Simulazione assoluta e litisconsorzio necessario

Una cittadina ha agito in giudizio per far dichiarare la simulazione assoluta di una compravendita immobiliare tra una società e un acquirente, sostenendo che l’atto fittizio ledesse il suo diritto di abitazione. Mentre la Corte d’Appello aveva accolto la domanda, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione per un grave vizio procedurale. La Suprema Corte ha rilevato che la società venditrice non era stata citata in giudizio. Trattandosi di un’azione di simulazione proposta in via principale, sussiste un litisconsorzio necessario tra tutti i contraenti. La mancanza di una parte essenziale rende nullo l’intero procedimento, imponendo il rinvio al primo grado per integrare correttamente il contraddittorio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione assoluta: quando il processo è nullo

La simulazione assoluta rappresenta uno degli strumenti più complessi del diritto civile, spesso utilizzato per occultare la reale proprietà di un bene. Recentemente, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico che chiarisce un aspetto procedurale fondamentale: chi deve essere necessariamente coinvolto in una causa di questo tipo?

Il caso della vendita immobiliare fittizia

La vicenda trae origine dalla contestazione di un atto di vendita immobiliare. Un soggetto terzo, che vantava un diritto di godimento sul bene, ha citato in giudizio l’apparente acquirente sostenendo che la vendita fosse una simulazione assoluta. Secondo l’attrice, l’atto non aveva mai prodotto effetti reali e serviva solo a minacciare il suo diritto di permanere nell’immobile.

In primo grado, la domanda era stata rigettata per mancanza di prove scritte. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato il verdetto, dichiarando la simulazione sulla base di presunzioni e testimonianze, rilevando l’assenza di un effettivo pagamento del prezzo.

La decisione della Cassazione sulla simulazione assoluta

La Suprema Corte, investita del ricorso, non è entrata nel merito della veridicità della vendita, ma ha rilevato un errore procedurale insuperabile. La società venditrice (nel frattempo fallita) non era mai stata chiamata a partecipare al processo.

Questo difetto di integrazione del contraddittorio è stato ritenuto fatale. Quando un terzo agisce per far dichiarare la simulazione assoluta di un contratto in via principale, deve necessariamente citare tutte le parti che hanno sottoscritto l’atto. Se manca anche solo uno dei contraenti, la sentenza è considerata emessa inutilmente (inutiliter data).

L’importanza del litisconsorzio necessario

Il principio del litisconsorzio necessario risponde a un’esigenza di coerenza dell’ordinamento: non è possibile dichiarare nullo o simulato un contratto se non nei confronti di tutti coloro che lo hanno stipulato. In caso contrario, si rischierebbe di avere una realtà giuridica diversa per ogni parte coinvolta, creando un caos normativo.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’applicazione rigorosa dell’art. 102 c.p.c. La Cassazione ha ribadito che l’azione di simulazione proposta in via principale mira a ottenere un accertamento che incide sulla validità stessa del rapporto contrattuale. Poiché l’atto simulato è nullo, tale nullità deve essere accertata nei confronti di tutti i partecipanti all’accordo. La mancata partecipazione della società alienante ha reso nullo l’intero iter processuale svolto nei gradi precedenti.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza impongono l’annullamento della decisione d’appello e il rinvio della causa al Tribunale di primo grado. Il processo dovrà ricominciare affinché il contraddittorio venga integrato con la curatela fallimentare della società venditrice. Questa pronuncia ricorda che, prima ancora di dimostrare la fondatezza di una pretesa, è essenziale garantire la corretta instaurazione del giudizio verso tutti i soggetti interessati, pena la perdita di anni di contenzioso.

Chi deve partecipare alla causa per simulazione assoluta?
Devono partecipare necessariamente tutte le parti che hanno sottoscritto il contratto impugnato. Se manca anche solo un contraente, il processo è nullo per difetto di litisconsorzio.

Cosa succede se il venditore non viene citato in giudizio?
La sentenza emessa senza il venditore è considerata priva di valore legale. La Cassazione annulla il giudizio e ordina di ricominciare il processo dal primo grado.

