Simulazione contratto preliminare: la prova decisiva

Un creditore contesta un contratto preliminare di vendita immobiliare tra coniugi, sostenendo si tratti di una simulazione contratto preliminare volta a sottrarre beni alla garanzia patrimoniale. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, accogliendo la tesi del creditore. La sentenza chiarisce che, a fronte di seri indizi di simulazione, spetta alle parti del contratto dimostrare l’effettività dell’accordo, in particolare provando l’avvenuto pagamento del prezzo. La Corte ha ritenuto irrilevante la rinuncia parziale alla domanda da parte dell’acquirente nei confronti di uno dei venditori, data la scindibilità delle posizioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Contratto Preliminare: Quando un Accordo Nasconde la Realtà

La stipula di un contratto preliminare di vendita è una prassi comune nel settore immobiliare, ma cosa succede quando questo accordo nasconde una realtà diversa? La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, è tornata ad affrontare il delicato tema della simulazione contratto preliminare, delineando i criteri per smascherare gli accordi fittizi e proteggere i diritti dei creditori. Questo caso offre spunti cruciali sull’onere della prova e sulla validità del processo anche in presenza di più parti.

I Fatti di Causa: Un Affare di Famiglia Sotto la Lente dei Creditori

La vicenda ha origine dall’azione legale di un uomo contro la moglie e il figlio per ottenere l’esecuzione forzata, tramite una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., di un contratto preliminare di vendita. L’accordo prevedeva il trasferimento di due immobili, uno in comproprietà della moglie e l’altro di proprietà esclusiva del figlio, a fronte di un prezzo complessivo.

Poco dopo l’avvio della causa, un istituto di credito, creditore della famiglia per fideiussioni prestate a garanzia di una società, interveniva nel giudizio. La banca sosteneva che il preliminare fosse in realtà una simulazione assoluta, un mero espediente per sottrarre i beni immobili alla garanzia patrimoniale e impedirne il pignoramento. A complicare il quadro, l’uomo rinunciava all’azione legale nei confronti del solo figlio, limitando la sua richiesta all’immobile della moglie.

La Questione Giuridica: Simulazione Contratto Preliminare e Litisconsorzio

Il cuore della controversia si è sviluppato su due binari paralleli. Il primo, di natura sostanziale, riguardava la prova della simulazione contratto preliminare. Il creditore doveva dimostrare che l’intento delle parti non era quello di concludere una vera compravendita, ma solo di creare un’apparenza per frodare i suoi diritti. Il secondo, di carattere processuale, verteva sulla regolarità del giudizio dopo la rinuncia dell’attore all’azione contro il figlio. Si discuteva se, trattandosi di un contratto unico con più venditori, fosse necessaria la presenza di tutti i soggetti originari (litisconsorzio necessario) per una valida pronuncia.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato sia il ricorso della moglie (ricorrente principale) sia quello del marito (ricorrente incidentale), confermando la sentenza della Corte d’Appello che aveva dichiarato la simulazione assoluta del contratto.

Analisi delle Prove: Perché il Contratto è Stato Ritenuto Similato?

I giudici hanno basato la loro decisione su una serie di indizi gravi, precisi e concordanti che minavano la credibilità dell’operazione immobiliare:

* Mancanza di data certa: Il contratto preliminare, una scrittura privata, era privo di una data opponibile a terzi, come la banca creditrice.
* Pagamenti sospetti: I bonifici prodotti come prova del pagamento del prezzo erano quasi tutti anteriori alla data del preliminare, mentre il contratto stesso prevedeva pagamenti da effettuare nei 18 mesi successivi. Inoltre, le causali erano generiche (“giroconti”) e alcuni pagamenti provenivano da soggetti estranei all’accordo, elementi più compatibili con rapporti societari interni che con una compravendita.
* Tempistica strategica: L’azione legale per l’esecuzione del contratto era stata avviata significativamente lo stesso giorno in cui la banca aveva revocato gli affidamenti garantiti dalla famiglia, suggerendo un tentativo di mettere al riparo i beni da future azioni esecutive.

