Simulazione contratto: prova libera se illecito

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33727/2023, ha stabilito un principio fondamentale in materia di simulazione contratto. Quando si sostiene che un contratto di comodato dissimuli una locazione illecita (ad esempio, per violazione delle norme sul canone), la parte che intende far valere la simulazione può utilizzare prove testimoniali e presuntive senza i limiti ordinari. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente negato l’ammissione di tali prove, ritenendo che la sola allegazione dell’illiceità del contratto nascosto sia sufficiente a superare il requisito della prova scritta (controdichiarazione).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Contratto: la Cassazione apre alla prova testimoniale

Nel complesso mondo del diritto immobiliare, non è raro imbattersi in situazioni dove la realtà giuridica non corrisponde a quella apparente. Un caso classico è la simulazione contratto, dove un accordo di comodato d’uso gratuito viene stipulato per mascherare una vera e propria locazione. Questa pratica, spesso volta a eludere normative fiscali o imperative, pone una questione cruciale: come può l’inquilino dimostrare la verità? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo che se il contratto nascosto è illecito, le porte alla prova testimoniale e presuntiva si spalancano.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di rilascio di un immobile avanzata dai nuovi proprietari nei confronti dell’occupante. Secondo gli acquirenti, l’uomo deteneva l’abitazione in forza di un contratto di comodato, ormai scaduto, stipulato con i precedenti proprietari. L’occupante, tuttavia, si opponeva fermamente, sostenendo una tesi ben diversa: il comodato era una finzione, una simulazione contratto che celava un rapporto di locazione a tutti gli effetti. A sostegno della sua difesa, deduceva di aver sempre corrisposto un canone e che il contratto di locazione, essendo ancora in corso, fosse opponibile ai nuovi acquirenti.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte di Appello avevano respinto le ragioni dell’inquilino. I giudici di merito avevano fondato le loro decisioni su un’interpretazione rigida delle norme sulla prova della simulazione. Essi ritenevano che, in assenza di una “controdichiarazione” scritta, l’inquilino non potesse dimostrare l’esistenza della locazione attraverso testimoni o presunzioni. La Corte d’Appello, in particolare, aveva affermato che, per superare tali limiti probatori, l’inquilino avrebbe dovuto prima dimostrare con esattezza l’illiceità del contratto dissimulato, ad esempio provando che il canone pagato superava i limiti di legge. Un onere probatorio che, di fatto, creava un circolo vizioso, impedendo l’accesso agli strumenti stessi necessari per fornire quella prova.

La Prova della Simulazione del Contratto secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa impostazione, accogliendo il ricorso dell’occupante. Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione dell’articolo 1417 del Codice Civile, che consente la prova della simulazione senza limiti “qualora essa sia diretta a far valere l’illiceità del contratto dissimulato”.

La Suprema Corte ha chiarito che l’allegazione da parte dell’inquilino di un contratto di locazione dissimulato in violazione di norme imperative (come quelle sulla durata o sull’equo canone) integra di per sé un’ipotesi di illiceità. Tale allegazione è sufficiente per consentire alla parte di avvalersi di qualsiasi mezzo di prova, inclusi testimoni e presunzioni, per smascherare la simulazione.

Le Motivazioni

I giudici di legittimità hanno evidenziato la contraddittorietà del ragionamento della Corte d’Appello. È illogico e contrario ai principi del diritto pretendere che una parte provi pienamente l’illiceità del contratto nascosto come condizione per ammettere le prove (testimonianze, indizi) che sono necessarie proprio a dimostrare quell’illiceità. La semplice deduzione che il contratto di locazione dissimulato viola norme inderogabili è la chiave che apre la porta a un regime probatorio più libero. Secondo la Cassazione, pretendere la forma scritta per la prova della locazione dissimulata, quando il contratto simulato (il comodato) è stato regolarmente registrato, servirebbe solo a “coprire” l’illiceità dell’accordo reale. In questi casi, la tutela della legalità prevale sulle limitazioni formali alla prova.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza la tutela del contraente debole nei rapporti di locazione mascherati da comodato. Il principio affermato è chiaro: chi intende far emergere un accordo illecito nascosto dietro una simulazione contratto non è più vincolato alla rigida prova scritta. Sarà sufficiente allegare la violazione di norme imperative per poter utilizzare testimoni, presunzioni e altri elementi indiziari (come le registrazioni fonografiche) al fine di dimostrare la reale natura del rapporto. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte di Appello per un nuovo esame, che dovrà tenere conto di questo fondamentale principio di diritto.