Un terzo può provare la simulazione con testimoni?
Sì, i terzi estranei al contratto godono di regimi probatori agevolati e possono ricorrere a testimonianze e presunzioni per dimostrare che l’atto è fittizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35823 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 35823 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2023

R.G.N. 14414/19 U.P. 5/12/2023

Vendita -Simulazione assoluta -Azione del terzo

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 14414/NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura a margine del ricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso la cancelleria della Corte di cassazione;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 826/2019, pubblicata il 22 febbraio 2019, notificata via PEC il 27 febbraio 2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 5 dicembre 2023 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

lette le conclusioni rassegnate dal P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo, con assorbimento dei rimanenti motivi, conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;

vista la memoria illustrativa depositata nell’interesse del ricorrente, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.;

sentito , in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’AVV_NOTAIO per il ricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione del 14 luglio 2012, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Varese, COGNOME NOME, al fine di sentire dichiarare la simulazione assoluta dell’atto pubblico di vendita del 7 giugno 1999, rep. n. 164.294, racc. n. 12.042, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del cespite sito in INDIRIZZO, concluso tra la RAGIONE_SOCIALE -in qualità di venditrice -e il convenuto -in qualità di acquirente -, dichiarando altresì l’estraneità del bene immobile in questione rispetto al patrimonio del convenuto.
In particolare, l’attrice assumeva che il suo interesse ad agire derivava dal fatto che il suo diritto a permanere

nell’immobile fosse stato messo in serio pericolo dell’illegittima iniziativa del convenuto, volta ad ottenere il rilascio del cespite, in palese contrasto con il contegno della simulata alienante, che non aveva mai dato corso ad alcuna iniziativa del genere.

Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale resisteva alle domande avversarie, chiedendone, in via principale, il rigetto, perché infondate in fatto e in diritto, all’esito dell’effettivo perfezionamento dell’atto traslativo con il debito pagamento del prezzo. In via riconvenzionale, domandava che fosse accertata l’illegittima occupazione del bene, con la condanna dell’attrice al suo rilascio e al risarcimento dei danni per l’abusiva occupazione.

Nel corso del giudizio erano ammesse solo alcune delle prove costituende avanzate dalle parti.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 92/2016, depositata il 22 gennaio 2016, rigettava le domande proposte da parte attrice, per il difetto di una controdichiarazione per iscritto nonché per l’avvenuta dimostrazione dell’effettivo acquisto del bene, e respingeva altresì le domande riconvenzionali proposte da parte convenuta, in ragione della sussistenza di un titolo di legittimazione ventennale della detenzione qualificata del cespite.

2. -Con atto di citazione notificato il 21 aprile 2016, proponeva appello COGNOME NOME, la quale lamentava: 1) l’erronea esclusione, per ritenuta inammissibilità, della prova testimoniale articolata e l’indebita valutazione della carenza di una controdichiarazione scritta, a fronte della sua qualità di terzo; 2) la possibilità di configurare la nullità della vendita come conseguenza dell’accertamento della sua simulazione assoluta.

Erano, per l’effetto, reiterate le istanze istruttorie non ammesse nel primo grado di giudizio.

Si costituiva nel giudizio d’impugnazione COGNOME NOME, il quale resisteva all’appello e ne chiedeva il rigetto, spiegando appello incidentale con il quale chiedeva che fossero accolte le domande di rilascio e di riconoscimento del risarcimento per occupazione senza titolo del bene.