La Questione Procedurale: La Rinuncia Parziale alla Domanda

La Corte ha ritenuto infondata anche la censura relativa al difetto di contraddittorio. La rinuncia all’azione nei confronti del figlio non ha reso nullo il processo. I giudici hanno osservato che, trattandosi di diritti patrimoniali disponibili e di immobili distinti, la posizione dei due venditori era scindibile. L’attore ha legittimamente scelto di limitare la sua pretesa alla sola comproprietà della moglie, e la banca ha correttamente adeguato la sua domanda di simulazione alla parte del contratto ancora oggetto di causa.

le motivazioni

La Corte ha ribadito un principio fondamentale in materia di onere della prova nella simulazione contratto preliminare promossa da un terzo creditore. Sebbene il creditore debba fornire elementi indiziari sulla natura fittizia dell’accordo, una volta che questi indizi sono seri e convergenti, l’onere di dimostrare l’effettività del contratto si sposta sulle parti contraenti. In questo caso, il marito e la moglie avrebbero dovuto fornire la prova inequivocabile del pagamento del prezzo, prova che non è stata raggiunta. L’assenza di tale dimostrazione, unita agli altri indizi, ha costituito per i giudici la conferma della natura simulatoria del preliminare. La decisione sottolinea come il giudice di merito abbia il compito esclusivo di valutare le prove e il loro peso, e tale valutazione non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizi logici o giuridici macroscopici, qui non riscontrati.

le conclusioni

Questa sentenza è un importante monito: gli accordi contrattuali, specialmente quelli che coinvolgono trasferimenti immobiliari tra familiari in presenza di debiti, devono essere trasparenti e supportati da prove concrete e inequivocabili. La giustizia dispone degli strumenti per guardare oltre l’apparenza formale di un contratto e per tutelare i creditori da operazioni fraudolente. Per le parti che stipulano un preliminare, è fondamentale documentare in modo chiaro e tracciabile ogni fase dell’accordo, in particolare i pagamenti, per non incorrere nel rischio che l’operazione venga qualificata come una simulazione contratto preliminare, con la conseguente inefficacia dell’atto e l’esposizione dei beni alle azioni dei creditori.

Chi deve provare che un contratto preliminare è simulato?
Il creditore che agisce in giudizio deve fornire indizi seri, precisi e concordanti che suggeriscano la natura fittizia dell’accordo. Una volta forniti tali indizi, l’onere si sposta sulle parti del contratto, le quali devono dimostrare l’effettività dell’operazione, ad esempio provando l’avvenuto pagamento del prezzo.

Se in un contratto preliminare con più venditori, l’acquirente rinuncia all’azione contro uno di essi, il processo è nullo?
No, non necessariamente. La Corte di Cassazione ha stabilito che se il contratto riguarda beni distinti e diritti patrimoniali disponibili, le posizioni dei venditori sono scindibili. Pertanto, la rinuncia all’azione contro uno dei venditori è legittima e non determina la nullità del procedimento per difetto di contraddittorio.

Quali indizi possono dimostrare la simulazione di un contratto preliminare?
Secondo la sentenza, diversi elementi possono costituire indizi di simulazione, tra cui: la mancanza di una data certa del contratto, l’effettuazione di pagamenti in date incompatibili con quanto pattuito (ad esempio, prima della firma), l’uso di causali generiche nei bonifici (come “giroconti”), e una sospetta coincidenza temporale tra l’azione legale e le difficoltà finanziarie dei venditori.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4890 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4890 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/02/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22291/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura in calce al ricorso,

-ricorrente principale-

nonché da

COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME

(CODICE_FISCALE) e COGNOME (MROPGV42P27G999F) per procura in calce al ricorso, -ricorrente incidentale- contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata dalla procuratrice speciale RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante NOME COGNOME per atto del notaio NOME COGNOME del 4.7.2019, rep. n. 27285, racc. n. 11500, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa anche disgiuntamente dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE ed NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura in calce ai controricorsi,

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE FIRENZE SPARAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n.1039/2019 depositata il 2.5.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16.1.2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Nel gennaio 2008 COGNOME NOME conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Pistoia (proc. n. 494/2008 RG) la moglie, COGNOME NOME

NOME, ed il figlio COGNOME NOME, che restavano contumaci, chiedendo l’adempimento ex art. 2932 cod. civ. del contratto preliminare stipulato il 6.6.2001 col quale la COGNOME aveva promesso di vendergli la comproprietà per 1/2 della quale era titolare dell’immobile sito in Pistoia, INDIRIZZO INDIRIZZO e COGNOME NOME la sua proprietà del fabbricato sito in Pistoia, INDIRIZZO INDIRIZZO al prezzo unitario di £ 500.000.000.
Il 5.5.2008 COGNOME NOME trascriveva nei registri immobiliari la domanda giudiziale ex art. 2932 cod. civ., e due giorni dopo depositava la rinuncia agli atti del giudizio nei confronti di COGNOME NOMECOGNOME ed il Tribunale di Pistoia dichiarava estinto il giudizio n. 494/2008 RG limitatamente alla posizione di COGNOME NOME, e nel giudizio interveniva il 14.10.2008 la Banca CR Firenze SPA, creditrice secondo il decreto ingiuntivo del Tribunale di Firenze n. 2957/2008 di € 757.824,57 nei confronti di COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME in base alle fideiussioni prestate a garanzia del conto corrente di corrispondenza e contestuale apertura di credito concessi alla RAGIONE_SOCIALE, limitandosi ad indicare che avrebbe in seguito precisato le sue conclusioni in base all’esame degli atti depositati dalle parti originarie.
Il 3.2.2009 la Banca CR Firenze SPA conveniva in separato giudizio (proc. n. 368/2009 RG), davanti al Tribunale di Pistoia, COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME chiedendo di accertare la simulazione assoluta del contratto preliminare di vendita immobiliare sopra menzionato, ed in tale giudizio si costituivano entrambi i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda e sostenendo che il prezzo indicato nel preliminare era stato integralmente pagato.

