Simulazione vendita tra coniugi: quando è inefficace

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che dichiarava la simulazione di una vendita immobiliare tra coniugi. Un imprenditore, debitore di una società, aveva venduto alla moglie le sue quote immobiliari. La società creditrice ha agito in giudizio, sostenendo che l’atto fosse simulato per sottrarre i beni alla garanzia del credito. La Corte ha ritenuto provata la simulazione vendita immobiliare sulla base di una serie di indizi gravi, precisi e concordanti, come il termine di pagamento anomalo (dieci anni) e la palese incapacità economica della moglie di far fronte all’acquisto. La sentenza chiarisce che l’azione di simulazione promossa dal terzo creditore non è soggetta a mediazione obbligatoria e non deve essere sospesa in attesa della definizione del giudizio sul credito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Vendita Immobiliare tra Coniugi: La Cassazione Conferma la Prova per Indizi

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso di simulazione vendita immobiliare tra coniugi, messa in atto per sottrarre beni alla garanzia dei creditori. Questa decisione ribadisce principi fondamentali sulla prova della simulazione da parte di terzi e chiarisce importanti aspetti procedurali, offrendo una guida preziosa per creditori e debitori.

I Fatti di Causa: Una Vendita Sospetta

Il caso ha origine dalla vendita, da parte di un marito, delle sue quote di proprietà su alcuni immobili alla moglie. Successivamente, una società, creditrice del marito in forza di un lodo arbitrale e di una sentenza, ha agito in giudizio contro entrambi i coniugi. La società sosteneva che la compravendita fosse fittizia (simulata) e avesse il solo scopo di pregiudicare le sue possibilità di recuperare il credito, rendendo il patrimonio del debitore insufficiente.

Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda della società creditrice, dichiarando la simulazione. La decisione è stata poi confermata dalla Corte d’Appello, che ha rigettato l’impugnazione dei coniugi. Questi ultimi hanno quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Prova della Simulazione Vendita Immobiliare da Parte del Creditore

Il punto centrale della controversia era la prova della simulazione. Quando un terzo estraneo al contratto, come un creditore, intende dimostrare che l’accordo è fittizio, non potendo disporre della controdichiarazione scritta tra le parti, la prova si basa quasi interamente su elementi presuntivi. La Corte d’Appello, e successivamente la Cassazione, ha ritenuto che nel caso di specie esistessero numerosi indizi ‘gravi, precisi e concordanti’ tali da non lasciare dubbi sulla natura simulata dell’operazione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha respinto tutti i motivi di ricorso presentati dai coniugi, confermando la solidità del ragionamento dei giudici di merito. Analizziamo i punti chiave della decisione.

Gli Indizi Rivelatori della Simulazione

I giudici hanno basato la loro convinzione su una valutazione complessiva di diversi elementi, che, considerati insieme, formavano un quadro probatorio schiacciante:
1. Il movente: La necessità del marito di proteggere i propri beni immobiliari da prevedibili azioni esecutive da parte del creditore.
2. Il rapporto tra le parti: La moglie non era estranea all’attività professionale del marito, essendo socia del suo studio di architettura, il che rendeva plausibile un accordo simulatorio.
3. L’anomalia del termine di pagamento: La pattuizione di un termine di dieci anni per il pagamento del prezzo è stata considerata un’anomalia talmente rilevante da far dubitare della reale volontà di concludere una compravendita.
4. L’incapacità finanziaria dell’acquirente: Dalle dichiarazioni dei redditi della moglie emergeva chiaramente che non disponeva, né avrebbe potuto disporre in futuro, delle risorse economiche necessarie per pagare il prezzo pattuito, anche considerando il lungo termine concesso.

La Corte ha sottolineato che questi indizi non vanno esaminati singolarmente, ma nella loro ‘convergenza globale’, che in questo caso trasformava il dubbio in certezza.

