Simulazione Assoluta Compravendita Immobiliare

Una banca ha ottenuto la dichiarazione di nullità di una compravendita immobiliare tra il proprio debitore e un’altra società, provando la simulazione assoluta dell’atto. La Corte d’Appello ha confermato la decisione, valorizzando come prove presuntive le modalità anomale di pagamento, la sproporzione del prezzo e la rinuncia all’ipoteca legale, ponendo a carico dell’acquirente l’onere di dimostrare l’effettivo pagamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 marzo 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Assoluta: Quando la Vendita Immobiliare Nasconde una Frode ai Creditori

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Venezia offre un’analisi dettagliata sulla simulazione assoluta di una compravendita immobiliare, confermando come un insieme di indizi gravi, precisi e concordanti possa smascherare un’operazione fittizia volta a sottrarre beni alla garanzia dei creditori. Il caso evidenzia l’importanza delle modalità di pagamento e dell’onere della prova che ricade sull’acquirente.

I Fatti di Causa: una Compravendita Sospetta

Una società creditrice, un istituto di credito, intentava una causa per far dichiarare la nullità di un contratto di compravendita immobiliare stipulato tra una società sua debitrice (la venditrice) e una terza società (l’acquirente). Secondo la banca, la vendita era una messinscena, un atto di simulazione assoluta finalizzato unicamente a spogliare la società debitrice di un importante asset immobiliare, rendendo così più difficile per la banca recuperare il proprio credito.

Diversi elementi hanno insospettito i giudici sin dal primo grado:
1. Prezzo incongruo: Il prezzo di vendita pattuito era significativamente inferiore al valore di mercato del bene, stimato da una perizia prodotta dalla banca.
2. Modalità di pagamento anomale: La maggior parte del prezzo non veniva pagata in denaro, ma attraverso la compensazione con un presunto credito vantato dall’acquirente nei confronti della venditrice, risalente a una fattura emessa due anni prima.
3. Pagamento dilazionato senza garanzie: La parte residua del prezzo doveva essere saldata entro 60 giorni, ma la venditrice aveva rinunciato all’ipoteca legale, una garanzia che la legge prevede a tutela del venditore in caso di pagamento differito.
4. Rapporti preesistenti: L’acquirente e la venditrice intrattenevano da tempo stretti rapporti commerciali, il che rendeva plausibile che l’acquirente fosse a conoscenza della grave situazione debitoria della venditrice.

La Decisione della Corte e la Prova della Simulazione Assoluta

La Corte d’Appello ha respinto il ricorso dell’acquirente, confermando integralmente la sentenza di primo grado che aveva dichiarato la nullità del contratto. La decisione si fonda su un’attenta valutazione degli indizi, considerati nel loro insieme come prova schiacciante della simulazione.

Gli Indizi Plurimi, Gravi e Concordanti

I giudici hanno sottolineato come, sebbene un singolo elemento possa non essere decisivo, la loro combinazione crea un quadro probatorio inequivocabile. L’anomalia non risiede nella compensazione in sé, che può essere una normale pratica commerciale, ma nel cedere un immobile per estinguere un debito, invece di incassare liquidità, specialmente in un momento di crisi finanziaria. La rinuncia all’ipoteca legale è stata definita ‘sintomatica’, in quanto priva di qualsiasi logica commerciale per una società venditrice in difficoltà.

