Servitù di uso esclusivo: quando è valida?

Una società immobiliare contesta la validità di una servitù di uso esclusivo perpetua su un proprio lastrico solare, sostenendo che essa svuoti completamente il suo diritto di proprietà. La Corte di Cassazione, dopo aver corretto un proprio precedente errore di fatto, stabilisce che la servitù è valida. La motivazione risiede nel fatto che al proprietario del lastrico residuavano utilità concrete, come la facoltà di ricevere luce e aria per il locale commerciale sottostante attraverso lucernari e finestre. Poiché la privazione delle facoltà del proprietario non era totale, il contratto costitutivo della servitù non è nullo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Uso Esclusivo su Lastrico Solare: Quando il Diritto di Proprietà Sopravvive?

La costituzione di una servitù di uso esclusivo su un lastrico solare è una questione che genera spesso controversie. Il confine tra una legittima servitù e un atto che, di fatto, trasferisce la proprietà mascherandola è sottile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui criteri per determinare la validità di tali accordi, chiarendo quando il diritto del proprietario del lastrico può considerarsi svuotato di contenuto e quando, invece, sopravvive.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare, proprietaria di un locale commerciale e del relativo lastrico solare di copertura, aveva citato in giudizio la proprietaria dell’appartamento adiacente. L’oggetto del contendere era un atto notarile del 2004 che costituiva, a favore dell’appartamento, una “servitù perpetua di utilizzo esclusivo e calpestio” su tutto il lastrico solare. La società sosteneva che tale atto fosse nullo, poiché la servitù così ampia finiva per annullare completamente il suo diritto di proprietà sul bene.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla società, dichiarando nullo il contratto. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva ribaltato la decisione, ritenendo la servitù valida. La motivazione della corte territoriale si basava sul fatto che il lastrico solare manteneva la sua funzione essenziale di copertura per il locale sottostante, e che quindi il diritto di proprietà non era stato del tutto svuotato.

L’Errore di Fatto e la Revocazione in Cassazione

La vicenda processuale ha avuto un percorso complesso. La società immobiliare ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione. Inizialmente, la Suprema Corte aveva dichiarato il ricorso inammissibile per carenza di interesse, cadendo in un errore di fatto. I giudici avevano erroneamente creduto che una diversa sentenza, relativa a un’altra causa, avesse attribuito alla proprietaria dell’appartamento la proprietà dell’intero lastrico per usucapione, rendendo di fatto inutile la discussione sulla servitù.

In realtà, l’usucapione riguardava solo una porzione originaria e distinta del lastrico, non l’intera area oggetto della servitù. La società ha quindi proposto un ricorso per revocazione, uno strumento straordinario per correggere errori di fatto decisivi. La Cassazione ha riconosciuto il proprio errore, ha revocato la precedente ordinanza e ha riesaminato il caso nel merito.

Validità della servitù di uso esclusivo e Limiti alla Proprietà

Nel riesaminare la questione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso originario della società, confermando la validità della servitù di uso esclusivo, sebbene con una motivazione giuridica diversa e più precisa rispetto a quella della Corte d’Appello.

I giudici hanno chiarito un punto fondamentale: la funzione di copertura non è una “facoltà” del proprietario del lastrico, ma una caratteristica oggettiva del bene stesso. Pertanto, non può essere utilizzata come prova del fatto che il diritto di proprietà non sia stato svuotato.

Il criterio corretto per valutare la validità della servitù è verificare se al proprietario del fondo servente (il lastrico solare) residui una qualche utilità concreta e apprezzabile.

Le Motivazioni della Decisione Finale

Nel caso specifico, la Corte ha rilevato che, anche dopo la costituzione della servitù, la società immobiliare proprietaria del locale commerciale sottostante aveva mantenuto facoltà importanti. In particolare, conservava il diritto di ricevere luce e aria attraverso i lucernari in vetrocemento presenti sul lastrico e le finestre apribili poste ai lati dello stesso.

