Servitù non apparente: quando il venditore è esente

Una società immobiliare ha acquistato un terreno scoprendo solo in seguito una servitù di metanodotto non dichiarata nell’atto. La società ha citato in giudizio il venditore e il notaio per ottenere un risarcimento. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la garanzia per servitù non apparente è esclusa quando il compratore era a conoscenza del vincolo. La Corte ha ritenuto che, nonostante la servitù non fosse tecnicamente ‘apparente’, l’acquirente (una società esperta del settore) aveva a disposizione numerosi elementi (documenti urbanistici, segnaletica, vicinanza a impianti) per conoscere l’esistenza della servitù, escludendo così la responsabilità del venditore e del notaio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù Non Apparente: La Conoscenza del Compratore Esclude la Garanzia del Venditore

L’acquisto di un immobile è un passo cruciale che richiede massima attenzione. Cosa succede se, dopo il rogito, si scopre un peso sul bene, come una servitù non apparente, non dichiarata dal venditore? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto fondamentale: la responsabilità del venditore viene meno se l’acquirente era, o poteva essere, a conoscenza del vincolo. Questo caso analizza la sottile linea tra la garanzia dovuta dal venditore e il dovere di diligenza dell’acquirente.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare acquistava un terreno da un’azienda agricola con l’intento di realizzarvi un complesso residenziale. Successivamente alla stipula, la società acquirente scopriva l’esistenza di una servitù di metanodotto interrato, con una relativa fascia di rispetto che imponeva significative limitazioni all’edificabilità e all’uso dei giardini privati previsti nel progetto. Ritenendo di aver subito un danno economico, la società citava in giudizio sia l’azienda agricola venditrice che il notaio rogante, chiedendo un cospicuo risarcimento. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda, sostenendo che l’acquirente fosse a conoscenza del vincolo, o quantomeno avrebbe potuto conoscerlo usando l’ordinaria diligenza.

La Decisione della Corte di Cassazione sul tema della servitù non apparente

La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso della società immobiliare. I giudici hanno chiarito i principi che regolano la garanzia per i vizi della cosa venduta, con particolare riferimento alla servitù non apparente. La Corte ha stabilito che, anche se il venditore ha l’obbligo di dichiarare i pesi e gli oneri che gravano sull’immobile, questa garanzia non opera se il compratore ne era a conoscenza al momento della stipula. La conoscenza può essere non solo effettiva ma anche potenziale, desumibile da una serie di indizi e circostanze concrete che un acquirente diligente avrebbe dovuto notare e approfondire.

Le Motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione su tre pilastri argomentativi fondamentali.

Differenza tra Evizione Parziale e Oneri non Apparenti (Art. 1489 c.c.)

In primo luogo, la Cassazione ha ribadito la corretta qualificazione giuridica del caso. Non si trattava di ‘evizione parziale’ (art. 1484 c.c.), che si ha quando l’acquirente perde la proprietà di una parte del bene. In questo caso, la proprietà del terreno non era in discussione. Si trattava, invece, di un bene gravato da ‘oneri o diritti di godimento di terzi non apparenti’ (art. 1489 c.c.), che diminuiscono il libero godimento del bene senza intaccarne il diritto di proprietà. La servitù di metanodotto limitava l’uso del terreno, non ne sottraeva una parte alla proprietà.

La Conoscenza Effettiva dell’Acquirente e la servitù non apparente

Il punto cruciale della decisione è la prova della conoscenza del vincolo da parte dell’acquirente. La Corte ha ritenuto che, sebbene una tubatura interrata non sia di per sé ‘apparente’, esistevano numerosi elementi che rendevano la servitù conoscibile:
1. Segnaletica Specifica: Sul terreno era presente una palina di segnalazione con l’etichetta del gestore della rete gas, che indicava la presenza di una condotta sotterranea.
2. Documentazione Urbanistica: Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) allegato al rogito e il piano regolatore generale menzionavano esplicitamente che l’area ricadeva in una ‘fascia di rispetto’ del metanodotto.
3. Contesto Fisico: Nelle immediate vicinanze era presente un impianto di ispezione e pompaggio della rete gas, un’opera visibile e inequivocabile.
4. Professionalità dell’Acquirente: La società acquirente era un operatore professionale del settore immobiliare e il suo legale rappresentante, che aveva seguito l’operazione, era un tecnico (geometra). Da tali soggetti ci si aspetta un grado di diligenza superiore.

