Simulazione atto di compravendita e nullità donazione

Due sorelle hanno impugnato con successo una vendita immobiliare conclusa decenni prima dal loro padre a favore del cognato. Il Tribunale di Roma ha accertato la simulazione vendita immobiliare, dichiarando nullo sia l’atto di compravendita sia la donazione dissimulata per vizio di forma. Di conseguenza, l’immobile è stato considerato come mai uscito dal patrimonio del defunto, rientrando nell’asse ereditario. La sproporzione del prezzo e le dichiarazioni nel testamento del padre sono state prove decisive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2024 in Diritto Civile, Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Simulazione vendita immobiliare: quando il contratto è nullo

Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre un chiaro esempio di come una simulazione vendita immobiliare, posta in essere per mascherare una donazione, possa essere dichiarata nulla, con importanti conseguenze per gli eredi. Questo caso analizza la situazione in cui un padre, per favorire una figlia a scapito delle altre, simula la vendita di un immobile al genero a un prezzo irrisorio. Vediamo come il tribunale ha smascherato l’operazione e quali principi legali ha applicato.

I Fatti: Una Vendita Sospetta tra Familiari

La vicenda trae origine da un atto di compravendita del 1972, con cui un padre vendeva la nuda proprietà di un appartamento al marito di una delle sue figlie per un prezzo di 2.000.000 di lire. Anni dopo, alla morte del padre, le altre due figlie decidevano di agire in giudizio, sostenendo che quella vendita fosse in realtà fittizia e nascondesse una donazione.

A sostegno della loro tesi, le sorelle evidenziavano diversi elementi:

1. Il prezzo vile: Una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha accertato che il valore di mercato della nuda proprietà all’epoca era di 8.000.000 di lire, ben quattro volte superiore al prezzo dichiarato.
2. La confessione nel testamento: Nello stesso testamento del padre, redatto nel 1974, si faceva riferimento a quella vendita, specificando che era stata fatta al genero “per non avere fastidi [la figlia] dalle altre sorelle”.
3. Mancata prova del pagamento: Il cognato non è mai stato in grado di fornire una prova documentale dell’effettivo pagamento del prezzo, come copie di assegni o movimenti bancari.

La Decisione del Tribunale sulla Simulazione Vendita Immobiliare

Il Tribunale ha accolto la domanda delle attrici, dichiarando la simulazione assoluta del contratto di compravendita. La decisione si fonda su un’analisi combinata degli elementi probatori, considerati nel loro insieme come gravi, precisi e concordanti.

L’Importanza della Prova nella Simulazione

Il giudice ha sottolineato come la sproporzione abnorme tra il prezzo pattuito e il valore reale del bene costituisca un forte indizio della natura simulatoria dell’atto. Questo, unito alla dichiarazione contenuta nel testamento – una vera e propria confessione stragiudiziale – e all’incapacità del convenuto di provare l’avvenuto pagamento, ha creato un quadro probatorio inequivocabile. Il tribunale ha ritenuto che la volontà delle parti non fosse quella di concludere una compravendita, ma di realizzare una liberalità.

La Sorte del Contratto Dissimulato: la Donazione

Una volta accertata la simulazione, il passo successivo è stato valutare la validità del contratto che le parti volevano realmente concludere: la donazione. Anche su questo punto, il tribunale ha pronunciato la nullità. La legge, infatti, per la donazione di beni immobili richiede una forma solenne: l’atto pubblico redatto alla presenza di due testimoni (art. 782 c.c. e art. 48 L. 89/1913). Poiché nell’atto di compravendita le parti avevano espressamente rinunciato alla presenza dei testimoni, la donazione dissimulata risultava priva dei requisiti di forma prescritti dalla legge a pena di nullità.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della motivazione risiede nell’applicazione dell’articolo 1414 del Codice Civile. Il primo comma stabilisce che il contratto simulato non produce effetto tra le parti. Pertanto, la compravendita è stata dichiarata inefficace. Il secondo comma afferma che se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso (dissimulato), questo ha effetto, purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma.