Come può un inquilino provare che un contratto di comodato nasconde in realtà una locazione?
Di norma, la prova della simulazione tra le parti richiede un atto scritto chiamato controdichiarazione. Tuttavia, se l’inquilino sostiene che il contratto di locazione nascosto è illecito (perché, ad esempio, viola le norme sul canone o sulla durata), può dimostrare la simulazione con qualsiasi mezzo, inclusi testimoni e presunzioni, senza bisogno della prova scritta.

È necessario dimostrare con certezza l’illegalità della locazione nascosta prima di poter usare testimoni?
No. Secondo la Corte di Cassazione, è sufficiente allegare che il contratto di locazione dissimulato viola norme imperative. Questa sola allegazione permette di superare i limiti alla prova testimoniale e presuntiva, senza dover provare l’illiceità in via preliminare.

Che valore probatorio hanno le registrazioni audio in un caso di simulazione contratto?
Le registrazioni audio non costituiscono piena prova della veridicità di quanto dichiarato, ma possono essere considerate come elementi di prova presuntiva. In un caso di simulazione di un contratto illecito, dove la prova presuntiva è ammessa, anche le registrazioni possono essere validamente utilizzate dal giudice per formare il proprio convincimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33727 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33727 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 5886/2020 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME; -ricorrente – contro

COGNOME NOME;

– intimata – nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrenti – nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1058/2019 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 02/08/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di AVV_NOTAIOiglio del 21/09/2023 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Rilevato che:

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., NOME COGNOME e NOME COGNOME agirono nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME per sentirli condannare al rilascio di un immobile ad uso abitativo che i ricorrenti avevano acquistato da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME e che assumevano occupato sine titulo dai convenuti, per essere cessato il rapporto di comodato a suo tempo intercorso fra la parte venditrice e NOME COGNOME;

il COGNOME eccepì la carenza di legittimazione attiva dei ricorrenti per nullità del contratto di compravendita e contestò la domanda assumendo di detenere l’immobile in forza di contratto di locazione stipulato col fratello NOME (nel frattempo deceduto), che era stato dissimulato con un contratto di comodato e che era ancora in corso; dedusse di avere versato, nel corso della locazione, importi eccedenti quelli dovuti per equo canone; tanto premesso, chiamò in causa la COGNOME e i figli e chiese che venisse accertata la naturale scadenza della locazione, da ritenersi opponibile agli acquirenti, e che i terzi chiamati fossero condannati alla restituzione dei canoni riscossi indebitamente e al rimborso di spese da lui sostenute per l’immobile;
il Tribunale di Ancona accolse la domanda dei ricorrenti COGNOME e COGNOME, negando l’esistenza del contratto di locazione e ordinando il rilascio dell’immobile; rigettò, inoltre, le domande proposte dal COGNOME nei confronti dei terzi chiamati;

la Corte di Appello ha respinto il gravame di NOME COGNOME ritenendo la sussistenza della legittimazione attiva degli acquirenti, in difetto di dimostrazione della nullità dell’atto di compravendita; ha affermato che la previsione di cui all’art. 1599 c.c. non è applicabile analogicamente al contratto di comodato e che , ai fini dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente, occorre che la stessa risulti da atto scritto avente data certa anteriore all’acquisto; che « la locazione dedotta dall’appellante è priva di prova scritta ed è allegata
dall’appellante stesso come l’effetto voluto di una fattispecie simulatoria non assistita da controscrittura di talché non è opponibile al terzo acquirente»; che la simulazione relativa del rapporto di comodato formalizzato con atto del 18.8.98, regolarmente registrato, avrebbe dovuto essere provata con la controdichiarazione, senza possibilità di avvalersi di prove testimoniali e di presunzioni («sempre che non si tratti di far valere l’illeceità del contratto dissimulato»); che la fonoregistrazione di alcune conversazioni che sarebbero intercorse fra l’appellante e la COGNOME e il figlio «potrebbe al più costituire indiz io (peraltro non grave né preciso) dell’esistenza di un sostanziale rapporto di locazione e, dunque, sarebbe qualificabile come presunzione semplice», tuttavia non ammissibile nel caso di specie in quanto non diretta a far valere l’illiceità dell’accordo simulatorio; che, «nella specie non era ravvisabile neppure la contrarietà a norme imperative della simulazione affermata dall’appellante perché non è stata esattamente allegata e provata la circostanza che il canone fosse concordato ed effettivamente corrisposto in eccesso rispetto ai limiti di legge», non avendo l’appellante fornito «la prova dell’ammontare del canone cd. equo e del superamento dei limiti di legge rispetto a quello che egli deduce come concordato nell’accordo dissimulato»; che «neppure ricorrono le eccezioni al divieto di prova testimoniale di cui all’articolo 2724 c.c.»; che pertanto, «l’inammissibilità di prove diverse da quella scritta (controdichiarazione) comporta il rigetto della domanda fondata sulla simulazione relativa del contratto in atti e, quindi, anche il rigetto di tutte le domande fondate sull’e sistenza di un rapporto di locazione»;
ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandosi a otto motivi; ad esso hanno resistito NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME nonché, con separato controricorso, NOME COGNOME e NOME COGNOME;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis. 1 c.p.c.;

hanno depositato memoria il ricorrente e i controricorrenti COGNOME e COGNOME, mentre il Pubblico Ministero presso questa Corte non ha depositato conclusioni.