L’Onere della Prova a Carico dell’Acquirente

Un punto cruciale della sentenza riguarda l’onere della prova. Richiamando un orientamento consolidato della Cassazione (ord. n. 18347/2024), la Corte ha stabilito che quando un creditore fornisce elementi presuntivi seri che indicano il carattere fittizio di un’alienazione, spetta all’acquirente dimostrare l’effettivo pagamento del prezzo. La semplice dichiarazione contenuta nel rogito notarile non è sufficiente a fornire tale prova nei confronti dei terzi creditori. Nel caso di specie, l’acquirente non è riuscito a dimostrare né l’esistenza del contratto di appalto da cui sarebbe scaturito il credito usato in compensazione, né l’effettivo versamento del saldo.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha ritenuto che l’appellante non abbia superato la forza probatoria degli indizi presentati dalla banca. La difesa dell’acquirente, che giustificava il prezzo basso con la crisi pandemica e lo stato ‘al grezzo’ dell’immobile, è stata respinta. Anzi, proprio la situazione di mercato depresso avrebbe dovuto sconsigliare una vendita a un prezzo svalutato, a meno che lo scopo non fosse un altro. La mancata produzione di prove documentali concrete e autenticate (come le scritture contabili obbligatorie) sull’esistenza del credito e sull’esecuzione dei lavori sottostanti ha definitivamente minato la credibilità della versione dell’acquirente. La Corte ha concluso che l’intera operazione era priva di una reale causa economica e mirava solo a creare un’apparenza giuridica per danneggiare le ragioni del creditore.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia ribadisce un principio fondamentale: nei rapporti con i terzi, la realtà prevale sull’apparenza. I creditori dispongono di strumenti efficaci per proteggere le loro garanzie patrimoniali da atti fraudolenti. Per le imprese, la sentenza serve da monito: operazioni strutturate in modo anomalo, specialmente in presenza di difficoltà finanziarie, possono essere facilmente contestate in giudizio. L’acquirente in una compravendita, se messo di fronte a un’azione di simulazione, non può limitarsi a invocare il contenuto dell’atto notarile, ma deve essere pronto a fornire prove concrete e inequivocabili dell’effettività dell’operazione e del pagamento del prezzo, pena la declaratoria di nullità dell’acquisto.

Quando una vendita immobiliare può essere considerata una simulazione assoluta a danno dei creditori?
Secondo la sentenza, una vendita può essere considerata una simulazione assoluta quando esistono molteplici indizi gravi, precisi e concordanti che ne dimostrano la natura fittizia. Tra questi, un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato, modalità di pagamento anomale (come la compensazione con crediti non provati), la rinuncia a garanzie legali (come l’ipoteca legale) da parte del venditore in difficoltà economica e la consapevolezza della situazione debitoria da parte dell’acquirente.

In un’azione di simulazione assoluta, chi deve provare che il prezzo è stato effettivamente pagato?
Quando il creditore di una delle parti fornisce elementi presuntivi che indicano la natura fittizia della vendita, l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo si sposta sull’acquirente. La sola dichiarazione di avvenuto pagamento contenuta nell’atto notarile non è considerata una prova sufficiente nei confronti del creditore terzo.

La rinuncia all’ipoteca legale da parte del venditore può essere un indizio di simulazione?
Sì, la Corte ha definito la rinuncia all’ipoteca legale come un elemento ‘sintomatico’ della simulazione. In una normale operazione commerciale, un venditore che accetta un pagamento dilazionato, specialmente se in difficoltà finanziaria, avrebbe tutto l’interesse a mantenere questa garanzia legale sul bene. La sua rinuncia, in assenza di valide ragioni, è considerata anomala e rafforza il sospetto che la vendita non sia reale.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI VENEZIA N. 361 2025 – N. R.G. 00000018 2024 DEL 03 03 2025 PUBBLICATA IL 03 03 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d’Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Sigg. Magistrati:

Dott.ssa NOME COGNOME Presidente Relatrice

Dott.ssa NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado d’appello promossa con atto di citazione notificato in data 27.12.2023

(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore , con gli avv.ti COGNOME e COGNOME NOME COGNOME ), per mandato in calce alla comparsa costituzione e risposta di primo grado P. C.F. C.F.

Appellante

CONTRO

C.F. ), P.

in persona del legale rappresentante pro tempore , con l’avv. COGNOME

( ), per procura generale alle liti del 20.11.2020 rep. N. 18920 Notaio di Conegliano (TV) C.F.

E CONTRO

(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro

, non costituita, contumaci P.

tempore

Appellati

Oggetto: Vendita di cose immobili – appello avverso la sentenza n. 885/2023 del 23-25/05/2023 del Tribunale di Treviso rimessa al Collegio in decisione all’udienza del 17.2.2025 sulle seguenti conclusioni:

Per l’appellante:

‘Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Venezia, contrariis reiectis:

accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza n. 885/2023, resa inter partes dal Tribunale di Treviso, Terza Sezione Civile, dal G. U. Dott. NOME COGNOME nel procedimento recante R.G. n. 707/2021, pubblicata il 25/05/23 e non notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e che qui si riportano:

rigettare le domande attoree siccome infondate in fatto ed in diritto alla stregua di tutto quanto dedotto ed eccepito e condannare l’attrice alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale con oneri a carico della medesima;

Con vittoria di spese e competenze di lite da liquidare ai sensi del DM 55/14.

E conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall’appellato/a dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.

Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.

In via istruttoria, ove ancora occorresse, si chiede l’ammissione delle istanze istruttorie rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello’.

Per :

‘Dichiararsi l’inammissibilità dell’appello proposto da ex art. 342 c.p.c. con ogni conseguente provvedimento per le ragioni esposte in narrativa;

Dichiararsi l’inammissibilità dell’appello proposto da ex art. 348 bis c.p.c. con ogni conseguente provvedimento per le ragioni esposte in narrativa.

Nel merito

in INDIRIZZO

Rigettarsi l’appello proposto da in quanto inammissibile e infondato in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte e, per l’effetto, confermarsi la sentenza n. 885/2023 pubblicata il 25.05. 2023 resa dal Tribunale di Treviso (r.g. 707/2021)

In via subordinata, ex art. 346 c.p.c.

Nella denegata ipotesi in cui la Corte d’Appello accogliesse l’appello ex adverso promosso ritenendo insussistente la dichiarata simulazione dell’atto di compravendita indicato in narrativa, dichiararsi l’inefficacia ex art. 2901 c.c. nei confronti di

del contratto di compravendita stipulato in data 25.06.2020 a rogito del Notaio Dott.

di Nocera di Castel Volturno (CE), rubricato ai nn. 16177 di Rep. E 10091 di Racc., tra la società in persona dell’Amministratore Unico e legale rappresentante, signor , e la società in persona dell’Amministratore Unico e legale rappresentante, signora , trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Salerno in data 10.07.2020 ai nn. 20411 di R.G. e 15672 di R.P., ed avente ad

oggetto la piena ed esclusiva proprietà della seguente consistenza immobiliare facente parte del fabbricato sito nel Comune di Eboli (SA) alla INDIRIZZO e precisamente:

unità immobiliare in corso di costruzione facente parte di un più ampio fabbricato e, precisamente, la porzione del detto fabbricato sviluppantesi su due livelli tra piano terra e piano primo, con destinazione commerciale al piano terra e con destinazione direzionale al piano primo, confinante nell’insieme con affacci su area urbana riportata in catasto con il sub. 29 e con le particelle 1094 e 1112, salvo altri e migliori confini;

così come riportato nel Catasto Fabbricati Comune di Eboli foglio 14, particella 1111 sub. 3, in corso di costruzione, INDIRIZZO piano T-1.

Ordinando al Conservatore dei RR.II. competente la trascrizione dell’emananda sentenza.

In ogni caso

Con vittoria di spese e compensi professionali.

In via istruttoria

Nell’ipotesi in cui la Corte non dovesse ritenere sufficiente – al fine di dimostrare l’esiguità del prezzo dell’immobile compravenduto – la perizia già dimessa nel giudizio di primo grado sub doc. 14, si chiede sia disposta CTU estimativa volta a quantificare il valore di mercato dell’immobile al momento della stipulazione dell’atto.

-Ci si oppone a tutte le istanze istruttorie ex adverso formulate e riproposte nella presente causa per le ragioni argomentate in atto, in quanto inammissibili, meramente esplorative e generiche per le ragioni esposte in atti’.

Ragioni della decisione

TABLE

loro confronti domanda di simulazione assoluta e in subordine domanda di revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. dell’atto di compravendita stipulato in data 25.06.2020 a rogito del Notaio Dott. di Nocera di Castel Volturno (CE), rubricato ai nn. 16177 di Rep. e 10091 di Racc., intervenuto tra le due società convenute e assumendo di essere creditrice di in relazione al saldo passivo del conto corrente n. 23002412489.

della

si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree, mentre invece dapprima rimasta contumace, si costituiva chiedendo a sua volta il rigetto delle domande

3-La , istruita solo documentalmente, era decisa con sentenza n. 885/2023, con la quale era accolta la domanda di nullità per simulazione assoluta, con ordine al conservatore dei RR.II. di trascrizione della sentenza e condanna delle convenute alla rifusione delle spese di lite in favore dell’attrice.