Nel corso del giudizio d’appello erano ammesse ed espletate le ulteriori prove costituende avanzate dalle parti.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Milano, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’appello principale e respingeva l’appello incidentale e, per l’effetto, in integrale riforma della sentenza impugnata, dichiarava la simulazione assoluta dell’atto di vendita immobiliare del 7 giugno 1999 e, per l’effetto, dichiarava che il bene in questione non era entrato nel patrimonio dell’apparente acquirente.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a ) che il bene immobile emarginato, in origine di proprietà della famiglia COGNOME, era stato alienato, con atto pubblico del 7 giugno 1999, dalla società RAGIONE_SOCIALE; b ) che, all’esito della prova testimoniale raccolta nel giudizio di gravame, non risultava dimostrato l’effettivo pagamento del prezzo di vendita per difetto di alcuna produzione delle contabili bancarie e degli estratti conto della società, sicché era irrilevante la registrazione dell’operazione sui libri societari, così come l’emissione della relativa fattura; c ) che, infatti, le registrazioni effettuate sui libri contabili consistevano in mere annotazioni formali di operazioni
inesistenti, in quanto tali prive di ogni efficacia probatoria verso i terzi; d ) che tanto era comprovato anche dell’anomalo asserito pagamento in contanti, sanzionato da Bankitalia, oltre che dall’accettazione dell’acquirente del pluridecennale contratto di comodato dell’immobile in favore della COGNOME; e ) che l’accertamento della simulazione assoluta dell’atto di vendita comportava, quale sua naturale conseguenza, la nullità dell’atto e, dunque, il mancato acquisto, da parte del COGNOME, della proprietà dell’immobile per estraneità del cespite al suo patrimonio; f ) che conseguentemente doveva essere respinto l’appello incidentale, non avendo l’apparente acquirente titolo alcuno per pretendere il rilascio e il risarcimento per occupazione senza titolo, in mancanza del diritto di proprietà sull’immobile.
-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, COGNOME NOME.

Ha resistito con controricorso COGNOME NOME.

4. -Il Pubblico Ministero ha formulato le sue conclusioni mediante memoria tempestivamente depositata, come trascritte in epigrafe.

Il ricorrente ha presentato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 102, 113 e 354 c.p.c. nonché dell’art. 1414 c.c., per avere la Corte di merito accertato la simulazione assoluta del trasferimento immobiliare di cui all’atto pubblico di vendita emarginato, senza

avvedersi che si verteva in ipotesi di litisconsorzio necessario, in ordine al quale il giudice d’appello avrebbe dovuto rilevare, d’ufficio, la mancata integrazione del contraddittorio in primo grado e rinviare la causa al Tribunale, emergendo dagli atti di causa che la venditrice dell’immobile RAGIONE_SOCIALE, ovvero il curatore del fallimento della medesima, erano stati pretermessi dal giudizio di primo grado.

Senonché obietta l’istante che, con l’atto di citazione introduttivo del giudizio di prime cure, l’attrice COGNOME NOME, quale terzo che aveva richiesto l’accertamento della simulazione della vendita immobiliare, aveva omesso di convenire in giudizio anche la simulata alienante, il che esigeva l’integrazione del contraddittorio verso quest’ultima, essendo pacifico che, nella fattispecie di simulazione assoluta o relativa, vi fosse un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra le parti del contratto, nel caso in cui, come nella specie, il correlato accertamento fosse risultato proposto in via principale.
Ne sarebbe conseguita la nullità della sentenza impugnata, per essere stata inutiliter data nei confronti del solo COGNOME NOME, quale acquirente, e di COGNOME NOME, quale terzo agente, senza che vi fosse alcun impedimento alla rilevazione del vizio per la prima volta in sede di legittimità, in adesione al corrispondente motivo di ricorso per cassazione proposto, poiché gli elementi posti a fondamento del rilievo sarebbero emersi, con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nelle precedenti fasi di giudizio.
2. -Con il secondo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., la nullità della

sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 100 e 113 c.p.c. nonché degli artt. 1415, secondo comma, 1417 e 2697 c.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, e la nullità della sentenza e del procedimento, per avere la Corte territoriale mancato di rilevare il difetto di legittimazione ad agire del terzo per carenza di interesse, benché questi non avesse dimostrato, quale condizione dell’azione, il pregiudizio in ipotesi derivante dalla simulazione.
Sostiene l’istante che l’iniziativa dell’acquirente, in ordine al rilascio dell’immobile, non avrebbe potuto costituire un apprezzabile pregiudizio idoneo a legittimare il terzo ad agire, non essendo configurabile alcun diritto del medesimo, neanche potenzialmente messo in pericolo dall’atto che si assumeva simulato.