Queste facoltà, non derivanti da un asservimento ma dal fatto che entrambi i beni appartenevano alla stessa società, non sono state annullate dalla costituzione della servitù. Il permanere di questa utilità concreta – la possibilità di illuminare e arieggiare il proprio immobile – è stato ritenuto sufficiente per escludere che il diritto di proprietà fosse stato completamente svuotato di contenuto. Di conseguenza, l’atto costitutivo della servitù di uso esclusivo non poteva essere considerato nullo per impossibilità dell’oggetto o per contrarietà a norme imperative.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un importante principio guida per proprietari e operatori del settore immobiliare. La costituzione di una servitù di uso esclusivo, anche se molto ampia, è legittima a patto che non si traduca in una privazione totale di ogni facoltà del proprietario del fondo servente. La validità dell’accordo dipende dall’esistenza di un residuo, per quanto minimo, di utilità pratica per il proprietario. La decisione sottolinea l’importanza di analizzare caso per caso la reale portata dei diritti concessi e di quelli che rimangono in capo al concedente, andando oltre le mere formule contrattuali.

Una servitù di uso esclusivo su un lastrico solare è sempre valida?
No, non sempre. È valida a condizione che non svuoti completamente il contenuto del diritto di proprietà del titolare del lastrico. Se al proprietario residua una qualche utilità apprezzabile, come in questo caso la possibilità di ricevere luce e aria per l’immobile sottostante, la servitù è legittima.

Quale è stato l’errore commesso dalla Corte di Cassazione nella sua prima decisione?
La Corte ha commesso un errore di fatto, confondendo due diverse porzioni del lastrico solare. Ha creduto che una sentenza di usucapione avesse trasferito la proprietà dell’intero lastrico alla controparte, mentre in realtà riguardava solo una porzione distinta e più vecchia. Questo errore l’ha portata a dichiarare erroneamente inammissibile il ricorso per carenza di interesse.

La funzione di copertura di un lastrico solare è una facoltà del proprietario?
No. La Corte ha chiarito che la funzione di copertura è una caratteristica oggettiva e intrinseca del lastrico solare, non una facoltà che rientra nel diritto di godimento del proprietario. Pertanto, il solo mantenimento di tale funzione non è sufficiente a dimostrare che il diritto di proprietà non sia stato svuotato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26805 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26805 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12059/2024 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa da ll’avvocato NOME COGNOME,

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa congiuntamente dagli avvocati NOME COGNOME CORREALE ed NOME CORREALE,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE DI CASSAZIONE n. 5975/2024 depositata il 6.3.2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23.9.2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE convenne innanzi al Tribunale di Milano COGNOME NOME, invocando la declaratoria della nullità o l’annullamento dell’atto notarile ricognitivo del 22.3.2004 (denominato atto ricognitivo di servitù perpetua di utilizzo esclusivo e calpestio), con il quale le parti avevano costituito a favore dell ‘immobile della società convenuta una servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico di copertura della proprietà della società attrice, asseritamente svuotando, in tal modo, completamente di contenuto il diritto di proprietà di quest’ultima sul lastrico solare . L’attrice domandò altresì la condanna della COGNOME a restituire nella disponibilità della società attrice il predetto lastrico solare, ed a risarcirle il danno derivante dalla sua occupazione e dalle infiltrazioni causate alla proprietà dell’attrice dal giardino pensile con impianto di irrigazione realizzativi dalla COGNOME, che a seguito della ristrutturazione operata e della collocazione permanente di vasi di piante sul lastrico solare, aveva anche inibito l’accesso della società attrice alla porzione di lastrico solare posta di fronte al suo appartamento, e compromesso l’uso delle fonti di luce ed aria del locale commerciale sottostante, sprovvisto di aperture lucifere e di prese d’aria diverse dai lucernari del lastrico solare e dalle finestre a lato degli stessi.
Costituitasi, la convenuta contestò l ‘avversa domanda ed eccepì la prescrizione dell’azione di annullamento del contratto del 2004.

Con la sentenza n. 4897/2016 il Tribunale di Milano, in accoglimento della domanda, dichiarò nullo il contratto costitutivo della servitù di uso e calpestio perpetuo, esclusa una natura meramente ricognitiva, per impossibilità dell’oggetto e per contrarietà all’ordine pubblico, per avere completamente svuotato di contenuto la proprietà del lastrico solare della società attrice, e

condannò la convenuta al rilascio del lastrico ed al risarcimento del danno da allagamento cagionato alla società attrice, quantificato dal CTU in € 12.040,60, escludendo il danno non patrimoniale .

