Simulazione parziale: la prova della controdichiarazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due acquirenti che contestavano una sentenza di simulazione parziale relativa all’acquisto di un immobile. Il contratto definitivo includeva una cantina, esclusa invece nel preliminare. La Corte ha confermato che la prova della simulazione parziale è stata correttamente desunta da una controdichiarazione scritta, firmata solo dagli acquirenti due giorni prima del rogito, in cui si ammetteva la reale volontà delle parti. La differenza di prezzo tra preliminare e definitivo è stata considerata un mero indizio a supporto, non l’oggetto principale della decisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Parziale in Compravendita: La Cassazione Chiarisce il Valore della Controdichiarazione

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, può accadere che il contratto definitivo non rispecchi pienamente la reale volontà delle parti. In questi casi si parla di simulazione. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di simulazione parziale, offrendo importanti chiarimenti sul valore probatorio della cosiddetta “controdichiarazione”, anche quando questa non è firmata da tutti i contraenti e non è contestuale al rogito.

I Fatti del Caso: Un Appartamento con Cantina… o Senza?

La vicenda giudiziaria trae origine dalla vendita di un appartamento. Il venditore e gli acquirenti avevano stipulato un contratto preliminare che escludeva esplicitamente la cantina dalla compravendita. Tuttavia, al momento del rogito notarile, l’atto definitivo menzionava anche il trasferimento della cantina.

Sostenendo che l’inclusione della cantina fosse solo apparente e non voluta, il venditore ha agito in giudizio per far accertare la simulazione parziale del contratto, chiedendo che venisse riconosciuto che la vendita effettiva riguardava solo l’appartamento. A sostegno della sua tesi, ha prodotto una scrittura privata, firmata dagli acquirenti due giorni prima del rogito, in cui si dava atto che la cantina era esclusa dall’accordo.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al venditore. I giudici hanno ritenuto che la scrittura privata costituisse una prova schiacciante della simulazione. Hanno inoltre osservato che il prezzo indicato nel rogito definitivo era significativamente inferiore a quello pattuito nel preliminare, un elemento che poteva spiegarsi proprio con il mancato trasferimento della cantina.

Gli acquirenti, soccombenti in entrambi i gradi di giudizio, hanno quindi presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso e la tesi della simulazione parziale

I ricorrenti hanno basato la loro difesa su due argomenti principali:
1. Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: Sostenevano che la Corte d’Appello avesse erroneamente fondato la sua decisione sulla simulazione del prezzo, una questione mai sollevata dal venditore, la cui domanda riguardava unicamente l’inclusione fittizia della cantina.
2. Violazione delle norme sulla prova: Affermavano che la prova della simulazione non potesse essere desunta da un elemento interno al contratto stesso (il prezzo), ma dovesse provenire da un accordo simulatorio distinto. Contestavano inoltre il valore probatorio della scrittura privata.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. I magistrati hanno chiarito punti fondamentali sulla prova della simulazione parziale.

In primo luogo, la Corte ha specificato che i giudici d’appello non hanno deciso su una domanda nuova e diversa. La considerazione sulla differenza di prezzo non è stata la base della decisione, ma un semplice elemento di contorno, un argomento logico utilizzato per rafforzare la tesi principale. Il fulcro della prova, hanno ribadito, era la scrittura privata del 4 luglio 2004.

In secondo luogo, e questo è l’aspetto più rilevante della pronuncia, la Corte ha riaffermato un importante principio di diritto sulla natura e l’efficacia della controdichiarazione. Ha stabilito che la controdichiarazione è un atto di accertamento o di riconoscimento scritto, non un atto negoziale. Per questo motivo:
* Non deve essere necessariamente coeva (cioè redatta nello stesso momento) all’atto simulato.
* Non deve provenire da tutte le parti coinvolte nell’accordo simulatorio.

È sufficiente che provenga dalla parte che trae vantaggio dall’atto apparente (in questo caso, gli acquirenti che figuravano come proprietari della cantina) e che in essa riconosca la realtà effettiva dell’accordo. La firma dei soli acquirenti sulla scrittura che escludeva la cantina era quindi una prova pienamente valida ed efficace.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Ribadisce che la prova di un accordo simulato può essere fornita tramite una controdichiarazione, anche se redatta in un momento diverso dal contratto principale e firmata solo dalla parte contro cui viene fatta valere. Questa decisione sottolinea l’importanza della chiarezza e della coerenza tra gli accordi preliminari e gli atti definitivi, fungendo da monito sulla rilevanza probatoria di documenti scritti che, sebbene non formali come un rogito, possono svelare la vera volontà dei contraenti e determinare l’esito di una controversia legale.

Per provare una simulazione parziale è necessaria una dichiarazione firmata da tutte le parti coinvolte?
No, la Cassazione ha chiarito che la controdichiarazione può provenire anche solo dalla parte che trae vantaggio dall’atto simulato e che in essa riconosce la natura fittizia dell’accordo.

La controdichiarazione deve essere redatta nello stesso momento del contratto simulato?
No, non è necessario che la controdichiarazione sia coeva all’atto simulato. Nel caso esaminato, era stata redatta due giorni prima del rogito definitivo ed è stata ritenuta pienamente valida.

