Simulazione assoluta: prova e onere del compratore

Un creditore ha agito in giudizio per far dichiarare la simulazione assoluta della vendita di alcuni immobili effettuata dal proprio debitore a una società. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, che avevano dichiarato la nullità della vendita basandosi su una serie di presunzioni, tra cui la mancata prova del pagamento del prezzo e il fatto che il venditore avesse mantenuto la disponibilità di uno degli immobili. La sentenza ribadisce che, nell’azione di simulazione promossa da un terzo creditore, spetta all’acquirente dimostrare l’effettivo pagamento, non essendo sufficiente la mera dichiarazione contenuta nell’atto notarile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Assoluta: la Cassazione chiarisce l’onere della prova per l’acquirente

Quando una compravendita immobiliare nasconde in realtà un’operazione fittizia per sottrarre beni ai creditori, si parla di simulazione assoluta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione torna su questo tema cruciale, delineando con precisione i confini della prova e gli oneri a carico delle parti. La decisione offre spunti fondamentali per comprendere come i giudici valutano la genuinità di un contratto di vendita, specialmente quando ad agire sono i creditori del venditore.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’azione di un istituto di credito contro un proprio debitore e una società immobiliare. La banca sosteneva che la vendita di due immobili, dal debitore alla società, fosse una simulazione assoluta, finalizzata unicamente a impedire al creditore di soddisfare il proprio credito su quei beni. A sostegno della tesi, diversi elementi: la società acquirente era quasi interamente di proprietà della moglie del venditore, era stata costituita poco prima della vendita e, soprattutto, mancava la prova dell’effettivo pagamento del prezzo.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla banca, dichiarando la nullità del contratto di vendita. La società acquirente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando un’errata valutazione delle prove e un’ingiusta inversione dell’onere probatorio.

La Decisione della Corte: la Simulazione Assoluta è Provata da Presunzioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando in toto la sentenza d’appello. I giudici hanno stabilito che, di fronte a un’azione di simulazione promossa da un terzo (in questo caso, la banca creditrice), la prova può essere fornita tramite presunzioni, purché gravi, precise e concordanti. Nel caso specifico, l’insieme degli indizi raccolti era più che sufficiente a dimostrare l’intento simulatorio delle parti.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha articolato il proprio ragionamento su alcuni pilastri fondamentali del diritto probatorio.

L’Onere della Prova nella Simulazione Assoluta

Il punto centrale della decisione riguarda l’onere della prova. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: quando un creditore agisce per far accertare la simulazione assoluta di una vendita, fondando la sua domanda su elementi presuntivi che indicano il carattere fittizio dell’operazione, spetta all’acquirente l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo.
Non è sufficiente, a tal fine, la semplice dichiarazione contenuta nel rogito notarile. Tale dichiarazione fa fede tra le parti, ma non ha valore probatorio nei confronti dei terzi che contestano la veridicità dell’atto. L’acquirente deve quindi fornire prove concrete e inequivocabili del versamento, come movimenti bancari o altri documenti contabili. Una generica affermazione di aver pagato, senza specificare come e quando, è stata ritenuta del tutto insufficiente.

La “Retentio Possessionis” come Indizio Grave e Preciso

Un altro elemento decisivo valorizzato dalla Corte è stata la cosiddetta retentio possessionis. È emerso infatti che il venditore, anche dopo la vendita, aveva continuato a risiedere stabilmente in uno degli immobili ceduti. Questo fatto, riconosciuto dallo stesso venditore nei suoi atti difensivi, costituisce un indizio molto forte di simulazione. Mantenere la disponibilità materiale del bene venduto è un comportamento che contrasta logicamente con la natura di un trasferimento di proprietà reale e definitivo.

