Simulazione assoluta: prova e oneri a carico del terzo

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che dichiarava la simulazione assoluta di una doppia compravendita immobiliare. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso dei terzi acquirenti, in quanto mirava a una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità. La decisione si fondava su indizi quali i rapporti di parentela tra le parti e la mancata prova del pagamento del prezzo, considerati sufficienti a dimostrare l’intento simulatorio a danno dei creditori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Assoluta: la Cassazione sui Limiti della Prova e il Ruolo dei Legami Familiari

Quando una compravendita immobiliare nasconde in realtà un accordo fittizio per sottrarre beni ai creditori, si parla di simulazione assoluta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito i principi cardine in materia, chiarendo i limiti del ricorso in sede di legittimità e il valore probatorio di elementi come i legami familiari tra le parti. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Doppia Compravendita Sospetta

La vicenda trae origine dalla domanda di un creditore volta a far dichiarare l’inefficacia di due atti di compravendita immobiliare consecutivi. Il primo trasferimento vedeva un debitore, fideiussore di una società insolvente, cedere i propri immobili a una parente. Successivamente, quest’ultima vendeva gli stessi beni a un’altra coppia di coniugi, a loro volta legati da vincoli di parentela con il debitore originario.

I giudici di primo e secondo grado avevano accolto la domanda del creditore, dichiarando la simulazione assoluta di entrambi i contratti. La decisione si basava su una serie di indizi convergenti: i stretti legami familiari tra tutti i soggetti coinvolti, la loro comune provenienza geografica e, soprattutto, la mancata prova dell’effettivo pagamento del prezzo pattuito in entrambe le operazioni.

La Prova della Simulazione Assoluta e la Decisione di Merito

Per i giudici di merito, la concatenazione di questi elementi era sufficiente a dimostrare che le compravendite fossero solo apparenti. Lo scopo reale era quello di spogliare il debitore dei suoi beni per renderli inattaccabili da parte dei creditori. In particolare, per la seconda vendita, la Corte d’Appello aveva ritenuto che l’estratto conto prodotto dagli acquirenti non fosse una prova idonea a dimostrare l’avvenuto incasso delle somme da parte della venditrice. Di fronte a questa ricostruzione, i terzi acquirenti finali hanno proposto ricorso per Cassazione, lamentando una violazione delle norme sulla prova e un’errata valutazione dei fatti.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Gli acquirenti hanno contestato la decisione della Corte d’Appello su più fronti. Sostenevano che i giudici avessero dedotto la simulazione da semplici congetture (i rapporti familiari) e non da elementi gravi, precisi e concordanti. Inoltre, lamentavano che la Corte avesse erroneamente preteso la prova del pagamento integrale, nonostante parte del prezzo fosse stato dilazionato tramite l’accollo di un mutuo. Infine, hanno contestato la condanna al pagamento delle spese legali anche in favore della società cessionaria del credito, intervenuta nel processo.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili i principali motivi di ricorso, fornendo chiarimenti fondamentali sui limiti del giudizio di legittimità. I giudici hanno sottolineato che il ricorso per Cassazione non costituisce un “terzo grado di giudizio” dove poter riesaminare i fatti e le prove. Il suo ruolo è controllare la corretta applicazione della legge, non sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito.

Nel caso specifico, i ricorrenti si erano limitati a contrapporre la propria interpretazione delle prove a quella, logicamente motivata, della Corte d’Appello. Un simile approccio, secondo la Cassazione, si traduce in una richiesta di riesame del merito, inammissibile in questa sede. La Corte ha ribadito che la valutazione degli elementi probatori, come la rilevanza dei legami familiari o l’idoneità di un estratto conto, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione se la motivazione è coerente e priva di vizi logici.

Quanto al motivo relativo alle spese legali, la Corte lo ha ritenuto infondato. Ha riaffermato il principio secondo cui la parte che interviene in un processo per sostenere le ragioni di un’altra (ad adiuvandum), se queste risultano vincenti, ha diritto al rimborso delle proprie spese a carico della parte soccombente, la cui tesi infondata ha reso necessario l’intervento.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame offre due importanti lezioni. La prima è di natura processuale: chi intende impugnare una sentenza in Cassazione non può limitarsi a contestare la ricostruzione dei fatti, ma deve individuare specifiche violazioni di norme di diritto. La seconda è di natura sostanziale: nelle cause di simulazione assoluta, indizi come i rapporti familiari stretti e la mancanza di una prova chiara e inequivocabile del pagamento del prezzo assumono un peso decisivo. Questa decisione conferma che, per proteggere le transazioni immobiliari dal rischio di essere dichiarate fittizie, è cruciale garantire la massima trasparenza e tracciabilità dei flussi finanziari, soprattutto quando le operazioni avvengono tra soggetti legati da vincoli di parentela.