Disposta la riunione del procedimento n. 368/2009 RG a quello n.494/2008 RG, la COGNOME nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 2) c.p.c. articolava prova per interrogatorio formale e testimoniale per

dimostrare le disposizioni impartite a NOME per il pagamento di quanto dovutole a titolo di corrispettivo.

Respinte le richieste di prova formulate dalla COGNOME ed espletata CTU sul valore del suo immobile, il Tribunale di Pistoia, con la sentenza n. 949/2014, accoglieva la domanda di accertamento della simulazione assoluta del contratto preliminare di vendita immobiliare del 6.6.2001 avanzata dalla Banca CR Firenze SPA, respingeva la domanda ex art. 2932 cod. civ. avanzata da COGNOME NOMECOGNOME riteneva ammissibile l’intervento spiegato dalla suddetta banca nel procedimento n. 494/2008 RG, condannava in solido NOME COGNOME NOME al pagamento delle spese di lite della Banca CR Firenze SPA e poneva a carico dei suddetti coniugi le spese di CTU.
La sentenza di primo grado veniva appellata da COGNOME NOME COGNOME che lamentava l’inversione dell’onere della prova e comunque l’errata valutazione delle risultanze istruttorie, reiterava le istanze probatorie disattese e chiedeva il rigetto della domanda di accertamento della simulazione assoluta del preliminare, con vittoria delle spese di lite.

La medesima sentenza veniva appellata anche da COGNOME NOMECOGNOME che riproponeva la domanda ex art. 2932 cod. civ., mentre la Banca CR Firenze SPA chiedeva il rigetto degli appelli, previa loro riunione, e COGNOME NOMECOGNOME citato solo dalla COGNOME, rimaneva contumace. In secondo grado interveniva poi la società RAGIONE_SOCIALE quale cessionaria dei crediti della Banca CR Firenze SPA, chiedendo l’estromissione di quest’ultima.

La Corte d’Appello di Firenze, disposta la riunione degli appelli, con la sentenza n. 1039/2019 del 17.1/2.5.2019, rigettava gli appelli della COGNOME e di COGNOME NOMECOGNOME condannandoli al pagamento delle spese processuali di secondo grado a favore della Banca CR Firenze SPA, disattendendo la richiesta di estromissione di quest’ultima, avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE

In particolare il giudice di secondo grado respingeva il primo motivo di appello di COGNOME NOME relativo al difetto d’integrità del contraddittorio per la mancata partecipazione al giudizio di COGNOME NOME, anch’egli sottoscrittore del contratto preliminare, in quanto COGNOME NOME ( rectius NOME) aveva rinunciato alla domanda contro il predetto facendo venir meno gli effetti della domanda ex art. 2932 cod. civ. nei suoi confronti, in quanto COGNOME NOME era stato citato in secondo grado da COGNOME NOME NOME ed in quanto il Tribunale di Pistoia aveva acclarato che il contratto preliminare aveva ad oggetto due distinti immobili, aventi diversa ubicazione ed intestazione.
La Corte d’Appello esaminava quindi congiuntamente gli altri motivi di appello fatti valere da COGNOME NOME e COGNOME NOME ritenendo correttamente ed esaurientemente motivata la sentenza di primo grado, ed affermava che il contratto preliminare era privo di data certa, non provata dai contraenti malgrado la contestazione della banca e non desumibile dalle date dei bonifici perché privi di riferimenti al preliminare, e non identificava con precisione catastale i beni immobili promessi, risultando irrilevanti la trascrizione della citazione ex art. 2932 cod. civ. e la data della conoscenza da parte di NOME della revoca degli affidamenti bancari concessi dalla Banca CR Firenze SPA alla RAGIONE_SOCIALE
L’intervento della Banca CR Firenze SPA nel giudizio ex art. 2932 cod. civ. veniva ritenuto ammissibile per la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi, essendo la suddetta banca creditrice delle parti contraenti il contratto preliminare.

