Simulazione parziale canone: stop ricorso generico

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un locatore condannato alla restituzione di somme versate in eccesso a causa di una simulazione parziale del canone di locazione. Il proprietario aveva pattuito occultamente un canone superiore a quello registrato, ma tale accordo è stato dichiarato nullo. Il ricorso in legittimità è stato respinto poiché formulato in modo generico, senza indicare i riferimenti normativi violati e tentando impropriamente di ottenere un nuovo esame dei fatti, precluso in sede di Cassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione parziale del canone: i rischi del ricorso generico

In ambito locatizio, la simulazione parziale del canone rappresenta una pratica rischiosa che spesso sfocia in pesanti condanne alla restituzione delle somme indebitamente percepite. La Suprema Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito l’importanza della precisione tecnica nel contestare tali decisioni, sanzionando con l’inammissibilità i ricorsi privi di specificità.

Il caso della simulazione parziale del canone

La vicenda trae origine da un contratto di locazione in cui era stata accertata una simulazione parziale: il canone effettivamente versato dalla conduttrice era superiore a quello indicato nel contratto registrato. Il giudice di merito aveva dichiarato la nullità del patto di maggiorazione, condannando il locatore a restituire oltre diecimila euro. Il locatore ha impugnato la decisione lamentando la mancata compensazione con presunti debiti della conduttrice per oneri processuali e danni da ritardato rilascio.

La validità della procura telematica

Un primo punto affrontato dalla Corte riguarda l’eccezione di nullità della procura alle liti. I giudici hanno chiarito che la procura è valida anche se apposta su foglio separato, purché sia materialmente unita al ricorso e depositata telematicamente nella busta ministeriale. La connessione intima tra l’atto e la delega fa presumere la volontà della parte di promuovere il giudizio, superando ogni formalismo eccessivo.

I limiti del sindacato di legittimità

Il cuore della decisione risiede però nell’inammissibilità dei motivi di ricorso. Il ricorrente ha omesso di indicare i parametri normativi dell’Art. 360 c.p.c., formulando doglianze eterogenee e confuse. La Corte ha sottolineato che non è compito del giudice di legittimità isolare le singole censure all’interno di un’esposizione promiscua, né è possibile richiedere un nuovo esame delle prove documentali o testimoniali già valutate nei gradi precedenti.

Le motivazioni

Le motivazioni del rigetto risiedono nel difetto di specificità del ricorso. Secondo la Corte, il ricorrente non ha riprodotto gli atti difensivi né ha fornito indicazioni puntuali per la loro individuazione nel fascicolo d’ufficio. Inoltre, la sovrapposizione di vizi di diritto e di fatto rende impossibile la convivenza di censure tra loro eterogenee. Il sindacato di legittimità deve limitarsi al controllo logico-formale della decisione impugnata, senza mai sconfinare nel merito della causa o nella valutazione dell’attendibilità delle prove, che resta prerogativa esclusiva del giudice di merito.

Le conclusioni

Le conclusioni della Suprema Corte confermano l’inammissibilità totale del ricorso, con la conseguente condanna del locatore al pagamento delle spese processuali e al versamento del doppio contributo unificato. Questa pronuncia funge da monito: nei casi di simulazione parziale, la difesa deve essere estremamente rigorosa nel rispettare i requisiti di autosufficienza del ricorso, evitando di trasformare il giudizio di Cassazione in un terzo grado di merito che la legge non consente.

Cosa succede se il canone reale è superiore a quello scritto nel contratto?
Il patto di maggiorazione del canone è considerato nullo per legge. Il locatore è obbligato a restituire al conduttore tutte le somme percepite in eccedenza rispetto a quanto indicato nel contratto registrato.

È possibile contestare la valutazione delle prove in Cassazione?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare i fatti o valutare nuovamente le prove. Il suo compito è limitato alla verifica della corretta applicazione delle norme di legge e della coerenza logica della sentenza.