3. -Con il terzo motivo il ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, in riferimento agli artt. 113, 115 e 116 c.p.c. nonché agli artt. 1414, 1415, secondo comma, 1417, 2722, 2725 e 2697 c.c., per avere la Corte distrettuale erroneamente desunto la posizione di terzietà della COGNOME dalla semplice sua mancata partecipazione all’atto di compravendita, mentre, in realtà, dalle difese avversarie sarebbe emersa una fattispecie che, in ipotesi, avrebbe coinvolto la stessa in forza di un accordo trilaterale, sicché sarebbe stato piuttosto configurabile, in astratto, il diverso istituto della simulazione relativa per interposizione fittizia soggettiva, in cui la COGNOME sarebbe stata parte, a pieno titolo, dell’accordo che deduceva come simulatorio e non terza estranea.
Il che avrebbe escluso l’ammissibilità della prova agevolata, volta ad accertare la simulazione assoluta, dovendosi altresì escludere la diversa ipotesi della simulazione relativa, con il conseguente rigetto della domanda nel merito per mancanza di una controdichiarazione scritta inerente alla compravendita.

4. -Con il quarto motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento, in riferimento agli artt. 113 e 115 c.p.c. nonché agli artt. 1414, 1415, secondo comma, 1417, 2722, 2725 e 2697 c.c., per avere la Corte d’appello mancato di rilevare il difetto di legittimazione ad agire della COGNOME e la sua conseguente impossibilità di provare per testi la simulazione oggetto di causa ed, ancor meno, la precedente simulazione, estranea al giudizio.
5. -Con il quinto motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 113 e 115, primo comma, c.p.c. nonché degli artt. 1417 e 2722 c.c., per avere la Corte del gravame posto a fondamento dell’accertamento della simulazione il fatto che non fosse stato dimostrato l’intervenuto pagamento del prezzo, nonostante la prodotta fattura quietanzata, che avrebbe costituito prova documentale idonea e sufficiente a supportare detto pagamento.
6. -Con il sesto motivo il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 100, 102 e 113 c.p.c., per avere la Corte territoriale respinto l’appello incidentale spiegato, in ragione del difetto di titolo idoneo a sollevare l’eccezione, in mancanza del diritto di proprietà sull’immobile.

Osserva l’istante che tale titolo sarebbe esistito all’esito del rigetto della domanda di accertamento della simulazione, anche tenendo conto dell’impegno assunto dalla società alienante di mantenere la COGNOME e la madre di quest’ultima nel comodato gratuito dell’immobile per un ventennio, poiché tale termine sarebbe decorso dalla prima compravendita del 14 aprile 1992 e non già da quella in favore del ricorrente del 7 giugno 1999.

7. -Il primo motivo è fondato nei termini che seguono.

Infatti, in accoglimento della domanda di accertamento della simulazione assoluta della vendita immobiliare proposta dal terzo in confronto delle parti di tale contratto, è stata dichiarata la simulazione verso il solo apparente acquirente COGNOME NOME, senza che fosse mai stato evocato in causa, né nel primo grado né nel secondo grado di giudizio, il simulato alienante RAGIONE_SOCIALE, società dichiarata fallita successivamente all’atto di vendita, come emerge dagli atti ed è pacifico tra le parti.
Ora, la fattispecie della simulazione, sia essa assoluta o relativa, integra un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra le parti del contratto nel caso in cui il relativo accertamento risulti richiesto in via principale, con la conseguenza che il contraddittorio nel giudizio tra tutti i partecipanti all’atto impugnato per simulazione, o i loro eredi, è necessario quando la nullità che ne deriva venga posta a fondamento dell’azione, e non invece quando il suo accertamento formi oggetto di una mera eccezione e debba effettuarsi in via incidentale, senza efficacia di giudicato (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 9668 del 19/04/2018; Sez. 3, Ordinanza n. 13145 del 25/05/2017; Sez. 3, Sentenza n. 9417 del 27/04/2011; Sez. 2, Sentenza n. 3474 del 13/02/2008;
Sez. 2, Sentenza n. 4901 del 02/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 5592 del 17/10/1980; Sez. 1, Sentenza n. 3075 del 03/09/1976).