Quanto ai bonifici prodotti, la Corte d’Appello riteneva che non costituissero prova del versamento di acconti sul prezzo indicato nel contratto preliminare, in quanto per la quasi totalità erano anteriori alla data del preliminare (6.6.2001), che invece prevedeva che i pagamenti sarebbero dovuti avvenire nei 18 mesi successivi

alla firma, per cui non erano conformi agli accordi indicati nel preliminare, in alcuni casi risultavano effettuati da persone estranee al preliminare e nelle causali non recavano alcun riferimento al preliminare, indicando solo ” giroconti “, causale giustificabile nel rapporto tra soci.

Le riproposte richieste istruttorie venivano respinte in quanto valutative ed irrilevanti e vertenti su circostanze documentali già esaminate ed in quanto la COGNOME aveva tardivamente riconosciuto il pagamento del prezzo ricevuto nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 2) c.p.c. del procedimento n. 368/2009 RG del Tribunale di Pistoia.

Avverso tale sentenza, notificata il 20.5.2019, ha proposto ricorso in via principale, notificato il 19.7.2019 a COGNOME NOME, COGNOME NOME, alla Banca CR Firenze SPA ed alla RAGIONE_SOCIALE quale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME Paola, affidandosi ad un unico motivo, ed autonomo ricorso COGNOME NOME, affidato a sei motivi, ed ha resistito con distinti controricorsi la RAGIONE_SOCIALE, cessionaria dei crediti della RAGIONE_SOCIALE, rappresentata dalla procuratrice speciale RAGIONE_SOCIALE.
La Procura Generale, in persona del Sostituto Procuratore NOME COGNOME, ha concluso per il rigetto dei ricorsi.

Nell’imminenza dell’udienza pubblica la sola COGNOME NOME ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Anzitutto va disposta la riunione ex art. 335 c.p.c. del ricorso proposto autonomamente per secondo da NOME e da qualificare quindi come incidentale, rispetto a quello proposto per primo da COGNOME NOMECOGNOME da qualificare come ricorso principale.

Ritiene la Corte che debba essere esaminato con priorità, in quanto attinente a questione processuale di carattere preliminare, il primo motivo del ricorso incidentale di NOMECOGNOME col quale si lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 102 c.p.c..

Si duole COGNOME NOME che la Corte d’Appello abbia rigettato il suo primo motivo di appello, col quale aveva eccepito il difetto d’integrità del contraddittorio per la mancata partecipazione al giudizio di COGNOME NOME ai sensi dell’art. 345 comma 2° c.p.c., sia con riferimento alla domanda di accertamento della simulazione assoluta del contratto preliminare di vendita immobiliare da lui concluso il 6.6.2001 con COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME avanzata dalla Banca CR Firenze SPA nel procedimento n. 368/2009 RG del Tribunale di Pistoia, sia con riferimento alla domanda ex art. 2932 cod. civ. da lui personalmente avanzata nel procedimento n. 494/2008 RG del Tribunale di Pistoia, sempre sulla base del medesimo contratto.
La Corte d’Appello ha respinto il suo motivo di appello con la motivazione che COGNOME NOME aveva rinunciato alla domanda ex art. 2932 cod. civ. proposta contro COGNOME NOME, che quest’ultimo era stato citato in secondo grado da COGNOME NOME NOME e che il Tribunale di Pistoia aveva acclarato che il contratto preliminare aveva ad oggetto due distinti immobili, aventi diversa ubicazione ed intestazione.

Lamenta COGNOME NOME che l’impugnata sentenza non abbia considerato che il contratto preliminare, del quale era stato chiesto l’adempimento coattivo e l’accertamento della simulazione assoluta, era un contratto con parte promittente venditrice plurisoggettiva (COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME), che prevedeva la conclusione di un’unica vendita al prezzo unitario di £500.000.000, essendosi limitata a dire che esso aveva ad oggetto due distinti immobili, siti in Pistoia, località INDIRIZZO, INDIRIZZO
Bolognese n. 83 e n. 85, così violando l’art. 102 c.p.c., che avrebbe imposto che ad entrambi i giudizi partecipasse anche COGNOME NOME, essendosi costituito tra i due promittenti venditori ed il promittente acquirente un rapporto giuridico sostanziale unico ma plurisoggettivo, finalizzato ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ad un prezzo unico. Osserva poi il ricorrente, che la rinuncia agli atti del giudizio limitatamente alla domanda ex art. 2932 cod. civ. da lui proposta nei confronti del solo COGNOME NOME, non avrebbe potuto determinare l’estinzione parziale del giudizio nei confronti del predetto, perché la domanda originariamente da lui avanzata era relativa ad un rapporto plurisoggettivo unico, nel quale figuravano congiuntamente come promittenti venditori sia COGNOME NOME NOMECOGNOME che lo stesso COGNOME NOME, e che in ogni caso la rinuncia agli atti non aveva riguardato la domanda di accertamento della simulazione assoluta del contratto preliminare di vendita immobiliare del 6.6.2001, che doveva ab origine essere proposta dalla Banca CR Firenze SPA nei confronti anche di COGNOME NOME, e non dei soli COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME. Rileva, da ultimo, COGNOME NOME, che la circostanza che COGNOME NOME sia stato citato per il giudizio di secondo grado da COGNOME NOME NOME é irrilevante, in quanto COGNOME NOME non aveva partecipato ai giudizi di primo grado, determinandosi quindi la nullità della sentenza pronunciata a contraddittorio non integro a conclusione del giudizio di primo grado.
Il primo motivo del ricorso incidentale di COGNOME NOMECOGNOME é infondato, per le ragioni di seguito esposte.