Questi elementi, considerati nel loro insieme, costituivano prova sufficiente che l’acquirente non poteva non sapere dell’esistenza del vincolo.

Esclusione della Responsabilità del Venditore e del Notaio

Di conseguenza, la Corte ha concluso che la conoscenza, o la conoscibilità, della servitù da parte dell’acquirente esclude la responsabilità sia del venditore che del notaio. L’acquirente, avendo ignorato segnali evidenti, non poteva fare legittimo affidamento sulla generica dichiarazione del venditore che l’immobile fosse libero da pesi. La sua negligenza ha interrotto il nesso di causalità, facendo ricadere su di lui le conseguenze della mancata verifica.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale nel diritto immobiliare: il dovere di diligenza dell’acquirente. Sebbene il venditore sia tenuto a garantire che il bene sia libero da vizi e oneri nascosti, l’acquirente, specialmente se è un professionista del settore, non può chiudere gli occhi di fronte a indizi palesi. La presenza di segnaletica, le indicazioni nei documenti urbanistici e il contesto generale del luogo sono elementi che devono spingere a ulteriori indagini. In definitiva, l’affidamento nella parola del venditore trova un limite nella auto-responsabilità e nella diligenza che ogni compratore è tenuto a osservare per proteggere il proprio investimento.

Qual è la differenza tra evizione parziale e servitù non apparente?
L’evizione parziale si verifica quando l’acquirente perde il diritto di proprietà su una parte del bene acquistato. La servitù non apparente, invece, non incide sulla titolarità del bene ma ne limita il godimento e l’utilizzo, come nel caso di un divieto di costruzione su una certa area.

Quando il venditore non è responsabile per una servitù non apparente?
Il venditore non è responsabile quando l’acquirente era a conoscenza effettiva del peso gravante sull’immobile al momento dell’acquisto. Secondo la Corte, questa conoscenza può essere provata anche attraverso una serie di indizi e circostanze concrete (es. segnaletica, documenti urbanistici) che rendevano il vincolo conoscibile da un acquirente mediamente diligente.

La dichiarazione del venditore che l’immobile è libero da pesi protegge sempre l’acquirente?
No, non sempre. Se l’acquirente ha la possibilità di conoscere l’esistenza di un vincolo attraverso l’ordinaria diligenza (esaminando il bene, i documenti allegati e il contesto), non può fare affidamento sulla generica dichiarazione del venditore. La negligenza dell’acquirente nell’ignorare indizi evidenti esclude la responsabilità del venditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18498 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 18498 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/07/2025

ORDINANZA

R.G.N. 14546/20

C.C. 13/05/2025

Vendita -Servitù metanodotto -Apparenza -Trascrizione -Risarcimento danni sul ricorso (iscritto al N.R.G. 14546/2020) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (P.IVA: P_IVA, in persona del suo liquidatore pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME

-ricorrente –

contro

Azienda agricola RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME;

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME

COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME;

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 362/2020, pubblicata il 28 gennaio 2020, notificata a mezzo PEC il 30 gennaio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 maggio 2025 dal Consigliere relatore NOME COGNOME

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse della ricorrente e della controricorrente Azienda agricola RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Esperito procedimento di accertamento tecnico preventivo ante causam , con atto di citazione notificato il 30 dicembre 2009, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Bologna, l’Azienda RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, chiedendo che, previo accertamento del comportamento connotato da malafede della venditrice RAGIONE_SOCIALE e del notaio rogante COGNOME NOME -per aver sottaciuto all’acquirente l’esistenza di una servitù di metanodotto sulla proprietà immobiliare oggetto della vendita per atto pubblico del 24 maggio 2007 -, i convenuti fossero condannati, in solido, al risarcimento dei danni, in favore dell’attrice, nella misura complessiva di euro 716.450,78 o nella diversa, maggiore o minore, somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria
ed interessi nonché spese dell’avvenuto accertamento tecnico preventivo.