Nel caso in disputa, appunto, l’azione di simulazione è stata proposta dal terzo in INDIRIZZO principale.

All’esito, l’eccezione di difetto del contraddittorio per violazione del litisconsorzio necessario ben può essere sollevata per la prima volta in sede di legittimità, come nel caso di specie, attraverso l’articolazione del motivo al riguardo proposto, a condizione che l’esistenza del litisconsorzio risulti dagli atti e dai documenti del giudizio di merito e la parte che la deduca ottemperi all’onere di indicare nominativamente le persone che devono partecipare al giudizio, di provare la loro esistenza e i presupposti di fatto e di diritto che giustifichino l’integrazione del contraddittorio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11043 del 05/04/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 23634 del 28/09/2018; Sez. 3, Sentenza n. 4764 del 04/03/2005; Sez. 3, Sentenza n. 1663 del 27/01/2005; Sez. 2, Sentenza n. 11415 del 22/07/2003), presupposti tutti assolti nella fattispecie dal ricorrente.
-L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento dei restanti motivi, in quanto da esso dipendenti.

-In definitiva, deve trovare accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo del ricorso, con assorbimento dei restanti motivi.

La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamente al motivo accolto, con la dichiarazione della nullità del giudizio di primo grado in ordine al difetto di integrazione del contraddittorio verso la RAGIONE_SOCIALE, successivamente dichiarata fallita, quale alienante in forza dell’atto pubblico di vendita immobiliare

concluso con COGNOME NOME il 7 giugno 1999, rep. n. 164.294, racc. n. 12.042, di cui il terzo COGNOME NOME ha chiesto l’accertamento della simulazione assoluta, ai sensi dell’art. 1415, secondo comma, c.c., con rinvio della causa al Tribunale di Varese, quale giudice di primo grado, in diversa composizione monocratica, ai sensi dell’art. 383, terzo comma, c.p.c., in quanto, ai sensi dell’art. 354, primo comma, c.p.c., la mancata integrazione del contraddittorio verso il litisconsorte necessario pretermesso ex art. 102 c.p.c. avrebbe legittimato il giudice d’appello a rimettere la causa al giudice di primo grado.
Ed invero, allorché sia stata integrata la violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, non rilevata né dal giudice di primo grado, che non ha disposto l’integrazione del contraddittorio, né da quello di appello, che non ha provveduto a rimettere la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, primo comma, c.p.c., resta viziato l’intero processo e si impone, in sede di giudizio per cassazione, l’annullamento anche d’ufficio delle pronunce emesse ed il conseguente rinvio della causa al giudice di prime cure, a norma dell’art. 383, terzo comma, c.p.c. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 4665 del 22/02/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 23315 del 23/10/2020; Sez. 6-5, Ordinanza n. 3973 del 18/02/2020; Sez. 6-3, Ordinanza n. 6644 del 16/03/2018; Sez. 3, Sentenza n. 8825 del 13/04/2007; Sez. 3, Sentenza n. 3866 del 26/02/2004; Sez. 3, Sentenza n. 1462 del 30/01/2003).
Il giudice del rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione:

‘Con riferimento all’azione promossa in via principale dai terzi, diretta a far valere la simulazione assoluta di un contratto in confronto delle parti, ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra le parti del contratto stesso, con la conseguenza che è necessario il contraddittorio nel giudizio tra tutti i partecipanti all’atto impugnato per simulazione, o i loro eredi, essendo la nullità che ne deriva posta a fondamento dell’azione’.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata, in relazione al motivo accolto, dichiara la nullità del giudizio di primo grado in ordine al difetto di integrazione del contraddittorio verso la RAGIONE_SOCIALE, dichiarata fallita, e rinvia la causa al Tribunale di Varese, in diversa composizione monocratica, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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