3.1-Osservava il giudice di primo grado che sussistevano plurimi elementi indiziari atti a sostenere la presunzione della simulazione assoluta del contratto del 25.6.2020: al momento della conclusione del contratto la venditrice era già da tempo fortemente indebitata nei confronti dell’istituto di credito attore; le parti del contratto di compravendita sicuramente intrattenevano da tempo plurimi rapporti di rilevante entità, di talché al momento della compravendita era verosimile che fosse a conoscenza della grave situazione debitoria di ; il prezzo pattuito di € 549.000,00 IVA compresa non appariva congruo in relazione a quello che appariva essere l’effettivo valore dell’immobile, così come stimato dal perito di parte attrice in € 814.905,00; le modalità di pagamento del prezzo risultavano del tutto anomale, essendo stati previsti da un lato la compensazione dell’importo di € 405.299,00 con l’asserito controcredito di di cui alla fattura 8/2018, dall’altro il pagamento del residuo pari ad € 143.701,00 entro sessanta giorni; particolarmente inusuale e significativa era la rinuncia all’ipoteca legale da parte della venditrice, pur dovendo ancora essere
pagata una parte considerevole del prezzo; la stessa sussistenza del credito di di cui alla fattura 8/2018 appariva alquanto dubbia; era pacifico che nemmeno il residuo del prezzo pari ad € 143.701,00 fosse mai stato versato da avendo le convenute affermato che anche tale importo sarebbe stato oggetto, successivamente alla compravendita, di compensazione con un ulteriore credito di nei confronti di .

4-Avverso tale sentenza ha interposto appello con atto di citazione notificato il 27.12.2023 nel quale si censura la ‘ carente e/o insufficiente motivazione – violazione e falsa applicazione artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. – violazione e falsa applicazione artt. 1414, 1417, 2729 cc. ‘ per i seguenti motivi:

4.1-la sussistenza di rapporti commerciali, anche di significativa entità, tra le parti non è indicativa del fatto che queste abbiano inteso, con l’atto di compravendita, ‘ostacolare possibili azioni esecutive da parte’ della Banca. Al contrario detti rapporti giustificano la definizione contabile dei relativi rapporti dare/avere anche attraverso il trasferimento di proprietà immobiliare. Inoltre pur essendovi rapporti tra le parti, non era tenuta, in sede di stipula dell’atto di compravendita, a conoscere le scritture contabili della parte venditrice e le condizioni economico patrimoniali di , che, invece, la Banca ben poteva verificare in sede di concessione di finanziamento a soggetto già in sofferenza. E’ la stessa Banca ad affermare che ‘l’atto (poi) revocato’ era stato stipulato nel periodo in cui la situazione finanziaria della iniziava ad aggravarsi, ma da ciò non può dedursi che dovesse essere a conoscenza che la stipula di detto atto avrebbe causato necessariamente pregiudizio alla Banca.
4.1.1.- manca del tutto il presupposto del pregiudizio in capo al creditore dal momento che le ragioni creditorie della appellata risultano già garantite.

4.1.2-senza motivazione il giudice ha affermato che il prezzo ‘non appare congruo’. La compravendita è intervenuta in un momento storico (piena pandemia) di mercato immobiliare notoriamente depresso e aveva ad oggetto un bene immobile ancora al grezzo; la perizia redatta nel 2016, ante pandemia, strumentale all’apertura di credito da parte della stessa è irrilevante, è stata redatta nell’interesse di istituto bancario, in assenza di contraddittorio e comunque indica il valore assicurabile in € 507.000,00, importo anche inferiore a quello pattuito con il rogito (€. 549.000,00). Il giudice non ha ritenuto necessaria la CTU chiesta dalla e quindi non può trarre argomenti dal fatto che non l’abbia domandata, essendo stata formulata la domanda dall’altra parte e non essendo stata contestata la richiesta;
4.1.3- il metodo di pagamento mediante compensazione non è anomalo e ciò tanto più tenuto conto della natura delle parti coinvolte (entrambe società che operano nel campo dell’edilizia) ed in ragione dei rapporti esistenti; del pagamento del prezzo è stata fornita prova mediante la produzione della fattura richiamata nel rogito ed allibrata nelle scritture contabili prodotte da . Anche del saldo prezzo tramite ulteriore compensazione operata volontariamente tra le parti per la residua parte a saldo del prezzo è stato provato;
4.1.4.-la rinuncia all’ipoteca legale – avente costi elevatissimi – da parte della venditrice non solo non è inusuale, ma è del tutto irrilevante ai fini della declaratoria di simulazione assoluta, poiché il residuo minimo prezzo sarebbe stato pagato nei 60 giorni successivi (poi invece pagato, mediante compensazione, nei 90 giorni successivi).