Si costituivano separatamente in giudizio l’Azienda agricola RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, i quali contestavano la fondatezza, in fatto e in diritto, delle domande avversarie e ne chiedevano il rigetto. L’Azienda agricola RAGIONE_SOCIALE, in via riconvenzionale, chiedeva di essere manlevata dal notaio nel caso di accoglimento della domanda principale.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 20468/2015, depositata il 27 marzo 2015, rigettava le domande proposte da parte attrice -alla stregua della natura apparente del diritto reale gravante sul bene alienato -, disattendendo altresì la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. avanzata dall’Azienda agricola Cinquanta.

2. -Con atto di citazione notificato il 27 ottobre 2015, la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure, lamentando: 1) l’erronea applicazione alla fattispecie dell’art. 1489 c.c., in ordine alla garanzia per le cose gravate da oneri o diritti di godimento di terzi, anziché della garanzia per evizione parziale di cui all’art. 1484 c.c.; 2) la carenza di alcun accertamento sull’apparenza del vincolo, per assenza nel caso concreto di alcuna opera manifesta e visibile inequiv ocabilmente destinata all’esercizio della servitù; 3) la mancanza di alcun elemento da cui potesse evincersi la conoscenza del vincolo a cura dell’acquirente; 4) il mancato esame del quantum del danno, consistito nella sospensione dei lavori, nei ritardi nella consegna delle unità immobiliari e nella mancata vendita di una di queste nonché nei costi di ripristino e
demolizione imposti dalla Snam e nella perdita di valore rispetto al prezzo di acquisto, con la realizzazione di immobili diversi rispetto ai progetti, con specifico riguardo a parte dei giardini, le cui recinzioni erano in rete metallica e non in muratura.