Con la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020, la Corte d’Appello di Milano, in accoglimento dell’appello della soccombente COGNOME, riformò la decisione di prime cure, rigettando le domande della RAGIONE_SOCIALE accolte in primo grado, in base al rilievo che le facoltà del proprietario non erano venute meno, perchè il lastrico solare della società attrice aveva comunque mantenuto la funzione di copertura del locale commerciale sottostante e considerando la servitù estesa all’intero lastrico solare.
Avverso tale sentenza l ‘originaria attrice RAGIONE_SOCIALE ha proposto, con cinque motivi, ricorso per cassazione, contrastato con controricorso dalla COGNOME; Il Pubblico Ministero ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Con la sentenza n. 5975/2024 del 27.2/6.3.2024, questa Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per carenza di interesse. Per quanto qui interessa, la Corte di legittimità ha rilevato che all’udienza pubblica del 27.2.2024 era stato chiamato anche il diverso ricorso n.1552/2022 RG – definitivamente rigettato -avente ad oggetto l’impugnazione della sentenza n. 3209/2021 della Corte d’Appello di Milano, con la quale, a conferma della decisione di primo grado, era stato riconosciuto, a favore degli immobili di COGNOME NOME e della moglie, COGNOME NOME, ed in danno della RAGIONE_SOCIALE, l’ avvenuto acquisto per usucapione della piena proprietà del lastrico solare oggetto di causa. Dal momento che l’eventuale statuizione di nullità del rogito del 22.3.2004, costitutivo del diritto di servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo, non avrebbe potuto precludere alla COGNOME il diritto di esercitare, come proprietaria del lastrico oggetto di causa per usucapione, le medesime prerogative che le erano state
attribuite per effetto della convenzione costitutiva del diritto reale minore oggetto del giudizio di legittimità, doveva ritenersi carente l’interesse ad agire della RAGIONE_SOCIALE

Avverso la predetta sentenza, la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per revocazione ex artt. 391 bis e 395 n. 4) c.p.c., sostenendo che la Suprema Corte, nella sentenza n. 5975/2024, sia incorsa in un errore di fatto ed ha insistito, quindi, per la revocazione della sentenza e per l’accoglimento, nella fase rescissoria, dei cinque motivi di ricorso già in precedenza proposti nel procedimento n.8850/2020 RG di questa Corte, allegati al ricorso e da intendersi in esso ritrascritti.
La COGNOME resiste con controricorso, ed entrambe le parti, nell’imminenza dell’udienza in camera di consiglio, hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

A) Col presente ricorso per revocazione, la ricorrente ha lamentato l’errore di fatto ex artt. 391 bis e 395 n. 4 cpc, consistente nell’erronea percezione della porzione di lastrico solare oggetto di causa, confusa con altra porzione, usucapita dalla controparte, oggetto di diverso ricorso trattato dalla Suprema Corte nella medesima udienza (procedimento n.1552/2022 RG). Assume la ricorrente che le porzioni di lastrico oggetto delle due cause sarebbero tra loro diverse e distinte.
Va preliminarmente esaminata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per revocazione sollevata dalla controricorrente sotto il profilo della mancata esposizione sommaria dei fatti di causa, per non avere la società ricorrente riportato i motivi del l’originario ricorso contro la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano, sfociati nella sentenza oggi impugnata per revocazione, non essendo sufficiente il mero richiamo.

L’eccezione va disattesa.

Al presente giudizio, introdotto nel 2024, si applica, ratione temporis, l’art. 366 n. 3) c.p.c. nella formulazione modificata dal D.Lgs. 10.10.2022 n. 149, che richiede ‘ la chiara esposizione dei fatti della causa essenziali all’illustrazione dei motivi di ricorso ‘, e non più la mera ‘ esposizione sommaria dei fatti della causa ‘ : ebbene, ad avviso della Corte, i fatti essenziali all’illustrazione dei motivi del ricorso nella eventuale fase rescissoria sono stati esposti nel ricorso introduttivo di questo giudizio.
Nel ricorso per revocazione, infatti, si è dato atto, sommariamente:

che la RAGIONE_SOCIALE aveva agito in giudizio nei confronti di COGNOME NOME per far dichiarare la nullità dell’atto costitutivo di servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico solare del 22.3.2004 (vedi pagine 1 e 3 del ricorso);