Il Contesto dell’Operazione

Infine, la Corte ha considerato l’intero contesto in cui la vendita si era perfezionata. La stretta vicinanza temporale tra la costituzione della società acquirente (controllata dalla moglie del venditore) e la stipula del contratto di vendita, unita al fatto che il venditore si stava spogliando di tutti i suoi beni in un momento di difficoltà finanziaria, ha corroborato ulteriormente il quadro presuntivo, delineando un’operazione chiaramente finalizzata a sottrarre il patrimonio alla garanzia dei creditori.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La sentenza rappresenta un importante monito per chiunque sia coinvolto in operazioni di compravendita immobiliare. Per l’acquirente, emerge la necessità di conservare e, se necessario, produrre prove inconfutabili dell’avvenuto pagamento del prezzo, specialmente in contesti che potrebbero apparire sospetti ai terzi. Per i creditori, la decisione conferma la possibilità di tutelare le proprie ragioni anche attraverso la prova per presunzioni, valorizzando un insieme di indizi convergenti per smascherare atti fittizi. In definitiva, la trasparenza e la tracciabilità dei pagamenti si confermano come elementi essenziali per garantire la validità e l’efficacia di un contratto di vendita di fronte a qualsiasi contestazione.

In un’azione di simulazione assoluta avviata da un creditore, chi deve provare che il prezzo di vendita è stato effettivamente pagato?
Secondo la Corte di Cassazione, quando l’azione si fonda su elementi presuntivi che indicano il carattere fittizio della vendita, l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo spetta all’acquirente. La sola dichiarazione contenuta nel rogito notarile non è sufficiente a vincere la presunzione di simulazione nei confronti dei terzi creditori.

Il fatto che il venditore mantenga la residenza nell’immobile venduto può essere un indizio di simulazione?
Sì, la Corte ha stabilito che il mantenimento del possesso e della disponibilità del bene da parte del venditore (cosiddetta retentio possessionis), come ad esempio continuare a risiedervi stabilmente, costituisce un importante indizio, valorizzabile insieme ad altri, per accertare la simulazione assoluta della vendita.

Quali altri elementi possono indicare una simulazione assoluta?
Oltre alla mancanza di prova del pagamento e alla retentio possessionis, la Corte ha considerato rilevanti altre circostanze, come lo stretto rapporto tra le parti (in questo caso, la società acquirente era di proprietà della moglie del venditore) e le circostanze temporali dell’operazione (la società era stata costituita poco prima della vendita in un momento in cui il venditore si stava spogliando dei suoi beni).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9520 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9520 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/04/2025

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 26/03/2025

ORDINANZA

Vendita – Immobili – Simulazione assoluta – Azione dei creditori – Presunzioni

sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: RAGIONE_SOCIALE (PP_IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in INDIRIZZO, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata da RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), come da delibera RAGIONE_SOCIALE‘assemblea straordinaria del 5 marzo 2019, rep. n. 14.941, racc. n. 10.098, subentrata ad RAGIONE_SOCIALE, per atto di scissione parziale del 24 dicembre 2018, rep. n. 6.818, racc. n. 3.703, in forza di procura per atto pubblico del 3 giugno 2019, rep. n. 301.880, racc. n. 34.001, in persona del procuratore speciale NOME, come da procura speciale del 17 giugno 2020, rep. n. 56.707, racc. n. 16.500, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel
cui studio in INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-controricorrente –

nonché

FINO 2 RAGIONE_SOCIALE con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE) e, per essa, quale mandataria, RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo procuratore COGNOME NOME, in forza di procura speciale per atto pubblico del 17 giugno 2020, rep. n. 56.707, racc. n. 16.500, rappresentata e difesa, giusta procura in calce all’atto di costituzione di nuovo difensore del 20 dicembre 2021, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore ; COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE); COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

-intimati – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Roma n. 2591/2020, pubblicata il 3 giugno 2020, notificata a mezzo PEC il 18 giugno 2020;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 26 marzo 2025 dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 2 luglio 2010, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Roma, la RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME, al fine di sentire dichiarare la simulazione assoluta del contratto di vendita per atto pubblico del 4 maggio 2009, rep. n. 211.343, racc. n. 61.651, con il quale COGNOME NOME aveva trasferito alla RAGIONE_SOCIALE gli immobili siti in Comune di Pula, INDIRIZZO, e in INDIRIZZO, INDIRIZZO (per quest’ultimo nei limiti RAGIONE_SOCIALEa quota di ½), e -in via subordinata -al fine di sentire dichiarare la loro inefficacia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2901 c.c., quale creditore del COGNOME, per la somma di euro 324.044,33, a titolo di saldo debitore del c/c n. 91087 intestato alla RAGIONE_SOCIALE, e di euro 16.948,36, a titolo di saldo debitore del c/c n. 91090 intestato al COGNOME, alla data del 22 giugno 2009.
Spiegavano intervento adesivo la RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE Nazionale del Lavoro S.p.A., la Unicredit S.p.A., COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali assumevano la propria qualità di creditori di COGNOME NOME nonché il carattere fittizio o comunque fraudolento RAGIONE_SOCIALEa compravendita.