Anzitutto lo stesso COGNOME NOMECOGNOME il 5.5.2008, appena due giorni dopo la trascrizione nei registri immobiliari della domanda ex art. 2932 cod. civ., significativamente avvenuta lo stesso giorno in cui la Banca CR Firenze SPA aveva revocato gli affidamenti concessi alla RAGIONE_SOCIALE a garanzia dei quali sia COGNOME Rita NOME che

COGNOME NOME avevano prestato fideiussione, e prima ancora che intervenisse in quel giudizio la Banca CR Firenze SPA, ha rinunciato agli atti del giudizio nei confronti del figlio COGNOME NOME, che originariamente aveva convenuto assieme a COGNOME NOME NOME nel procedimento n. 494/2008 RG del Tribunale di Pistoia.

Trattandosi di diritti patrimoniali disponibili, si deve ritenere che con la rinuncia agli atti del giudizio nei confronti di COGNOME NOME del 7.5.2008, alla quale ha fatto seguito l’estinzione parziale del giudizio basata sul presupposto della scindibilità della posizione dei convenuti, COGNOME NOME abbia rinunciato a far valere i suoi pretesi diritti di promissario acquirente nei confronti del figlio sulla base del contratto preliminare di vendita del 6.6.2001, mantenendo la propria domanda ex art. 2932 cod. civ. solo nei confronti di COGNOME NOME NOME, per la comproprietà per 1/2 della quale la stessa era titolare sull’immobile sito in Pistoia, INDIRIZZO INDIRIZZO ed escludendo la domanda di adempimento coattivo per l’immobile sito in Pistoia, INDIRIZZO INDIRIZZO di proprietà esclusiva di COGNOME NOME, pur non richiedendo, come avrebbe potuto, la riduzione proporzionale del prezzo unitario di £ 500.000.000 per tener conto del solo prezzo attribuibile alla comproprietà per 1/2 dell’immobile sito in Pistoia, località INDIRIZZO INDIRIZZO di COGNOME NOME NOMECOGNOME a conferma del fatto che non intendesse ottenere effettivamente il trasferimento immobiliare per via giudiziale (non si vede perché NOME e COGNOME NOME assumendo che il pagamento del prezzo sia avvenuto, non siano andati davanti ad un notaio per perfezionare la vendita asseritamente promessa), ma solo frapporre un ostacolo alla prevedibile azione di recupero coattivo del credito da parte della Banca CR Firenze SPA nei confronti di sua moglie, COGNOME NOME NOME, intaccandone la garanzia patrimoniale generica.
In questo modo la scrittura privata del 6.6.2001 é rimasta oggetto del giudizio ex art. 2932 cod. civ. promosso da COGNOME NOME solo nei confronti di COGNOME NOME, per cui non era necessaria alcuna integrazione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, che sulla comproprietà dell’immobile di Pistoia, INDIRIZZO INDIRIZZO non vantava alcun diritto.

Per parte sua la Banca CR Firenze SPA, intervenendo nel giudizio n.494/2008 RG del Tribunale di Pistoia dopo la rinuncia agli atti del giudizio da parte di COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME, l’estinzione parziale, e la riduzione della domanda ex art. 2932 cod. civ. di COGNOME NOME, basata sulla scrittura privata del 6.6.2001, alla sola COGNOME NOME NOME, con limitazione del trasferimento coattivo richiesto alla comproprietà di quest’ultima sull’immobile di Pistoia, località INDIRIZZO INDIRIZZO ha preso atto che l’originario attore aveva limitato la propria richiesta di adempimento coattivo del preliminare alla sola COGNOME NOME ed alla comproprietà immobiliare della quale la stessa era titolare esclusiva, ed ha conseguentemente promosso il separato giudizio di accertamento della simulazione assoluta del contratto preliminare del 6.6.2001 (proc. n. 369/2009 RG del Tribunale di Pistoia), per la parte ancora oggetto della domanda di adempimento coattivo di NOME verso la moglie COGNOME NOME NOME, nei confronti dei predetti, e non nei confronti di COGNOME NOME, che alla causa ex art. 2932 cod.civ. nella quale la banca creditrice era intervenuta era ormai estraneo, e non poteva quindi considerarsi come litisconsorte necessario.
Passando all’esame degli altri motivi del ricorso incidentale di COGNOME COGNOME, col secondo motivo il predetto lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia su alcuni motivi di appello che aveva proposto, inerenti alla genericità del prezzo e della descrizione dei beni immobili nel preliminare, alla non congruità del