In questo caso, il requisito di forma della donazione non era rispettato. La conseguenza giuridica è drastica: essendo nulli sia il contratto apparente (la vendita) sia quello nascosto (la donazione), l’immobile si considera come se non fosse mai uscito dal patrimonio del padre defunto. La simulazione, in questo caso, viene definita ‘assoluta’ nei suoi effetti pratici, perché nessun trasferimento di proprietà è stato validamente realizzato.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa sentenza ribadisce alcuni principi fondamentali con importanti implicazioni pratiche per chiunque si trovi ad affrontare questioni ereditarie complesse. In primo luogo, dimostra che le vendite fittizie tra familiari a prezzi irrisori sono operazioni ad alto rischio, facilmente smascherabili in sede giudiziaria dagli eredi che si ritengono lesi. In secondo luogo, evidenzia un aspetto cruciale: non basta volere una donazione, è necessario rispettarne le forme legali. Una donazione ‘mascherata’ da vendita per eludere obblighi fiscali o diritti di altri eredi, se non rispetta la forma solenne (atto pubblico con testimoni), è insanabilmente nulla. La conseguenza finale è che il bene oggetto dell’atto torna a far parte della comunione ereditaria, a disposizione di tutti gli eredi secondo le quote di legge o testamentarie, vanificando completamente l’intento originario del donante.

Come si può provare che una vendita immobiliare è in realtà una donazione nascosta?
La prova può essere fornita tramite presunzioni gravi, precise e concordanti. Nel caso esaminato, gli elementi decisivi sono stati: la notevole sproporzione tra il prezzo dichiarato e il valore di mercato del bene, la mancata prova documentale del pagamento del prezzo da parte dell’acquirente e una dichiarazione scritta del venditore (contenuta nel suo testamento) che rivelava l’intento simulatorio.

Se un tribunale accerta che una vendita è simulata e nasconde una donazione, la donazione è automaticamente valida?
No. La donazione nascosta (contratto dissimulato) è valida solo se il contratto di vendita apparente (simulato) rispetta i requisiti di forma richiesti per la donazione stessa. Per un immobile, ciò significa che l’atto deve essere stato stipulato davanti a un notaio alla presenza di due testimoni. Se mancano i testimoni, anche la donazione è nulla per vizio di forma.

Qual è la conseguenza se sia il contratto di vendita simulato sia la donazione nascosta vengono dichiarati nulli?
La conseguenza è che l’atto di trasferimento è completamente inefficace. Il bene immobile si considera come se non fosse mai uscito dal patrimonio del venditore/donante. Pertanto, alla sua morte, il bene rientra a pieno titolo nell’asse ereditario e deve essere diviso tra tutti gli eredi secondo le norme sulla successione.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 15237 2024 – N. R.G. 00043365 2009 DEL 01 10 2024 PUBBLICATA IL 09 10 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE OTTAVA CIVILE

Il Tribunale, in persona dei seguenti magistrati:

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Presidente

AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO

Giudice

AVV_NOTAIO NOME

Giudice rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in primo grado iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del registro generale degli affari civili contenziosi dell’anno 2009, vertente

TRA

, rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO Parte_1 Parte_2

– attrici –

(C.F. ), nato a Castropignano (CB) il DATA_NASCITA, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in AVV_NOTAIO, INDIRIZZO, presso il suo studio. Controparte_1 C.F._1

– convenuto –

AVV_NOTAIO il 07.10.1940, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata in AVV_NOTAIO, INDIRIZZO

