ., n. 15402/2013).
3.2.2. -Ciò posto, dallo schema relativo ai criteri di ripartizione delle spese condominiali, consegnato dall’amministratore all’odierna appellante (cfr. doc. 3, , si evincono i seguenti criteri di riparto:
‘ pozzi neri ‘: ‘ per occupanti unità immobiliare ‘ (e cioè tre per la uno per il concessionario ed uno per l’appartamento di proprietà ;
‘ ascensore ‘: ‘ 71 piano terra, 348 1^ piano, 579 2^ piano. Da tenere presente che esiste una terrazza condominiale adibita a stenditoio ‘;
‘ passi carrabili ‘: ‘ il 50% viene pagato dall’autosalone Nelli, il r estante dai condomini in parti uguali ‘.
‘ Enel ‘: ‘ tale voce è divisa per nove (le unità immobiliari sono 8 comprese . L’autosalone paga due parti i restanti condomini una parte cadauna ‘.
‘ ‘: ‘ spesa ripartita in parti uguali tra i condomini di scala ‘
È evidente, allora, come risulti integralmente derogato l’art. 1123, comma 1, c.c., privilegiandosi una ripartizione che non tiene conto del criterio di proporzionalità.
3.2.2.a. -In particolare, il criterio di riparto per ‘ i pozzi neri ‘ è s tato ritenuto dal tribunale in linea con l’art. 1123, comma 2, c.c. (secondo cui ‘ se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne ‘).
Si deve dissentire.
Oltre al fatto che il criterio del ‘ numero degli occupanti ‘, come condivisibilmente sostenuto dall’appellante, mal si adatta agli esercizi commerciali (RAGIONE_SOCIALE) che fanno parte dell’edificio condominiale (caratterizzati dall’afflusso di clienti che, pur ut ilizzando il servizio comune, non possono essere considerati ‘ occupanti ‘ dell’immobile), mette conto di evidenziare come non risulti che ‘ i pozzi neri ‘ siano destinati a servire i condomini in misura diversa, sicché, rientrando tali spese tra quelle genera li, le stesse, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., devono essere ripartite secondo un criterio di proporzionalità.
3.2.2.b. -Per quanto concerne l’ascensore, il criterio di ripartizione è stabilito dall’art. 17 del regolamento condominiale in atti, se condo cui ‘ le spese di esercizio relative al funzionamento e quelle di ordinaria manutenzione sono da ripartirsi in proporzione all’uso che di esso impianto può farne ciascun condomino ‘.
Tuttavia, tale previsione (peraltro non vincolante, per quanto sopra esposto, nei confronti della non risulta in linea con l’art. 1124 c.c. (secondo cui la spesa è ripartita tra i condomini ‘ per
metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale a ll’altezza di ciascun piano dal suolo ‘).
Allo stesso modo, non è condivisibile l’affermazione, contenuta in sentenza, secondo cui la sarebbe priva di interesse a censurare il criterio di ripartizione della spesa relativa all’ascensore, in quanto la suddivisione per millesimi sarebbe per lei penalizzante.
In proposito, il giudice di prime cure non ha considerato che la delibera impugnata attribuisce, in difetto di qualsiasi spiegazione, alla proprietà un valore (71) prossimo a quello millesimale (74), anche se il suo appartamento si trova al piano terra (risultando ella solo comproprietaria del lastrico solare).
In ogni caso, il riferimento al (solo) valore millesimale, da parte del tribunale, non è pertinente, in quanto, sulla base di quanto pr evisto dall’art. 1124 c.c., tale valore, al fine di determinare la misura della partecipazione alla spesa condominiale, può essere considerato solo per metà.
L’interesse ad invocare la suddivisione della spesa sulla base dell’art. 1124 c.c. non può, dunque , ritenersi insussistente.
3.2.2.c. -Discorso diverso deve, invece, farsi per quanto riguarda i ‘ passi carrabili ‘, dal momento che l’appellante non ha contestato, se non genericamente, l’affermazione, contenuta in sentenza, secondo cui il criterio di riparto seguito dal condominio sarebbe più favorevole, per lei, rispetto a quello fondato sull’applicazione dei millesimi.
Al riguardo, si applica il seguente principio: ‘ il condomino che intenda impugnare una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneità d ella disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale ‘ (cfr. Cass. civ., n. 6128/2017).