Si costituivano separatamente in giudizio l’Azienda agricola RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, i quali instavano per il rigetto dell’appello; l’Azienda agricola in via incidentale -chiedeva che, nell’ipotesi di accoglimento dell’appello principale, fosse disposta la condanna in manleva del notaio.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Bologna, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e, per l’effetto, confermava la pronuncia impugnata, dichiarando assorbito l’appello incidentale e rigettando la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. avanzata dall’Azienda agricola Cinquanta.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che doveva essere confermata la ricostruzione del Tribunale in ordine all’integrazione della fattispecie sub art. 1489 c.c., e non già di cui all’art. 1484 c.c., poiché non si trattava di evizione parziale, in quanto il bene trasferito non aveva perduto, neppure parzialmente, le sue caratteristiche qualitative o quantitative e l’acquirente non era stato privato, neppure in parte, del bene alienato, restandone inalterata la consistenza materiale, senza una sua soppressione, neppure parziale, con la perdita del relativo diritto di proprietà; b ) che, infatti, l’intervento edilizio programmato era stato eseguito, realizzando il numero di unità immobiliari previsto, con la sola eccezione della recinzione -che era avvenuta non già in
muratura, ma con altra modalità, e con l’apertura di un varco in favore di Snam -, mentre la fascia di rispetto sulle sole porzioni confinanti della corte-giardino non aveva impedito la realizzazione del giardino medesimo, ma solo la realizzazione, al suo interno, di gazebo, barbecue, piscine interrate e la piantumazione di vegetazione ad alto fusto, compressioni del diritto dominicale, quest’ultime, con effetti limitati e in ogni caso del tutto ascrivibili agli oneri o diritti reali che diminuivano il libero godimento del bene e non erano stati dichiarati in contratto; c ) che dagli atti emergevano plurime circostanze attestanti l’effettiva conoscenza del vincolo o perlomeno la sua concreta conoscibilità da parte dell’acquirente, indipendentemente dalle dichiarazioni della venditrice e dai mancati accertamenti e/o avvertenze del notaio, quali: – la palina colorata alta ml. 1,80, in buone condizioni e con l’etichetta Snam, che segnalava la presenza del metanodotto interrato, che avrebbe dovuto considerarsi nota ai tecnici dell’appellante e, in specie, al progettista dell’intervento edilizio da eseguire, che ne era anche il legale rappresentante; l’inclusione, in tutti i progetti presentati dal medesimo tecnico, dello stralcio del piano regolatore generale, in cui emergeva che tutta la corte ricadeva all’interno di una fascia di rispetto del metanodotto ben visibile; – il certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito, richiesto e procurato dallo stesso tecnico dell’appellante, in cui si affermava e spressamente che l’area ricadeva nella fascia di rispetto del metanodotto; – la presenza fisica, in prossimità della corte lato ovest, di un impianto Snam in area recintata, composto da un fabbricato, tubazioni, raccordi e saracinesche; – la presenza non contestata di analoghe paline segnalanti il tracciato anche nei
fondi vicini; – la dichiarazione di cui al preliminare e al definitivo sull’accettazione della vicinanza dei beni venduti al predetto impianto RAGIONE_SOCIALE, qualificato come centrale di ispezione del metanodotto e/o per il pompaggio e lo smistamento del metano; d ) che non valeva a negare l’apparenza del vincolo l’allegazione del fatto che la palina non fosse destinata all’esercizio della servitù, poiché, in effetti, essa era funzionale alla segnalazione della presenza, e quindi del concreto esercizio, del tracciato del metanodotto sottostante, pure concretamente emergente e visibile nel vicino impianto e segnalato dalle paline sui fondi limitrofi; e ) che il fatto che la fascia di rispetto fosse indicata nel CDU e nel PRG a fini amministrativi-edilizi e non civilistici non toglieva che, per un soggetto esperto quale il geometra progettista e interessato, in quanto amministratore e legale rappresentante della società acquirente, tutti i predetti elementi avevano o dovevano avere l’univoco significato precisamente indicativo della esistenza di un onere apparente e, quindi, verosimilmente formalizzato e trascritto, stante altresì il rilievo nazionale del metanodotto ‘Cortemaggiore -Minerbio’, indipendentemente dalle affermazioni della venditrice.
-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Hanno resistito, con separati controricorsi, gli intimati RAGIONE_SOCIALE e COGNOME Luigi.

4. -La ricorrente e la controricorrente RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -In primis , deve essere disattesa l’eccezione preliminare dei controricorrenti circa il difetto del requisito di autosufficienza del ricorso per mancata allegazione degli atti processuali e dei documenti fondanti del ricorso, con la loro puntuale indicazione.

Infatti, è sufficiente che l’indicazione dei documenti o degli atti processuali sui quali il ricorso si fonda avvenga, alternativamente, o riassumendone il contenuto, o trascrivendone i passaggi essenziali. Dunque, basta, ai fini dell’assolvimento dell’onere di deposito previsto dall’art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c., che il documento o l’atto, specificamente indicati nel ricorso, siano accompagnati da un riferimento idoneo a identificare la fase del processo di merito in cui siano stati prodotti o formati, senza eccessivi formalismi (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 12481 del 19/04/2022; Sez. U, Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 7186 del 04/03/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 6769 del 01/03/2022).
Condizioni che sono state osservate nella fattispecie.

2. -Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., con l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia e con l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito sussunto la fattispecie sub art. 1489 c.c. e non sub art. 1484 c.c., nonostante nel caso concreto vi fosse stata un’evizione parziale della cosa, in quanto una parte del bene acquistato da RAGIONE_SOCIALE sarebbe stata (e sarebbe tuttora)
interessata non solo dalla servitù di metanodotto, ma anche dal vincolo conseguente alla presenza della fascia di rispetto.

Sicché la suddetta area, proprio in virtù dell’esistenza della servitù, sarebbe stata soggetta ad evizione parziale, che avrebbe inciso sulla quantità del diritto trasferito dall’Azienda agricola Cinquanta.