Quali sono i requisiti per un ricorso in Cassazione ammissibile?
Il ricorso deve indicare chiaramente le norme violate, essere specifico nell’esposizione dei fatti e richiamare con precisione i documenti e gli atti processuali su cui si fonda, senza mescolare confusamente diverse tipologie di vizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2615 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2615 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16798/2022 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO -ricorrente- contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 2155/2022 depositata il 06/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza in data 31.3.2022 la Corte d’Appello di Roma rigettava l’appello interposto da NOME avverso la sentenza pronunciata dal

Tribunale di Velletri e con la quale, con riferimento al contratto di locazione stipulato tra esso appellante locatore e la conduttrice COGNOME NOME, era stata accertata la simulazione parziale in relazione al canone effettivamente pattuito e versato, risultato maggiore rispetto a quello documentalmente indicato in contratto; con la medesima decisione il locatore era stato anche condannato a restituire alla conduttrice l’importo di euro 10.685, 00, versato in eccesso sul canone dovuto contrattualmente, attesa la ritenuta nullità del patto di maggiorazione del medesimo.
L’appellante aveva ivi dedotto che, incontestata l’intervenuta simulazione, il Tribunale nella determinazione delle somme da restituire non aveva tenuto conto dell’omesso pagamento delle somme dovute come concordate nel contratto e, inoltre, erroneamente non aveva riconosciuto in compensazione quanto la COGNOME era stata condanna a versare a titolo di spese processuali in forza di precedente provvedimento giudiziale all’esito del procedimento di convalida di sfratto nonché quanto dal COGNOME richiesto a titolo di risarcimento del danno per ritardo nel rilascio dell’immobile.
La convenuta appellata, costituitasi, aveva contestato le avverse deduzioni ed insistito nel rigetto dell’appello domandando incidentalmente che, invece, venisse condannato il COGNOME a restituire la maggior somma di euro 75.409,00 versata per canoni indebiti e di cui si era fornita adeguata prova in atti.

Il giudice dell’impugnazione rigettava l’appello principale e quello incidentale proposti.

Avverso tale pronuncia NOME ha proposto ricorso articolato in due motivi.

COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Fissata l’odierna adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art.378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’eccezione di nullità della procura conferita al difensore di parte ricorrente come sollevata dal controricorrente deve essere disattesa.

Ed infatti la delega allegata al ricorso, depositata in atti, seppur separata dal corpo dell’atto, indica espressamente che essa è conferita da COGNOME NOME all’AVV_NOTAIO per il giudizio di Cassazione.

La procura per il ricorso per cassazione è validamente conferita, soddisfacendo il requisito di specialità di cui all’art. 365 cod. proc. civ., anche se apposta su di un foglio separato, purché materialmente unito al ricorso e benché non contenente alcun riferimento alla sentenza impugnata o al giudizio da promuovere, in quanto, ai sensi dell’art. 83 cod. proc. civ. (come novellato dalla legge 27 maggio 1997, n. 141), si può ritenere che l’apposizione topografica della procura sia idonea – salvo diverso tenore del suo testo – a fornire certezza della provenienza dalla parte del potere di rappresentanza e a far presumere la riferibilità della procura medesima al giudizio cui l’atto accede; né la mancanza di data produce nullità della predetta procura, dovendo essere apprezzata con riguardo al foglio che la contiene alla stregua di qualsiasi procura apposta in calce al ricorso, per cui la posteriorità del rilascio della procura rispetto alla sentenza impugnata si desume dall’intima connessione con il ricorso cui accede e nel quale la sentenza è menzionata, mentre l’anteriorità rispetto alla notifica risulta dal contenuto della copia notificata del ricorso (Cass. n.29785/2008, Cass. n.34259/2019).
Nella specie, essendo stato il ricorso depositato in modalità telematica, l’allegazione mediante strumenti informatici – al messaggio di posta elettronica certificata (p.e.c.) con il quale l’atto è notificato ovvero

mediante inserimento nella “busta telematica” con la quale l’atto è depositato – di una copia, digitalizzata, della procura alle liti redatta su supporto cartaceo, con sottoscrizione autografa della parte e autenticata con firma digitale dal difensore, integra l’ipotesi, ex art. 83, comma 3, c.p.c., di procura speciale apposta in calce al ricorso, con la conseguenza che la procura stessa è da ritenere valida in difetto di espressioni, che nella specie non si riscontrano, che univocamente conducano ad escludere l’intenzione della parte di proporre ricorso per cassazione (Cass. n.17017/2025).
Superata tale eccezione, il ricorrente formula due motivi di ricorso articolandoli in distinte doglianze senza tuttavia ancorare gli stessi ad alcun riferimento normativo di cui all’art.360 c.p.c..