prezzo ivi indicato ed al comportamento dei contraenti; col terzo motivo il predetto lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 132 comma 2° n. 4 c.p.c. per l’omessa motivazione sui motivi di appello sopra indicati; col quarto motivo il predetto lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 132 comma 2° n. 4 c.p.c., per avere omesso di motivare, o comunque per aver reso una motivazione meramente apparente, sui documenti prodotti a prova dei pagamenti eseguiti dal promissario acquirente, in esecuzione del preliminare.
Il secondo, il terzo ed il quarto motivo del ricorso incidentale di COGNOME NOMECOGNOME per la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente.

Va anzitutto evidenziato che il vizio di omessa pronuncia per violazione dell’art. 112 c.p.c. ricorre ove manchi qualsivoglia statuizione su un capo della domanda o su un’eccezione di parte, così dando luogo all’inesistenza di una decisione sul punto della controversia, per la mancanza di un provvedimento indispensabile per la soluzione del caso concreto, non potendo dipendere dall’omesso esame di un elemento di prova (Cass. 23.10.2024 n.27551; Cass. 22.1.2018 n. 1539; Cass. 23.3.2017 n. 7472; Cass. 23.2.1995 n. 2085).
Nel caso di specie la Corte d’Appello si é pronunciata, con argomentazione plausibile sulla domanda di accertamento della simulazione assoluta del contratto preliminare di vendita del 6.6.2001 del quale COGNOME NOME ha richiesto l’adempimento ex art. 2932 cod. civ. nei confronti di COGNOME NOME NOME, debitrice della Banca CR Firenze SPA, per cui non sussiste la lamentata omessa pronuncia.

E’ stato poi affermato da questa Corte, che la differenza fra l’omessa pronuncia di cui all’art. 112 c.p.c., e l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia di cui all’art. 360 c.p.c.,

comma 1, n. 5, applicabile ” ratione temporis “, si coglie nel senso che, nella prima, l’omesso esame concerne direttamente una domanda od un’eccezione introdotta in causa (e, quindi, nel caso del motivo d’appello, uno dei fatti costitutivi della “domanda” di appello), mentre nella seconda ipotesi l’attività di esame del giudice, che si assume omessa, non concerne direttamente la domanda o l’eccezione, ma una circostanza di fatto che, ove valutata, avrebbe comportato una diversa decisione su uno dei fatti costitutivi della domanda o su un’eccezione e, quindi, su uno dei fatti principali della controversia (Cass. 22.1.2018 n. 1539; Cass. 5.12.2014 n. 25761; Cass. 14.3.2006 n. 5444).
Dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. da parte dell’art. 54 comma 2 lettera b) del D.L. 22.6.2012 n. 83, convertito con modificazioni nella L. 7.8.2012 n. 83, che ha eliminato la censurabilità della motivazione insufficiente, o contraddittoria, il vizio di motivazione può essere fatto valere nei casi in cui la motivazione manchi completamente, o sia meramente apparente perché le argomentazioni utilizzate sono talmente contraddittorie da non consentire di comprendere le ragioni della decisione adottata (vedi Cass. n. 20112/2009), ma al di là di questo potere di controllo del giudice di legittimità, spetta al giudice del merito in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando, così, liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (vedi Cass. 22.1.2018 n. 1539).
Occorre poi tenere conto che sempre per giurisprudenza consolidata di questa Corte (vedi Cass. 9.2.2021 n. 3126; Cass. 25.6.2020 n. 12652) ” il giudice non è tenuto ad occuparsi

espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, risultando necessario e sufficiente, in base all’art. 132, n. 4, c.p.c., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, e dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'”iter” argomentativo seguito. Ne consegue che il vizio di omessa pronuncia – configurabile allorché risulti completamente omesso il provvedimento del giudice indispensabile per la soluzione del caso concreto – non ricorre nel caso in cui, seppure manchi una specifica argomentazione, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte ne comporti il rigetto “.
Tenendo conto di questi consolidati principi, l’impugnata sentenza certamente non presenta i vizi di motivazione ancora censurabili, in quanto ha motivato la simulazione assoluta della scrittura priva del 6.6.2001 indicata come contratto preliminare, sottolineandone la mancanza di data certa, non dimostrata dall’attore nonostante le contestazioni della Banca CR Firenze SPA, la mancata individuazione catastale degli immobili promessi, la mancanza di prove di pagamento del prezzo in essa indicato sulla base dell’anteriorità dei bonifici bancari allo scopo allegati alla scrittura privata, che invece prevedeva pagamenti nei mesi successivi, sulla base del fatto che alcuni di questi bonifici sono stati fatti da persone estranee alla scrittura privata, e sulla base della causale in essi riportata di ” giroconti “, indicativa più di un rapporto tra soci che tra parti di un contratto preliminare di vendita, e comunque della mancanza di riferibilità dei pagamenti documentati al preliminare, ancorché competesse proprio alle parti dell’asserito preliminare, anche per il principio di vicinanza alla prova, dimostrare il pagamento degli acconti per contrastare la domanda di simulazione assoluta, potendosi in difetto da ciò desumere la
conferma della natura simulatoria del preliminare (vedi Cass. 4.7.2024 n. 18347; Cass. 13.6.2018 n. 15510; Cass. 2.3.2017 n.5326). Ulteriormente l’impugnata sentenza ha valorizzato la circostanza che la domanda giudiziale ex art. 2932 cod. civ. sia stata trascritta da NOMECOGNOME non certo per caso, proprio lo stesso giorno in cui la Banca CR Firenze SPA ha revocato gli affidamenti a favore della RAGIONE_SOCIALE, che erano garantiti dalla fideiussione prestata dalla moglie COGNOME NOME NOME. Per il resto le doglianze di NOME puntano, inammissibilmente, ad ottenere da parte di questa Corte una rivalutazione del materiale istruttorio, finalizzata ad una diversa ricostruzione del fatto, che non può aver luogo in sede di legittimità, essendo riservata ai giudici di merito.
Col quinto motivo il ricorrente incidentale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 2697 cod. civ., per avergli la Corte d’Appello addossato l’onere di provare la riferibilità dei pagamenti documentati al preliminare oggetto di causa, competendo piuttosto alla Banca CR Firenze SPA l’onere di dimostrare la riferibilità di quei pagamenti ad altri rapporti di credito.

Tale motivo é infondato, in quanto ” la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poichè in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. ” (vedi Cass. 19.8.2020 n.17313; Cass. n.13395/2018; Cass. n. 19064/2006), mentre nella specie la Corte d’Appello, in conformità alla giurisprudenza di questa Corte sopra richiamata sull’onere della prova del pagamento degli acconti
del contratto preliminare di vendita immobiliare che un terzo assuma simulato, ha ritenuto correttamente che COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME che dell’invocato preliminare erano parti, non abbiano dimostrato documentalmente l’effettuazione di pagamenti di acconti sul prezzo riferibili a quel preliminare, per cui non é scattato l’onere della prova contraria della Banca CR Firenze SPA di dimostrare che i bonifici documentati dalle controparti fossero in realtà riferibili ad altri rapporti rispetto al preliminare impugnato per simulazione assoluta, atteso che già dall’esame della datazione, delle causali e talora perfino dei nominativi degli autori di quei bonifici, emergeva la loro estraneità al preliminare.
Col sesto motivo il ricorrente incidentale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 105 c.p.c., per avere la Corte d’Appello ritenuto ammissibile l’intervento della Banca CR Firenze SPA, nel procedimento n. 494/2008 RG del Tribunale di Pistoia, intrapreso da NOME ex art. 2932 cod. civ., pur non avendo l’intervenuta formulato conclusioni.

