Simulazione assoluta e prescrizione: la Cassazione

La Corte di Cassazione affronta un caso di simulazione assoluta e prescrizione. Due promissari acquirenti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, si vedono sottrarre l’immobile a causa di una vendita simulata orchestrata dall’erede del venditore. La Suprema Corte chiarisce che il termine di prescrizione per agire in giudizio per l’adempimento del preliminare non decorre fino a quando la vendita fraudolenta non viene dichiarata nulla con sentenza passata in giudicato. Questo perché l’atto simulato costituisce un doloso occultamento del debito che impedisce l’esercizio del diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Assoluta e Prescrizione: Quando Inizia a Scorrere il Tempo?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, offre un’importante chiarificazione sul complesso rapporto tra simulazione assoluta e prescrizione del diritto di ottenere l’adempimento di un contratto preliminare. La decisione sottolinea come un comportamento doloso, volto a nascondere l’esistenza di un’obbligazione, possa sospendere il decorso dei termini per far valere i propri diritti, tutelando così il creditore in buona fede.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una domanda giudiziale presentata da due promissari acquirenti per ottenere l’adempimento di un contratto preliminare relativo a un immobile. Tuttavia, scoprivano che l’erede del promittente venditore aveva, nel frattempo, venduto lo stesso bene a un proprio congiunto.

I promissari acquirenti, sentendosi defraudati, avviavano un’azione legale per far dichiarare la nullità di tale vendita, sostenendo che si trattasse di una simulazione assoluta, ovvero di un atto fittizio posto in essere al solo scopo di sottrarre l’immobile alla loro pretesa. Dopo un lungo iter giudiziario, la nullità di questa seconda vendita veniva accertata con sentenza divenuta irrevocabile.

Solo a questo punto, i promissari acquirenti agivano per ottenere l’esecuzione del contratto preliminare. La controparte, tuttavia, si opponeva eccependo l’avvenuta prescrizione del diritto.

La Decisione della Corte d’Appello e i Motivi del Ricorso

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, accoglieva l’eccezione di prescrizione, ritenendo che il tempo per agire fosse ormai decorso. Secondo i giudici di secondo grado, gli atti interruttivi posti in essere dai promissari acquirenti non erano sufficienti a fermare lo scorrere del tempo.

Contro questa decisione, i promissari acquirenti hanno proposto ricorso per Cassazione, lamentando due vizi principali:

1. Vizio di ultrapetizione: La Corte d’Appello avrebbe accolto un’eccezione di prescrizione generica e non adeguatamente provata.
2. Omessa pronuncia: I giudici non avrebbero considerato gli effetti interruttivi e sospensivi della prescrizione derivanti dal comportamento doloso della controparte, che aveva occultato l’obbligazione tramite la vendita simulata.

L’impatto della Simulazione Assoluta e Prescrizione sul Diritto del Creditore

Il cuore della questione legale risiede nel determinare da quale momento inizi a decorrere il termine di prescrizione. Secondo i ricorrenti, il termine non poteva decorrere fino a quando l’immobile non fosse rientrato, legalmente, nel patrimonio del debitore. La vendita simulata rappresentava un impedimento giuridico e un comportamento doloso che, ai sensi dell’art. 2941 n. 8 del codice civile, sospende la prescrizione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto entrambi i motivi di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello in diversa composizione. Il ragionamento dei giudici di legittimità è stato lineare e volto a tutelare il creditore vittima di un comportamento fraudolento.

Innanzitutto, la Corte ha ribadito che l’eccezione di prescrizione non può essere generica. La parte che la solleva ha l’onere di allegare e provare il fatto specifico che determina l’inizio della decorrenza del termine, ossia l’inerzia del titolare del diritto.

Ma il punto cruciale della decisione riguarda l’effetto della simulazione. La Cassazione ha affermato che la declaratoria di nullità di una vendita per simulazione assoluta ha un effetto paragonabile a quello dell’azione revocatoria. Entrambe le azioni mirano a neutralizzare un atto dispositivo del debitore che pregiudica le ragioni del creditore. L’atto simulato, in particolare, costituisce un doloso occultamento del debito, poiché rende, di fatto, impossibile per il creditore ottenere l’esecuzione specifica del contratto preliminare (art. 2932 c.c.).