Considerato che:

è infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per essere lo stesso mancante della pag. 2 (la seconda pagina riproduce, in effetti, la pag. 12); e ciò perché la mancanza di tale pagina non incide sulla completezza dell’atto (che indica, nella prima pagina, la natura dell’impugnazione, le parti del giudizio e la sentenza impugnata e prosegue -a pagina 3- con la parte conclusiva del sommario e con lo ‘svolgimento del processo’), che AVV_NOTAIOente al destinatario della notifica la piena comprensione del ric orso ai fini dell’esercizio del diritto di difesa (cfr. Cass. n. 24656/2013) e a questa Corte di avere piena contezza del contenuto dell’impugnazione;
col primo motivo, il COGNOME denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1417 c.c.: assume che, discutendosi di illiceità dell’accordo dissimulato, la prova per testimoni era ammissibile senza limiti e censura la Corte per non aver ammesso le prove testimoniali richieste dal ricorrente;

col secondo motivo, viene denunciata la contraddittorietà della sentenza per avere affermato che la prova per testi è ammissibile quando la domanda sia diretta a far valere l’illiceità dell’accordo simulatorio e, al tempo stesso, che risultavano inammissibili le prove diverse da quella scritta, e ciò benché il COGNOME avesse sostenuto la contrarietà a norme imperative del contratto dissimulato;

col terzo motivo (che denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 2712 c.c. e 116 c.p.c.), il ricorrente censura la sentenza per non avere riconosciuto alle riproduzioni fonografiche da lui prodotte valenza di piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, AVV_NOTAIOiderandole meri

indizi (neppure gravi e precisi) non valutabili per inammissibilità della prova presuntiva;

col quarto motivo (deducente la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 416 c.p.c.), il ricorrente contesta alla Corte di aver riconosciuto rilevanza alla contestazione tardiva, in quanto effettuata nel giudizio di appello, del prospetto contenente il calcolo del l’equo canone che il COGNOME aveva prodotto al momento della costituzione in primo grado;

col quinto motivo (che denuncia nuovamente la violazione degli artt. 115 e 416 c.p.c.), il ricorrente si duole che la Corte abbia ritenuto che l’appellante fosse onerato della confutazione della contestazione avversaria del calcolo dell’equo canone;

col sesto motivo, il COGNOME denuncia la «violazione dei principi desumibili dal combinato disposto degli artt. 1414 e 1417 c.c.»: premesso di aver dedotto, col primo atto difensivo, la illecita simulazione relativa del contratto scritto di comodato (registrato il 18.8.1998), contesta alla Corte di aver ritenuto che, non essendo assistita da controscrittura, la fattispecie simulatoria (e quindi il contratto dissimulato di locazione) non fosse opponibile ai terzi acquirenti; assume, infatti, che «la data certa del contratto di locazione dissimulato può essere data dalla data certa del contratto simulato», che «se l’accordo dissimulato deve avere un qualche requisito, è sufficiente che sia l’accordo simulato ad averlo» e che «quando l’atto dissimulato neces sita della forma scritta è comunque ammissibile la prova per testi se si tratta di far valere l’illiceità del contratto dissimulato»; aggiunge di avere «adeguatamente provato la mala fede degli acquirenti», che «ben conoscevano l’esistenza di una simulazione», e che «quando l’acquirente è in mala fede (e dunque è al corrente dell’esistenza di un contratto di locazione o addirittura è colluso col venditore ai danni dell’inquilino) non vi è alcun motivo per apprestargli una tutela;
col settimo motivo, il ricorrente censura, sotto il profilo della «motivazione assente», il capo della sentenza con cui la Corte territoriale ha riconosciuto la legittimazione attiva sostanziale degli acquirenti;

con l’ ottavo motivo, il COGNOME censura la sentenza, sotto il profilo dell’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione, per non aver AVV_NOTAIOiderato la rilevanza della mancata menzione, nel rogito di vendita dell’immobile , di una concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Ancona.