Una differenza di prezzo tra contratto preliminare e definitivo può essere usata come prova di simulazione?
Può essere considerata un elemento indiziario a supporto. La Corte ha specificato che i giudici possono valutare tale discrepanza come un fattore che, insieme ad altre prove dirette come la controdichiarazione, rafforza la tesi della simulazione, senza che ciò costituisca una decisione su una domanda autonoma (e non proposta) di simulazione del prezzo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27285 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27285 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14604/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE ;

-ricorrenti- contro

NOME, NOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) ;

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 414/2023, depositata il 14/04/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

PREMESSO CHE

1. NOME COGNOME ha convenuto in giudizio NOME COGNOME ed NOME COGNOME, deducendo che con contratto preliminare si era impegnato a vendere ai convenuti un appartamento, con esclusione della cantina; che, contestualmente alla conclusione del definitivo, gli acquirenti avevano sottoscritto una scrittura in cui dichiaravano che l’accordo di vendita escludeva la cantina e il venditore riconosceva in loro favore il diritto di prelazione sulla medesima. L’attore chiedeva quindi al Tribunale di Savona di accertare la simulazione relativa parziale dell’atto definitivo, laddove risultava la vendita della cantina.
Con la sentenza n. 455/2021, il Tribunale di Savona ha accolto la domanda dell’attore, ritenendo che con la controdichiarazione del 4 luglio 2004, precedente di soli due giorni il rogito, stipulato il 6 luglio 2004, era stata provata la simulazione relativa parziale, che il corrispettivo della vendita indicato nel definitivo, pari a euro 110.000, era d’altro canto inferiore a quello indicato nel preliminare e che la cantina non era stata consegnata agli acquirenti.

2. La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME ed NOME COGNOME, che sostenevano con un primo motivo che ‘il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto; il documento che proverebbe la simulazione relativa parziale non risulta sottoscritto contemporaneamente alla stipula del definitivo’ e con un secondo motivo che in tale documento non si rinviene alcun riferimento al rogito e che dal contratto di mutuo si ricava che è stata trasferita anche la cantina, cantina di cui avevano saltuariamente concesso a NOME l’accesso e della quale avevano sempre sostenuto le spese e i relativi oneri. Si sono costituiti NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, eccependo l’inammissibilità e comunque l’infondatezza dell’appello.
Con la sentenza n. 414/2023 la Corte d’appello di Genova ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza NOME COGNOME ed NOME COGNOME ricorrono per cassazione.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME. Memoria è stata depositata dai ricorrenti e dai controricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi tra loro connessi.

Il primo motivo lamenta violazione e falsa applicazione dell’art.

112 c.p.c.: dalle conclusioni dell’atto introduttivo si evince che la domanda di simulazione si fonda solo sulla circostanza che l’atto di compravendita contempla quale bene compravenduto anche la cantina, a differenza di quanto stabilito in sede di preliminare; invece la Corte d’appello sostiene che la prova della simulazione sarebbe rappresentata dal fatto che il prezzo dichiarato in sede rogito è di euro 110.000 a fronte di quello indicato nel preliminare pari a euro 190.000, quando invece l’indicazione di euro 110.000 era dovuta a motivi fiscali; la simulazione del prezzo di compravendita non è stata oggetto di domanda e su di essa la Corte non si doveva dunque pronunciare.
Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1414, 1417 e 2697 c.c.: volendo ammettere che la Corte d’appello non si sia pronunciata su una domanda mai proposta, è comunque evidente che la prova della simulazione è stata inferita dalla Corte non dall’accordo simulatorio, ma da un elemento dello stesso negozio giuridico simulato, l’indicazione del prezzo in euro 110.000 anziché in euro 190.000.

I motivi sono infondati. Con il primo motivo si contesta alla Corte d’appello d’avere deciso una domanda non proposta: la Corte d’appello non ha affatto deciso una domanda non proposta, avente ad oggetto la simulazione del prezzo, ma ha confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto la domanda di

simulazione relativa parziale del contratto definitivo laddove prevedeva anche la cantina. La prova della simulazione, poi, non è stata inferita dalla indicazione del prezzo, ma dalla scrittura privata del 4 luglio 2004 sottoscritta dai ricorrenti. Il giudice d’appello si è limitato a ‘ritenere non priva di fondamento’ la considerazione del primo giudice secondo cui la previsione di un corrispettivo inferiore nel definitivo ‘potrebbe spiegarsi proprio alla luce del mancato trasferimento del vano cantina’. Va sottolineato che l’avvenuta sottoscrizione della dichiarazione da parte dei soli ricorrenti e la circostanza che l’atto sia stato redatto prima dell’atto definitivo non comportano che all’atto non vada riconosciuta efficacia di controdichiarazione. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, ‘la controdichiarazione costituisce atto di accertamento o di riconoscimento scritto privo di carattere negoziale e non si inserisce, come elemento essenziale, nel procedimento simulatorio; essa, pertanto, non solo non deve essere coeva all’atto simulato, ma nemmeno è necessario che provenga da tutti i partecipi all’accordo simulatorio, potendo provenire anche dalla sola parte che riconosca la simulazione, purché si tratti di quella che trae vantaggio dall’atto simulato’ (in tal senso, da ultimo, Cass. n. 239/2025).
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio in favore dei

contro

ricorrenti, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione seconda civile, in data 13 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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