4.2-La fattura in compensazione è stata specificatamente richiamata nell’atto di compravendita e non è necessario provare l’esistenza ed esecuzione del contratto di appalto, in quanto circostanza non contestata.

4.2.1-L’interrogatorio del legale rappresentante della è ammissibile in quanto vertente proprio sulle circostanze della comparsa di costituzione e risposta e non è diretto a provocare la confessione di fatti non sfavorevoli alla , attesa l’assenza di rapporti tra l’appellante e la Banca attrice e ‘ solo la confessione provocata alla

avrebbe consentito l’ammissione di quest’ultima di fatti a sé sfavorevoli quali il riconoscimento del debito nei confronti della ed oggetto delle compensazioni operate per il pagamento del prezzo della compravendita ‘.

4.2.2-l’ordine di esibizione è stato ‘correttamente ottemperato’ a fronte di un ordine che stabiliva la produzione in giudizio delle scritture contabili, limitatamente agli anni 2017-2018, senza altra specificazione e senza indicare la necessità dell’autenticazione.

4.4- Tutti gli elementi considerati dal primo Giudice, sia presi singolarmente e sia valutati nel loro insieme, non forniscono alcuna prova, nemmeno presuntiva, della simulazione assoluta del contratto di compravendita del 25/06/20.

5-Si costituiva che chiedeva il rigetto dell’appello e riproponeva ex art. 346 cpc la domanda ex art. 2901 c.c. svolta in primo grado.

6-Non si costituiva della quale va dichiarata la contumacia.

7-La causa era trattenuta in decisione senza ulteriore istruttoria, sulle conclusioni rassegnate dalle parti e riportate in epigrafe, all’udienza del 17.2.2025, previa concessione dei termini di cui all’art. 352 cpc.

8- Va rigettata l’eccezione di inammissibilità dell’appello ai sensi dell’art. 342 c.p.c. atteso che, seppure vi sia una commistione tra gli istituti della simulazione e quelli della revocatoria ordinaria, l’atto di impugnazione consente di individuare le ragioni del gravame e le statuizioni

impugnate, sì da consentire al giudice di comprendere il contenuto delle censure ed alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attività difensiva, mentre risultano anche indicate le norme di diritto che si assumono violate.

9-E’, poi, appena il caso di rilevare che l’eccezione di inammissibilità ai sensi dell’art. 348 bis cpc, sulla quale ha insistito parte appellata, deve ritenersi preclusa dall’ulteriore svolgimento del processo di appello.

10-L’appello è comunque infondato e va pertanto rigettato.

Tutti i motivi di appello vanno esaminati congiuntamente in quanto tra di loro connessi e diretti a censurare tutti gli indici presuntivi valorizzati dal giudice di primo grado per ritenere provata la simulazione assoluta.

Va invece condivisa la decisione di primo grado.

Che tra le parti contraenti vi fossero rapporti commerciali è indiscutibile, siccome emerge dallo stesso contratto di compravendita del 25.6.2020 (doc. 12 , laddove si legge: ‘la società ” è creditrice nei confronti della società ” della somma di Euro 405.299,00, credito costituente il residuo importo della fattura n.ro 8/18 emessa il giorno 3 luglio 2018 dell’importo originario di Euro 901.519,00 (novecentounomilacinquecentodiciannove e zero centesimi) IVA Compresa’ … ‘il suddetto debito pecuniario scaturisce dall’attività, ossia i lavori di realizzazione di un fabbricato ad uso commerciale – RAGIONE_SOCIALE , sito in Salerno, alla INDIRIZZO, che la società ” ha effettuato nei confronti della società ”

