Sospensione canone locazione: quando è legittima?

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una conduttrice che aveva attuato la sospensione canone locazione a causa di presunti vizi dell’immobile. I giudici di merito, basandosi su una CTU, avevano accertato che i difetti non erano di natura strutturale né tali da giustificare l’interruzione dei pagamenti. La Suprema Corte ha ribadito che non è possibile richiedere un nuovo esame dei fatti in sede di legittimità se i motivi di ricorso non contestano specificamente la logica della sentenza impugnata, confermando l’obbligo di rilascio dell’immobile per morosità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sospensione canone locazione: i rischi dell’inadempimento

La sospensione canone locazione rappresenta uno degli strumenti di autotutela più delicati nel diritto immobiliare. Spesso i conduttori ritengono di poter interrompere i pagamenti in presenza di vizi dell’immobile, ma la giurisprudenza pone limiti rigorosi a tale condotta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce perché non basta lamentare il degrado dell’appartamento per evitare lo sfratto per morosità.

Il caso: vizi dell’immobile e mancato pagamento

La vicenda trae origine dal ricorso di una conduttrice che aveva smesso di corrispondere i canoni di locazione a un ente pubblico. La donna sosteneva che l’immobile versasse in uno stato di grave deterioramento dovuto all’omessa manutenzione straordinaria da parte del locatore. Secondo la sua tesi, tale situazione giustificava la sospensione del pagamento ai sensi dell’art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento).

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno però rigettato questa tesi. Una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) ha infatti dimostrato che i difetti riscontrati non erano di carattere strutturale e non impedivano il godimento del bene. Di conseguenza, la conduttrice è stata condannata al rilascio dell’immobile e al pagamento degli arretrati.

La decisione della Cassazione sulla sospensione canone locazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per due ragioni principali. In primo luogo, la ricorrente non ha contestato in modo specifico la ratio decidendi della sentenza di appello, limitandosi a lamentele generiche sullo stato di degrado senza confutare analiticamente le risultanze della CTU. In secondo luogo, è stato ribadito che il ricorso per Cassazione non può essere utilizzato per richiedere un nuovo esame dei fatti o delle prove, attività riservata esclusivamente ai giudici di merito.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio di specificità dei motivi di ricorso. Per denunciare un errore giudiziario, non è sufficiente manifestare dissenso, ma occorre identificare con precisione il vizio logico o giuridico della sentenza impugnata. Nel caso di specie, la conduttrice ha tentato di rimettere in discussione la natura dei vizi dell’immobile (se straordinari o meno), un accertamento di fatto che la Corte d’Appello aveva già risolto escludendo l’obbligo di ripristino a carico del locatore. Inoltre, la Corte ha chiarito che la violazione dell’art. 116 c.p.c. sulla valutazione delle prove è configurabile solo se il giudice non usa il suo “prudente apprezzamento”, e non quando la parte semplicemente non condivide l’esito della valutazione stessa.

Le conclusioni

Le conclusioni che si traggono da questo provvedimento sono di estrema rilevanza pratica per inquilini e proprietari. La sospensione canone locazione è legittima solo se l’inadempimento del locatore è talmente grave da rendere l’immobile totalmente inutilizzabile. In tutti gli altri casi, l’autoriduzione o la sospensione unilaterale del canone espone il conduttore al rischio concreto di sfratto per morosità. Prima di intraprendere azioni di autotutela, è essenziale disporre di una perizia tecnica che attesti la gravità dei vizi e la loro natura strutturale, poiché la contestazione generica non troverà accoglimento nelle sedi giudiziarie superiori.

Si può smettere di pagare l’affitto se la casa ha dei difetti?
La sospensione è legittima solo se i vizi rendono l’immobile totalmente inutilizzabile. Se i difetti sono lievi o non strutturali, il conduttore deve continuare a pagare per evitare lo sfratto.

Cosa succede se il locatore non esegue le riparazioni straordinarie?
Il conduttore può agire in giudizio per ottenere l’esecuzione dei lavori o la risoluzione del contratto, ma non può decidere autonomamente di non pagare il canone senza un ordine del giudice.

È possibile contestare la valutazione dello stato dell’immobile in Cassazione?
No, la Cassazione si occupa solo di errori di diritto. La valutazione delle prove e delle condizioni materiali dell’immobile spetta esclusivamente ai giudici di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3353 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3353 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24584/2022 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME,

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE n. 62/2022 depositata il 04/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza in data 4.3.2022 la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE rigettava l’appello interposto da COGNOME NOME avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale del medesimo circondario e con la quale ella era stata riconosciuta morosa nel pagamento dei canoni di locazione relativi al godimento di un immobile sito in RAGIONE_SOCIALE e condannata al rilascio dell’immobile ed al pagamento delle somme dovute in favore della locatrice RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

L’appellante aveva ivi dedotto che il giudice di prime cure non aveva correttamente valorizzato la legittima sospensione, da parte di essa conduttrice, dell’obbligo di pagamento del canone in presenza del grave deterioramento dell’immobile a causa dell’omessa esecuzione da parte del locatore delle riparazioni straordinarie a suo carico come evidenziate anche dalle perizie di parte allegate in atti; inoltre il medesimo tribunale non aveva tenuto in debita considerazione il fatto che la presenza di tali gravi difetti dell’appartamento erano noti al locatore per essere stati rappresentati dalla conduttrice e pubblicizzati dalla stampa locale.
La convenuta appellata costituitasi aveva, invece, chiesto il rigetto dell’appello dovendosi confermare il giudizio di inadempimento della conduttrice agli obblighi a carico della stessa.

