Simulazione vendita: onere della prova sul compratore

In una causa tra eredi per una presunta simulazione di vendita immobiliare tra madre e figlia, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave: quando un terzo contesta la vendita fornendo indizi della sua natura fittizia, l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo ricade sull’acquirente. La sola dichiarazione contenuta nell’atto notarile non è sufficiente a superare la contestazione, in quanto considerata una mera dichiarazione favorevole a sé stesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 9 febbraio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione vendita: A chi spetta provare il pagamento del prezzo?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nelle controversie familiari e immobiliari: la simulazione vendita. Spesso, dietro un’apparente compravendita si cela una donazione, magari per favorire un erede a discapito di altri. Ma cosa succede quando gli altri eredi contestano l’operazione? La Corte chiarisce a chi spetta il cosiddetto onere della prova, ovvero chi deve dimostrare che il prezzo sia stato effettivamente pagato.

I fatti del caso: Una compravendita immobiliare in famiglia

La vicenda ha origine da una compravendita immobiliare avvenuta nel 1990 tra una madre e una delle sue figlie. Anni dopo, altri figli della venditrice avviavano una causa sostenendo che quella vendita fosse in realtà fittizia. Le loro accuse erano duplici: in via principale, sostenevano la nullità assoluta dell’atto per mancanza di volontà della madre, la cui mano, a loro dire, sarebbe stata fisicamente guidata dalla figlia acquirente al momento della firma. In subordine, affermavano che si trattasse di una donazione mascherata, lesiva dei loro diritti di eredi legittimari, poiché nessun prezzo era stato in realtà versato.

Il lungo percorso giudiziario e la querela di falso

Il percorso legale è stato lungo e complesso. Inizialmente le domande degli attori vennero respinte. In appello, essi proposero una ‘querela di falso’ per contestare l’autenticità dell’atto notarile. Questo specifico procedimento si concluse con un rigetto, confermato fino in Cassazione. Divenne quindi un fatto accertato e non più discutibile (giudicato) che la madre avesse firmato l’atto di persona di fronte al notaio. Questo, però, non chiudeva la questione principale: la firma era stata spontanea e, soprattutto, il prezzo era stato pagato?

La decisione della Cassazione sulla simulazione vendita e l’onere della prova

Riassunto il giudizio di appello, la Corte di Cassazione si è trovata a decidere su due questioni principali. La prima, relativa all’effetto del giudicato sulla querela di falso, è stata respinta: la Corte ha chiarito che il rigetto della querela dimostra solo che la firma è stata apposta dalla persona indicata nell’atto, ma non esclude vizi del volere come la violenza morale.

Il punto centrale della sentenza riguarda il secondo motivo di ricorso, che è stato accolto. Gli eredi lamentavano che la Corte d’Appello avesse erroneamente posto a loro carico la prova del mancato pagamento del prezzo. La Suprema Corte ha ribaltato questa impostazione, affermando un principio fondamentale in materia di simulazione vendita.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che, quando un contratto di compravendita è contestato da un terzo (in questo caso, gli altri eredi) che agisce per far dichiarare la simulazione, l’onere della prova si inverte. Se il terzo fornisce elementi indiziari sufficienti a suggerire che l’operazione sia fittizia (come, ad esempio, la stretta parentela tra le parti o la mancanza di tracce del pagamento), non è più lui a dover provare un fatto negativo (il non-pagamento). Diventa, invece, onere dell’acquirente dimostrare di aver effettivamente corrisposto il prezzo.

Secondo la Cassazione, la dichiarazione contenuta nel rogito notarile in cui le parti affermano che ‘il prezzo è stato pagato’ non è una prova sufficiente nei confronti dei terzi. Tale dichiarazione ha valore di quietanza tra venditore e compratore, ma per un terzo che contesta la validità dell’intero accordo, essa rappresenta una mera dichiarazione che l’acquirente ha fatto a proprio favore. Pertanto, l’acquirente convenuto in giudizio per simulazione deve fornire prove concrete e oggettive del pagamento, come movimenti bancari o altri documenti tracciabili.

Le conclusioni

La sentenza stabilisce un principio di diritto chiaro e di grande importanza pratica: in un’azione di simulazione di una compravendita proposta da un terzo, è l’acquirente a essere gravato dell’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo, una volta che l’attore abbia fornito indizi sufficienti del carattere fittizio dell’alienazione. Questa decisione tutela maggiormente i terzi, in particolare gli eredi legittimari, che spesso si trovano in difficoltà nel dimostrare un fatto negativo come il mancato pagamento avvenuto anni prima. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso applicando questo fondamentale principio.

In una causa per simulazione di vendita, chi deve provare che il prezzo è stato pagato?
Quando l’azione è intentata da un terzo (come un erede che si ritiene danneggiato) e questi fornisce indizi sufficienti sulla natura fittizia della vendita, l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo si sposta sull’acquirente.

