Servitù per destinazione: no COSAP se l'opera c'era

Un cittadino contesta il pagamento del canone per l’occupazione di suolo pubblico (COSAP) per opere come intercapedini e bocche di lupo. La Corte di Cassazione accoglie il suo ricorso, stabilendo che se tali opere, visibili e permanenti, preesistevano alla cessione del terreno al Comune, si costituisce una servitù per destinazione del padre di famiglia. Questo diritto esonera dal pagamento del canone, invertendo l’onere della prova a sfavore dell’ente pubblico. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù per destinazione: stop al COSAP se l’opera è preesistente

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale in materia di occupazione di suolo pubblico e diritti reali. Al centro del dibattito, la debenza del Canone per l’Occupazione di Spazi ed Aree Pubbliche (COSAP) nel caso in cui le opere insistenti sul suolo, poi divenuto pubblico, fossero già presenti. La Corte ha stabilito che, in tali circostanze, può configurarsi una servitù per destinazione del padre di famiglia, un principio che può esonerare il proprietario dal pagamento del canone. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Occupazione di Suolo Pubblico

Un cittadino si opponeva alla richiesta di pagamento del COSAP avanzata dal Comune per l’anno 2017. L’occupazione contestata riguardava un’intercapedine e due bocche di lupo realizzate a servizio del suo immobile, ma insistenti su un’area (marciapiede e strada) divenuta di proprietà pubblica. Il proprietario sosteneva che tali manufatti fossero stati realizzati prima che l’area diventasse pubblica, quando l’intero lotto apparteneva a un unico soggetto. La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, aveva dato ragione al Comune, ritenendo irrilevante la preesistenza delle opere e ponendo a carico del cittadino l’onere di dimostrare di essersi riservato specifici diritti al momento della cessione dell’area stradale.

La Decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, accogliendo il motivo di ricorso del cittadino relativo alla violazione delle norme sull’onere della prova e sulla costituzione delle servitù.

Analisi dei Motivi di Ricorso Respinti

Prima di arrivare al cuore della questione, la Corte ha esaminato e respinto altri tre motivi di ricorso. In sintesi, ha chiarito che:
1. Non sussiste un litisconsorzio necessario con gli altri comproprietari, poiché l’obbligazione di pagamento del canone è solidale e l’ente può agire contro uno solo dei coobbligati.
2. La mancata estensione del giudizio a una seconda intimazione di pagamento, notificata in corso di causa, era irrilevante, poiché la decisione finale sulla debenza del canone avrebbe risolto la questione per entrambe.
3. Non era necessario coinvolgere nel giudizio la società di riscossione, in quanto la controversia riguardava l’esistenza stessa del credito del Comune e non le modalità di esazione.

Il Principio della Servitù per Destinazione del Padre di Famiglia

Il punto cruciale della decisione risiede nel quarto motivo di ricorso. La Corte ha affermato che la Corte d’Appello ha errato nel non applicare, anche d’ufficio, l’art. 1062 del Codice Civile, che disciplina la servitù per destinazione del padre di famiglia. Questo istituto prevede che quando due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti da un unico proprietario, il quale ha posto uno a servizio dell’altro creando opere visibili e permanenti, la servitù si considera costituita attivamente e passivamente a favore e a carico dei fondi separati, a meno che non vi sia una disposizione contraria nell’atto di separazione.

Le Motivazioni: L’Onere della Prova e l’Art. 1062 c.c.

La Corte di Cassazione ha spiegato che la Corte d’Appello ha commesso un errore fondamentale nel considerare la preesistenza dei manufatti come una “circostanza non significativa”. Al contrario, è proprio questo l’elemento cardine. Se le opere (l’intercapedine e le bocche di lupo) erano visibili e permanenti e destinate all’esercizio della servitù quando l’area era ancora un tutt’uno, la loro successiva separazione (con la cessione dell’area stradale al Comune) ha automaticamente generato la servitù.