Inoltre che fosse consapevole della situazione di crisi in cui si trovava all’epoca la venditrice è evincibile non solo dal fatto che il pagamento del prezzo dell’immobile era previsto

con modalità anomala (come si dirà), ma anche dalla circostanza che la fattura 8/2018 – oggetto di asserita compensazione e della quale si tratterà oltre – comunque sarebbe assai risalente (emissione 3.7.2018) rispetto alla data del rogito (nella stessa d’altro canto neppure è previsto termine di pagamento, che dunque sarebbe stato a vista), il che (sebbene non risulti provata l’effettiva sussistenza del relativo credito, per quanto si specificherà) è comunque indicativo della conoscenza da parte di delle difficoltà in cui si trovava .
a contrastare la sussistenza del pregiudizio da parte della (ex art. 1415, comma 2 c.c.) vale l’argomentazione di parte appellante secondo cui l’apertura di credito concessa sarebbe stata garantita da terzi.

Occorre infatti osservare che dal doc. 5 dimesso dalla Banca risulta che la garanzia prevista nel doc. 4 sempre della (art. 6 pag. 4) è stata prestata da nella misura del 50% e non per l’intero. Inoltre va anche rilevato che affinché i terzi possano far valere la simulazione nei confronti delle parti, non è necessario che il danno si sia già verificato, ma basta un danno potenziale ed è sufficiente l’attitudine a danneggiare, il che è senz’altro ravvisabile nell’alienazione di un bene immobile da parte del debitore, in quanto lo stesso viene sottratto alla garanzia del creditore. Nella specie, poi, l’esistenza di tale pregiudizio è confortata dal fatto che per fronteggiare la propria posizione debitoria , il 4 dicembre 2020 (doc. 6 , ha ceduto i propri crediti nei confronti di .
10.2-In ordine alla non congruità del prezzo non fondata è la censura dell’appellante, atteso che il giudice ha fornito adeguata motivazione del proprio convincimento, che qui si condivide. Le parti hanno concordato il prezzo di € 549.000,00. La ha prodotto una perizia di stima che indica un valore di mercato del bene al 22.11.2016 di € 814.905,00 (doc 14 ben superiore a quello indicato nel rogito.

In primo grado l’appellante aveva dedotto sul punto – in sede di comparsa di costituzione – che oggetto della compravendita era un bene immobile ancora al grezzo e l’irrilevanza della perizia versata in atti da controparte, siccome redatta nel 2016 (ovvero ben quattro anni prima del rogito qui oggetto di avversa contestazione), nell’interesse di istituto bancario (evidentemente a fini di garanzia e/o altro che non è dato di conoscere) e in assenza di contraddittorio, con indicazione di valore assicurabile di €. 507.000,00 e che non teneva conto che la vendita era avvenuta nel momento di maggiore depressione dei valori immobiliari che si era verificato all’esito del lockdown.
Premesso che tale ultima affermazione dimostrerebbe come non potesse non conoscere le difficoltà in cui versava all’epoca del rogito , ché, altrimenti, in situazione di depressione del mercato immobiliare non avrebbe ceduto il proprio immobile, tanto meno a prezzo alquanto svalutato, va osservato: che irrilevante è il valore assicurabile indicato nella perizia, poiché ciò che rileva è il valore di mercato; che la perizia tiene conto che l’interno dell’immobile era al grezzo; che la stessa è stata redatta ‘in periodo non sospetto’ rispetto ai fatti di causa; che il fatto che l’avesse commissionata la Banca, per ottenere garanzie o altro, risulta dato confliggente con una pretesa sopravalutazione dell’immobile.
Tanto esonera questa Corte dal disporre CTU.

10.3-Le modalità di pagamento del prezzo sono sicuramente anomale.

Ciò che non è anomalo nei rapporti commerciali è che in presenza di posizioni debitorie e creditorie reciproche si ponga in essere la compensazione volontaria. E’ invece anomalo che per soddisfare un credito dell’acquirente gli venga ceduto dal debitore un immobile il cui prezzo non venga corrisposto, ma vada ad elidere la posizione debitoria del venditore. Ciò che è accaduto nella specie, dal momento che nel contratto di compravendita (art. 2) è stabilito che ‘ il prezzo è