Si costituivano separatamente in giudizio la RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, i quali contestavano la fondatezza RAGIONE_SOCIALEe pretese avversarie, deducendo che vi era la manifesta carenza di prova sull’esistenza di un accordo simulatorio, poiché le parti avevano legalmente dato seguito alle obbligazioni contrattuali per un corrispettivo congruo rispetto allo

stato di conservazione dei beni immobili e non ultimo in ragione RAGIONE_SOCIALEa circostanza che gli stessi erano gravati da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.

RAGIONE_SOCIALE esponeva altresì che aveva provveduto al pagamento RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo in essere sull’immobile di Roma in favore di RAGIONE_SOCIALE e aveva concesso in locazione a terzi gli immobili di sua proprietà.

Nel corso del giudizio COGNOME NOME rinunciava al proprio intervento e all’azione, sostenendo che nelle more il suo credito era stato soddisfatto.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 7459/2015, depositata il 4 aprile 2015, in accoglimento RAGIONE_SOCIALEa domanda principale spiegata, dichiarava la simulazione assoluta e, pertanto, la nullità del contratto di vendita del 4 maggio 2009, rep. n. 211.343, racc. n. 61.651, nella parte in cui COGNOME NOME aveva venduto alla RAGIONE_SOCIALE l’intera proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile sito in Pula, INDIRIZZO, distinto nel nuovo catasto edilizio urbano al foglio n. 58, particella n. 319, nonché i diritti di proprietà pari a un mezzo sull’immobile sito in INDIRIZZO, INDIRIZZO, distinto nel nuovo catasto edilizio urbano al foglio n. 211, particella n. 83, subalterno n. 575, rigettando ogni altra domanda.
2. -Con atto di citazione notificato il 25 giugno 2015, la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure, lamentando: 1) la mancanza di prova sull’esistenza di un accordo simulatorio, in ragione del corretto e puntuale adempimento, da parte di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALEe obbligazioni assunte con il contratto e RAGIONE_SOCIALEa congruità del prezzo pattuito, del difetto di

contestazione sul fatto che la RAGIONE_SOCIALE, come previsto nel contratto di acquisto, aveva provveduto e provvedeva al pagamento RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo gravante sull’immobile sito in Roma, RAGIONE_SOCIALEa congruità del prezzo stabilito, in ragione RAGIONE_SOCIALEe iscrizioni gravanti sull’immobile e RAGIONE_SOCIALEa necessità di esecuzione di lavori di ristrutturazione, RAGIONE_SOCIALEa concessione in locazione a terzi RAGIONE_SOCIALE‘immobile acquistato; 2) la non congruenza degli elementi indiziari offerti da RAGIONE_SOCIALE ai fini di condurre, secondo la regola di giudizio del ‘più probabile che non’, al convincimento in ordine alla sussistenza RAGIONE_SOCIALEa simulazione, per difetto di gravità, precisione e concordanza.
Si costituivano nel giudizio d’appello la RAGIONE_SOCIALE quale cessionaria dei crediti RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE in amministrazione straordinaria, a mezzo RAGIONE_SOCIALEa mandataria RAGIONE_SOCIALE -, la Unicredit RAGIONE_SOCIALE -e successivamente, per essa, quale cessionaria dei crediti, la RAGIONE_SOCIALE, a mezzo RAGIONE_SOCIALEa mandataria doBank S.p.A. -e la RAGIONE_SOCIALE -e successivamente, per essa, quale cessionaria dei crediti, la RAGIONE_SOCIALE, a mezzo RAGIONE_SOCIALEa mandataria RAGIONE_SOCIALE -, i quali chiedevano il rigetto RAGIONE_SOCIALE‘appello e la conferma RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata.
Rimanevano contumaci la RAGIONE_SOCIALE Nazionale del Lavoro RAGIONE_SOCIALE.p.A., COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e confermava la pronuncia impugnata.