L’appellante, quindi, risulta carente di interesse ad impugnare, sul punto, la delibera del 30.11.2017, in quanto dall’eventuale accoglimento della censura non potrebbe derivare un positivo mutamento della sua situazione patrimoniale.
3.2.2.d. -In riferimento all’utenza elettrica condominiale (‘Enel’), ha errato il tribunale nel considerare valida la ‘ diversa convenzione ‘ costituita dall’art. 16 del regolamento condominiale, quando tale ‘ diversa convenzione ‘ mancava, per non esse rsi tradotta né in un regolamento contrattuale (efficace nei confronti della né in una deliberazione assembleare adottata all’unanimità ovvero in un accordo con il consenso di tutti i condomini (per quanto di seguito si dirà).
3.2.2.e. -Relativamen te, infine, alla voce ‘giardino’, la spesa risulta ‘ ripartita in parti uguali tra i condomini di scala ‘.
Ora, come affermato dalla Suprema Corte: ‘ in tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, primo comma, cod. civ., non essendo, consentito all’assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio “capitario” gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune ‘ (cfr. Cass. civ., n. 27233/2013).
È evidente, allora, l’erron eità del criterio di ripartizione seguito dal , in quanto, pur essendosi in presenza di una spesa generale, non risulta rispettato il principio di proporzionalità di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.
Al riguardo, il tribunale afferma che la avrebbe approvato, per facta concludentia , il criterio di ripartizione, esprimendo voto favorevole in occasione delle varie assemblee condominiali chiamate ad approvare i rendiconti dal 2003 fino al 2013.
Ciò, secondo l’appellato, consentirebbe di far inte gralmente salva la delibera impugnata, dal momento che tutte le voci in contestazione sarebbero state sempre approvate nei bilanci precedenti.
L’assunto non convince.
Vero è, come ricorda il Condominio, che la Cassazione ha affermato che ‘ la disciplina legale in materia di ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni di un edificio e quella, eventualmente, stabilita con deliberazione condominiale adottata all’unanimità, è derogabile, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, cod. civ., in virtù di “diversa convenzione”, che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese ‘ (cfr. Cass. civ., n. 20318/2004; in termini analoghi anche Cass. civ., n. 4814/1994).
Si tratta, allora, di stabilire se l’approvazione, reiterata nel tempo, dei rendiconti condominiali (che riportavano criteri di suddivisione delle spese analoghi a quelli contenuti nella delibera impugnata), possa essere considerato come un ‘ comportamento univocamente concludente ‘ indicativo della volontà della di accettare la ripartizione in deroga ai criteri legali.
Ritiene il Collegio che al quesito debba darsi risposta negativa.
Invero, come affermato sempre dalla Suprema Corte: ‘ l’approvazione, da parte di un condomino, tramite delegato, dei bilanci preventivi e consuntivi, redatti in base a nuovi criteri di ripartizione, applicativi di precedente delibera di modifica delle tabelle millesimali, adottata senza la partecipazione del condomino, non invitato, e non comunicatagli, e il versamento delle
corrispondenti somme, pur dopo il giudizio instaurato dal medesimo condomino per la nullità di tutte le delibere, non costituiscono, di per sè, circostanze induttive dell’esatta conoscenza, della piena consapevolezza e dell’inequivoca accettazione di detta modifica, e cioè tali da consentire di desumere, per il comune modo di intendere, un determinato volere, con un preciso contenuto sostanziale ‘ (cfr. Cass. civ., n. 13592/2000).
Principio certamente applicabile anche nel caso in esame, laddove si consideri che: i) alle assemblee condominiali di approvazione del bilancio che vanno dal 2005 al 2013 risulta aver partecipato solo , marito della ii) l’appellante risulta essere intervenuta in proprio solo alle assemblee del 2014 e del 2015 (oltre a quella del 30.11.2017), successivamente alla separazione dal marito (avvenuta nel 2014).
Pertanto, la lunghezza del primo lasso temporale (2005-2013) ed il comportamento tenuto dallo
(di approvazione dei rendiconti) non è idoneo a far presumere una consapevole accettazione, da parte della della deroga ai criteri legali, non essendo ella mai intervenuta in assemblea, anche a voler ritenere che avesse rilasciato apposita delega al marito (circostanza, peraltro, di cui non vi è prova e che non è stata nemmeno allegata dal ).