stato di comune accordo convenuto in Euro 450.000,00 (quattrocentocinquantamila e zero centesimi) oltre IVA nella misura del 22% pari ad Euro 99.000,00 (novanta- novemila e zero centesimi) per un totale di Euro 549.000,00 (cinquecentoquarantanovemila e zero centesimi)’…’il prezzo complessivo della presente vendita viene pagato con le seguenti modalità: – la somma di Euro 405.299,00 (quattrocentocinquemiladuecentonovantanove e zero centesimi) viene pagata mediante compensazione del debito di pari importo che la società venditrice ha nei confronti della società acquirente per il pagamento del residuo importo della fattura di cui in premessa; Pertanto, per l’importo di Euro 405.299,00 (quattrocentocinquemiladuecentonovantanove e zero centesimi) le reciproche obbligazioni si estinguono per compensazione ai sensi dell’articolo 1252 c.c. e le parti si rilasciano reciproca quietanza dei rispettivi importi. – la residua somma di Euro 143.701,00 (centoquarantatremilasettecentouno e zero centesimi) sarà pagata, senza maggiorazione di interessi e con modalità conformi alla c.d. normativa antiriciclaggio, entro e non oltre 60 (sessanta) giorni da oggi’.
10.4-Dunque l’anomalia riguarda sia il pagamento del prezzo per il quale è data quietanza nel rogito, sia il pagamento del saldo di € 143.701,00, previsto in momento successivo al rogito, senza maggiorazione di interessi e che sarebbe avvenuto con compensazione di ulteriore credito di .

10.5-Anche la rinuncia all’ipoteca legale è sintomatica della simulazione, dal momento che la parte consistente di prezzo ancora da pagare dopo il rogito e comunque a 60 giorni dal rogito ben avrebbe giustificato l’iscrizione di ipoteca legale sugli immobili a garanzia del pagamento integrale del corrispettivo. Il costo dell’iscrizione e cancellazione non trova bilanciamento rispetto all’opportunità di costituire garanzia reale del credito, soprattutto tenuto conto della
situazione di crisi in cui versava la venditrice, rispetto alla quale l’eventuale omesso pagamento del saldo avrebbe avuto un’incidenza sensibile.

11-Premesso che ‘ove l’azione di simulazione, proposta dal creditore di una delle parti di una compravendita immobiliare, si fondi su elementi presuntivi che, in ottemperanza all’art. 2697 c.c., indichino il carattere fittizio dell’alienazione, l’acquirente ha l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo, potendosi, in mancanza, trarre elementi di valutazione circa il carattere apparente del contratto; tale onere probatorio non può, tuttavia, ritenersi soddisfatto dalla dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta nel rogito notarile, in quanto il creditore che agisce in simulazione è terzo rispetto ai contraenti’ (cfr. da ultimo Cass. ord. n. 18347 del 04/07/2024), occorre rilevare che nella specie correttamente ha ritenuto il giudice di primo grado che non sia stata offerta prova del pagamento del prezzo.
11.1-Va precisato che l’onere probatorio relativo all’effettivo pagamento del corrispettivo non può ritenersi soddisfatto dalla dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta nel rogito notarile, in quanto il creditore che agisce in simulazione è terzo rispetto ai contraenti (cfr. Cass. ord. n. 18347/2024 citata).

Ciò posto occorre rilevare che non può condividersi l’assunto dell’appellante secondo cui non sarebbe necessario da parte sua provare esistenza ed esecuzione del contratto di appalto, in quanto circostanze non contestate.

Invero ha senz’altro svolto le sue contestazioni, tanto che ha fatto valere la simulazione del contratto. E la mera fattura n. 8/18 non è certo idonea a provare il credito, in quanto, come osservato dal giudice di primo grado, ‘è mero documento di formazione unilaterale e non è stata fornita alcun’altra prova né documentale, nè presuntiva dell’esistenza e dell’esecuzione del contratto di appalto asseritamente stipulato il 15.06.2016’ .

11.2-L’interrogatorio del legale rappresentante di è poi senz’altro inammissibile non solo in quanto non è stato richiesto con riguardo a circostanze capitolate in specifici e separati articoli, ma anche in quanto non avente ad oggetto circostanze sfavorevoli a , come anche di .