Questioni Procedurali: Mediazione e Sospensione del Giudizio

I ricorrenti avevano sollevato due importanti eccezioni procedurali, entrambe respinte dalla Cassazione:
* Mediazione obbligatoria: Sostenevano che, trattandosi di una compravendita immobiliare, fosse necessario il previo esperimento della mediazione. La Corte ha chiarito che l’azione di simulazione ha natura personale e non verte sulla qualificazione o attribuzione di diritti reali. Il suo scopo è accertare l’inefficacia dell’atto nei confronti del creditore, non contestare la proprietà. Pertanto, non rientra tra le materie soggette a mediazione obbligatoria.
* Sospensione del processo: Avevano chiesto di sospendere il giudizio di simulazione in attesa della definizione dell’impugnazione del lodo arbitrale che fondava il credito. Anche su questo punto, la Corte ha negato l’esistenza di un rapporto di pregiudizialità. La decisione sull’esistenza del credito e quella sulla simulazione dell’atto dispositivo possono coesistere senza creare un conflitto di giudicati.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. In primo luogo, rafforza la tutela dei creditori, confermando che possono avvalersi di prove presuntive per smascherare atti di disposizione patrimoniale fittizi. In secondo luogo, ammonisce i debitori che tentano di sottrarre i propri beni alle pretese dei creditori attraverso operazioni anomale e incoerenti, specialmente se realizzate in ambito familiare. Un contratto di compravendita, per essere considerato genuino, deve presentare condizioni economicamente logiche e sostenibili. Elementi come un prezzo non pagato, termini di pagamento irragionevolmente lunghi o la mancanza di capacità economica dell’acquirente saranno sempre valutati con grande sospetto dai giudici.

Per dichiarare una vendita immobiliare simulata è necessaria la mediazione obbligatoria?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’azione di simulazione ha natura personale e mira a rendere l’atto inefficace nei confronti del creditore, non a contestare diritti reali. Pertanto, non rientra tra le controversie per le quali è previsto il tentativo obbligatorio di mediazione.

Come può un creditore provare che una vendita tra coniugi è simulata?
Un creditore, essendo un terzo estraneo al contratto, può provare la simulazione attraverso presunzioni, ovvero indizi gravi, precisi e concordanti. Nel caso esaminato, elementi come un termine di pagamento eccessivamente lungo (dieci anni), l’incapacità economica dell’acquirente e il movente di sottrarre i beni ai creditori sono stati considerati prove sufficienti.

Un giudizio sulla simulazione di una vendita deve essere sospeso se è in corso una causa sull’esistenza del credito?
No, non necessariamente. La Suprema Corte ha stabilito che non esiste un rapporto di pregiudizialità tale da imporre la sospensione. Una sentenza che dichiara simulato un atto di disposizione e una sentenza che nega l’esistenza del credito possono coesistere, poiché non creano un conflitto di giudicati. L’azione di simulazione può essere intentata anche a tutela di un credito litigioso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24195 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 24195 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 29/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29683/2020 R.G. proposto da :

NOME, NOME COGNOME , elettivamente domiciliati in ROMA in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME, COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE incorporante a seguito di fusione per incorporazione della RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentat a e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 393/2020 depositata il 07/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.In data 2.11.2015 Mar NOME alienò alla moglie COGNOME NOME le quote (pari ad un terzo indiviso) di sua proprietà di alcuni immobili siti a Venezia (località Zelarino) e ad Olbia.

Successivamente RAGIONE_SOCIALE agì in giudizio contro i citati coniugi deducendo di essere creditrice di NOME e di avere ricevuto pregiudizio dall’atto dispositivo in questione, avendo con esso il proprio debitore ceduto alla coniuge pressoché tutti i propri beni immobili, rendendo così incerta la possibilità dell’attrice di riscuotere da NOME le somme da questi dovute in forza di un lodo arbitrale del 3.11.2015 e in ragione delle condanna pronunciata dal Tribunale di Venezia con la sentenza n. 1942/15 a carico di RAGIONE_SOCIALE e NOME in solido, con conseguente diritto della prima di ottenere in regresso dal secondo quanto da essa pagato agli attori di quel procedimento in esecuzione della citata condanna.
Le due vertenze oggetto del lodo arbitrale e della sentenza n. 1942/15 traevano entrambe origine dalla realizzazione di un complesso immobiliare a Jesolo (VE) per la quale RAGIONE_SOCIALE aveva incaricato l’arch. NOME COGNOME di seguire la progettazione e direzione dei lavori.