Quando i legami familiari possono essere usati come prova di una simulazione assoluta?
I legami familiari, insieme ad altri elementi come la comune provenienza geografica e, soprattutto, la mancata prova del pagamento del prezzo, possono costituire un insieme di indizi gravi, precisi e concordanti che i giudici possono utilizzare per ritenere provata la simulazione di un atto di compravendita.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove fatta da un giudice di merito?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare le prove e i fatti del processo. Un ricorso è inammissibile se si limita a proporre una diversa valutazione degli elementi probatori (come l’importanza di un legame familiare o l’efficacia di un documento) rispetto a quella, logicamente motivata, del giudice dei gradi precedenti.

Chi interviene in un processo per supportare una parte (ad adiuvandum) ha diritto al rimborso delle spese legali in caso di vittoria?
Sì. La Corte ha confermato il principio secondo cui la parte che interviene legittimamente per sostenere le ragioni di un’altra ha diritto al rimborso delle spese processuali a carico della parte soccombente, poiché è stata la tesi infondata di quest’ultima a determinare la necessità dell’intervento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28597 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28597 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18539/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale, NOME COGNOME, in qualità di mandataria di RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende;

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, e per essa RAGIONE_SOCIALE e per essa quale submandataria RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale, NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), pec: EMAIL;EMAIL;

-controricorrente-

nonché contro

BANCA MONTE DEI PASCHI DI RAGIONE_SOCIALE; UBI BANCA SPA, già BANCA POPOLARE DI BERGAMO, COGNOME, COGNOME NOME;

-intimati-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 3168/2021, depositata il 29/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 16578/20313, in accoglimento della domanda principale della RAGIONE_SOCIALE Popolare di RAGIONE_SOCIALE, dichiarava la simulazione assoluta dei contratti di compravendita con cui, rispettivamente, NOME COGNOME, fideiussore della RAGIONE_SOCIALE – la quale, alla data del 30 settembre 2019, presentava un saldo debitore di euro 64.319,97 e di euro 282.546,10 in relazione, rispettivamente, ad un conto

corrente ordinario e a un conto di apertura di credito – aveva disposto degli immobili di sua proprietà, siti in Roma, a favore di NOME COGNOME (per euro 180.000,00, con pagamento di euro 16.828,47 tramite assegni bancari non trasferibili ed euro 163.173,47, mediante accollo del mutuo concesso alla COGNOME) e quest’ultima aveva trasferito la proprietà dei medesimi immobili a NOME COGNOME, in comunione legale dei beni con NOME (per il corrispettivo di euro 180.000,00 di cui euro 22.982,15 tramite assegni bancari ed euro 157.017,88 mediante accollo de mutuo).
La Corte d’appello di Roma, investita in via principale dell’impugnazione dai coniugi COGNOME – COGNOME e in via incidentale da NOME COGNOME, con la sentenza n. 3168/2021, ha rigettato entrambi gli appelli.

In particolare, ai fini che ancora rilevano, la Corte d’appello, quanto alla prima vendita, ha ritenuto non provato il pagamento del prezzo tramite assegni né l’accollo del mutuo, quanto alla seconda vendita, ha giudicato l’estratto conto prodotto in giudizio inidoneo a provare l’avvenuto incasso delle somme da parte dell’alienante e non dimostrato l’accollo del mutuo né il pagamento di alcun rateo dello stesso. Ha aggiunto che i rapporti familiari tra le parti –NOME COGNOME è fratello della madre dello COGNOME, NOME COGNOME è figlia della cognata della madre di NOME COGNOME -e la comune provenienza dal comune di Mandatoriccio deponevano per la simulazione degli atti dispositivi.
I coniugi COGNOME–COGNOME ricorrono per la cassazione di detta sentenza, formulando quattro motivi.

Resistono con separati controricorsi RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE

Nessuna attività difensiva risulta svolta in questa sede da RAGIONE_SOCIALE Monte Dei Paschi Di Siena, da RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE Popolare RAGIONE_SOCIALE, da NOME COGNOME e da NOME COGNOME, rimasti intimati.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.

RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 360 cod.proc.civ. in relazione all’articolo 112 cod.proc.civ., con riferimento all’articolo 1417 cod.civ., in ordine alla corrispondenza tra chiesto e pronunciato e in merito alla figura dell’eccesso di potere giurisdizionale connessa alla decisione della Corte d’appello.

Attinta da censura è la statuizione con cui la Corte d’appello ha ritenuto di confermare la sentenza di primo grado per difetto di prova dell’effettivo pagamento del corrispettivo.