Il giudice dell’impugnazione, all’esito della consulenza tecnica disposta in corso di causa in ordine alle condizioni dell’immobile condotto dalla COGNOME, rigettava l’appello.

Avverso tale pronuncia COGNOME NOME ha proposto ricorso articolato in due motivi.

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Fissata l’odierna adunanza camerale, parte controricorrente ha depositato memoria ex art.378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso COGNOME NOME, invocando il disposto di cui all’art. 360 n.3 c.p.c., lamenta la «violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1576-1577-1578-1581 -1460 c.c. e 115 comma 2 c.p.c.».

Deduce in particolare che la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE nell’impugnata sentenza si limita ‘a fare un excursus giurisprudenziale in materia di vizi riconducibili nell’alveo senza analizzare la necessità delle riparazioni effettuate dalla ricorrente ex art. 1577 c.c.’ ed ‘erra, altresì, a pag. 17 della sentenza, allorquando non ravvisa l’assoluta urgenza dei lavori eseguiti dalla ricorrente con consequenziale diritto della stessa ad ottenere il rimborso degli esborsi sostenuti avendo la stessa dato avviso al locatore’.
Il motivo è inammissibile.

Esso, infatti, non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale non si limita affatto a svolgere un mero excursus giurisprudenziale delle decisioni in tema di obblighi facenti capo alle parti del rapporto locativo, ma, al contrario, cala i relativi principi enunciati nella fattispecie concreta sottoposta all’attenzione del giudicante.

In particolare, la Corte d’Appello, dopo aver enunciato le diverse tipologie di vizi di cui agli artt. 1576,1577,1578 e 1581 c.c., ha enucleato i punti salienti della relazione depositata dal nominato c.t.u. (punto 3 pagg. 11 e ss.) per giungere ad escludere che i difetti dal medesimo riscontrati nell’immobile fossero di carattere strutturale e che, conseguentemente, non vi fosse alcun obbligo del locatore di dar luogo ai necessari interventi di ripristino.

Sul punto la COGNOME si è limitata a lamentare che i medesimi difetti determinavano uno stato di assoluto degrado dell’immobile che giustificava la sospensione del proprio obbligo di pagamento del canone, e ciò anche alla luce della conoscenza del predetto stato da parte del locatore; la ricorrente non ha, invece, formulato alcuna specifica e analitica contestazione né delle risultanze della c.t.u. né della relativa delibazione da parte del giudice del gravame.

Analogamente, la doglianza di cui alla richiamata pag.17 della sentenza impugnata non viene in alcun modo esplicitata in questa sede, in particolare dando evidenza ai punti eventualmente già esposti in precedenti atti difensivi in merito all’assunta urgenza di esecuzione delle riparazioni di spettanza del locatore cui la conduttrice avrebbe dato luogo direttamente.

Si osserva allora che ‘il motivo d’impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea. Ne consegue che – in quanto, per denunciare, un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere. Pertanto, il motivo che non rispetti tale requisito si deve considerare nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un ‘non motivo’, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ. e nell’art. 375
c.p.c. con il riferimento alla ‘mancanza dei motivi.’ (Cass.9059/2025,7931/2013).

Con il secondo motivo di ricorso si censura la sentenza impugnata ai sensi dell’art.360 n.5 c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c.»

Si assume che ‘la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, nonostante l’evidenza, a pag. 19 della sentenza oggetto del presente gravame, ritiene superfluo disporre un supplemento di C.t.u. necessaria per accertare i costi necessari per emendare i vizi riguardanti l’immobile, nonché l’incidenza di tali riparazioni sul canone di locazione.’.

Il motivo è parimenti inammissibile.

Ed infatti la norma di cui all’art. 360 n.5. c.p.c. non si attaglia alla censura svolta nell’esposizione del motivo.

Con tale motivo, infatti, la ricorrente cerca di evidenziare che un eventuale supplemento di C .t.u avrebbe consentito di quantificare l’effettivo costo delle riparazioni occorrenti per il ripristino dell’immobile, costo da compensarsi con i canoni il cui pagamento era stato omesso.

Non si tratta allora di ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione’, ma di contestazione delle valutazioni svolte dal giudice del gravame in merito alla spettanza delle opere di ripristino e dei relativi costi, opere che – come in precedenza indicatosono state qualificate non di carattere straordinario ex art.1577 c.c.

La violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. è riscontrabile, peraltro, solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa -secondo il suo «prudente apprezzamento», pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore, oppure il valore che il

legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), nonché, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia invece dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il suo prudente apprezzamento della prova, la censura è consentita ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., solo in presenza dei gravissimi vizi motivazionali individuati da Cass. Sez. U. nn. 8053 e 8054 del 2014 (Cass. 20867/2020).
Anche con riferimento a questo motivo, dunque, il ricorso non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e tende sostanzialmente a sottoporre nuovamente a questa Corte i fatti e gli elementi probatori agli atti al fine di un riesame.

Tuttavia ‘il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (che attribuisce rilievo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio)» (Cass. n. 23153/2018, Cass.n.11892/2016), e ciò ‘ sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360, co. 1, n. 5) c.p.c., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi le proprie, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto,
precluso in sede di legittimità’ ( ex plurimis Cass.n.7099/22 Cass. n.11863/2018, Cass.n.29404/2017, Cass.n.6056/2016).

Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.

Le spese processuali liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 3.100,00 per compensi oltre euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.

Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 14.1.2026 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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