(NOMEF. ) nata a INDIRIZZO, presso il suo studio. Controparte_2 C.F._2

Oggetto: simulazione e azione di riduzione per lesione di legittima

Conclusioni delle parti: come in atti.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione del 21.04.2009, ritualmente notificato, le Sig.re e , convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di AVV_NOTAIO, i Sig.ri e , rassegnando, all’udienza del 09.07.2020 le seguenti conclusioni: ‘Voglia l’Ill.mo Tribunale adito A) a precisazione e parziale modificazione delle conclusioni di cui all’atto di citazione, che si intendono comunque integralmente riproposte e trascritte nel presente atto, accertarsi la simulazione totale o parziale (quest’ultima nella figura del c.d. negotium mixtum cum donatione) dell’atto di compravendita a rogito del AVV_NOTAIO Rep. 330206, Rogito n. 25427, in quanto dissimulante una donazione in favore di o, in via alternativa, in quanto dissimulante una donazione in favore di e di o, in via ulteriormente alternativa, in favore del solo sig. B) accertare e dichiarare la lesione della quota di legittima riservata alle signore e ; C) per l’effetto dichiararsi l’inefficacia della donazione diretta e/o indiretta avente ad oggetto l’immobile sito in AVV_NOTAIO, al viale Guglielmo Marconi n. 171 nei limiti in cui la stessa lede le quote di legittima riservata alle parti attrici e ridurre la donazione e, per l’effetto, condannare la signora o, in via alternativa, in caso di accertamento della natura di donazione in favore dei sig.ri e la sig.ra e il signor in proprio o in solido tra loro, o in via ulteriormente alternativa, il sig. al pagamento delle seguenti somme: – € 51.839,68 (eurocinquantunomilaottocentotrentanove/68) o, in subordine, € 27.321,40 (euroventisettemilatrecentoventuno/40) in favore di o della somma eventualmente inferiore o superiore che risultasse dovuta all’esito del giudizio; -€ 59.858,08 (eurocinquantanovemilaottocentocinquantotto/08), o, in subordine, € 34.847,04 (eurotrentaquattromilaottocentoquarantasette/04) in favore di o della somma eventualmente inferiore o superiore che risultasse dovuta all’esito del giudizio Il tutto, oltre ai frutti maturati e quantificati dalla C.T.U. nella perizia integrativa datata 30 maggio 2019 in misura pari ad € 245.516,00 o, in subordine, € 147.670,00 o nella diversa misura che risulterà dovuta all’esito del presente giudizio, nonché agli ulteriori frutti maturandi sino alla data dell’effettivo saldo; in ulteriore subordine, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla domanda giudiziale all’effettivo soddisfo; D) rigettare la domanda riconvenzionale ex adverso proposta, perché inammissibile, infondata in fatto ed in diritto e, oltretutto, non provata; E) rigettare la richiesta condanna ai sensi dell’art. 96 c.p.c. in quanto infondata. Con condanna dei convenuti alle refusione in favore delle attrici delle spese di giudizio e di quelle sostenute per l’espletata attività di C.T.U.; con vittoria di competenze professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfetario del 15%, I.V.A. e C.P.A., da liquidarsi direttamente in favore dei procuratori antistatari.’ Parte_1 Parte_2 CP_1 […] Controparte_2 Per_1 […] Controparte_2 Controparte_2 Controparte_1 Controparte_1 Parte_2 Parte_1 Controparte_2 […] Controparte_2 Controparte_1 Controparte_2 Controparte_1 Controparte_1 CP_2 Parte_1 […] Parte_2
A seguito della rituale notifica del predetto atto di citazione, si costituivano in giudizio:

1) il Sig. rassegnando le seguenti conclusioni: ‘Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: 1) Nel merito, rigettare integralmente le domande delle attrici perché infondate in fatto ed in diritto e non provate, per le ragioni tutte esposte nella narrativa che procede. 2) In accoglimento della domanda risarcitoria innanzi spiegata sub. D), condannare le attrici al pagamento in favore del convenuto dell’importo indicativamente proposto di euro 10.000,00 o di quella qualsiasi altra somma che fosse comunque ritenuta di giustizia. 3) Il tutto, in ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari di lite.’ Controparte_1
2) la Sig.ra , rassegnando le seguenti conclusioni: ‘Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta: A) In linea pregiudiziale ed assorbente, dichiarare il difetto di legittimazione della convenuta rispetto alle domande attoree e, per l’effetto, estrometterla dal presente giudizio. B) In linea subordinata nel merito, rigettare integralmente le domande delle attrici perché infondate in fatto, errate in diritto e non provate, per le ragioni tutte esposte nella narrativa che precede. C) In accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata sub. n. 3 innanzi, accertare e dichiarare l’intervenuta lesione in danno della convenuta della quota di riserva ad essa spettante sul patrimonio relitto dal defunto Sig. e, per l’effetto, previa riduzione delle dedotte donazioni in danaro, condannare le attrici – ciascuna per quanto di ragione – alla reintegrazione di detta quota nella misura che risulterà dovuta in corso di giudizio. D) Vittoria di spese, competenze e onorari di lite’ . Controparte_2 Controparte_2 NOME_2
In sintesi, in data 22.01.2008 decedeva il Sig. , lasciando il suo patrimonio, con testamento olografo del 15.01.1974, a favore della figlia in seconde nozze, e della seconda moglie . NOME_2 Controparte_3 […] CP_4

Nel medesimo testamento, il de cuius , inoltre, riconosceva espressamente di aver effettuato delle donazioni a favore delle altre figlie, odierne attrici, avendole, di conseguenza, tacitate di fatto per quanto di loro spettanza sull’eredità.