I ricorrenti rilevano l’assenza di elementi gravi, precisi e concordanti e di una prova contraria, dalla quale dedurre la ricorrenza dei presupposti della simulazione assoluta, insistono circa il fatto di avere assolto gli oneri probatori cui erano tenuti e osservano che gli unici fatti noti – provenienza delle parti dal medesimo ambito territoriale, sussistenza di legami familiari diretti o indiretti avrebbero dovuto essere esposti ‘sulla base di una adeguata e corretta motivazione che non può certo scontare … da elementi probatori a contrario (la mancata prova da parte degli appellantiparti contrattuali) o da mere congetture deduttive’ (p. 10).
Con il secondo motivo i ricorrenti si dolgono della violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2727 cod.civ. nonché degli artt. 112 e 115 cod.proc.civ.

Contrariamente a quanto affermato dalla Corte d’appello, il pagamento del prezzo non avrebbe potuto essere considerato una questione dirimente, in quanto, essendo stato concordato il pagamento dilazionato (vendita con accollo di mutuo), non poteva pretendersi la prova della corresponsione dell’intero corrispettivo.

Sul punto la Corte d’appello avrebbe violato l’art. 112 cod.proc.civ. per ultrapetizione nonchè l’art. 2697 cod.civ. per aver ritenuto, come già aveva fatto il Tribunale, che l’estratto conto depositato dal COGNOME non avesse provato l’incasso della somma da parte dell a COGNOME.

Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano la violazione falsa applicazione degli artt. 1415, 2652 e 2697 cod.civ.

La loro tesi è che nessuna prova sia stata fornita dalla controparte a supporto della natura simulata degli atti dispositivi per cui è causa, muovendo dall’assunto che , essendo la buona fede del COGNOME presunta, spettasse alla controparte vincere detta presunzione.

I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto connssi, sono inammissibili.

Essi si sostanziano in un’inammissibile acritica ed apodittica contrapposizione di una propria valutazione degli esiti delle prove raccolte a quella contenuta nella impugnata sentenza. Le generiche deduzioni dei ricorrenti, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato dall’art. 366, n. 4, cod.proc.civ., in realtà si risolvono nella mera doglianza circa la dedotta erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle loro aspettative, e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso operata dai giudici di merito. In materia di procedimento civile, il controllo di legittimità sulle pronunzie dei giudici di merito demandato alla Corte Suprema di Cassazione non è configurato come terzo grado di giudizio, nel quale possano essere ulteriormente valutate le istanze e le argomentazioni sviluppate dalle parti ovvero le emergenze istruttorie acquisite nella fase di merito, ma è preordinato all’annullamento delle pronunzie viziate da violazione di norme sulla giurisdizione o sulla competenza o processuali o sostanziali,
ovvero viziate da omessa o insufficiente o contraddittoria motivazione, e che le parti procedano a denunziare in modo espresso e specifico, con puntuale riferimento ad una o più delle ipotesi previste dall’art. 360, 1° comma, cod. proc. civ., nelle forme e con i contenuti prescritti dall’art. 366, 1° comma n. 4, cod. proc. civ. Ne consegue che è inammissibile il ricorso prospettante una sequela di censure non aventi ad oggetto uno dei suindicati vizi e non specificamente argomentate con riferimento ai medesimi, bensì volte esclusivamente ad acriticamente contrapporre, senza sviluppare alcuna argomentazione in diritto, soluzioni diverse da quelle desumibili dalla sentenza impugnata (Cass. 26/01/2004, n. 1317 e successiva giurisprudenza conforme).
Nessuna argomentazione è addotta a giustificazione della denuncia di violazione dell’art. 112 cod.proc.civ., per vizi di ultrapetizione.

Con il quarto motivo i ricorrenti si dolgono della violazione degli artt. 93 e ss. cod.proc.civ, per essere stati condannati al pagamento delle spese di lite non solo nei confronti della cedente , ma anche nei confronti della cessionaria, pur avendo quest’ultima una posizione identica rispetto a quella della cedente, la quale non era stata estromessa dal giudizio.

Il motivo è infondato.

Va riaffermato il principio secondo cui “Il rimborso delle spese processuali sostenute da colui che sia legittimamente intervenuto ad adiuvandum è posto, senza che occorra che la sua presenza sia stata determinante ai fini dell’esito favorevole della lite per l’adiuvato, a carico della parte la cui tesi difensiva, risultata infondata, abbia determinato l’interesse all’intervento” (Cass. 14/05/2018, n. 11670).

All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo rispettivamente in favore di ciascuna delle controricorrenti, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento, in solido, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 7.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore della controricorrente società RAGIONE_SOCIALE; in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 6.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore della controricorrente società RAGIONE_SOCIALE

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a favore dell’ufficio del merito competente, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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