Spese condominiali: chi paga per servizi non usati?

Un condomino ha contestato l’addebito di spese condominiali per servizi comuni, nello specifico una spiaggia e un giardino, sostenendo di non usufruirne. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l’obbligo di contribuzione deriva dalla possibilità di utilizzo (godimento potenziale) e non dall’uso effettivo. Per derogare a tale principio, il regolamento condominiale deve prevederlo in modo esplicito e inequivocabile. Anche le spese per aree demaniali in uso al condominio, se ne accrescono il decoro, vanno ripartite tra tutti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Spese Condominiali: Pagare per Servizi Comuni non Utilizzati è Obbligatorio?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema ricorrente nella vita di condominio: la ripartizione delle spese condominiali per i servizi comuni. La questione centrale è se un condomino sia tenuto a contribuire ai costi di un servizio, come una spiaggia privata o un giardino, anche se dichiara di non farne uso. La risposta della Corte è chiara e si fonda sul principio del ‘godimento potenziale’.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un proprietario di un appartamento all’interno di un supercondominio. L’oggetto del contendere era la ripartizione dei costi relativi al bilancio consuntivo e preventivo, in particolare per due voci di spesa: il ‘servizio spiaggia’ e la manutenzione di un’area verde adibita a giardino.
Il ricorrente sosteneva che le spese per la spiaggia dovessero gravare solo sugli ‘utenti’ effettivi del servizio, come a suo dire previsto dal regolamento. Inoltre, contestava i costi per il giardino, poiché l’area in questione era di pertinenza del demanio marittimo e non di proprietà del condominio.

L’Analisi della Corte sulle Spese Condominiali per Servizi

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo di ricorso, chiarendo la regola generale per la ripartizione delle spese condominiali. L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce, al primo comma, che le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Il secondo comma introduce un’eccezione, prevedendo una ripartizione in base all’uso nel caso di beni destinati a servire i condomini in misura diversa. Tuttavia, la giurisprudenza consolidata interpreta questo ‘uso’ non come godimento effettivo, ma come godimento potenziale. In altre parole, ciò che conta è la possibilità che il condomino ha di utilizzare il bene comune, non il fatto che scelga di farlo o meno. Il semplice fatto di poter accedere alla spiaggia condominiale obbliga a contribuire alle sue spese.

Il Ruolo del Regolamento Condominiale

La Corte ha specificato che i condomini possono, con una ‘deroga convenzionale’ approvata all’unanimità, stabilire un criterio di ripartizione diverso, basato ad esempio sull’uso effettivo. Tale deroga, però, deve essere formulata in modo chiaro ed inequivocabile nel regolamento. Nel caso di specie, la generica espressione ‘tra gli utenti’ è stata ritenuta insufficiente a derogare al principio legale del godimento potenziale.

La Questione del Giardino su Area Demaniale

Anche il secondo motivo di ricorso è stato respinto. La Corte ha affermato un principio importante: l’obbligo di contribuire alle spese non è sempre e solo legato alla contitolarità del bene, ma può derivare dall’utilitas, cioè dal vantaggio che quel bene arreca alle singole unità immobiliari.
Un’area verde, anche se su suolo demaniale e utilizzata in forza di una concessione, se costituisce una componente essenziale del decoro architettonico del complesso immobiliare, genera un beneficio per tutti i condomini. Di conseguenza, tutti sono tenuti a contribuire alla sua manutenzione per preservare il valore e l’estetica delle proprie abitazioni.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Corte si fonda su due pilastri giuridici. Primo, il principio del godimento potenziale come criterio cardine per la ripartizione delle spese relative a beni comuni, salvo una deroga esplicita e inequivocabile nel regolamento. Secondo, il principio dell’utilitas, secondo cui la partecipazione agli oneri condominiali è giustificata dal beneficio che un bene, anche non di proprietà comune, apporta alle singole proprietà, ad esempio valorizzando il decoro architettonico dell’intero complesso.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un punto fondamentale per la gestione delle spese condominiali: l’astensione volontaria dall’utilizzo di un servizio comune non esonera dal pagamento delle relative quote. Per ottenere un’esenzione, è necessario che il regolamento condominiale lo preveda con una clausola contrattuale specifica e chiara. Inoltre, il valore di un immobile è influenzato anche dai servizi e dalle aree comuni, anche se non di proprietà, la cui manutenzione rappresenta quindi un onere condiviso per preservare il bene comune e il valore delle singole proprietà.

Un condomino è obbligato a pagare le spese per un servizio comune, come una spiaggia, anche se non lo utilizza mai?
Sì. Secondo la Corte, l’obbligo di pagamento non deriva dall’uso effettivo, ma dalla possibilità di utilizzare il servizio (godimento potenziale). Il fatto che un condomino possa usufruire del bene lo obbliga a contribuire ai costi, a meno che una norma del regolamento condominiale, approvata all’unanimità, non lo esoneri in modo esplicito.

La dicitura ‘ripartizione tra gli utenti’ in un regolamento condominiale è sufficiente per esonerare chi non usa un servizio dal pagamento delle relative spese?
No. La Corte ha ritenuto tale espressione non sufficientemente chiara ed inequivocabile per derogare al principio generale di ripartizione basato sulla proprietà o sul godimento potenziale. Per stabilire un criterio basato sull’uso effettivo serve una pattuizione esplicita.