La disposizione testamentaria controversa, di cui le parti attrici contestano la natura simulatoria è la seguente: ‘i beni o redditi del proprio patrimonio sono stati distribuiti come segue: un appartamento di INDIRIZZO in AVV_NOTAIO al sig. il quale marito di mia l’atto di vendita è stato fatto al sig. del novembre 1972 avanti al AVV_NOTAIO. , AVV_NOTAIO in AVV_NOTAIO per non avere fastidi la mia dalle altre sorelle. E questo fu venduto come nuda proprietà conservando la rendita’ . Controparte_1 Controparte_2 Controparte_1 NOME_1 CP_2
Il de cuius , in data 06.11.1972, stipulava col Sig. un atto di compravendita avente a oggetto il diritto di nuda proprietà con riserva di usufrutto: per tale vendita, tuttavia, veniva pattuito un prezzo pari a 2.000.000 di lire, prezzo considerato dalle attrici nettamente inferiore rispetto al valore della nuda proprietà dell’immobile oggetto della stipula, sia in rapportato al valore attuale, sia in relazione al valore del detto diritto al tempo della stipula. Controparte_1

A ben vedere, l’atto di compravendita in oggetto, ai rogiti del AVV_NOTAIO di AVV_NOTAIO, Rep. n. 330206, Racc. n. 25427, all’art. 3, relativamente al prezzo, convenuto dalle parti in lire 2.000.000, riportava la dichiarazione del venditore di aver ricevuto tale pagamento ‘prima d’ora dalla parte acquirente’, rilasciando ampia ed estintiva quietanza. NOME_1

In altri termini, il prezzo veniva pagato prima della stipula del prezzo e relativamente a tale circostanza il AVV_NOTAIO si limitava a cristallizzare in atto la dichiarazione fatta, in sua presenza, da parte del venditore, cioè da parte del Sig. . NOME

Com’è noto, l’atto pubblico, ai sensi dell’art. 2700 c.c., fa piena prova fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti: pertanto, il AVV_NOTAIO rogante conferiva pubblica fede alla sola dichiarazione, avvenuta in sua presenza, proveniente dal venditore e non anche all’effettivo pagamento del prezzo, da parte del Sig. circostanza non conosciuta da parte del AVV_NOTAIO. Controparte_1
Nella fattispecie, l’effettivo pagamento del prezzo veniva contestato dalle attrici, sostenendo la natura simulata dell’atto in esame, in quanto dissimulante una donazione del de cuius a favore della sorella o del marito o di entrambi. Controparte_2 Controparte_1

Orbene, in tema di simulazione, sotto il profilo probatorio, il legislatore prevede una disciplina molto stringente in relazione alle parti contraenti e meno limitata, invece, per quanto concerne i terzi: ciò sul presupposto che per i terzi è, obiettivamente, più difficile procurarsi la prova scritta dell’avvenuta simulazione, essendo soggetti estranei rispetto al contratto di cui si intende provare la simulazione e, infatti, ai sensi dell’art. 1417 c.c. ‘La prova per testimoni della simulazione è ammissibile senza limiti, se la domanda è proposta da creditori o da terzi’ .
Peraltro, il Sig. come riportato nei suoi scritti difensivi, sosteneva di aver pattuito col Sig. , un prezzo di vendita diverso da quello dichiarato in atto, al fine di ‘beneficiare di uno sconto fiscale’, così come asserito dal Sig. CP_1 NOME_2 CP_1

Le norme sopra citate, alla luce di quanto esposto, vanno, quindi, coordinate con quelle relative ai c.d. patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento: in particolare, l’art. 2722 c.c., a norma del quale ‘La prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea’ e l’art. 2723 c.c., che prevede un’eccezione alla norma anzidetta, in quanto, ‘l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni, soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modificazioni verbali’ .
E ancora, sempre in tema di onere probatorio, è opportuno richiamare la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale: ‘E’ facile osservare che il prezzo è un elemento essenziale della vendita, per cui anch’esso deve risultare per iscritto e per intero quando per tale contratto è prevista la forma scritta ad substantiam, non essendo sufficiente che quest’ultima sussista in relazione alla manifestazione di volontà di vendere e di acquistare’ e ancora ‘ La prova per testimoni del prezzo dissimulato di una vendita immobiliare non riguarda un elemento accessorio del contratto, in relazione al quale non opera il divieto di cui all’art. 2722 c.c., ma un elemento essenziale con conseguente applicabilità delle limitazioni in tema di prova previste da tale disposizione’ (Cfr. Sent. a S.U. della Corte di Cassazione n. 7246 del 2007).
Alla luce di quanto sopra riportato e all’esito dell’espletata fase istruttoria, dell’interrogatorio formale del Sig. e dell’escussione dei testi di entrambe le parti, nonché delle risultanze NUMERO_DOCUMENTO

della ctu disposta da questo Tribunale, redatta dall’architetto , si ritiene fondata la domanda delle attrici per le ragioni di seguito specificate. NOME_3