Quanto al secondo periodo (2014-2017), esso è troppo breve per desumere un comportamento concludente della in ordine all’approvazione dei criteri di ripartizione, giacché è il medesimo
a ritenere necessario, sulla scia di Cass. civ. n. 4814/1994, che tale approvazione sia avvenuta almeno per un quinquennio (cfr. comparsa di costituzione e risposta, pag. 21).
Ciò tanto più se si considera che la deroga ai criteri legali non risulta neppure preceduta da un’apposita assemblea condominiale che abbia espressamente de liberato sul punto.
Per converso, in nessuna delle assemblee a cui la è intervenuta in proprio si è mai dato atto che i criteri di ripartizione derogavano quelli legali, con la conseguenza che il suo voto favorevole non è sufficiente per ritenere che ella avesse consapevolmente accettato tale modifica.
In ogni caso, il massimo organo nomofilattico ha, più di recente, affermato che ‘ in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando essa gli aventi causa da queste ultime, è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto, con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo ‘ (cfr. Cass. civ., n. 21086/2022).
Pertanto, alla stregua di tale indirizzo (che risulta già recepito da questa Corte nella sentenza n. 2196/2023 pubblicata il 31.10.2023 e d in quella n. 1240/2025 depositata l’1.7.2025, che si richiamano quali precedenti interni conformi ex art. 118 disp. att. c.p.c.) è necessaria una dichiarazione espressa, avente valore negoziale, di accettazione dei criteri di ripartizione in deroga a quelli legali, il che non è avvenuto nel caso in esame.
Né il Condominio può utilmente invocare, a suo favore, le testimonianze di e di che si sono limitate a confermare il cap. 10 della memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c. di parte convenuta (‘ Vero che fra tutti i condomini solo la signora a partire dal 2017, viola i predetti criteri di ripartizione delle spese condominiali ‘).
3.3. -In parziale accoglimento dell’appello, la delibera impugnata va, quindi, di chiarata nulla nella parte in cui ha approvato il bilancio preventivo relativo all’esercizio 31.10.2017 -30.10.2018, limitatamente ai criteri di ripartizione delle spese relativi alle seguenti voci: 1) ‘ascensore’, 2) ‘pozzi neri’, 3) ‘Enel’, 4) ‘giardino’.
Invero, come affermato dalle Sezioni Unite: ‘ sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. ‘ (cfr. Cass. civ., S.U., n. 9839/2021).
La domanda volta ad ottenere la rideterminazione delle spese condominiali sulla base dei criteri previsti dalla legge deve ritenersi assorbita dalla superiore declaratoria di nullità e, comunque, l’appellante risulta priva di interesse alla sua proposizione, non avendo contestato l’imputazione dei millesimi di proprietà ai vari condomini.
4 -In punto di spese, deve trovare applicazione, ai sensi dell’art. 336 c.p.c., l’orientamento della Suprema Corte secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d’ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l’esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all’art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado (Sez. 6 – L, ord. 18 marzo 2014, n. 6259, rv. 629993).
Tenuto conto dell’esito della lite, le spese del doppio grado di giudizio devono essere poste integralmente a carico del , in ragione della sua soccombenza.
Tali spese si liquidano, per il giudizio di primo grado, secondo il computo che segue ex D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M 147/2022 § 12 (valore € 5.201 -26.000):
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria/trattazione, valore medio: € 1.680,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.701,00
Compenso tabellare: € 5.077,00 oltre € 264,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
Per il giudizio di secondo grado, le spese si liquidano in conformità alla nota in atti, in quanto congrua e conforme ai valori tabellari.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull’appello proposto da avverso la sentenza n. 1478/2021 emessa dal Tribunale di Pisa e pubblicata il 12/11/2021, così provvede:
accoglie in parte l’appello e, per l’effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiara la nullità della delibera condominiale del 30.11.2017 nei termini di cui in parte motiva;
condanna parte appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio che liquida: i) per il giudizio di primo grado, in € 264,00 per esborsi, in € 5.077,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge; ii) per il giudizio di secondo grado, in € 382,50 per esborsi, in € 3.966,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;
Firenze, 23.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. NOME COGNOME
Il Presidente dott. NOME COGNOME
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell’ambito strettamente processuale, è condizionata all’eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.