In questo scenario, il silenzio dell’atto di cessione non gioca a sfavore del proprietario dell’immobile, ma a suo favore. È la legge stessa, attraverso la presunzione sancita dall’art. 1062 c.c., a risolvere la questione. L’onere di provare una volontà contraria alla costituzione della servitù sarebbe spettato, semmai, a chi la contestava, ovvero al Comune. I giudici di merito hanno quindi errato nell’invertire l’onere della prova, pretendendo che fosse il cittadino a dimostrare di essersi riservato un diritto che, in presenza dei presupposti, sorge per legge.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Torino per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà attenersi al principio di diritto secondo cui la preesistenza di opere visibili e permanenti, destinate al servizio di un fondo, al momento della separazione della proprietà, costituisce una servitù per destinazione del padre di famiglia. Tale diritto reale giustifica l’occupazione del suolo divenuto pubblico e, di conseguenza, esclude la debenza del relativo canone (COSAP). Questa ordinanza rafforza la tutela dei diritti reali costituiti di fatto prima della pubblicizzazione di un’area e chiarisce l’applicazione di un importante principio civilistico anche in contesti di diritto pubblico-tributario.

Quando si costituisce una servitù per destinazione del padre di famiglia?
Si costituisce automaticamente quando un unico proprietario di due fondi crea opere visibili e permanenti che pongono un fondo a servizio dell’altro, e successivamente i due fondi cessano di appartenere allo stesso proprietario, a meno che nell’atto di separazione non sia specificato diversamente.

In caso di opere preesistenti alla cessione del suolo a un ente pubblico, chi deve provare l’esistenza della servitù?
Secondo la Corte, se le opere erano visibili e permanenti, la servitù si presume costituita per legge. Il silenzio dell’atto di cessione non pregiudica chi beneficia della servitù. Spetta all’ente pubblico, che contesta la servitù, provare un’eventuale volontà contraria delle parti al momento della separazione dei fondi.

Il pagamento del canone di occupazione suolo pubblico (COSAP) è dovuto se l’opera era preesistente alla strada pubblica?
No. Se si dimostra che l’opera esisteva prima che l’area diventasse pubblica e che ricorrono i presupposti per una servitù per destinazione del padre di famiglia, il proprietario ha un diritto reale che giustifica l’occupazione. Di conseguenza, il COSAP non è dovuto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 23480 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 23480 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n° 16828 del ruolo generale dell’anno 2022 , proposto da

COGNOME NOME (C.F. FRN CODICE_FISCALE) residente in Torino INDIRIZZO ed elettivamente domiciliato, giusta sentenza della Corte di Cassazione SS.UU. n. 10143 del 20/06/2012, in Torino, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME C.F. C.F. VGN CODICE_FISCALE, pec EMAIL, FAX NUMERO_TELEFONO, del Foro di Torino, per procura in calce al ricorso.

Ricorrente

contro

Comune di Torino , c.f. NUMERO_DOCUMENTO, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOMEc.f. CODICE_FISCALE) dell’Avvocatura comunale di Torino, come da procura speciale in atti del pct, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo Studio dell’avv. NOME COGNOME (CRO CODICE_FISCALE). Il difensore dichiara di voler ricevere le comunicazioni ai seguenti numeri di fax: 011/011.31119 -06/32.60.9846 o per p.e.c.: EMAIL; EMAIL
RAGIONE_SOCIALE

Intimata

avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n° 1444 depositata il 29 dicembre 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27 giugno 2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 .- Con la sentenza indicata in intestazione la Corte d’appello di Torino, in riforma della decisione del Tribunale, accoglieva l’impugnazione proposta dal Comune di quella città e dichiarava NOME COGNOME debitore del canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (Cosap) relativo al 2017 per l’intercapedine e due bocche di lupo che insistono per mq 48,93 su INDIRIZZO e per mq 1,46 su INDIRIZZO.

2 .- Per quello che qui ancora rileva, ed in estrema sintesi, osservava la Corte preliminarmente che doveva confermarsi il rilievo del difetto di legittimazione passiva dell’Ente di riscossione, trattandosi di controversia che attiene al merito del canone reclamato e che del tutto correttamente il primo Giudice non aveva esteso la propria cognizione alla contestazione della legittimità di una seconda intimazione di pagamento notificata al Franceri nel corso del giudizio di primo grado, stante la novità di tale domanda.
Nel merito, osservava che la concessione rilasciata dal Comune su istanza dell’amministratore del Condominio di INDIRIZZO non volturata dopo lo scioglimento del predetto Condominio (avvenuto nel 2014), non costituiva acquiescenza o riconoscimento delle ragioni dell’Ente territoriale.

nonché

Dal rogito del 14 gennaio 1937, col quale il terreno di sedime era stato compravenduto tra privati, emergeva che l’area privata comprendeva anche quella destinata a sede stradale.