Obietta, ancora, l’istante che nella fattispecie avrebbe dovuto evidenziarsi la distinzione tra evizione parziale ed evizione limitativa, quest’ultima ravvisabile nell’ipotesi in cui il compratore avesse subito, da parte di un terzo, l’imposizione o l’esercizio di una limitazione al contenuto del diritto acquistato.

Nella fattispecie sarebbe risultata la preclusione con riferimento ai giardini, che non si sarebbero potuti realizzare secondo le caratteristiche tipologiche e dimensionali originariamente progettate, in ragione dell’imposizione relativa al rispetto di una fascia di sicurezza di ml. 20 dalla linea di adduzione, sia a destra che a sinistra della stessa, con l’ulteriore obbligo di non realizzare opere di qualsiasi genere, comprese fognature e canalizzazioni chiuse, e di lasciare il terreno con destinazione agraria per la fascia asservita.
E con l’impedimento altresì alla realizzazione di gazebo, barbecue, piscine interrate e alla piantumazione di vegetazione di alto fusto.

Deduce, per l’effetto, la ricorrente che la servitù di metanodotto e la relativa fascia di rispetto non avrebbero implicato una mera limitazione del godimento del bene compravenduto, ma una vera e propria privazione delle caratteristiche qualitative e quantitative di quest’ultimo, con la

conseguente necessaria applicazione della disciplina relativa alla garanzia per l’evizione, seppure parziale, e non di quella relativa alla garanzia per i vizi ( recte per i pesi e gli oneri non apparenti), come erroneamente ritenuto da entrambi i giudici di merito.

Sotto altro profilo, l’istante osserva che erroneamente sarebbe stata ritenuta l’esistenza del requisito dell’apparenza della servitù di metanodotto, in assenza di un’opportuna indagine volta al suo concreto accertamento.

Senonché la presenza di una palina non avrebbe certamente costituito un’opera destinata all’esercizio della servitù, mentre, quanto alla fascia di rispetto, essa sarebbe stata indubbiamente invisibile e, quindi, avrebbe dovuto essere resa nota con ogni mezzo alla società acquirente.

E d’altronde sia nel preliminare sia nel definitivo nessun cenno era contenuto in ordine all’esistenza di tale servitù, anzi era garantita l’assenza di ogni e qualsiasi vincolo ed onere pregiudizievole per la società acquirente, tra cui le servitù, ad eccezione della servitù di passaggio sulla strada poderale.

Continua l’istante che a diverse conclusioni non si sarebbe potuti giungere neanche all’esito della disamina del certificato di destinazione urbanistica e del piano regolatore generale, che si sarebbero limitati genericamente ad attestare che l’area ricadeva nella fascia di rispetto, senza tuttavia specificare i limiti di edificabilità.

2.1. -Il motivo è in parte qua inammissibile e in parte qua infondato.

2.1.1. -È inammissibile nella parte in cui è prospettato l’omesso esame di fatti decisivi, oggetto di discussione tra le

parti, secondo l’attuale formulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Infatti, nella fattispecie è integrata un’ipotesi di ‘doppia conforme’ per le medesime rationes decidendi , rispetto alla quale è precluso avvalersi di tale mezzo di ricorso ai sensi dell’art. 348 -ter , ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis (oggi ripreso dall’art. 360, quarto comma, c.p.c.), a fronte di un giudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012.

Ricorre, in proposito, il presupposto affinché trovi applicazione la disposizione di cui al citato art. 348ter , ultimo comma, c.p.c. -secondo cui non sono impugnabili per omesso esame di fatti storici le sentenze di secondo grado in ipotesi di c.d. doppia conforme -, appunto perché nei due gradi di merito le ‘questioni di fatto’ sono state decise in base alle ‘stesse ragioni’ e ripercorrendo il medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).
D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo di escludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez. L, Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774

del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia.