Già tale modalità di predisposizione del ricorso rende lo stesso inammissibile.

Ed infatti la formulazione promiscua di doglianze eterogenee contrasta con il principio di tassatività dei motivi di ricorso per cassazione e con l’orientamento della giurisprudenza di legittimità in base al quale una simile tecnica espositiva, se non accompagnata da un’esposizione chiara e scindibile delle singole questioni prospettate, tale da consentirne (o quantomeno da non renderne difficoltosa) l’individuazione, riversa impropriamente sul giudice di legittimità il compito di isolare, all’interno del motivo, le singole censure riconducibili ai rispettivi parametri di cui all’art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c. (Cass. Sez. U n. 9100/2015, Cass. n.5987/2021, Cass. n.10156/2021, Cass. n.10974/2021).
Ancora si deve rilevare che in tema di ricorso per cassazione, è inammissibile il motivo che contiene la contemporanea deduzione di violazione di diverse disposizioni di legge, oltre alla doglianza di una erronea valutazione dei fatti di causa, con riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360, comma 1, c.p.c., senza adeguata indicazione di

quale errore, tra quelli dedotti, sia riferibile ai singoli vizi tra quelli tipicamente indicati, in quanto la sovrapposizione di censure di diritto, sostanziali e processuali, non consente alla Corte di cogliere con certezza le singole doglianze prospettate, dando luogo all’impossibile convivenza, in seno al medesimo motivo di ricorso, di censure caratterizzate da irredimibile eterogeneità (Cass. n.36881/21, Cass. n.26874/2018).

Deve peraltro rilevarsi che con il primo motivo di ricorso il COGNOME lamenti che la Corte d’Appello non ha sottratto dall’importo ritenuto versato in eccesso quello che era contrattualmente dovuto e che pertanto la conduttrice era tenuta a versare.

Con riferimento a tale motivo il ricorso è anche privo della necessaria specificità richiesta dall’art. 366 n.6 c.p.c.. Infatti , al fine di rendere possibile l’esame delle doglianze svolte su atti e documenti del giudizio di merito, il ricorrente non può limitarsi a richiamare i predetti senza riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, ovvero ancora senza precisarne la collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte e la loro acquisizione o produzione in sede di giudizio di legittimità, con conseguente inammissibilità delle censure stesse (Cass. s.u. 34469/19) e nella specie il COGNOME non ha fatto alcun riferimento agli atti difensivi né tanto meno alle parti di essi in cui egli ha dedotto sul punto.
Anche se si volesse superare tale rilievo, in ogni caso la contestazione verte inammissibilmente sulle valutazioni svolte dal giudice di merito in ordine alla quantificazione del debito/credito con riferimento ai documenti prodotti ed alle dichiarazioni rese dai testi escussi.

Ed allora deve ribadirsi che nell’ambito del sindacato di legittimità ‘non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo

quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.10927/24,32505/23).

Peraltro, si lamenta anche l’inammissibilità dei testi escussi, ancora una volta senza indicare, in violazione del disposto di cui all’art. 366 n. 6 c.p.c., se ed ove la relativa questione sia stata sottoposta all’esame del giudice di merito.

Analoghe considerazioni in merito al difetto di specificità della doglianza ed all’inammissibilità del vaglio di questa Corte sulle valutazioni in fatto del giudice di merito devono essere svolte con riguardo anche al secondo motivo, afferente alla mancata compensazione delle somme già riconosciute a titolo di spese all’esito del procedimento di sfratto e di quelle dovute a titolo di risarcimento del danno. Per entrambe tali voci parte ricorrente non menziona gli atti difensivi né riporta gli specifici passaggi di essi in cui ha dedotto le relative difese e tende esclusivamente a richiedere un nuovo esame degli elementi probatori già in atti.
Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.

Le spese processuali liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 3.500,00 per compensi oltre euro 200,00 per

esborsi ed oltre rimborso forfettario ed accessori di legge con distrazione a favore del procuratore del controricorrente che si dichiara antistatario.

Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 14.1.2026 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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