Tale motivo é infondato, in quanto dall’esame dell’atto di intervento della Banca CR Firenze SPA nel procedimento n. 494/2008 RG, nella specie consentito in quanto ci si duole di un vizio processuale, emerge che la Banca CR Firenze SPA, pur essendosi riservata di manifestare in prosieguo le sue conclusioni all’esito dell’esame della documentazione relativa ai bonifici bancari fornita da NOMECOGNOME ha da subito evidenziato che il suo interesse alla partecipazione al giudizio ex art. 2932 cod. civ. era ricollegato al fatto che risultava creditrice secondo il decreto ingiuntivo del Tribunale di Firenze n.2957/2008 di € 757.824,57 nei confronti di COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME in base alle fideiussioni da essi prestate a garanzia del conto corrente di corrispondenza e contestuale apertura di credito concessi alla RAGIONE_SOCIALE e che pertanto era interessata a preservare la garanzia patrimoniale generica dei suoi debitori contro un’iniziativa volta a svuotarla
attraverso il trasferimento giudiziale degli immobili asseritamente promessi in vendita a COGNOME NOME dai suoi debitori. In prosieguo la Banca CR Firenze SPA, presa visione della documentazione bancaria asseritamente riferibile al pagamento di acconti sul prezzo di £ 500.000.000 del preliminare depositata da COGNOME NOME nel procedimento n. 494/2008 RG, ha promosso contro COGNOME NOME e COGNOME NOME il procedimento n. 368/2009 RG, davanti allo stesso Tribunale di Pistoia, per chiedere l’accertamento della simulazione assoluta del contratto preliminare di vendita del 6.6.2001, in tal modo palesando compiutamente le proprie conclusioni, ed essendo stati riuniti i due procedimenti, é risultata superflua un’autonoma precisazione delle conclusioni nel procedimento n.494/2008 RG per la palese pregiudizialità della decisione sulla simulazione assoluta rispetto a quella sull’azione di adempimento coattivo del preliminare ex art. 2932 cod. civ..
Passando all’esame dell’unico motivo del ricorso principale di COGNOME NOME PaolaCOGNOME la stessa si duole, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c., della violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 cod. civ. e 115 c.p.c. per avere la Corte d’Appello basato l’accertata simulazione assoluta su indizi privi di gravità, precisione e concordanza, ritenendo tardivo il riconoscimento da parte di COGNOME NOME dei pagamenti effettuati, nonché della violazione e falsa applicazione degli articoli 2652 comma primo n. 2 e 4, dell’art. 2644, degli articoli 2932 e 1414-1415 cod. civ. per non avere la Corte d’Appello considerato gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 cod. civ., avvenuta prima della trascrizione della domanda di accertamento della simulazione da parte della Banca CR Firenze SPA e della violazione e falsa applicazione degli articoli 2721, 2724 e 2726 cod. civ. per la mancata ammissione della prova testimoniale relativa al pagamento del prezzo.
Preliminarmente occorre ricordare, in aggiunta alla già richiamata giurisprudenza sull’art. 2697 cod. civ., che per orientamento consolidato di questa Corte ” in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità ” (Cass. 5.2.2019 n. 3340; Cass. 21.4.2020 n. 7993; Cass. n.24155/2017), e che ” in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. ” (Cass. sez. un. 30.9.2020 n. 20867; Cass. n. 26769/2018).
Nel caso in esame, non ricorrono le ipotesi della violazione di legge e dell’art. 115 c.p.c. sopra delineate dalla giurisprudenza di questa Corte, e la ricorrente principale vorrebbe sindacare la motivazione della sentenza impugnata sollecitando inammissibilmente una nuova valutazione delle risultanze istruttorie, peraltro prospettando questioni di diritto nuove, come quella della violazione dei principi sulle presunzioni e sugli effetti della trascrizione, dei quali

l’impugnata sentenza non parla, senza indicare quando ed in quali atti tali questioni sarebbero state poste dalla ricorrente medesima.

Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, però, ” ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa” (Cass. 24.1.2019 n. 2038; Cass. n.15430/2018; Cass. n. 20518/2008).
Quanto infine alla doglianza di COGNOME NOME Paola in ordine alla mancata ammissione della prova testimoniale, si tratta di doglianza inammissibile per difetto di autosufficienza, in quanto la ricorrente principale non ha neppure provveduto a trascrivere i capitoli di prova testimoniale che assume che non siano stati ammessi in modo ingiustificato (vedi sull’inammissibilità in questi casi del motivo di ricorso per difetto di autosufficienza Cass. 13.10.2022 n.30165; Cass. sez. lav. 17.2.2015 n. 3122; Cass. 23.4.2010 n. 9748).
Le spese processuali, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste separatamente a carico della ricorrente principale e del ricorrente incidentale, che hanno costretto la RAGIONE_SOCIALE rappresentata dalla procuratrice speciale RAGIONE_SOCIALE a difendersi con due distinti controricorsi.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente principale e del ricorrente incidentale, se dovuti.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, rigetta il ricorso principale di COGNOME NOME ed il ricorso incidentale di COGNOME NOMECOGNOME e condanna COGNOME NOME al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese ed € 5.000,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%, in favore della RAGIONE_SOCIALE rappresentata dalla procuratrice speciale RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese ed €5.000,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%, in favore della RAGIONE_SOCIALE rappresentata dalla procuratrice speciale RAGIONE_SOCIALE Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente principale e del ricorrente incidentale, se dovuti.
Così deciso nella camera di consiglio del 16.1.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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