2.1.2. -Quanto alla censurata violazione di legge, si rileva che, in tema di compravendita, l’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell’ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti esistente una servitù passiva non dichiarata, si determina la mancanza di una qualitas fundi , con la conseguente applicazione dell’art. 1489 c.c., il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14324 del 24/06/2014; Sez. 2, Sentenza n. 29367 del 28/12/2011; Sez. 2, Sentenza n. 24055 del 25/09/2008; Sez. 2, Sentenza n. 4786 del 28/02/2007; Sez. 3, Sentenza n. 1215 del 13/02/1985; Sez. 2, Sentenza n. 3433 del 05/06/1982).
Pertanto, nell’ipotesi di privazione che si traduca esclusivamente in limitazioni inerenti al godimento del bene o in imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale, trova applicazione l’art. 1489 c.c.

Nella fattispecie, la stessa ricorrente ha escluso qualsiasi privazione quantitativa incidente sulla estensione della proprietà acquistata ( quid ), sostenendo che la servitù di metanodotto, con la relativa fascia di rispetto, ne avrebbe limitato ( recte compresso) il godimento con riferimento all’area da destinare a giardini ( quomodo ), restando comunque ferma l’acquisizione della titolarità della proprietà dell’area.

Il che esclude che si sia ingenerata un’ipotesi di evizione parziale.

2.1.3. -Anche la conclusione circa la conoscenza, da parte dell’acquirente, della servitù di metanodotto da cui era gravato il cespite alienato -con la conseguente preclusione della tutela risarcitoria ai sensi della fattispecie delineata dall’art. 1489 c.c. merita conferma, in ragione delle argomentazioni esposte nella pronuncia impugnata.

Si rammenta, al riguardo, anzitutto che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi la responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità.
Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall’acquirente (anche solo per l’apparenza dello jus in re aliena ), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27706 del

25/10/2024; Sez. 2, Sentenza n. 14289 del 04/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 22363 del 26/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 8500 del 08/04/2013; Sez. 2, Sentenza n. 2856 del 11/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 10525 del 30/10/1990; Sez. 2, Sentenza n. 3400 del 23/05/1980; Sez. 2, Sentenza n. 5703 del 03/11/1979; Sez. 2, Sentenza n. 5952 del 14/12/1978; Sez. 2, Sentenza n. 4026 del 05/12/1975; Sez. 2, Sentenza n. 1566 del 17/06/1966).

Ora, sebbene l’apparenza della servitù postuli la presenza di segni visibili di opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino, in maniera inequivoca, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente ex art. 1061, secondo comma, c.c., elemento non surrogabile dal dato puramente soggettivo della conoscenza delle opere né da segni esteriori che, pur lasciando supporre l’esistenza di opere, non siano idonee a rivelare la concreta situazione dei luoghi e lo stato di asservimento tra i due fondi (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32816 del 27/11/2023; Sez. 2, Sentenza n. 7817 del 04/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8736 del 26/06/2001; Sez. 2, Sentenza n. 6522 del 11/06/1993; Sez. 2, Sentenza n. 3695 del 11/08/1989; Sez. 2, Sentenza n. 9038 del 05/12/1987; quanto alla non apparenza della servitù che si eserciti attraverso tubazioni sotterranee Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1028 del 10/02/1984; in ordine alla necessaria visibilità del tracciato in una servitù di acquedotto affinché la servitù sia apparente Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3509 del 28/05/1981), nondimeno l’azione ex art. 1489 c.c. è comunque preclusa allorché il compratore sia a conoscenza del vincolo o del peso o dell’onere.
Nella fattispecie, pur ritenendo che l’apparenza della servitù di metanodotto non possa essere, dunque, desunta dalla mera presenza in sé di una ‘palina’ segnaletica, in quanto tale elemento non poteva considerarsi obiettivamente destinato a consentire l’esercizio della servitù (non essendo una componente funzionale del gasdotto e, come tale, inequivocabilmente rivelatrice della sua esistenza), tuttavia, la pronuncia ha comunque individuato una serie di elementi indiziari da cui desumere che l’acquirente ne fosse a conoscenza prima dell’acquisto: -la palina colorata alta ml. 1,80, in buone condizioni e con l’etichetta Snam, che segnalava la presenza del metanodotto interrato, nota ai tecnici dell’appellante e, in specie, al progettista dell’intervento edilizio da eseguire, che ne era anche il legale rappresentante; l’inclusione, in tutti i progetti presentati dal medesimo tecnico, dello stralcio del piano regolatore generale, in cui emergeva che tutta la corte ricadeva all’interno di una fascia di rispetto del metanodotto ben visibile; il certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito, richiesto e procurato dallo stesso tecnico dell’appellante, in cui si affermava espressamente che l’area ricadeva nella fascia di rispetto del metanodotto; – la presenza fisica, in prossimità della corte lato ovest, di un impianto Snam in area recintata, composto da un fabbricato, tubazioni, raccordi e saracinesche; -la presenza non contestata di analoghe paline segnalanti il tracciato anche nei fondi vicini; – la dichiarazione di cui al preliminare e al definitivo sull’accettazione della vicinanza dei beni venduti al predetto impianto Snam, qualificato come centrale di ispezione
del metanodotto e/o per il pompaggio e lo smistamento del metano.