Di conseguenza, fino a quando la controversia sulla simulazione è pendente (sub judice), è logicamente e giuridicamente impossibile per il promittente venditore adempiere e per i promissari acquirenti ottenere la titolarità del bene. Questo stato di cose configura un impedimento legale che sospende il decorso della prescrizione.

La Corte ha quindi stabilito il seguente principio di diritto: “All’atto di accogliere l’eccezione di prescrizione, il giudice deve dare conto del fatto costitutivo allegato dalla parte interessata. Inoltre, ai fini del rilievo della prescrizione, la declaratoria di nullità per simulazione assoluta è sovrapponibile all’effetto dell’azione revocatoria, giacché, secondo il disposto di cui all’art. 2941 n. 8 c.c. anche nella simulazione l’esito consiste in un occultamento, in senso lato, del debito al creditore”.

Le Conclusioni

La sentenza in esame stabilisce un principio fondamentale a tutela dei creditori. Il termine di prescrizione per l’azione di adempimento di un contratto preliminare non inizia a decorrere fino al passaggio in giudicato della sentenza che accerta la nullità della vendita simulata a terzi. L’atto fraudolento del debitore, finalizzato a sottrarsi ai propri obblighi, non può andare a suo vantaggio facendo decorrere i termini di prescrizione. L’intero periodo del giudizio sulla simulazione viene neutralizzato con effetto ex tunc, come se non fosse mai trascorso ai fini della prescrizione. Questa decisione rafforza la protezione contro gli atti dispositivi fraudolenti e garantisce che i diritti dei creditori possano essere effettivamente esercitati una volta rimosso l’ostacolo creato dal debitore.

Quando inizia a decorrere la prescrizione se il venditore vende l’immobile promesso a un altro tramite un atto simulato?
Secondo la Corte di Cassazione, il termine di prescrizione per l’azione di adempimento del contratto preliminare inizia a decorrere solo dal momento in cui la sentenza che dichiara la nullità dell’atto di vendita simulato diventa definitiva (passa in giudicato).

Perché un atto di vendita simulato sospende la prescrizione?
Perché la vendita simulata costituisce un doloso occultamento dell’esistenza dell’obbligazione da parte del debitore. Questo comportamento fraudolento, ai sensi dell’art. 2941 n. 8 c.c., impedisce al creditore di esercitare il proprio diritto e, di conseguenza, sospende il decorso del termine di prescrizione fino a quando l’impedimento non viene rimosso.

Cosa deve fare una parte in un processo per far valere l’eccezione di prescrizione?
Non è sufficiente una contestazione generica. La parte che solleva l’eccezione di prescrizione ha l’onere di indicare e provare il fatto specifico che ha dato inizio al decorso del termine (ad esempio, la data in cui il diritto poteva essere esercitato) e l’inerzia del titolare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17534 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17534 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2914/2024 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in NAPOLI INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in NAPOLI INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3245/2023 depositata il 06/07/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Presidente dr. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Napoli respinse la domanda di NOME COGNOME e NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME volta a far dichiarare l’inadempimento del contratto preliminare di acquisto di un immobile INA.

La Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 3245 del 6 luglio 2023, rigettò il gravame dell’COGNOME e del COGNOME , condannando i soccombenti alla rifusione delle spese di lite.

Il giudice di secondo grado sostenne -per quel che ancora interessa – che la Vallorso, nel costituirsi, aveva tempestivamente eccepito l’improcedibilità della domanda avversaria, coperta dal giudicato in ordine al rigetto sia della presunta usucapione, sia della prescrizione.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME sulla scorta di due motivi.

Ha tempestivamente proposto controricorso NOME COGNOME quale erede di NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono vizio di ultrapetizione per violazione de ll’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c omma 1 n 4 c.p.c., error in procedendo e conseguente nullità della sentenza.

La Corte d’appello avrebbe erroneamente accolto un’eccezione di prescrizione mai proposta, come risultante ex actis , tantomeno avuto riguardo al preliminare su cui si fondava la domanda ex art. 2932 cod. civ. Ed anzi, le conclusioni della Vallorso sarebbero risultate incompatibili con l’eccezione di prescrizione di detto preliminare, essendo stato richiesta tra l’altro – la risoluzione o la declaratoria di inesistenza dei contratti posti a fondamento della domanda, il che avrebbe postulato il pieno riconoscimento dell’efficacia e validità degli stessi.
Con il secondo mezzo, la COGNOME ed il COGNOME si dolgono della omessa pronuncia sull’eccezione di interruzione e sospensione della prescrizione ex art. 2941 n 8 e 2944 cod. civ. ed, in relazione all’i llegittimo e/o erroneo accoglimento dell’eccezione di prescrizione , deducono la mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ai sensi dell’ art. 112 c.p.c. e dunque la nullità della sentenza in relazione all’art. 360 co 1 n 4, qualificata come error in procedendo .

