Spese condominiali balconi: la Cassazione decide

Un condomino si oppone al pagamento delle spese condominiali per lavori eseguiti su balconi di proprietà esclusiva di altri. La Corte di Cassazione accoglie il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l’inscindibilità tecnica dei lavori non giustifica automaticamente la ripartizione della spesa tra tutti. Il giudice deve sempre verificare la possibilità di una ‘scindibilità contabile’, ossia la capacità di separare i costi relativi alle parti private da quelli comuni. La sentenza viene cassata con rinvio per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali: Chi Paga per i Balconi Privati altrui? La Cassazione Chiarisce

La gestione delle spese condominiali rappresenta una delle fonti più comuni di contenzioso all’interno dei condomini. Una questione particolarmente spinosa riguarda la ripartizione dei costi per lavori che interessano contemporaneamente parti comuni e parti di proprietà esclusiva, come i balconi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: l’inseparabilità tecnica dei lavori non implica automaticamente che la spesa vada suddivisa tra tutti. Vediamo nel dettaglio il caso e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

Un condomino impugnava una delibera assembleare che gli addebitava una quota delle spese per lavori di rifacimento dell’edificio. La sua contestazione si basava su due punti principali: l’assemblea aveva deliberato su lavori riguardanti anche immobili di proprietà esclusiva (nello specifico, i balconi degli altri condomini) e aveva ripartito la spesa tra tutti i condomini in base ai millesimi, senza considerare che nessun intervento era stato eseguito sulla sua proprietà.

Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello avevano respinto le sue ragioni, sostenendo che i lavori, pur interessando superfici parzialmente private, fossero tecnicamente connessi e indistinguibili da quelli sulle parti comuni, e quindi necessari per l’intero stabile. Di conseguenza, il condomino era stato condannato a pagare la sua quota, seppur ridotta in secondo grado.

La questione delle spese condominiali e la scindibilità dei lavori

Il ricorrente ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione delle norme sulla ripartizione delle spese condominiali. Il punto centrale del suo ricorso era l’ingiusto obbligo di contribuire economicamente al rifacimento di balconi di proprietà esclusiva di altri, dai quali non traeva alcuna utilità. Sottolineava inoltre come la Corte d’Appello non avesse adeguatamente motivato l’asserita inscindibilità non solo tecnica, ma soprattutto contabile, dei lavori.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i primi due motivi del ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa ad un nuovo esame. I giudici hanno ribadito un principio consolidato: i balconi di un edificio condominiale, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato né destinati all’uso comune, non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Le spese per la loro manutenzione, quindi, non possono essere addossate a condomini che non ne sono proprietari.

Il Principio della Scindibilità Contabile

Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra inscindibilità ‘tecnica’ e ‘contabile’. La Corte d’Appello si era limitata a richiamare le conclusioni del consulente tecnico sull’impossibilità di separare fisicamente gli interventi. Tuttavia, secondo la Cassazione, questo non basta. Il giudice di merito avrebbe dovuto approfondire un aspetto diverso e cruciale, sollevato dall’appellante: la possibilità di una scindibilità contabile dei costi.

Anche se i lavori vengono eseguiti in un unico appalto per ragioni di convenienza, è necessario verificare se sia possibile, sulla base di computi metrici e perizie, distinguere i costi relativi alle parti private da quelli per le parti comuni. La Corte d’Appello, non argomentando su questo punto specifico, ha commesso un vizio di motivazione. In sostanza, l’impossibilità operativa di eseguire i lavori separatamente non esime dall’obbligo di imputare i costi a chi di dovere.

le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura giuridica dei balconi e sui principi che regolano la ripartizione delle spese condominiali. Addossare a un condomino i costi per il rifacimento di una proprietà esclusiva altrui viola l’articolo 1123 del codice civile, che lega la contribuzione alle spese all’utilità che ciascuno trae dalla cosa comune. Poiché i balconi aggettanti sono un prolungamento dell’appartamento da cui sporgono e non forniscono utilità agli altri proprietari (salvo per gli elementi decorativi che contribuiscono all’estetica della facciata), le relative spese sono a carico esclusivo dei rispettivi proprietari. La Corte ha riscontrato una ‘lacuna motivazionale’ nella sentenza impugnata, in quanto non ha affrontato la specifica doglianza sulla possibilità di separare contabilmente i costi, nonostante la perizia tecnica (CTU) fornisse elementi in tal senso, come il computo delle superfici private.

