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Codice Penale

Sospensione nel pagamento dei canoni di locazione

La sospensione ovvero l’omissione nel pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore non è mai consentita.

Pubblicato il 21 February 2022 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Pavia
SEZIONE SECONDA

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa ha pronunciato la seguente SENTENZA n. 48/2022 pubblicata il 17/02/2022 ex art. 420 c.p.c.

Nella causa civile di I Grado iscritta al N. 4001/2021 R.G. promossa da:

XXX (C.F. ) e YYY (C.F.);

RICORRENTE contro:

ZZZ, (C.F.)

CONVENUTO CONTUMACE CONCLUSIONI

XXX e YYY: “Piaccia all’On.le Tribunale, contrariis reiectis: 1) accertare e dichiarare che il contratto di locazione oggetto di causa si è risolto per il grave inadempimento del conduttore, stante il mancato pagamento dei canoni scaduti e non versati e degli oneri accessori per complessivi € 7.500,00 (Euro SETTEMILACINQUECENTO/00), e, conseguentemente, condannare il Sig. ZZZ, nato a, 16, alla riconsegna dell’unità immobiliare sopra meglio descritta; 2) fissare la data del rilascio nel più breve tempo possibile; 3) condannare, altresì, il Sig. ZZZ nato a, al pagamento dei canoni scaduti e non versati e degli oneri accessori, importi come sopra quantificati e di tutti quelli maturandi sino al dì dell’effettivo rilascio, oltre gli interessi legali a decorrere dalle singole scadenze sino all’effettivo saldo ed al risarcimento dei danni derivanti dall’anticipata risoluzione del contratto di locazione per l’importo da quantificarsi in corso di causa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari. Con espressa riserva di ogni eventuale ed ulteriore deduzione.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida notificato ai sensi dell’art. 140 c.p.c. attesa l’irreperibilità del destinatario, XXX e YYY, in qualità di proprietari dell’unità immobiliare sita in Casorate Primo (PV), Via hanno convenuto in giudizio ZZZ, conduttore dell’immobile de quo in virtù di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 1.7.2017 e registrato il 26.7.2017 per la durata di anni quattro, rinnovabile per altri quattro salva motivata disdetta del locatore, con canone annuo pattuito in € 4.800,00, da corrispondersi in dodici rate mensili pari ad € 400,00 ciascuna (doc. 1). In particolare, essi deducevano che ZZZ si rendeva moroso nel versamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di giugno, luglio, ottobre, dicembre 2019 nonché per i mesi da gennaio 2020 a marzo 2021, per complessivi € 7.500,00 e, nonostante l’inoltro di diffida e costituzione in mora in data 13.5.2020 (doc.2) il conduttore non provvedeva alla restituzione dell’immobile locato.

All’udienza del 18.6.2021 nessuno compariva per parte convenuta. A scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, attesa l’irreperibilità dell’intimato, il Giudice disponeva il mutamento del rito, concedendo alle parti termini per l’integrazione degli atti e il deposito di memorie e documenti. All’udienza del 13.1.2022, il procuratore di parte ricorrente dava atto della avvenuta notifica a parte convenuta ai sensi dell’art. 143 c.p.c. in data 28.10.2021 il Giudice, verificata la regolarità della notificazione a parte convenuta, ne dichiarava la contumacia. Parte ricorrente precisava, inoltre, che la quantificazione in € 7.500,00 come da domanda, in luogo di € 7.600,00 – pari al canone di locazione dovuto per diciannove mensilità – teneva conto del versamento di € 100,00 effettuato dal conduttore.

Istruita documentalmente la causa, la stessa veniva quindi decisa sulla base delle seguenti

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO

Parte ricorrente ha innanzi tutto domandato la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti a fronte del grave inadempimento del conduttore, resosi moroso nella corresponsione del canone di locazione per diciannove mensilità. A fondamento dell’azionata pretesa, i ricorrenti hanno prodotto il contratto di locazione (doc. 1) e l’atto di diffida e messa in mora del conduttore inadempiente in data 13.5.2020 (doc. 2), in tal modo dimostrandone il fatto costitutivo. Viceversa, controparte – rimasta contumace – non ha dedotto né dimostrato alcun fatto modificativo, estintivo o impeditivo della avversa pretesa, la quale deve conseguentemente essere accolta.

Invero, il pagamento del canone di locazione pattuito in contratto a fronte del godimento del bene locato costituisce, a norma dell’art. 1587 c.c., la principale obbligazione gravante sul conduttore il quale è tenuto a “dare il corrispettivo nei termini convenuti”. Ciò comporta che la sospensione ovvero l’omissione nel pagamento dei canoni da parte del conduttore non è mai consentita ed integra gli estremi di un inadempimento tale da alterare il sinallagma contrattuale e determinare uno squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, fatta salva l’ipotesi in cui venga completamente a mancare anche la controprestazione (cfr. Cass. civ. sez. III n. 11783/2017; Cass. civ. sez. III n. 261/2008).