L’attrice chiese che la compravendita del 2.11.2015 fosse dichiarata nulla in quanto illecita o simulata e, in subordine, che il medesimo negozio, previa declaratoria della nullità o simulazione quanto al prezzo, fosse dichiarato privo di effetti nei confronti dell’attrice ai sensi dell’art. 2901 c.c. Il giudice di primo grado accolse la domanda.

2. La decisione venne impugnata dai coniugi COGNOME ma l’appello venne respinto.

Il giudice di merito, per quel che rileva in questa sede, respinse la sollevata eccezione di improcedibilità, non rientrando l’azione di simulazione avente ad oggetto una compravendita immobiliare tra i procedimenti di cui all’art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010.

Nel merito confermò la decisione di primo grado in punto di sussistenza di gravi indizi, precisi e concordanti, idonei a ritenere provata la simulazione della vendita tra i coniugi.

Si osservò che nel caso in cui la simulazione ‘ sia allegata da terzi estranei al contratto è del tutto normale che la relativa prova sia fondata su elementi presuntivi. Nel caso in esame tali elementi sono effettivamente numerosi, gravi e concordanti, cosicché risulta correttamente applicata la regola di giudizio di cui all’art. 2729 c.c.

Gli indizi non devono essere esaminati solo analiticamente, ma anche nella loro convergenza globale, all’esito di un giudizio di sintesi. Il motivo costituito dalla necessità di prevenire il rischio che il creditore aggredisca i beni immobili è, di per sé solo, insufficiente a dimostrare la simulazione, giacché lo stesso movente anima anche colui che pone in essere un negozio realmente voluto, in frode ai creditori. Ove apprezzato assieme agli altri elementi presuntivi, tuttavia, anche questo aspetto converge nella valutazione globale della prova della simulazione, giacché il motivo di un accordo simulatorio può ben consistere nella volontà di creare un’apparenza utile ad evitare di subire gli effetti di future, prevedibili, azioni esecutive ‘.
Agli indizi indicati ed analizzati dal giudice di merito, la Corte d’appello aggiunse inoltre come dagli atti emergesse che la COGNOME non fosse del tutto estranea ed indifferente all’attività professionale del marito, dato che essa risultava essere socia di RAGIONE_SOCIALE nonché terza datrice di ipoteca a garanzia di debiti contratti dalla medesima società.

Si osservò inoltre che la pattuizione di un termine di dieci anni per il pagamento del prezzo, pur non rendendo invalido o inefficace il contratto, costituiva un’anomalia talmente rilevante da non potere suscitare un ragionevole dubbio circa la reale volontà delle parti. ‘ Tale dubbio si trasforma in certezza ove questo elemento peculiare della vicenda venga confrontato con tutti gli altri indizi già evidenziati e, in particolare, con ciò che il Tribunale di Venezia ha accertato acquisendo le dichiarazioni dei redditi di Maresca
NOME: dichiarazioni dalle quali emerge con chiarezza che la compratrice, non solo non aveva la disponibilità economica necessaria al pagamento del prezzo convenuto al tempo della stipula del contratto, ma certamente non potrà avere queste risorse, basandosi sul proprio reddito, nemmeno quando scadrà il termine pur così generosamente concesso dal venditore.’