Preliminarmente, si osserva che, in base a quanto risulta dalla detta ctu, le cui conclusioni sono esaurienti, congruamente motivate e pertanto, integralmente condivise da questo giudicante, la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto sopra citata, fu convenuta per un prezzo, effettivamente, inferiore rispetto ai valori del mercato, all’epoca della stipula (oltre che di quelli attuali): invero, la detta ctu dà quale valore di riferimento della nuda proprietà in oggetto, la somma di 8.000.000 di lire.
Orbene, la natura simulatoria dell’atto di compravendita in esame emerge, in primo luogo, in ragione della detta sproporzione tra il valore del diritto oggetto di compravendita e il prezzo convenuto tra le parti, come accertato dall’espletata ctu e, in secondo luogo, dal c.d. elemento soggettivo del contratto e, quindi, dalla finalità perseguita dalle parti.

In particolare, per quanto concerne l’elemento soggettivo e, dunque, la volontà delle parti e l’effettivo scopo dalle stesse perseguito, si ritiene che le stesse volessero, in realtà, dissimulare una donazione da parte del Sig. a favore del genero, Sig. e della figlia per interposizione del marito: ciò si evince, oltre che dalla su riportata sproporzione di valori, anche dal tenore letterale e dal contesto della disposizione testamentaria impugnata dalle attrici, potendosi desumere degli indici presuntivi di simulazione, anche da elementi esterni al contratto stesso, così come affermato da consolidata giurisprudenza di legittimità, tra cui, Corte di Cassazione civile, sez. II sent. n. 36478 del 2021, secondo la quale: ‘In tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi, da considerare non solo analiticamente ma anche nella loro convergenza globale, a consentire illazioni che ne discendano secondo l”id quod plerumque accidit’, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico’ , principio, questo, applicabile oltre che per l’ipotesi della simulazione c.d. assoluta, anche per il caso della c.d. simulazione relativa. NOME_2 CP_1 Controparte_2
Inoltre, le disposizioni testamentarie vanno interpretate, sia in base al loro tenore letterale, sia sulla base del contesto in cui è inserita della disposizione stessa: nel caso di specie, la disposizione impugnata, è parte di una sorta di elenco ricognitivo delle liberalità, compiute in vita dal de cuius, per tacitare i diritti successori delle figlie avute dal primo matrimonio.

Dal punto di visto probatorio, come sopra anticipato, le attrici, eccepivano al Sig. l’effettivo pagamento della somma di 2.000.000 di lire, così come dichiarato dalle parti nel rogito, avvalendosi anche dei testi, Sig.ri , e ; dal canto suo, il convenuto non provava l’avvenuto pagamento, ricorrendo anch’egli alla prova per testi, senza produrre, tuttavia, alcuna prova documentale, in particolare, la copia degli assegni che lo stesso asseriva di aver utilizzato per pagare il Sig. . I testimoni indotti dalla parte convenuta, inoltre, non fornivano elementi di prova univoci e concordanti, affermando due versioni dei fatti differenti relativamente all’avvenuto pagamento del prezzo convenuto dalle parti, oltre alle altre somme che il convenuto asseriva di aver versato al Sig. Controparte_1 Testimone_1 Tes_2 Tes_3 NOME_2 Controparte_2
Dalle prove testimoniali ammesse e dall’interrogatorio formale del Sig. emerge, inoltre, che quest’ultimo e la Sig.ra , già prima della stipula del presente atto, vivevano nell’appartamento sito in INDIRIZZO e che hanno continuato a viverci anche in seguito, elementi questi che inducono a ritenere che la riserva di usufrutto contenuta nel detto atto sia fittizia, non avendo il Sig. percepito alcun frutto civile dell’immobile. Controparte_1 Controparte_2 NOME_2
È, dunque, evidente la natura simulatoria dell’atto di compravendita, anche alla luce del tenore letterale, oltre che dal contesto in cui va inquadrata la disposizione testamentaria del Sig. , impugnata dalle attrici: nel detto testamento, invero, il de cuius faceva una ricognizione degli atti di disposizione compiuti in vita, disponendo, poi, delle sostanze residue in favore della figlia e della seconda moglie . Pertanto, dal detto atto di ultima volontà, emerge in modo chiaro e lineare, che il de cuius stipulò l’atto di compravendita, dissimulando, in realtà, una liberalità, in modo tale che la figlia non avesse ‘fastidi dalle altre sorelle’, come testualmente si legge nel testamento. […] NOME_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_2 […]
Tuttavia, seppure l’intento del Sig. era stato quello di compiere una liberalità a favore del genero o della figlia per interposizione del medesimo Sig. nel caso di specie, stanti le modalità con cui è stato simulato l’atto, non essendo stata raggiunta la prova, da parte del convenuto, nemmeno dell’effettiva corresponsione dei 2.000.000 di lire dichiarati in atto, si rileva come l’atto in oggetto debba essere, inevitabilmente, travolto da nullità, ai sensi del disposto di cui all’art.1414 c.c.; in tal senso anche la giurisprudenza di legittimità, in particolare Sent. Corte di Cassazione civile n. 5326 del 2017, secondo cui ‘Qualora l’azione di simulazione proposta dal creditore di una delle parti di un contratto di compravendita immobiliare fondi su elementi presuntivi che, in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 2697 c.c., indichino il carattere fittizio dell’alienazione, l’acquirente ha l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo, potendosi, in mancanza, trarre elementi di valutazione circa il carattere apparente del contratto; tale onere probatorio non può, tuttavia, ritenersi soddisfatto dalla dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta nel rogito notarile, in quanto il creditore che agisce per far valere la simulazione è terzo rispetto ai soggetti contraenti’. NOME_2 CP_1
Ma vi è di più: nel caso di specie, non solo il contratto simulato, cioè la compravendita non produce effetti tra le parti poiché colpito da nullità, ma non potrà avere alcun effetto tra le parti nemmeno il contratto dissimulato, cioè la donazione, non sussistendone i requisiti di forma, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1414, secondo comma, c.c., 782 c.c. e 48 della L. n. 89 del 1913 (Ordinamento del notariato e degli archivi notarili).