Nondimeno, pur non essendo stato prodotto il successivo atto di alienazione delle aree stradali di INDIRIZZO e di INDIRIZZO al Comune, non era contestato in causa che all’Ente territoriale tali aree fossero state cedute in proprietà e che la parte cedente non si fosse riservata -né avesse ottenuto dal Comune -diritti reali o personali giustificativi dell’occupazione di suolo pubblico.

La Corte dichiarava pertanto dovuto dal Franceri il canone di occupazione per l’anno 2017.

3 .- Ricorre per cassazione quest’ultimo, affidando il gravame a quattro motivi illustrati da memoria.

Resiste il Comune di Torino, che conclude per la reiezione dell’impugnazione con controricorso illustrato da memoria.

RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata, nonostante la regolare notificazione del ricorso.

Dopo la reiezione dell’istanza di rimessione della causa alle Sezioni Unite, formulata dal ricorrente, essa è stata assegnata per la trattazione in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380bis cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4 .-Preliminarmente osserva il Collegio che questa Corte, con ordinanza n° 25965/2024, ha già definito altra e parallela lite tra il Franceri ed il Comune di Torino avente ad oggetto la debenza del Canone di occupazione (Cosap) per gli anni 2014 e 2015 relativo al medesimo immobile condominiale.

Nel prosieguo della presente decisione si farà, dunque, riferimento, per quello che qui rileva (si veda il successivo paragrafo n° 12), a quanto già statuito con tale precedente.

5 .- Col primo motivo il ricorrente eccepisce la nullità del procedimento e della sentenza che lo ha concluso per mancanza di integrità nel contraddittorio, nonché per violazione o falsa applicazione dell’art. 14 del Dlgs n° 546/1992.

Al giudizio non avrebbero preso parte gli altri comproprietari del basso fabbricato di INDIRIZZO e cioè i signori NOME COGNOME proprietario del locale sito nel seminterrato titolare della vetreria ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, NOME COGNOME, proprietario dell’unità immobiliare sita nel seminterrato sede del locale caldaie, titolare della ditta individuale RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE

La richiesta di pagamento del Cosap 2017 coinvolgerebbe nella sua unicità costitutiva tutti i comproprietari, come pure l’opposizione ad essa sarebbe diretta a negare i presupposti oggettivi del Canone e non a contestare aspetti soggettivi dell’obbligazione.

6 .- Il mezzo è infondato.

Si è già chiarito nell’ordinanza n° 25965/2024 che, secondo l’orientamento di questa Corte in tema di obbligazioni solidali -pur se di regola, ai sensi dell’art. 1306 cod. civ., la solidarietà passiva non determina una situazione di litisconsorzio necessario, nemmeno in sede di impugnazione, in quanto i rapporti giuridici restano distinti, anche se fra loro connessi, rimanendo perciò sempre possibile la scissione del rapporto processuale -quando le controversie siano tra loro dipendenti, ovvero quando le distinte posizioni dei coobbligati presentino obiettiva interrelazione, viene a configurarsi una situazione di inscindibilità di cause e, quindi, di litisconsorzio processuale necessario ( ex multis : Cass. 34899/2022, con menzione di altri precedenti).
Per ciò che concerne poi il processo tributario, si è anche chiarito (Cass., Sez. Un., 18 gennaio 2007, n° 1057) che l’inscindibilità cui si riferisce l’art. 14 del d.lgs. 31 dicembre 1992 n° 546 non deriva dall’obbligazione solidale che eventualmente lega i vari

contribuenti, ma dalla titolarità di un diritto reale su porzioni di un cespite unitario, il cui valore è stato determinato dall’Ufficio fiscale unitariamente, con la conseguenza che la decisione sul tributo va necessariamente a coinvolgere la tassazione della quota di diritto reale spettante agli altri contribuenti.

Nulla di tutto ciò ricorre nella presente vicenda, nella quale, da un lato, si tratta della possibilità per l’Ente territoriale, nel caso di occupazione attribuibile a più soggetti (punto della decisione che non è stato impugnato), di recuperare il canone da uno solo degli occupanti, conformemente a quanto previsto dal Regolamento Cosap del Comune di Torino, che prevede la facoltà dell’Ente locale di agire contro un solo coobbligato, salvo il regresso di quest’ultimo verso gli altri (come statuito in Cass. n° 25965/2024); dall’altro, l’applicazione del Canone non dipende affatto dall’estensione del diritto reale dei singoli Condomini, ma dall’occupazione del suolo pubblico e cioè, da un fatto, con la conseguenza che l’obbligo appare commisurato a tale elemento, senza alcuna influenza sull’estensione del diritto dominicale di ciascun Condomino.
7 .- Col secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 183, comma 1, n° 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., 1° comma, n° 3, ovvero in via di estremo subordine in relazione all’art. 360 c.p.c., 1° comma n. 5.