In merito alla doglianza relativa alla mancata sospensione del processo ex art. 295 c.p.c. la Corte d’appello, in relazione alla doglianza formulata in primo grado dagli odierni controricorrenti in via subordinata di revocatoria, acclarato l’assorbimento della censura in forza del rigetto della prima doglianza, evidenziò come non vi fosse ragione per pronunciarsi pertanto sulla stessa.

Vennero infine respinte le istanze istruttorie formulate, stante la irrilevanza ai fini della decisione.

Avverso la prefata decisione ricorrono i coniugi COGNOME con sei motivi, resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE incorporante RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’adunanza camerale, i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, ex art. 360 c.p.c., primo comma n. 3, si denuncia la ‘violazione o falsa applicazione dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010, anche in relazione all’art. 163 c.p.c. ed all’art. 12 Preleggi. Mancato assolvimento della condizione di procedibilità consistente nel previo esercizio della procedura di mediazione obbligatoria di Legge’.

Con il secondo strumento impugnatorio si denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e n. 5, ‘la violazione o falsa applicazione degli art.li 1415 -1416 c.c., nonché dell’art. 295 c.p.c.. Erronea applicazione degli elementi dell’azione di simulazione promossa da RAGIONE_SOCIALE (ovvero omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio) con riferimento alla sussistenza del ‘pregiudizio’ quale presupposto dell’azione di simulazione; mancata/erronea delibazione circa la sussistenza della pregiudizialità ai fini della sospensione del giudizio chiesta dai Sig.ri COGNOME
Il giudice di merito non avrebbe considerato che il debito gravante sul Mar non fosse certo poiché il lodo arbitrale era oggetto di impugnazione, sicché non era stato realmente verificato il presupposto dell’azione, ossia la qualità di creditore in capo a RAGIONE_SOCIALE che peraltro avrebbe potuto agire in sede esecutiva (così giovandosi direttamente dell’incameramento del prezzo di vendita).

Sotto altro profilo ci si duole della omessa delibazione dell’istanza di sospensione che era stata formulata anche con riferimento all’azione di simulazione.

Con la terza doglianza si denuncia ex art. 360 c.p.c., primo comma n. 3, la violazione o falsa applicazione degli art.li 1183 e ss. c.c., 1184 c.c., 1414-1417-1418 c.c. in relazione alla indebita ed erronea sovrapposizione tra profilo genetico e profilo esecutivo del contratto di vendita ‘per aver la Corte fatto derivare, in violazione delle suddette norme, dal momento esecutivo del contratto delle conclusioni riguardanti il momento genetico dell’obbligazione (e dunque la volontà delle parti di addivenire alla compravendita degli immobili) sovrapponendo e confondendo i due momenti che, invece, devono rimanere distinti’.
Con la quarta censura si denuncia la violazione ex art. 360 c.p.c., primo comma n. 3, dell’art. 1184 c.c. e dell’art. 1322 c.c. in relazione agli effetti del termine per l’adempimento.

La valutazione compiuta in negativo, da parte della Corte d’appello, circa la ritenuta incapacità di adempiere della Maresca, contrasterebbe con la natura e finalità del termine ad adempiere.

5.Con il quinto motivo si denuncia, ex art. 360 c.p.c., primo comma, n. 3, c.p.c. la ‘violazione o falsa applicazione degli art.li 2727 -2729 c.c., in relazione agli art.li 14141417 c.c., nonché dell’art. 1367 c.c.: illegittima ed erronea applicazione delle presunzioni finalizzate a dimostrare la natura simulata dell’atto di compravendita, in difetto dei presupposti di Legge e in termini contrastanti con il principio di conservazione del contratto’.

Con l’ultima doglianza si denuncia, ex art. 360 c.p.c., primo comma, n. 5, l’omesso esame di fatti decisivi in giudizio, consistenti nell’insussistenza di alcuna esigenza di evitare future e prevedibili azioni esecutive e nella

congruità del prezzo della vendita; illegittima reiezione delle istanze istruttorie.