le conclusioni

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per amministratori e condomini. Stabilisce che, in caso di lavori misti (su parti comuni e private), non è sufficiente invocare l’inscindibilità tecnica per ripartire l’intera spesa tra tutti i condomini. È indispensabile che, già in fase di delibera e di redazione dei computi metrici, si proceda a una chiara distinzione dei costi. L’amministratore e l’assemblea devono garantire una contabilità trasparente che permetta di addebitare a ciascuno solo le spese di sua competenza. In caso contrario, le delibere sono a rischio di impugnazione, come dimostra efficacemente questo caso. Il giudice di rinvio dovrà ora riesaminare la questione tenendo conto di questo principio, valutando attentamente le risultanze peritali per verificare se sia possibile, e come, procedere a una corretta ripartizione contabile dei costi.

Un condomino è obbligato a pagare per i lavori sui balconi di proprietà esclusiva di altri condomini?
No. Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, i balconi non rientrano tra le parti comuni e, di conseguenza, le spese relative alla loro manutenzione non possono essere addossate a condomini che non ne sono proprietari e non ne traggono utilità.

Se i lavori su parti private e comuni sono tecnicamente ‘inscindibili’, la spesa va sempre ripartita tra tutti?
No, non automaticamente. La Corte ha chiarito che l’inscindibilità tecnica non è sufficiente a giustificare una ripartizione generalizzata. È necessario che il giudice motivi sulla possibilità o impossibilità di una ‘scindibilità contabile’, ovvero la capacità di separare e imputare i costi specifici per le parti private ai rispettivi proprietari.

Cosa accade se la Corte d’Appello non motiva adeguatamente sull’impossibilità di separare i costi?
La sentenza risulta viziata da una ‘lacuna motivazionale’. Come avvenuto in questo caso, la Corte di Cassazione può annullare la decisione e rinviare la causa a un nuovo giudice affinché riesamini la questione, dando una risposta adeguata alla richiesta di separazione contabile dei costi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25192 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25192 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24226/2019 R.G. proposto da: ll’avvocato COGNOME

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso da COGNOME unitamente all’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO TITTA DELL’EDIFICIO UBICATO IN SAVONA IN INDIRIZZO. 5/7/9/11, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 263/2019, depositata il 21/02/2019;

lette le conclusioni scritte del Sostituto Procuratore Generale, nella persona del dott. NOME COGNOME;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME impugnò davanti al Tribunale di Savona la delibera condominiale del 16.05.2012, per avere l’assemblea del Condominio Titta di INDIRIZZO in Savona deliberato in ordine a materia per la quale essa non aveva competenza, ossia decidendo l’esecuzione di lavori anche su immobili di proprietà esclusiva; per avere ripartito la spesa inerente lavori alle parti esclusive tra tutti i condòmini in base a millesimi di proprietà, e non in base ai lavori privati richiesti ed effettivamente eseguiti in ciascuna singola unità immobiliare.
L’ente di gestione resisteva alla domanda e chiedeva in via riconvenzionale la condanna del COGNOME al pagamento di quote condominiali dovute in forza della delibera impugnata.

Il Tribunale di Savona respingeva l’impugnazione promossa dall’attore e accoglieva invece la domanda riconvenzionale spiegata dal Condominio.

Avverso detta pronuncia interponeva appello NOME COGNOME

Con sentenza n. 263/2019 la Corte di Appello di Genova accoglieva parzialmente il gravame, rideterminando l’importo dovuto da COGNOME nella minor somma di € . 6.921,99. Quanto all’altra questione oggetto di gravame, la Corte ha affermato che l’esecuzione di opere su superfici parzialmente private non consentiva di eseguire da un punto di vista operativo una divisione, essendo di fatto tra loro connesse e indistinguibili. Di conseguenza, alla luce di tali affermazioni del consulente tecnico, il Tribunale aveva correttamente affermato che le opre interessanti le parti private fossero necessarie per l’intero stabile e non potessero essere effettuate se non effettuando interventi anche su parti private.
Avverso la pronuncia di secondo grado il COGNOME propone ricorso per cassazione, sulla base di sei motivi.

Resiste il Condominio NOME con controricorso.