Ai fini della validità di un atto di donazione è necessario, infatti, che lo stesso sia fatto per atto pubblico e alla presenza di almeno due testimoni, alla cui presenza, come si legge nell’atto notarile, le parti espressamente rinunciavano.

Per l’effetto, la simulazione del citato contratto e il venir meno dei suoi effetti tra le parti, comporta che il bene, oggetto dell’atto, debba essere considerato, ab origine , come mai uscito dal patrimonio del Sig. e, quindi, ancora oggetto di comunione ereditaria, essendo il bene uscito, solo fittiziamente, dal patrimonio ereditario del de cuius . Conseguentemente, non possono trovare accoglimento le ulteriori domande attoree di pagamento di somme di denaro, in quanto non NOME_2

è stata domandata la divisione del cespite e, conseguentemente, nessuna somma conseguenziale, nemmeno a titolo di conguaglio, può essere riconosciuta in questa sede.

Devono infine essere respinte la domanda riconvenzionale risarcitoria ex art 96 c.p.c. per un ammontare di € 10.000,00 formulata da attesa la sua soccombenza nel presente giudizio sulla domanda attorea, nonché la domanda riconvenzionale di riduzione formulata da delle somme di Lire 2.770.000 e Lire 2.500.000, in quanto generica, non provata e, comunque, assorbita dal valore dell’immobile che, per effetto della presente pronuncia, rientra nell’asse ereditario. Controparte_1 Controparte_2
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

– accerta e dichiara la simulazione assoluta dell’atto di compravendita ai rogiti del AVV_NOTAIO, in data 06.11.1972, Rep. n. 330206, Racc. n. 25427, essendo tra le parti voluto il diverso atto di donazione che dichiara nullo per difetto di forma secondo quanto indicato in parte motiva; Per_1 […]

– condanna i convenuti e , in solido, alla rifusione delle spese di lite sostenute dalle attrici e che si liquidano complessivamente in euro 15.570,00 a titolo di compensi professionali, oltre IVA, cpa e rimborso spese generali nella misura del 15%, come per legge, con distrazione in favore dei procuratori costituiti, AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO, in solido dal lato attivo, dichiaratasi antistatari; con oneri di CTU definitivamente a carico dei Sig.ri e Controparte_1 Controparte_2 Parte_1 Parte_2 Controparte_1
Controparte_2

AVV_NOTAIO, 11/07/2024.

IL PRESIDENTE

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

IL GIUDICE DATA_NASCITA.

AVV_NOTAIO NOME

Sentenza redatta con la collaborazione della AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME, Funzionaria addetta all’Ufficio per il processo.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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