Ora, nel caso di specie, l’inadempimento di ZZZ per mancato versamento del canone di locazione per diciannove mensilità consecutive, a fronte peraltro di diffida e atto di formale messa in mora inoltrati dal locatore, non può che considerarsi grave ex art. 1455 c.c. Deve infatti considerarsi non solo che la controprestazione gravante sul locatore è rimasta di fatto inalterata, avendo il conduttore continuato a godere dell’immobile locato nonostante la mancata corresponsione del canone pattuito, ma l’ulteriore circostanza dell’inserimento in contratto di una clausola risolutiva espressa per l’ipotesi di ritardo nella corresponsione di sole due mensilità. Sebbene i ricorrenti non abbiano azionato la relativa clausola, la sola presenza della pattuizione nella scrittura denota la volontà delle parti di sanzionare l’eventuale inadempimento della principale ed essenziale obbligazione gravante sul conduttore con la grave conseguenza della risoluzione del contratto.

Ne deriva la risoluzione del contratto di locazione in esame per grave inadempimento di parte convenuta a far data dal 28.10.2021, ossia dal giorno della domanda – atteso che la notificazione a parte convenuta rimasta contumace eseguita ai sensi dell’art. 143 c.p.c. dell’atto di intimazione di sfratto, unitamente al verbale di udienza 18.6.2021 e all’ordinanza di conversione del rito è stata eseguita e si è pertanto perfezionata per parte istante nella data suidicata. Da ciò deriva altresì la condanna di ZZZ all’immediata restituzione ai ricorrenti in solido tra loro dell’immobile oggetto di causa libero da persone o cose di sua proprietà.

Quanto alla domanda di condanna di parte convenuta al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere dal giorno della domanda di intimazione di sfratto sino al rilascio dell’immobile locato, si osserva quanto segue.

Attesa la risoluzione del contratto di locazione de quo a far data dal 28.10.2021, parte convenuta deve essere condannata al pagamento a favore dei ricorrenti in solido fra loro dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti per le mensilità di giugno, luglio, ottobre e dicembre 2019, nonché dal mese di gennaio 2020 al mese di ottobre 2021, per la complessiva somma di € 10.300,00 (pari a € 400,00 x 22 mensilità, detratti i 100,00 euro versati dal convenuto alla proprietà, sì come dedotto dai ricorrenti all’udienza 13.1.2022), oltre interessi legali dalla data del dovuto al saldo.

Quanto al periodo intercorrente fra l’avvenuta risoluzione del contratto e la pronuncia della presente sentenza (1.11.2021 – gennaio 2022) parte convenuta dovrà altresì essere condannata al pagamento a favore dei ricorrenti in solido tra loro di € 1.200,00 a titolo di risarcimento del danno per l’occupazione dell’unità immobiliare locata, oltre interessi legali dal giorno 13.1.2022 al saldo. Tale somma risulta infatti pari al corrispettivo dovuto dal conduttore a titolo di canone di locazione moltiplicato per le tre mensilità intercorrenti tra la risoluzione e il rilascio dell’immobile, sì come disposto dall’art. 1591 c.c., senza che nulla possa invece essere liquidato a titolo di maggior danno, non avendone i ricorrenti fornito alcuna prova in concreto (cfr. Cass. civ. n. 22352/2014).

Questo giudice non può condannare la parte convenuta al pagamento dei canoni a scadere trattandosi di richiesta di condanna in futuro ammissibile nel nostro ordinamento in ipotesi del tutto eccezionali tra le quali non rientra la presente, insuscettibili di applicazione analogica. in relazione alla fattispecie contrattuale per cui è causa è prevista la possibilità di chiedere il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e a scadere ma solo nel caso in cui sia intervenuta la convalida di sfratto ( art. 664 c.p.c. ).

Le spese di lite seguono la soccombenza. esse devono pertanto porsi a carico di parte convenuta contumace, da liquidarsi in favore dei ricorrenti in solido fra loro in complessivi € 3.000,00 a titolo di compensi, oltre il 15% a titolo di rimborso spese generali, I.V.A. se dovuta e C.P.A., oltre € 145,50 a titolo di esborsi.

Questo provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa tirocinante ai sensi dell’art. 73 DL69/2013.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, accerta e dichiara il grave inadempimento di ZZZ e per l’effetto dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 01.07.2017 registrato il 26.07.2017 presso l’Agenzia delle Entrate – ufficio territoriale di Pavia, codice identificativo contratto a far tempo dal 28.10.2021;

dichiara tenuto e condanna ZZZ a restituire la unità immobiliare sita in Casorate Primo via contrassegnata dai seguenti dati catastali NCEU del Comune di Casorate libera da cose di sua proprietà e da persone immediatamente a XXX e a YYY in solido tra loro;

dichiara tenuto e condanna ZZZ a pagare a XXX e a YYY in solido tra loro la somma di euro 10.300 a titolo di canoni di locazione per le mensilità di giugno, luglio, ottobre, dicembre 2019, dal mese di gennaio 2020 al mese di ottobre 2021 compresi, oltre interessi legali dalla data del dovuto al saldo;

dichiara tenuto e condanna ZZZ a pagare a XXX e a YYY in solido tra loro la somma di euro 1.200 a titolo di risarcimento del danno per l’occupazione della unità immobiliare sopra indicata dal 01.11.2021 al gennaio 2022, oltre interessi legali dal 13.01.2022 al saldo; dichiara tenuto e condanna ZZZ a rifondere a XXX e a YYY in solido tra loro le spese di lite liquidate in euro 3.000 a titolo di compensi, oltre il 15% sui compensi a titolo di rimborso spese generali, iva se dovuta, cpa ed ero 145.50 a titolo di esborsi così deciso in Pavia il 13 gennaio 2022 con riserva del deposito della motivazione in giorni sessanta.

Il giudice

Dott.ssa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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