I condomini devono contribuire alle spese di manutenzione di un giardino situato su un’area demaniale dello Stato?
Sì, se tale area è fruita dal condominio e costituisce una componente essenziale del decoro architettonico del complesso immobiliare. L’obbligo di contribuzione non deriva necessariamente dalla proprietà del bene, ma dall’utilità (utilitas) che esso fornisce alle singole unità immobiliari.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8253 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8253 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 6077/2023 R.G. proposto da:

NOMECOGNOME difeso di persona ex art. 86 c.p.c.

-ricorrente-

contro

SUPERCONDOMINIO CAPO COGNOME INDIRIZZO BORDIGHERA

-intimato – avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di IMPERIA n. 50/2023 depositata il 24/01/2023.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME il quale ha chiesto di dichiarare inammissibile il ricorso per mancata prova della sua notificazione.

FATTI DI CAUSA

1.L’avvocato NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza del n. 50/2023 del Tribunale di Imperia, depositata il 24 gennaio 2023, che ha rigettato l’appello contro la sentenza n. 135/2021 del Giudice di pace di Sanremo.

L’intimato RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO di Bordighera non ha svolto attività difensive.

Il ricorrente è proprietario di un appartamento compreso nel condominio Casa a Mare di INDIRIZZO facente parte, insieme ad altri due edifici, del Supercondominio Capo Migliarese. La causa ha ad oggetto l’impugnazione della deliberazione approvata dall’assemblea dei condomini del Supercondominio Capo Migliarese in data 22 agosto 2019, relativa al rendiconto consuntivo 2018-2019 e preventivo 2019-2020.

Il Tribunale ha respinto le doglianze in ordine alla ripartizione delle spese del servizio spiaggia, che secondo l’avvocato COGNOME dovevano gravare non su tutti i condomini, come previsto nel rendiconto, ma sui soli ‘utenti’, come stabilito dal regolamento condominiale (in relazione al 50% spettante ai condomini Case a Mare e L3). Del pari respinte sono state le doglianze dell’appellante per le spese di manutenzione del terreno adibito a giardino, la cui natura demaniale, ad avviso del Tribunale, non esclude la giustificazione dell’onere di contribuzione per la sua utilizzazione a giardino condominiale.
Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME ivi concludendo per l’accoglimento del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Superando il rilievo svolto in udienza dal Pubblico Ministero, si osserva che è provato il perfezionamento in data 3 marzo 2023 della

notificazione del ricorso a mezzo del servizio postale con la consegna del plico al destinatario, attestata dall’avviso di ricevimento allegato.

1.- Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123, comma 2, c.c., anche in rapporto all’art. 3 Cost., assumendosi che l’art. 9/b del regolamento di condominio, ove si contempla la ripartizione ‘tra gli utenti’ delle spese del servizio spiaggia, deve spiegarsi come obbligo di contribuzione imposto solo a coloro che, tra i partecipanti ai condomini Case a Mare e L3, utilizzino effettivamente la spiaggia.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 817, comma 2, 1117 e 1118 c.c., quanto alle spese di manutenzione del giardino. Qui si ribadisce che il terreno adibito a giardino è di pertinenza del demanio marittimo, senza che il Supercondominio versi alcun canone per utilizzarlo, e che le relative spese non possono perciò assoggettarsi al regime degli artt. 1117 e 1118 c.c.

2. -Il primo motivo di ricorso non è fondato.

Ove un condominio fruisca di una spiaggia annessa, idonea a consentire l’utilizzazione delle attrezzature a supporto della balneazione, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento di tale area e per la prestazione dei relativi servizi nell’interesse comune sono dovute in ragione dell’appartenenza, e sono quindi sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, in base alla regola generale sancita nel primo comma dell’art. 1123 c.c.
Il secondo comma dell’art. 1123 c.c., a norma del quale le spese di conservazione e godimento delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, costituisce una disposizione speciale rispetto al principio generale dettato nel primo comma della medesima disposizione. Il

secondo comma dell’art. 1123 c.c. riguarda, invero, il caso particolare in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni. Nell’applicazione di detta norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, atteso che il fatto che il condomino, potendo godere del bene condominiale, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall’obbligo di pagamento delle spese suddette (Cass. n. 8292 del 2000; n. 6359 del 1996; n. 5179 del 1992; n. 13160 del 1991).
È certamente consentito ai condomini, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, di approvare unanimemente una deroga convenzionale che ripartisca le spese del ‘servizio spiaggia’ in misura diversa da quella legale, data, come detto, dalla proporzione al valore della quota, prevedendo, ad esempio, che la contribuzione a tali spese avvenga in proporzione all’uso che ciascuno ne faccia. Una tale convenzione postula, tuttavia, una esplicita pattuizione, nella quale, cioè, la deroga al criterio legale risulti dal testo in modo chiaro ed inequivoco. Ciò non può dirsi ove, come nella specie, il regolamento di condominio contenga una clausola che si limiti a prevedere che la ripartizione delle relative spese avvenga ‘tra gli utenti’. Si tratta, del resto, di interpretazione di un contratto, e dunque di indagine demandata all’apprezzamento dei giudici del merito, incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, così come previsti negli artt. 1362 e seguenti c.c., oppure nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.
3. -Anche il secondo motivo di ricorso non è fondato.

Alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento di un’area demaniale fruita da un condominio e sistemata a giardino, sia

pure in forza di concessione precaria, sono tenuti a contribuire tutti i condomini, in quanto componente essenziale del decoro architettonico del complesso immobiliare. Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c., non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità della res , spesso derivando, piuttosto, dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà (Cass. n. 22573 del 2020; n. 3666 del 1994).
Il ricorso va dunque rigettato.

Non deve provvedersi riguardo alle spese del giudizio di cassazione, giacché l’intimato non ha svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione Civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.