A sostegno RAGIONE_SOCIALE‘adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, in ordine

all’eccepita effettività dei pagamenti asseritamente effettuati da RAGIONE_SOCIALE, non era stata fornita la prova relativa al pagamento, da parte di RAGIONE_SOCIALE, del mutuo inerente alla villa sita in Roma, INDIRIZZO, stante che l’onere di provare l’effettività di tali pagamenti incombeva su parte convenuta, come ritenuto in giurisprudenza addirittura nel caso in cui la dichiarazione relativa al versamento del prezzo fosse stata contenuta in un rogito notarile di compravendita immobiliare; b ) che non poteva supplire il ricorso al meccanismo di cui all’art. 115 c.p.c. per mancata contestazione, poiché la circostanza era stata dedotta genericamente da RAGIONE_SOCIALE (che non aveva specificato quali, quanti e in che date tali pagamenti fossero avvenuti), mentre l’efficacia RAGIONE_SOCIALEa non contestazione era invocabile solo verso circostanze allegate in modo specifico negli atti RAGIONE_SOCIALEe parti, onde consentire alle stesse e al giudice di verificare immediatamente, sulla base RAGIONE_SOCIALEe contrapposte allegazioni e deduzioni, quali fossero i fatti non contestati e quelli ancora controversi; c ) che il principio di non contestazione non era pertinente anche per altre due ragioni, in primo luogo, perché la circostanza del pagamento RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo era estranea e non necessariamente conoscibile dai creditori intervenuti, sicché dalla loro mancata contestazione non potevano derivare le conseguenze regolate dall’art. 115 c.p.c., e, in secondo luogo, perché la RAGIONE_SOCIALE aveva agito in primo grado proprio in forza del mancato pagamento del mutuo in questione, sicché la circostanza del pagamento era da ritenersi contestata a monte, in quanto posta a fondamento RAGIONE_SOCIALEa domanda esattamente contraria a quella dedotta dal convenuto COGNOME; d ) che il difetto di effettività del pagamento riguardava altresì
l’importo di euro 4.951,42, di cui era stata fatta menzione nel rogito notarile, ma soltanto come circostanza riferita dalle parti, con la conseguenza che non assumeva al riguardo l’efficacia probatoria che gli era propria, né era rinvenibile in atti altra prova, perché non prodotta da parte appellante; e ) che anche i rilievi sulla non ricorrenza RAGIONE_SOCIALE‘altro elemento ritenuto decisivo dal Tribunale, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘accertamento RAGIONE_SOCIALEa simulazione, ovvero la permanenza, in capo all’alienante, RAGIONE_SOCIALEa disponibilità RAGIONE_SOCIALE‘immobile apparentemente venduto, erano infondati, in quanto sforniti di prova, poiché non aveva trovato riscontro l’affermazione secondo la quale il COGNOME era separato di fatto dalla moglie (titolare del 99% RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE) e non viveva più nell’immobile venduto sito in Roma, INDIRIZZO, essendosi rilevato, per un verso, che le contestazioni al riguardo erano del tutto generiche e non accompagnate dall’indicazione del diverso luogo di residenza e, per altro verso, che il medesimo COGNOME aveva dedotto, nella comparsa di costituzione in giudizio, di risiedere stabilmente presso il domicilio di INDIRIZZO, sicché tale riconoscimento era stato correttamente valorizzato dal Tribunale, allo scopo di accertare la retentio possessionis da parte RAGIONE_SOCIALE‘apparente alienante; f ) che, del resto, la fondatezza di tale assunto trovava ulteriore e conforme riscontro nelle anomale circostanze temporali in cui era avvenuta la costituzione RAGIONE_SOCIALEa società acquirente nonché nei suoi stessi assetti proprietari, posto che l’atto di disposizione con cui il COGNOME si era spogliato di tutti i suoi beni era stato stipulato il 4 maggio 2009, prima che la lettera formale di revoca degli affidamenti venisse inviata da RAGIONE_SOCIALE, ma ovviamente successivamente al sorgere del credito, che era già
ampiamente maturato e noto al COGNOME, in virtù degli estratti conto inviatigli e del rapporto diretto con la RAGIONE_SOCIALE attrice.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE, rappresentata dalla RAGIONE_SOCIALE, subentrata ad RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, altresì, con ulteriore controricorso, la RAGIONE_SOCIALE e per essa la RAGIONE_SOCIALE, che ha spiegato -a sua volta -ricorso incidentale, con cui ha chiesto l’accoglimento RAGIONE_SOCIALEa domanda subordinata di revocatoria ex art. 2901 c.c., nell’ipotesi di accoglimento del ricorso principale.