Ritenuto che:

il settimo e l’o ttavo motivo, che si esaminano prioritariamente per ragioni di pregiudizialità logico-giuridica (in quanto refluenti sulla legittimazione attiva sostanziale del COGNOME e dell’COGNOME all’esercizio della domanda di rilascio) vanno disattesi, per infondatezza (il primo) e per inammissibilità (il secondo); invero, non ricorre la denunciata carenza di motivazione, in quanto la Corte di Appello ha dato conto (al punto 3.1) del le ragioni per cui ha ritenuto la validità dell’atto di compravendita; l’ ottavo motivo difetta, invece, della necessaria specificità (ex art. 366, n. 6 c.p.c.), poiché il ricorso non trascrive in alcuna misura (e neppure nelle parti di diretto interesse) il contenuto del rogito notarile, non individua il contenuto della concessione in sanatoria e non spiega le ragioni della sua decisività;
il primo e il secondo motivo -che possono essere scrutinati congiuntamente- sono fondati;

come detto, il ricorrente assume che, quando venga stipulato un contratto di comodato dissimulante un contratto di locazione, deve trovare applicazione la norma del primo comma dell’art. 1599 c.c. e il requisito della data certa del contratto di locazione (dissimulato) deve essere accertato e valutato in relazione al contratto simulato di comodato (scritto e registrato); sostiene altresì che, ai sensi dell’articolo 1417, 3° co. c.c., è sempre ammissibile la prova per testi (e, quindi, anche quella presuntiva) quando si intenda far valere la
illiceità del contratto dissimulato (nel caso di specie, perché in violazione del canone legale);

orbene, l ‘assunto che il contratto di comodato dissimulasse una locazione con canone difforme da quanto AVV_NOTAIOentito dalla legislazione sui patti in deroga deve intendersi certamente come volto ad evidenziare un profilo di illiceità per contrasto con normativa imperativa della locazione dissimulata e, dunque, la prova testimoniale era ammissibile (al pari di quella presuntiva);

il rilievo di cui al punto 11 della motivazione, circa il non essersi dedotto in iure che il canone era eccedente il dovuto non è condivisibile, in quanto si riferisce ad una questione che è logicamente successiva alla prova del contratto locativo e della sua opponibilità agli acquirenti;

peraltro, fissando la legge una durata del contratto locativo e le modalità di rinnovazione, la deduzione della simulazione del contratto di comodato e della dissimulazione di un contratto locativo evidenzia comunque un profilo di illiceità del comodato quale contratto dissimulato, la cui prova sarebbe contraddittorio vincolare alla regola dettata per la forma stessa della stipula del contratto di locazione: la contraddizione è resa evidente dal fatto che pretendere la forma del contratto dissimulato per la stipula di quello simulato e sottrarre la prova di quest’ultimo alla regola normale dettata per la prova della simulazione servirebbe a ‘coprire’ l’illiceità;
deve dunque ritenersi che, se il contratto effettivo è quello di locazione (benché ‘mascherato’ come comodato), non c’è ragione per non applicare il primo comma dell’art. 1599 c.c . e che, quando è dedotta l’illiceità del contratto dissimulato di locazione per violazione di norme imperative, deve essere AVV_NOTAIOentito alla parte conduttrice di provare la simulazione (nei confronti sia della originaria parte locatrice, che degli aventi causa) con prove testimoniali e per presunzioni;

nello specifico, è la stessa Corte di Appello che, pur affermando (al punto 9) che le limitazioni alla prova testimoniale e a quella presuntiva non operano quando si tratti di far valere l’illiceità del

contratto dissimulato e pur richiamando (al punto 10) Cass. n. 11017/2005 -che dichiara ammissibili dette prove quando siano dirette a far valere l’illiceità dell’accordo simulatorio -, afferma contraddittoriamente che la prova della simulazione avrebbe potuto essere fornita soltanto mediante controdichiarazione (sull’ammissibilità della p.t. e delle presunzioni, fra tante, anche Cass. n. 1288/2001, Cass. n. 11611/2010 e Cass. n. 9672/2020);

il terzo motivo è infondato, perché confonde la piena prova di cui alle norme evocate -la quale significa che il contenuto delle registrazioni deve essere ritenuto effettivamente idoneo a provare ciò che risulta rappresentato- con la verità intrinseca di quanto dichiarato, che correttamente la corte ha indicato come oggetto di un eventuale ragionamento presuntivo (che, tuttavia, nella specie ha escluso di poter fare);

il rigetto del motivo non osta ovviamente ad una valutazione presuntiva da parte del giudice di rinvio, atteso che la stessa, contrariamente a quanto affermato dalla Corte territoriale, deve AVV_NOTAIOiderarsi ammissibile (al pari della prova testimoniale);

i restanti motivi quarto, quinto e sesto restano assorbiti;

la Corte di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, rigettati il terzo, il settimo e l’ottavo motivo, accoglie il primo e il secondo, con assorbimento dei restanti motivi; cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione.

Così deciso in Roma il 21 settembre 2023 nella camera di AVV_NOTAIOiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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