Egli aveva impugnato l’intimazione di pagamento n° 6220170002340, avente ad oggetto il Canone per l’anno 2017, ma nel corso del giudizio gli sarebbe stata notificata una seconda ingiunzione portante il n° 8220170002340, anche questa per il Cosap 2017.

Trattandosi di due intimazioni ‘ indistinguibili ‘, il COGNOME aveva quindi correttamente chiesto al Tribunale di estendere la cognizione a questa seconda intimazione.

Tuttavia, il primo Giudice aveva respinto tale richiesta e la Corte aveva confermato tale statuizione in ragione della novità della domanda.

Tale conclusione sarebbe erronea, sia perché l’introduzione della domanda nuova sulla seconda ingiunzione sarebbe teleologicamente ‘ complanare ‘ (nel senso di Cass. 18546/2020) alla prima domanda; sia perché la motivazione della Corte sulla novità della domanda sarebbe apodittica.

8 .- Il mezzo è inammissibile, non avendo il Franceri interesse a proporlo.

L’oggetto del presente giudizio non consiste nell’accertamento della legittimità dell’intimazione di pagamento, ma nello stabilire se sia dovuto il Canone di occupazione per l’anno 2017.

Tanto premesso, è evidente che, avendo il ricorrente allegato, a sostegno della domanda, una situazione di fatto non suscettibile di mutamento da un anno all’altro, l’accertamento negativo dell’obbligo per l’anno 2017 è destinato a esplicare efficacia di giudicato in relazione ad entrambe le intimazioni, senza che la mancata inclusione della seconda nella presente causa sia di pregiudizio allo obbligato.

Com’è noto, infatti, qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il petitum del primo. Tale efficacia, riguardante anche i rapporti di durata, non trova ostacolo nell’autonomia dei periodi in cui essi eventualmente si articolano, in quan-
to l’indifferenza della fattispecie costitutiva dell’obbligazione relativa ad un determinato periodo rispetto ai fatti che si siano verificati al di fuori dello stesso si giustifica soltanto in relazione ai fatti non aventi caratteristica di durata e comunque variabili da periodo a periodo, e non anche rispetto agli elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi, assumono carattere tendenzialmente permanente (Cass. Sez. U, n. 13916/2006; Cass. sez. 5, n. 8291/2025).
9 .- Col terzo mezzo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360 n° 3 cod. proc. civ., della violazione dell’art. 100 dello stesso codice.

La Corte avrebbe erroneamente ritenuto il difetto di legittimazione passiva della società incaricata della riscossione, poiché la società di riscossione, se non partecipa al giudizio, potrebbe opporre la propria estraneità al risultato giudiziale, con la conseguenza che il cittadino sarebbe costretto, onde evitare l’aggressione al proprio patrimonio da parte dell’Ente di riscossione, a dar inizio ad un secondo giudizio nei confronti di quest’ultimo.

Inoltre, la società di riscossione avrebbe comunque un interesse a resistere alla lite, in ragione dell’aggio che essa percepisce sulle operazioni di riscossione.

10 .- Il mezzo è inammissibile, in quanto il ricorrente non ha interesse a proporlo, ed è comunque infondato.

Anzitutto, la sentenza gravata ha confermato la sussistenza dell’obbligo di pagamento del Canone per il 2017: pertanto della pronuncia declinatoria della legittimazione passiva potrebbe semmai dolersi la Soris e non il Franceri.

Inoltre, come già chiarito, l’oggetto del presente giudizio consiste nello stabilire se sia dovuto il Canone di occupazione per l’anno 2017.

La Soris, pertanto, si pone, nella presente vicenda, come soggetto deputato al mero recupero del credito, in quanto la pretesa impositiva proviene dal Comune e non dalla società di esazione.

Volta che si accerti la non debenza del Canone, è chiaro che la Soris non potrebbe recuperare un credito del quale il Comune non è più titolare (sul che si veda Cass., sez. V, 2 dicembre 2024, n° 30792).