La dichiarazione nel rogito notarile che il prezzo è stato pagato è una prova sufficiente contro i terzi?
No. Secondo la sentenza, tale dichiarazione non costituisce prova sufficiente nei confronti di un terzo che contesta la simulazione, in quanto viene considerata una mera dichiarazione che l’acquirente ha reso a proprio favore.

Cosa stabilisce il rigetto di una ‘querela di falso’ contro un atto notarile?
Il rigetto della querela di falso accerta in modo definitivo (passa in giudicato) solo i fatti che il notaio attesta essere avvenuti in sua presenza, come la materiale sottoscrizione dell’atto da parte di una persona. Non copre, tuttavia, la volontà interna delle parti o l’eventuale esistenza di vizi del consenso, come la violenza morale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5372 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5372 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/02/2024

Sentenza

sul ricorso n. 12924/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME , difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, domiciliati a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME , difesa dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME ;

-intimati- avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia n. 600/2019 del 20/02/2019.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Ascoltate le osservazioni del Sostituto Procuratore Generale, NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del secondo motivo e il rigetto del primo motivo di ricorso.

Ascoltato l’AVV_NOTAIO per i ricorrenti.

Ascoltato l’ AVV_NOTAIO per il controricorrente.

Fatti di causa

Nel 1996 NOME, NOME ed NOME COGNOME, figli della venditrice NOME COGNOME, convenivano dinanzi al Tribunale di Venezia i fratelli NOME e NOME COGNOME, i nipoti NOME e NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME, marito di NOME, per l’accertamento della nullità (per mancanza assoluta della volontà) della vendita immobiliare del 13/11/1990 della madre in favore della figlia NOME. Gli attori narravano che al momento della firma la mano della venditrice, contro la volontà, era stata accompagnata dalla compratrice. In via subordinata, allegata la loro posizione di legittimari e lamentata la lesione della legittima – perché la compravendita avrebbe dissimulato una donazione indiretta ai convenuti, non essendo stato versato alcun prezzo alla venditrice -gli attori agivano in riduzione delle donazioni. I convenuti chiedevano il rigetto delle domande e NOME COGNOME proponeva riconvenzionale di accertamento dell’usucapione dei beni trasferitigli con la compravendita. In primo grado venivano rigettate le domande e compensate le spese. In appello gli attori chiedevano la riforma integrale e proponevano querela di falso dell’atto di vendita del 1990.
La Corte di appello di Venezia, ritenuta l’ammissibilità della querela, sospendeva il giudizio e rinviava il giudizio di falso al Tribunale, che rigettava la querela (sentenza n. 1633/05). Avverso tale pronuncia proponevano appello gli attori. In secondo grado veniva confermato il rigetto della querela di falso e venivano condannati gli attori appellanti alle spese del grado in favore di NOME COGNOME. La divergenza tra le deposizioni dei testi COGNOME e COGNOME faceva ritenere che esse non fossero attendibili; in assenza di ulteriori elementi di prova, si doveva quindi mantenere ferma la natura
fidefaciente dell’atto pubblico oggetto di querela. Così la Corte di appello nella sentenza n. 2394/2011. Proposto ricorso in cassazione avverso tale sentenza di appello di conferma del rigetto della querela di falso, esso era a sua volta rigettato da Cass. 9513/2017. Riassunto l’originario giudizio di appello, la Corte di appello ha rigettato il gravame.

Ricorrono in cassazione gli attori con due motivi, illustrati da memoria. Resiste NOME COGNOME con controricorso e memoria. NOME, NOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME sono rimasti intimati. L’interlocutoria n. 35363/21 ha rimesso la trattaz ione del ricorso all’udienza pubblica. In prossimità della quale, le parti hanno di nuovo depositato memorie.

Ragioni della decisione

1. -Con il primo motivo (p. 18 ss.) gli attori denunciano ex artt. 2909 c.c. e 12 Preleggi che la sentenza impugnata abbia violato il giudicato esterno (Corte di appello di Venezia, n. 2394/2011) conseguente al rigetto della querela di falso. Ad avviso dei ricorrenti il giudicato ha ad oggetto solo il fatto che NOME ha firmato l’atto alla presenza del notaio, mentre resta impregiudicata la questione se la sottoscrizione della madre sia stata forzata dalla figlia. La sentenza impugnata ha trascritto passi della sentenza di primo grado non riprodotti, né altrimenti confermati nella sentenza passata in giudicato, ma anzi dichiarati inconferenti ed estranei al thema decidendum e così espunti dalle ragioni della decisione a cui sola va ascritta efficacia di cosa giudicata sostanziale.
Nella parte saliente, la sentenza impugnata ha statuito (p. 9) che la nullità della compravendita era configurabile in caso di mancanza assoluta di volontà per essere stata la mano della parte forzata, non semplicemente aiutata. In questo secondo caso è configurabile una violenza morale, che però avrebbe dovuto essere dedotta specificamente come causa di annullamento. Che la mano della COGNOME fosse stata forzata era però da escludersi in base al giudicato formatosi sulla querela di falso, ove si era escluso che la sottoscrizione fosse stata aiutata fisicamente, che la COGNOME non
avesse apposto la firma di proprio pugno o che altri avessero sottoscritto per lei; mentre non era stata proposta l’azione di annullamento per il caso di violenza morale. Così in sintesi la sentenza impugnata.