Il Pubblico Ministero ha concluso per il rigetto del ricorso e in prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno presentato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo si deduce ( ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.) violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1128, 1135 e 1137 cod. civ. , anche in relazione alla violazione dell’art. 832 cod. civ. Il ricorrente si duole del fatto che gli sia stato imposto l’obbligo di contribuire alle spese necessarie al rifacimento di parti (tra cui i balconi) di proprietà esclusiva di altri condòmini, non derivando allo stesso alcuna utilità o beneficio, trattandosi di beni privati le cui spese di intervento non dovrebbero ricadere su tutti i condòmini. Ciò, nonostante lo stesso giudice avesse riconosciuto che i lavori di manutenzione straordinaria dell’intero edificio (resi necessari da difetti di costruzione) non avevano riguardato i terrazzi di esclusiva proprietà dell’allora appellante.
1.2. Con il secondo motivo si deduce ( ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ.) violazione degli artt. 112, 132, comma 2, n. 4 e 339 cod. proc. civ. , per omessa pronuncia sul secondo motivo d’appello , e/o assoluta mancanza della motivazione in merito all’asserita inscindibilità tecnica, ma soprattutto contabile dei lavori, privati e condominiali. Il ricorrente censura la statuizione della Corte d ‘A ppello resa in merito alla considerazione unitaria dei lavori, a fronte della possibilità di una personalizzazione degli stessi e dei relativi costi. Osserva il ricorrente che su tale scindibilità contabile la Corte territoriale non ha dato nessuna risposta, limitandosi a motivare per relationem , ossia riportando la statuizione del primo giudice. Inoltre, il
ricorrente evidenzia come la Corte territoriale sia caduta in contraddizione affermando, da un lato, l’inscindibilità dei lavori condominiali rispetto a quelli realizzati sui singoli appartamenti, dall’altro il fatto che nessun intervento era stato effettuato sugli appartamenti del ricorrente. Osserva che i lavori realizzati dal Condominio, anche a spese del ricorrente, hanno interessato tutte le unità abitative meno che la sua, e che da tale circostanza egli non ha tratto alcun vantaggio. A tal proposito ritiene di potersi sottrarre ai costi a lui addebitati pro quota , secondo ripartizione in millesimi – dei lavori di rifacimento dell’intero edificio assegnati alla società appaltatrice RAGIONE_SOCIALE con la delibera assembleare impugnata, resi necessari dai difetti di costruzione attribuiti alla RAGIONE_SOCIALE (società costruttrice). Ciò in quanto il COGNOME, all’epoca in cui aveva acquistato dalla RAGIONE_SOCIALE i due appartamenti di sua proprietà siti al terzo e quarto piano del Condominio, era al corrente dell’accertamento dei gravi difetti di costruzione e, pertanto, al momento dell’acquisto dei propri appartamenti, condizionava il pagamento di una parte rilevante del prezzo pattuito all’esecuzione, da parte della stessa RAGIONE_SOCIALE, dei lavori necessari per eliminare i gravi difetti riscontrati negli appartamenti acquistati. Da tale accordo derivava la posizione dissenziente del COGNOME, ex art. 1132 cod. civ., rispetto alla causa proposta dal Condominio nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, che avrebbe successivamente portato ad una transazione in cui la società costruttrice convenuta riconosceva ai condòmini attori e al Condominio, a tacitazione delle loro pretese attinenti alle sole opere orizzontali, l’importo di €. 75.533,31.
1.3. Con il terzo motivo si deduce ( ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.) violazione degli artt. 784, 1260, 1372 cod. civ. Il ricorrente si duole dell’erroneità del metodo di riparto delle spese oggetto di lite,

anche in relazione alla precedente suddivisione della somma ricevuta a titolo di risarcimento dalla ditta costruttrice a cui l’odierno ricorrente aveva espressamente rinunciato. Più precisamente, lamenta il ricorrente che il tentativo unilaterale di attribuirgli il credito pro quota risultante dalla transazione con l’azienda costruttrice, pur avendolo egli espressamene rifiutato, non può giustificare l’attribuzione a suo carico della spesa per il rifacimento dei terrazzini degli altri condomini.