11 .- Col quarto motivo il COGNOME lamenta, ai sensi dell’art. 360 n° 3 cod. proc. civ., la violazione dell’art. 2697 cod. civ.

In estrema sintesi, il ricorrente deduce che era a carico del Comune di Torino provare non solo di aver acquisito la strada in questione, INDIRIZZO marciapiede compreso, ma di averla ricevuta libera da ogni peso, mentre la Corte lo avrebbe gravato di un onere non spettantegli, ossia di dimostrare che, nel trasferimento della proprietà della strada al Comune, i proprietari degli immobili si fossero riservati (o avessero ottenuto dal Comune) diritti di natura reale o personale.

12 .- Questo mezzo è fondato.

La premessa dalla quale è patita la Corte d’appello è che occorra ‘ verificare, nello specifico, non tanto se l’intercapedine e le bocche di lupo siano state realizzate prima della cessione del terreno poi divenuto sedime di INDIRIZZO e INDIRIZZO con i relativi marciapiedi, ma se emerga, dagli atti negoziali relativi alla cessione, il riconoscimento o l’attribuzione di diritti, reali o personali, al Condominio e/o ai singoli condomini da parte del Comune di Torino, contestuali o successivi all’acquisizione del diritto di proprietà in capo a sé ‘.
A tale premessa la Corte ha poi aggiunto che non era stato nemmeno allegato (oltre a non emergere documentalmente) ‘ che la proprietà degli immobili già costituenti il Condominio di INDIRIZZO si sia riservata o abbia ottenuto dal Comune sulle aree destinate ad essere sedime stradale diritti di natura reale

o personale, giustificanti il mantenimento dell’occupazione di quello che diveniva con la cessione suolo pubblico con i manufatti di cui è causa ‘ e che fin dall ‘introduzione del giudizio il Franceri aveva ‘ giustificato le proprie ragioni nei confronti del Comune sottolineando la preesistenza dell’occupazione rispetto all’edificazione della strada costituente la INDIRIZZO, circostanza che, per quanto sopra esposto, appare di per sé non significativa ‘.

Tuttavia, come già deciso nel parallelo giudizio definito con Cass. n° 25965/2024, l’art. 1062 cod. civ. -regula iuris suscettibile di applicazione anche d’ufficio, a fronte della tempestiva allegazione attorea di fatti rilevanti -prevede che la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consti, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi erano stati posseduti dallo stesso proprietario e costui ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù, purché (art. 1061, comma 2, cod. civ.) vi siano opere permanenti e visibili destinate al suo esercizio.
Il secondo comma dell’art. 1062 cod. civ. aggiunge che, se i due fondi cessano di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende costituita attivamente e passivamente a favore e a carico dei fondi separati.

Tanto premesso, è evidente che l’accertamento dell’eventuale preesistenza dei manufatti alla cessione al Comune delle aree, comunque avvenuta (con atto di cessione non prodotto o mediante dicatio ad patriam , o ancora altrimenti), non è affatto una circostanza priva di rilievo.

Posto, infatti, che le opere in questione sono evidentemente manufatti permanenti e visibili destinate all’esercizio della servitù in modo oggettivo, il silenzio del titolo di acquisto da parte del Comune avrebbe dovuto, in caso di effettiva preesistenza dei manufatti, essere risolto favore dell’attuale ricorrente, e non contro di lui, per la presunzione sancita dalla norma citata.

Il rogito del 1937 è stato poi menzionato dalla Corte solo per desumerne che in un momento immediatamente precedente l’edificazione degli immobili e pure antecedente la cessione delle aree integranti le vie Bardonecchia e Trecate era già prevista la destinazione del sedime a sede stradale: si trattava però di mero impegno tra privati, a cui era estraneo il Comune, e non della cessione effettiva, secondo il contenuto dell’atto e quanto la stessa Corte di appello espone.

13 .- In conclusione, in accoglimento del quarto motivo, la sentenza va cassata e la causa va rimessa alla Corte d’appello di Torino per nuovo esame.

Alla medesima Corte va pure rimessa la liquidazione delle spese del presente giudizio.

p.q.m.

la Corte dichiara infondato il primo motivo ed inammissibili i motivi secondo e terzo. In accoglimento del quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma il 27 giugno 2025, nella camera di consi-

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