3. -Con il secondo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1337 e 1218 c.c. nonché degli artt. 1176 e 2230 c.c., con l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia e con l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale escluso la responsabilità sia della parte venditrice sia del notaio rogante, nonostante nell’atto di vendita non fosse stata dichiarata l’esistenza della servitù di metanodotto, né il pubblico ufficiale avesse accertato l’esistenza di tale gravame; e ciò senza che rilevasse la trascrizione del vincolo, né analoghe forme di pubblicità dello stesso.
Assume l’istante che la dichiarazione della parte venditrice, secondo la quale -con la stipula dell’atto di compravendita sarebbero venute a cessare tutte le servitù attive e passive in essere, con la sola eccezione della servitù di passaggio per veicoli e persone sulla strada poderale, avrebbe esonerato la società acquirente dall’onere di esaminare la cosa e di compiere qualsiasi indagine, dal momento che la dichiarazione sarebbe stata idonea a fondare un affidamento del compratore.
In conseguenza, il notaio avrebbe avuto l’obbligo di consultare preliminarmente i registri immobiliari, al fine di identificare e descrivere correttamente il bene e di verificare che lo stesso fosse libero da gravami e liberamente commerciabile.

3.1. -Il motivo è inammissibile nella parte in cui si evoca l’omesso esame di un fatto decisivo, per quanto anzidetto con riguardo alla prima doglianza.

3.2. -È invece infondato in ordine alla lamentata violazione di legge.

3.2.1. -E ciò sebbene la trascrizione del vincolo sia in sé irrilevante allo scopo di escludere la responsabilità ex art. 1489 c.c., assumendo valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14289 del 04/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 881 del 30/01/1987; Sez. 3, Sentenza n. 1215 del 13/02/1985; Sez. 2, Sentenza n. 5287 del 06/08/1983; Sez. 3, Sentenza n. 577 del 29/01/1982; Sez. 2, Sentenza n. 6033 del 14/11/1981; Sez. 2, Sentenza n. 1992 del 25/03/1980).
3.2.2. -Infatti, la Corte distrettuale ha dato atto degli elementi da cui è stato ricavato il convincimento sull’effettiva conoscenza -da parte dell’acquirente del peso imposto sul fondo ( recte della servitù di metanodotto) al momento in cui l’atto di vendita si è perfezionato.

Conoscenza desunta altresì dal fatto che la menzione della fascia di rispetto del metanodotto era riportata nel certificato di destinazione catastale e nello stralcio del piano regolatore generale, come allegati al rogito notarile.

Ne discende che l’effettiva conoscenza della servitù escludeva la responsabilità del venditore e del notaio.

4. -In conseguenza delle argomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 10.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, in favore dell’Azienda RAGIONE_SOCIALE e in euro 8.400,00, di cui euro 200,00 per esborsi, in favore di COGNOME NOME, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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