1.4. Con il quarto motivo si deduce ( ex art. 360, comma 1, n. 4) e n. 3) cod. proc. civ. ), violazione dell’artt. 115, 116, 61 e 62 cod. proc. civ. , anche in relazione all’art. 1363 cod. civ., applicabile nell’interpretazione delle risultanze della CTU Travisamento della prova. Il ricorrente si duole dell’erronea valutazione delle risultanze della CTU in relazione alle affermazioni comprovanti la scindibilità contabile dei lavori sulla cui base era possibile ripartire diversamente i costi oggetto di causa. In particolare, evidenzia che la Corte territoriale erroneamente seguito il principio della inscindibilità e della unitarietà dei lavori pur a fronte di una CTU che consentiva il frazionamento dei costi e della personalizzazione dei lavori.
1.5. Con il quinto motivo si deduce ( ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ.), omesso esame del fatto che la CTU aveva distinto le parti private da quelle condominiali. Premettendo l’assenza di un ‘ ipotesi di doppia conforme (atteso che la sentenza impugnata si basa su ragioni di fatto diverse da quelle della sentenza di primo grado), il ricorrente rileva che in primo luogo non è stata valutata dalla Corte di merito la circostanza, attestata per tabulas , che alcun lavoro è stato realizzato nelle due unità abitative di sua proprietà e, quindi, almeno con riferimento a questa circostanza si sarebbe potuto procedere alla personalizzazione delle spese. In secondo luogo, il ricorrente non riconosce l’esistenza dei vizi/difetti originari del
Condominio tali da giustificare la inscindibilità tra i lavori condominiali e quelli delle singole unità immobiliari.

1.6. Il sesto motivo è relativo alla decisione sulla domanda riconvenzionale del condominio ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., violazione degli artt. 1135 e 1137, comma 1, cod. civ. Il ricorrente evidenzia come le statuizioni dei giudici di merito, che considera sovrapponibili, siano illegittime in primo luogo in quanto l’odierno ricorrente non poteva impugnare la delibera del 27.05.2010 con cui veniva disposta la spesa straordinaria e la stipula del contratto di appalto, atteso che la contestazione del ricorrente riguarda eventi successivi a tale delibera (ossia il mancato rilascio del certificato di regolare esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria relativo all’edificio). In secondo luogo, pur ammettendo entrambe le pronunce la mancanza del certificato di regolare esecuzione delle opere, hanno errato nel non considerare l’illegittimità della pretesa da parte dell’amministratore di alcun pagamento in assenza di tale documentazione in quanto inficia l’eseguibilità e l’attualità del credi to convenuto con l’appaltatore.
I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto entrambi censurano la pronuncia di appello -benché sotto i diversi profili della violazione di legge e nullità per mancanza di motivazione -nella parte in cui essa ha considerato unitariamente i lavori di rifacimento dell’immobile, senza distinguere tra parti private e parti comuni.

Entrambi sono fondati.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso ( ex multis : Cass. Sez. 6

-2, Ordinanza n. 10848 dell’08.06.2020; Sez. 2, Sentenza n. 30071 del 14/12/2017, Rv. 646606 -01; Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012, Rv. 622451 – 01).

Da tale principio la Corte d’Appello non ha tratto le debite conseguenze in tema di riparto di spese e dunque sussiste la violazione di legge, non potendosi addossare al Condomino le spese relative alla proprietà esclusiva.

Nel caso in esame, inoltre, la Corte d’Appello si è soffermata sulla inscindibilità ‘ tecnica ‘ dei lavori richiamando le osservazioni del consulente tecnico (cfr. sentenza a pag. 7), ma -a fronte di uno specifico motivo di gravame (il secondo, come riporta in modo autosufficiente il ricorso pag.15 e ss e 18) in cui si segnalava pure il computo, fatto dal CTU, delle superfici dei balconi e terrazzi privati, nulla argomenta sulla possibilità o impossibilità di una scindibilità contabile dei relativi costi di riparazione.
Una siffatta lacuna motivazionale non soddisfa il cd. minimo costituzionale ed è quindi denunziabile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360 n. 5 cpc (cfr. al riguardo la giurisprudenza delle sezioni unite e in particolare la sentenza n. 8053/2014) perché sulla impossibilità di operare una scissione contabile dei lavori non viene speso alcun argomento, a fronte di una specifica doglianza formulata in tal senso dall’appellante.

Si rende pertanto necessario un nuovo esame da parte del giudice di rinvio affinché tenendo presente la specifica doglianza e le risultanze peritali (con particolare alle tabelle di divisione delle spese), venga data una risposta adeguata alla parte odierna ricorrente sulla possibilità di una scindibilità contabile dei costi.

Resta logicamente assorbito l’esame delle altre censure, tutte legate al pagamento di somme.

Il giudice di rinvio (che si individua nella medesima Corte d’Appello in diversa composizione) deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Genova in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 6 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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