I ricorrenti affermano che i fatti acquisiti al processo avrebbero costituito elementi certi ed incontrovertibili dai quali ricavare gli effetti interruttivi e/o sospensivi della prescrizione, anche qualora ritualmente eccepita.

Nella specie, solo a decorrere dal mese di febbraio 1978 NOME COGNOME avrebbe conseguito il diritto di cedere e il D’Uva di fare valere il corrispondete diritto di cui alla promessa di vendita. Tuttavia, in data 23/4/1981 la COGNOME NOME, coniuge superstite ed unica erede del COGNOME, aveva alienato, in favore del genero NOME COGNOME coniugato in regime di comunione dei beni con la figlia NOME COGNOME, l’immobile de quo . A seguito di tale atto, con citazione del 19/28 febbraio 2002, gli odierni ricorrenti avevano promosso un’azione di simulazione assoluta, stigmatizzando un comportamento attivo intenzionalmente diretto ad occultare al creditore l’esistenza della obbligazione .
La sentenza con cui era stata dichiarata la nullità del suddetto atto di trasferimento del bene era divenuta irrevocabile solo in data 12 febbraio 2011, ovvero con la declaratoria di inammissibilità del ricorso per cassazione. Da tale data l’immobile, rientrato nella disponibilità dell’avente causa dell’originario

promittente venditore, avrebbe potuto essere oggetto dell’azione ex art. 2932 c.c. In altre parole, il termine di prescrizione, in applicazione del disposto di cui all’art. 2941 n 8 cod. civ., avrebbe dovuto decorrere dal l’accertamento del verificarsi del suddetto denunciato fatto doloso.

I due motivi possono essere scrutinati congiuntamente, perché attingono lo stesso profilo della sentenza impugnata, e sono fondati.

A proposito dell’eccezione di prescrizione, la sentenza impugnata ha affermato : ‘ la Vallorso, nel costituirsi nel giudizio a quo, aveva eccepito l’improcedibilità della domanda attorea, in quanto coperta ‘dal giudicato in ordine sia al rigetto della presunta usucapione … sia dalla prescrizione …’ (V. pag. 3 della originaria comparsa di costituzione e risposta). L’eccezione veniva espressamente ribadita nelle conclusioni dello scritto difensivo da ultimo richiamato: ‘rigettarsi la domanda così come proposta per improcedibilità, prescrizione, nullità ed inopponibilità…’ (V. pag. 4 della originaria comparsa di costituzione e risposta). La stessa eccezione veniva, di seguito, coltivata dalla Vallorso, che con la seconda memoria di cui al sesto comma dell’art. 183, sesto comma, c.p.c., chiedeva ‘rigettarsi la domanda così come proposta dichiarando, in via principale, la prescrizione, subordinatamente la inopponibilità, gradatamente la nullità del contratto messo a base della domanda…’ (V. pag. 3 della memoria depositata il 30.03.2012) ‘ .
L’indirizzo ormai consolidato di questa Suprema Corte è nel senso che, in tema di prescrizione estintiva, l’elemento costitutivo della relativa eccezione è l’inerzia del titolare del diritto fatto valere in giudizio e la manifestazione della volontà di profittare dell’effetto ad essa ricollegato dall’ordinamento (Sez. 1, n. 15337 del 25 luglio 2016; Sez. 6-3, n. 1064 del 20 gennaio 2014).

In particolare, l’ eccezione di prescrizione deve sempre fondarsi su fatti allegati dalla parte ed il debitore che la solleva ha l’onere di addurre e provare il fatto che, permettendo l’esercizio del diritto, determina l’inizio della decorrenza del termine, ai sensi dell’art. 2935 c.c., restando escluso che il giudice possa accogliere l’eccezione sulla base di un fatto diverso (Sez. 6-L n. 14135 del 23 maggio 2019; Sez. 2, n. 15991 del 18 giugno 2018).