11.3-Secondo l’appellante, la stessa avrebbe ottemperato all’ordine di esibizione avendo depositato, per le annualità domandate dal giudice, sia i cd. mastrini (libro delle scritture ausiliarie), che il giornale di contabilità ovvero il libro giornale (oltre che le schede contabili) che costituiscono, ex art. 14 del DPR 600/73, la documentazione contabile obbligatoria da tenere ai sensi dell’art. 2214 cc.

Come osservato nella sentenza appellata sono state prodotte da solo due stampate in PDF denominate ‘mastrini di sottoconto’, e nessuna scrittura contabile; ha prodotto delle mere ‘schede contabili’ dalla stessa redatte e dei ‘giornali di contabilità’; nessuna delle due parti ha depositato copia autentica dei registri IVA. Quanto prodotto non risulta autenticato dal Notaio.

L’affermata – in sentenza – tardività delle produzioni documentali effettuate il 4.11.2022 non è stata censurata.

Tanto non può consentire di verificare la sussistenza dei crediti di cui alle fatture poste in compensazione e, conseguentemente, l’effettività del pagamento del prezzo di cui alla compravendita oggetto di causa.

12-L’appellante sostiene, ancora, che la compensazione volontaria di cui alla email del 9/10/2020 (con cui sarebbe stato saldato il prezzo della compravendita) non sarebbe stata contestata da e non evidenzierebbe anomalie, dal momento che ‘ la circostanza che la abbia riconosciuto il proprio debito nei confronti della già il 23/06/2020,

ovvero 2 giorni prima del rogito e che, però, quest’ultimo non lo includeva, è del tutto irrilevante atteso che, a ben vedere, come si legge nella email del 9/10/2020, il 23/06/2020 la si era già impegnata ad eseguire quel pagamento nel termine di sessanta giorni e, dunque, la circostanza che poi nel rogito si sia previsto il saldo del prezzo a sessanta giorni, collima con l’impegno, pure già rappresentato dalla e, dunque, il pagamento del saldo a 90 giorni circa dal rogito in luogo di sessanta (includendovi anche il periodo di pausa estiva) mercè la compensazione volontaria del 9/10/20 non dimostra proprio alcunchè ‘.
12.1-Occorre osservare che irrilevante è l’omessa contestazione di , a fronte delle contestazioni di

Va poi ribadito quanto sopra esposto circa l’anomalia del pagamento del saldo prezzo tramite le suindicate modalità di compensazione.

Va, poi, condiviso quanto affermato dal primo giudice circa il fatto che la pec del 08.10.2020 (doc 5 ) inviata da a non è idonea a provare il pagamento del prezzo residuo in assenza di prova dell’esistenza di tale ulteriore controcredito di rispetto al quale null’altro risulta essere stato dimesso. Senza considerare che ulteriore anomalia è quella rilevata in sentenza, vale a dire che, sebbene secondo la mail doc. 5, il credito di sarebbe stato riconosciuto da ‘ ancora in data 23.6.2020, quindi due giorni prima della conclusione della compravendita oggetto di causa ‘, non si spiega perché nel rogito non si sia dato atto della sussistenza dei presupposti per la compensazione legale anche del saldo prezzo. Non fornisce risposta quanto dedotto dall’appellante e sopra riportato, dal momento che, a prescindere da quando avrebbe dovuto avvenire la restituzione a dell’apporto
ricevuto da (60 giorni dal 23.6.2020), comunque al momento del rogito quel controcredito avrebbe potuto essere indicato.

13-Pertanto la sentenza di primo grado va confermata avendo la fornito la prova della simulazione assoluta.

14-Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in base al valore della causa, secondo il DM n. 55/2014 e successive modifiche, valori medi, con esclusione della fase istruttoria non tenutasi.

Nulla va disposto per le spese del grado nei confronti di rimasta contumace.

P. Q. M.

La Corte d’Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, così provvede:

1-rigetta l’appello e per l’effetto conferma la sentenza n. 885/2023 del 23-25/05/2023 del Tribunale di Treviso;

2- condanna l’appellante alla rifusione in favore di

le spese processuali del presente grado di appello, che si liquidano in € 9.991,00 per compenso, oltre al rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso, C.N.P.A. ed I.V.A. come per legge;

3-nulla per le spese nei confronti di

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge 24 dicembre 2012, n. 228, l’appellante è tenuta al versamento di ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Venezia, 24 febbraio 2025

La Presidente NOME

Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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