Sono rimasti intimati la RAGIONE_SOCIALE Nazionale del Lavoro S.p.A., COGNOME NOME e COGNOME NOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Preliminarmente deve essere dichiarata l’estinzione del giudizio nei confronti RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e, per essa, quale mandataria, RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, alla stregua RAGIONE_SOCIALEa rinuncia inoltrata dalla RAGIONE_SOCIALE per difetto di interesse ad ottenere la cassazione RAGIONE_SOCIALEa pronuncia verso tale intimata ex artt. 390 e 391 c.p.c.

-Ancora, in via pregiudiziale, si rileva che la controricorrente RAGIONE_SOCIALE ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza dei motivi dedotti, in ragione RAGIONE_SOCIALEa mancata individuazione degli atti e dei documenti prodotti nelle fasi di merito, con la precisazione RAGIONE_SOCIALE‘esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, al fine di renderne

possibile l’esame, nonché per mancata indicazione nel testo del ricorso dei momenti processuali, né tantomeno RAGIONE_SOCIALEe singole parti degli atti depositati sulla base dei quali sono state sollevate le contestazioni esposte.

2.1. -L’eccezione è infondata.

E tanto perché entrambe le censure sono rivolte avverso gli specifici indizi posti a fondamento del ragionamento presuntivo, di cui sono state esposte le argomentazioni addotte dal Tribunale e dalla Corte d’appello nonché le correlate ragioni di critica.

-Quanto all’eccezione di inammissibilità dei motivi per indebita mescolanza, si evidenzia che la ricorrente ha specificato distintamente i profili di rilevanza RAGIONE_SOCIALEe doglianze sotto la cornice rispettivamente RAGIONE_SOCIALEa violazione di legge e RAGIONE_SOCIALEa nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata.

-Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 c.c. nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte di merito confermato la dichiarazione di simulazione del contratto di vendita sul presupposto che l’acquirente RAGIONE_SOCIALE non avesse provato l’effettività dei pagamenti, benché tale circostanza non solo non fosse stata allegata da nessuna RAGIONE_SOCIALEe controparti, ma fosse stata altresì espressamente riconosciuta proprio dalla RAGIONE_SOCIALE, che aveva ricevuto, in qualità di mutuante, il pagamento RAGIONE_SOCIALEe rate di mutuo che COGNOME aveva eseguito, in adempimento RAGIONE_SOCIALE‘accollo previsto dalla compravendita.
Obietta l’istante che tale riconoscimento dei pagamenti (essendo stata contestata la sola sproporzione tra quanto ceduto

e il corrispettivo percepito) sarebbe equivalso, a tutti gli effetti, alla prova RAGIONE_SOCIALE‘effettività dei pagamenti, riconoscimento che la sentenza avrebbe, dunque, dovuto valutare per escludere il carattere simulato RAGIONE_SOCIALEa vendita.

Espone la ricorrente che, per l’effetto, non avrebbe avuto l’onere di provare un fatto ( recte il pagamento del corrispettivo) non allegato, né contestato dalle controparti e, in quanto tale, estraneo rispetto agli accertamenti che il giudice avrebbe dovuto condurre per conoscere RAGIONE_SOCIALEa domanda di simulazione.

4.1. -Il motivo è infondato.

Infatti, il fatto stesso che RAGIONE_SOCIALE abbia domandato l’accertamento RAGIONE_SOCIALEa simulazione assoluta RAGIONE_SOCIALEa vendita, ossia RAGIONE_SOCIALEa mera apparenza di un atto traslativo in realtà non stipulato, presupponeva ontologicamente che le rate del mutuo che l’acquirente si era accollato in sostituzione del pagamento del corrispettivo nelle mani del venditore -non fossero state corrisposte.