Dai suddetti principi si è discostata la Corte d’appello di Napoli, che ha ritenuto correttamente formulata l’eccezione, pur a fronte di una sequenza confusa e contraddittoria di anomalie meramente enunciate, fra loro anche contraddittorie, senza motivare in ordine alla prova del fatto costitutivo e in che modo vi sarebbe stata inerzia da parte dei titolari del diritto.

L’altra aporia rilevante della sentenza impugnata è costituita dalla sottovalutazione del giudizio volto alla declaratoria di nullità assoluta dell’atto di vendita dell’immobile già promesso ai ricorrenti.

La Corte territoriale afferma in proposito ‘ Trattasi, all’evidenza, di comportamenti che non hanno alcuna correlazione con l’esecuzione del preliminare dedotto in lite e comunque, non indirizzati agli odierni appellanti, quali soggetti che potevano giovarsi di simili (ed asseriti) riconoscimenti ‘. Aggiunge altresì, riprendendo il rilievo del Tribunale, che, dopo un primo invito ad incontrarsi per la stipula del definitivo, il 5 aprile 1979, ‘ non risulta alcun atto munito di tale efficacia per ben più di un decennio ‘ e che la citazione era stata notificata oltre vent’anni dopo precedente atto interruttivo.
In realtà, l’atto di alienazione della proprietà del 1981 aveva privato gli odierni ricorrenti della possibilità di aggredire il bene, domandando l’esecuzione ex art. 2932 c.c., visto che l’immobile era stato venduto all’Amoroso e che all’epoca il contratto preliminare non era trascrivibile. Conseguentemente, l’unica azione utilizzabile era la domanda di simulazione assoluta, la quale è imprescrittibile ai sensi dell’art. 1422 c.c., giacché diretta ad accertare la nullità del negozio apparente, in ogni caso privo di causa per mancanza dello scopo economico sociale cui il contratto simulato è destinato (Sez. 6-2 n. 9401 del 10 maggio 2016; Sez. 62, n. 19678 del 27 agosto 2013). Solo all’esi to favorevole di quest’ultima, con la coeva declaratoria di nullità del contratto del 1981, gli odierni ricorrenti avrebbero potuto intraprendere l’azione volta ad ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Non può infatti dubitarsi del fatto che il riconoscimento di una simulazione assoluta del negozio sottende un comportamento doloso in capo all’obbligato e nei confronti dei creditori , che non può essere in alcun modo agevolato dall’ordinamento
giuridico. In tal modo, è stato posto nel nulla tutto il periodo prescrizionale considerato dalla Corte d’appello, con effetto ex tunc .

Invero, la declaratoria di nullità della simulazione assoluta è sovrapponibile all ‘effetto dell’azione pauliana, giacché costituisce un’ anomalia della causa rispetto allo schema tipico che ne giustifica il riconoscimento normativo (Sez. 2, n. 7459 del 26 marzo 2018).

Ne consegue che, solo a partire dal passaggio in giudicato della sentenza accertativa della simulazione assoluta, iniziava a decorrere il termine di prescrizione dell’originaria azione di adempimento.

L’errore in cui è incorsa la Corte d’appello consiste allora nel non aver considerato che la declaratoria di simulazione si ripercuoteva con effetti rilevanti ai fini del trasferimento della proprietà, giacché fino a quando la decisione sulla simulazione era sub judice , sarebbe stato impossibile, sotto il profilo logico e giuridico, per l’alienante adempiere all’obbligazione assunta di trasferire il bene di cui sopra e conseguentemente impossibile per gli odierni ricorrenti ottenere la titolarità dello stesso mediante il ricorso all’azione ex art. 2932 cod. civ.
La pronunzia impugnata va dunque cassata ed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, dovrà riesaminare l’intera vicenda, attenendosi al seguente principio : ‘ All’atto di accogliere l’eccezione di prescrizione, il giudice deve dare conto del fatto costitutivo allegato dalla parte interessata. Inoltre, ai fini del rilievo della prescrizione, la declaratoria di nullità per simulazione assoluta è sovrapponibile all’effetto dell’azione revocatoria, giacché, secondo il disposto di cui all’art. 2941 n. 8 c.c. anche nella simulazione l’esito consiste in un occultamento , in senso lato, del debito al creditore ‘.
Il giudice del rinvio si occuperà altresì del governo delle spese di lite del presente grado di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alle

censure accolte e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione.

Così deciso in Roma il 25 giugno 2025, nella camera di consiglio delle Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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