La sesta e la seconda censura, sotto il profilo quest’ultima dell’omesso esame di un fatto decisivo, sono inammissibili essendosi al cospetto di una cd. doppia conforme e non avendo i ricorrenti dimostrato che le motivazioni delle decisioni di primo e secondo grado, sul punto contestato, siano differenti.

8.Tornando alla prima censura, essa è infondata.

La norma evocata impone il tentativo di conciliazione, fra le altre, per le controversie in materia di diritti reali; come correttamente colto della sentenza impugnata, qui si tratta di tutt’altra materia, non vertendosi sulla qualificazione e attribuzione di diritti reali.

Questa Corte in tema di azione revocatoria ha chiarito che non vertendo la predetta azione sulla qualificazione e attribuzione di diritti reali ed avendo solo l’effetto di rendere insensibile, nei confronti dei creditori, l’atto dispositivo a contenuto patrimoniale del debitore, senza incidere sulla validità “inter partes” dell’atto stesso, non rientra fra le controversie assoggettate alla condizione di procedibilità della domanda consistente nel previo esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010 (Cass. n. 25855 del 2021).
Il principio di cui innanzi ben può trovare applicazione nei confronti dell’azione di simulazione assoluta proposta avendo quest’ultima natura personale e la finalità di accertare l’inefficacia dell’atto dispositivo patrimoniale del debitore nei confronti del terzo creditore, facendo prevalere la realtà, ossia la reale volontà delle parti, sull’apparenza.

9.Il secondo motivo, nella parte in cui prospetta la violazione del l’art. 295 c.p.c, per non aver sospeso il giudizio in attesa della definizione dell’impugnazione promossa avverso il lodo arbitrale è infondata.

Il rapporto di pregiudizialità-dipendenza che, a norma dell’art. 295 cod. proc. civ., legittima la sospensione del processo, va apprezzato in modo oggettivo, e, quindi, con riferimento ad entrambi gli esiti possibili del giudizio pregiudicante. Nella specie, la definizione del giudizio arbitrale non è idonea a travolgere quello di simulazione. Infatti l’accertamento contenuto nel primo giudizio non costituisce l’indispensabile antecedente logico-giuridico della

pronuncia sulla domanda revocatoria, né può ipotizzarsi un conflitto di giudicati tra la sentenza che, a tutela dell’allegato credito litigioso, dichiari simulato l’atto di disposizione e la sentenza negativa sull’esistenza del credito (in tema di azione revocatoria, Cass. n. 3369 del 2019, che segue S.U. n. 9449 del 2004).

In tema di fondo patrimoniale questa Corte ha peraltro affermato che la pregiudizialità che rende necessaria la sospensione del giudizio ai sensi dell’art. 295 cod. proc. civ., essendo soltanto quella che può dar luogo ad un contrasto tra giudicati, non è ravvisabile nei rapporti tra la domanda di accertamento del credito e l’azione di simulazione, nullità o revocatoria proposta dal creditore nei confronti dell’atto costitutivo del fondo patrimoniale posto in essere dal debitore (Cass. n. 19492 del 2005).
10.Il quarto ed il quinto motivo possono essere trattati insieme, stante l’oggettiva connessione, e sono infondati.

Le doglianze, infatti, al di là delle disposizioni invocate, nella sostanza, contestano in realtà la valutazione degli indizi effettuata dal giudice di merito e cercano di scardinare la rilevanza degli stessi, contestandoli singolarmente, senza che nella specie rilevino le norme giuridiche invocate (basti pensare al riferimento al termine dell’adempimento laddove quest’ultimo nella specie è stato considerato esclusivamente quale ulteriore indizio dell’accordo simulatorio).

Si tratta, in conclusione, di una contestazione del merito non consentita in questa sede, che mira a capovolgere l’esito delle valutazioni della Corte d’appello.

In conclusione il ricorso deve essere respinto, le spese sono liquidate come da dispositivo. Deve darsi atto che ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in E 8000,00 oltre E 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Dà atto che ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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