Il ricevimento effettivo del prezzo esclude, infatti, la simulazione assoluta RAGIONE_SOCIALEa vendita (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 427 del 10/02/1968).

Presupponendo appunto la richiesta di verifica RAGIONE_SOCIALEa simulazione assoluta RAGIONE_SOCIALEa vendita la mancata corresponsione del prezzo -e, per esso, nel caso di specie, il mancato versamento RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo che l’acquirente si era accollato , sarebbe stato onere RAGIONE_SOCIALE‘acquirente dimostrare l’effettivo pagamento del prezzo e, nella specie, RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 28224 del 26/11/2008; Sez. 2, Sentenza n. 11372 del 30/05/2005).

Infatti, ove l’azione di simulazione, proposta dal creditore di una RAGIONE_SOCIALEe parti di una compravendita immobiliare, si fondi su elementi presuntivi che, in ottemperanza all’art. 2697 c.c., indichino il carattere fittizio RAGIONE_SOCIALE‘alienazione, l’acquirente ha l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo, potendosi, in mancanza, trarre elementi di valutazione circa il carattere apparente del contratto; tale onere probatorio non può, tuttavia, ritenersi soddisfatto dalla dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta nel rogito notarile, in quanto il creditore che agisce in simulazione è terzo rispetto ai contraenti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18347 del 04/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 5326 del 02/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 1413 del 25/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 11372 del 30/05/2005; Sez. 1, Sentenza n. 11361 del 11/10/1999).
Dal difetto di prova sul pagamento RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo si è argomentato il ragionamento induttivo che ha condotto a ritenere simulato l’atto di vendita, sulla scorta degli altri elementi indiziari evocati.

4.2. -D’altronde, secondo la ricostruzione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, l’ipotizzata mancata contestazione del pagamento di dette rate non aveva i caratteri RAGIONE_SOCIALEa specificità (ossia non vi è stato alcun espresso riconoscimento, a cura di RAGIONE_SOCIALE, del loro versamento), a fronte del generico richiamo, a cura di COGNOME, RAGIONE_SOCIALE‘avvenuto pagamento del mutuo, senza alcuna puntualizzazione RAGIONE_SOCIALEe rate e RAGIONE_SOCIALE‘ammontare corrisposto.

Rispetto a questo assunto, sarebbe stato onere RAGIONE_SOCIALEa ricorrente individuare i puntuali passaggi argomentativi da cui, di contro, si sarebbe potuta desumere detta mancata contestazione

(Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 15058 del 29/05/2024; Sez. 6-3, Ordinanza n. 10761 del 04/04/2022; Sez. 6-1, Ordinanza n. 24062 del 12/10/2017; Sez. 1, Sentenza n. 15961 del 18/07/2007).

Senonché, nella fattispecie, il mero riferimento all’assoluta sproporzione tra quanto ceduto e il corrispettivo ‘percepito’ ( recte ‘pattuito’) non è univocamente indicativo del riconoscimento RAGIONE_SOCIALE‘avvenuto pagamento RAGIONE_SOCIALEe rate del mutuo contratto con la RAGIONE_SOCIALE (sulla non idoneità RAGIONE_SOCIALEe deduzioni generiche a costituire il fondamento RAGIONE_SOCIALEa non contestazione del fatto Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 10629 del 19/04/2024; Sez. 6-3, Ordinanza n. 9439 del 23/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 17889 del 27/08/2020; Sez. 3, Sentenza n. 21075 del 19/10/2016).
Segnatamente il deducente è tenuto a provare il fatto genericamente dedotto e/o non rientrante nella sfera di conoscibilità RAGIONE_SOCIALEa controparte anche in assenza di contestazione specifica o generica o di non contestazione da parte di quest’ultima, mentre è tenuto a provare il fatto specificamente dedotto e/o rientrante nella sfera di conoscibilità RAGIONE_SOCIALEa controparte soltanto se specificamente contestato (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2223 del 25/01/2022).