Il primo motivo non è fondato.

I l carattere fidefaciente dell’atto pubblico concerne i fatti che il notaio attesta essere avvenuti alla sua presenza ed esclude -in forza del principio di non contraddizione – il contestuale avvenire in tale sede di fatti incompatibili con quelli. Se il notaio -come nel caso di specie – attesta che una persona ha sottoscritto un atto alla sua presenza, ciò esclude che la firma sia stata apposta da una persona diversa ed esclude anche che la mano della persona sia stata guidata a sottoscrivere da una forza fisica applicata da altri. Quanto alla violenza morale che induce a sottoscrivere, essa non è esclusa dall’attestazione fidefaciente del notaio ed è da trarre a fatto costitutivo di una domanda annullamento, che nel caso di specie non è stata proposta. Tali esiti, cui questa Corte giunge in forza dell’interpretazione diretta del giudicato esterno de quo, coincidono quindi con gli accertamenti della sentenza impugnata. L’argomentazione del motivo di ricorso è viziata anche dal delineare l’oggetto del giudicato esterno attraverso la citazione di passi di Cass. 9513/2017 di rigetto del ricorso avverso Corte di appello di Venezia n. 2394/2011 e non già di quest’ultima, la cui portata è stata invece correttamente apprezzata dalla sentenza impugnata.
Il primo motivo è rigettato.

2. – Il secondo motivo (p. 22 ss.) denuncia la violazione degli artt. 2697 e 1322 c.c. Sotto il primo profilo si censura che la Corte di appello abbia imputato agli attori l’onere di provare il mancato pagamento del prezzo . Si argomenta che grava sull’acquirente l’onere di provare il pagamento del prezzo, in caso di contestazione da parte di un terzo. Ciò sia per l’impossibilità di provare un fatto negativo, sia per il criterio della vicinanza della prova.

Sotto il profilo dell a violazione dell’ art. 1322 co. 2 c.c., si sostiene che è privo di causa il negozio di (apparente) compravendita ove manchi il corrispettivo. Si argomenta che l’atto atipico gratuito è nullo per difetto di causa ogniqualvolta esso non sia assimilabile ad un tipo nominato dal codice per il quale sia prevista la gratuità: in tali ipotesi, infatti, non è meritevole di protezione l’interesse perseguito dalle parti.

Nella parte saliente, la sentenza impugnata argomenta come segue (p. 11 s.): «Secondo gli appellanti, le compravendite in esame costituirebbero delle donazioni indirette, perché non sarebbe stato pagato il prezzo, nonostante dall’atto risulti pagato; l’atto, però, può essere qualificato come donazione indiretta solo qua ndo sia verificata l’esistenza dell’animus donandi . Con riferimento alla vendita a favore di NOME COGNOME COGNOMEterreno e fabbricato agricolo), nell’atto le parti dichiarano che è già stato pagato il prezzo, gli appellanti lo contestano, la acquirente lo conferma e ha capitolato prove sul punto. Anche valorizzando il fatto che la compravendita è intervenuta tra madre e figlia, non appaiono sussistere elementi indiziari sufficienti ad affermare la simulazione dell’atto, mentre gli appellanti, dal canto loro, non hanno neppure provato l’animus donandi in capo alla venditrice».
Il secondo motivo è fondato nel suo primo profilo, con assorbimento del secondo.

Infatti, qualora l’azione di simulazione di un contratto di compravendita sia proposta da un terzo, il quale – in ottemperanza agli artt. 2697 e 1417 c.c. -indichi indizi sufficienti del carattere fittizio dell’alienazione (come nel caso di specie), è l’acquirente che viene ad essere gravato dell’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo. Dinanzi al terzo attore in simulazione, tale onere non può dirsi osservato in forza della dichiarazione delle parti – contenuta nel rogito notarile – che il prezzo è stato versato, trattandosi per l’acquirente di una mera dichiarazione favorevole a sé. Rimasto inosservato tale onere, sono da trarre elementi di valutazione per il
carattere apparente del contratto (cfr., tra le altre, Cass. 5326/2017, 12955/2014).

– In questi termini, è accolto il secondo motivo, è rigettato il primo, è cassata la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, è rinviata la causa alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo, rigetta il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 23/1/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.