E, in ultimo, comunque l’asserita non contestazione del pagamento di tali rate non poteva valere nei confronti RAGIONE_SOCIALEe altre Banche intervenute, estranee al rapporto di mutuo.

Infatti, l’onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti alla parte, non anche per quelli ad essa ignoti (Cass.

Sez. 3, Ordinanza n. 12064 del 08/05/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 18074 del 31/08/2020; Sez. L, Ordinanza n. 87 del 04/01/2019; Sez. 3, Sentenza n. 14652 del 18/07/2016; Sez. 3, Sentenza n. 3576 del 13/02/2013).

5. -Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1414, 1417 e 2792 ( recte 2729) c.c. e la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per violazione RAGIONE_SOCIALEa ‘garanzia minima’ RAGIONE_SOCIALEa motivazione, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 111 Cost., per avere la Corte territoriale utilizzato, quale fondamentale elemento indiziario ai fini RAGIONE_SOCIALEa prova RAGIONE_SOCIALEa retentio possessionis , il fatto che uno dei venditori (ossia il COGNOME), anche dopo la vendita, avesse mantenuto la residenza anagrafica in uno degli immobili oggetto del contratto asseritamente simulato, oltre che nel riferimento alle anomale circostanze temporali in cui è avvenuta la costituzione RAGIONE_SOCIALEa società acquirente nonché in ragione dei suoi stessi assetti proprietari, trattandosi di elementi che non avrebbero inciso sulla simulazione, potendo al più fondare elementi presuntivi ai fini RAGIONE_SOCIALE‘azione revocatoria.
Osserva l’istante che il mantenimento RAGIONE_SOCIALEa residenza anagrafica presso l’immobile di INDIRIZZO non avrebbe avuto alcuna valenza indiziaria ai fini RAGIONE_SOCIALEa prova RAGIONE_SOCIALEa simulazione, sia perché la residenza anagrafica non avrebbe implicato necessariamente che il soggetto fosse nel possesso o materialmente avesse risieduto nell’immobile, sia perché la compravendita non aveva ad oggetto solamente il cespite di INDIRIZZO, ma comprendeva anche l’immobile sito in Pula, sicché, con riferimento a tale immobile, non avrebbe potuto comunque
desumersi, neppure in via presuntiva, la supposta retentio possessionis .

Né i riferimenti alla costituzione RAGIONE_SOCIALEa società RAGIONE_SOCIALE a ridosso RAGIONE_SOCIALEa conclusione RAGIONE_SOCIALEa compravendita e alla composizione RAGIONE_SOCIALEa sua compagine sociale sarebbero stati elementi sintomatici di per sé di qualsivoglia intento simulatorio, potendo al più incidere sulla proposta domanda revocatoria, quali elementi significativi RAGIONE_SOCIALEa scientia damni .

5.1. -Il motivo è infondato.

Si premette che la sentenza impugnata ha valorizzato il richiamo, a cura del COGNOME, non già alla sua mera residenza anagrafica presso l’immobile sito in Roma, INDIRIZZO, bensì al ben più pregnante riconoscimento, nella comparsa di costituzione e risposta del giudizio di prime cure, RAGIONE_SOCIALEa sua residenza stabile presso tale domicilio.

Ora, l’avere mantenuto il possesso dei beni alienati costituisce un indice valorizzabile unitamente ad altri indizi (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 903 del 18/01/2005).

5.2. -Inoltre, la Corte distrettuale ha utilizzato altri argomenti che hanno corroborato il ragionamento di sussunzione, per giungere alla conclusione RAGIONE_SOCIALEa simulazione assoluta RAGIONE_SOCIALEa vendita, quali la costituzione RAGIONE_SOCIALEa società acquirente RAGIONE_SOCIALE in data 27 aprile 2009, in concomitanza con il compimento RAGIONE_SOCIALE‘atto di vendita del 4 maggio 2009, la sua appartenenza alla moglie del venditore COGNOME NOME (titolare del 99% del capitale sociale), la mancanza di prova RAGIONE_SOCIALEa loro separazione di fatto.
Da tanto deriva che il ragionamento presuntivo è stato ampiamente argomentato.

Ed invero, la denuncia, in cassazione, di violazione o falsa applicazione del citato art. 2729 c.c., ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., può prospettarsi solo quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti ovvero fondi la presunzione su un fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘inferenza dal fatto noto RAGIONE_SOCIALEa conseguenza ignota, e non anche quando la critica si concreti nella diversa ricostruzione RAGIONE_SOCIALEe circostanze fattuali o nella mera prospettazione di una inferenza probabilistica diversa da quella ritenuta e applicata dal giudice di merito o senza spiegare i motivi RAGIONE_SOCIALEa violazione dei paradigmi RAGIONE_SOCIALEa norma (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28261 del 09/10/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 27266 del 25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 22903 del 27/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20898 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 8829 del 29/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 9054 del 21/03/2022; Sez. 6-5, Ordinanza n. 34248 del 15/11/2021; Sez. L, Ordinanza n. 22366 del 05/08/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. L, Sentenza n. 18611 del 30/06/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 10253 del 19/04/2021; Sez. 61, Ordinanza n. 5279 del 26/02/2020; Sez. 6-3, Ordinanza n. 3541 del 13/02/2020; Sez. 5, Sentenza n. 15454 del 07/06/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 2482 del 29/01/2019; Sez. L, Sentenza n. 29635 del 16/11/2018; Sez. 3, Ordinanza n. 17720 del 06/07/2018; Sez. 3, Ordinanza n. 9059 del 12/04/2018; Sez. 3, Sentenza n. 19485 del 04/08/2017; Sez. L,
Sentenza n. 27671 del 15/12/2005; Sez. 2, Sentenza n. 3646 del 24/02/2004; Sez. L, Sentenza n. 11906 del 06/08/2003).

E, nel caso in esame, la sentenza impugnata ha offerto molteplici elementi indiziari convergenti, ampiamente giustificativi del ragionamento inferenziale svolto.

Sicché, rispetto ai dati indiziari utilizzati, la doglianza non può ammissibilmente mirare ad un’alternativa ricostruzione probabilistica RAGIONE_SOCIALEa prova critica, che non può essere rimessa alla sede di legittimità, bastando che l’inferenza motivata dalla sentenza impugnata abbia una sua dignità e coerenza logica e non certamente che essa sia l’unica ipotesi possibile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19527 del 16/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18958 del 10/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 15356 del 31/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 15288 del 31/05/2024).
Per la configurazione di una presunzione giuridicamente valida non occorre, infatti, che l’esistenza del fatto ignoto rappresenti l’unica conseguenza possibile di quello noto, secondo un legame di necessarietà assoluta ed esclusiva, sulla scorta RAGIONE_SOCIALEa regola RAGIONE_SOCIALEa inferenza necessaria, ma è sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilità basato sull’ id quod plerumque accidit , in virtù RAGIONE_SOCIALEa regola RAGIONE_SOCIALE‘inferenza probabilistica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19622 del 16/07/2024; Sez. 6-3, Ordinanza n. 21403 del 26/07/2021; Sez. 6-3, Ordinanza n. 20342 del 28/09/2020; Sez. 3, Sentenza n. 1163 del 21/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 3513 del 06/02/2019; Sez. L, Sentenza n. 2632 del 05/02/2014; Sez. 2, Sentenza n. 22656 del 31/10/2011; Sez. 3,
Sentenza n. 24211 del 14/11/2006; Sez. 3, Sentenza n. 26081 del 30/11/2005; Sez. 3, Sentenza n. 23079 del 16/11/2005).

6. -In conseguenza RAGIONE_SOCIALEe argomentazioni esposte, il ricorso deve essere dichiarato estinto verso la RAGIONE_SOCIALE con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e respinto verso le altre parti.

Il ricorso incidentale condizionato -con il quale è stato chiesto l’accoglimento RAGIONE_SOCIALEa subordinata azione revocatoria ex art. 2901 c.c. nel caso di accoglimento dei motivi spiegati sulla dichiarata simulazione assoluta -è invece assorbito.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, anche nei confronti RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che non ha aderito alla rinuncia.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione

dichiara estinto il giudizio di legittimità verso la RAGIONE_SOCIALE con RAGIONE_SOCIALE, rigetta il ricorso verso le altre parti, dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, RAGIONE_SOCIALEe spese di lite, che liquida per ciascuno in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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