che tale domanda era stata accolta in primo grado dalla sentenza n. 4897/2016, che era stata però riformata su appello della COGNOME dalla sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 237/2020 (vedi pagina 3 del ricorso);

che il ricorso in cassazione avverso di essa proposto dalla RAGIONE_SOCIALE é stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse perché il collegio che ha pronunciato la sentenza impugnata in questa sede ha dato per scontato che con la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 3209/2021, confermata dallo stesso collegio con la sentenza pronunciata nella stessa udienza sul procedimento n.1552/2022 RG, fosse stata pronunciata l’usucapione a favore di COGNOME NOME per l’intero lastrico solare e non solo per la porzione del lastrico solare preesistente all’ampliamento (vedi pagine 3, 4 e 5 del ricorso per revocazione);
che nel precedente ricorso ex art. 360 c.p.c. era stata posta la questione della ‘ configurabilità a favore della convenuta COGNOME di una servitù di uso perpetuo ed esclusivo del predetto bene’ (vedi pagina 4 del ricorso per revocazione) e della validità, o meno dell’atto notarile costitutivo di servitù (vedi pagina 5 del ricorso) e ,

tra i profili di nullità invocati si era fatta valere anche l’asserita mancata identificazione del fondo servente (vedi pagina 8 del ricorso);

– e che la stessa COGNOME, alle pagine 3, 19 e 24 del controricorso del giudizio sfociato nella sentenza impugnata per revocazione (proc. n. 8850/2020 RG), aveva ammesso che l’usucapione riguardava l’altra metà del terrazzo, ossia la sola porzione del lastrico solare preesistente all’ampliamento ed identificata con la lettera A nella CTU espletata nel giudizio conclusosi col riconoscimento dell’usucapione (vedi pagina 9 del ricorso).

A quanto sin qui esposto, di per sé sufficiente a ritenere soddisfatto il requisito di autosufficienza, aggiungasi l’espresso richiamo all’originario ricorso per cassazione (contenuto a pag. 10) che trovasi depositato nel fascicolo di parte del giudizio di revocazione.

A ciò aggiungasi che le sezioni unite di questa Corte, superando un orientamento contrario precedente, hanno stabilito che ‘ la domanda di revocazione della sentenza della Corte di cassazione per errore di fatto, da proporre, in base al disposto dell’art. 391 bis c.p.c., con ricorso ai sensi degli art. 365 ss. dello stesso codice, deve contenere, a pena di inammissibilità, l’indicazione del motivo della revocazione, prescritta dall’art. 398, comma 2, c.p.c., e la esposizione dei fatti di causa rilevanti, richiesta dall’art. 366, numero 3, c.p.c., e non anche la riproposizione dei motivi dell’originario ricorso per cassazione ‘ (vedi Cass. sez. un. 30.12.2004 n. 24170, seguita da altre pronunce).
Ciò chiarito, occorre passare all’esame del motivo di revocazione. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte ‘ nella fase rescindente del giudizio di revocazione, il giudice, verificato l’errore di fatto (sostanziale o processuale) esposto ai sensi del n. 4 dell’art. 395 c.p.c., deve valutarne la decisività alla stregua del solo contenuto della sentenza impugnata, operando un ragionamento di

tipo controfattuale che, sostituita mentalmente l’affermazione errata con quella esatta, provi la resistenza della decisione stessa; ove tale accertamento dia esito negativo, nel senso che la sentenza impugnata risulti, in tal modo, priva della sua base logico-giuridica, il giudice deve procedere alla fase rescissoria attraverso un rinnovato esame del merito della controversia, che tenga conto dell’effettuato emendamento ‘ (vedi Cass. 23.4.2020 n. 8051; Cass. n. 6038/2016; Cass. n.6881/2014; Cass. n.1666/2009).
Orbene la sentenza impugnata, senza farne oggetto di un accertamento motivato, ha dato per scontato, a pagina 5, che la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 3209/2021, confermata in via definitiva dallo stesso collegio nella medesima udienza, avesse riconosciuto la proprietà per usucapione in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME dell’intero lastrico solare oggetto di causa, e che pertanto fosse venuto meno l’interesse ad agire della RAGIONE_SOCIALE a fare accertare la nullità dell’atto costitutivo notarile ricognitivo del 22.3.2004 (denominato atto ricognitivo di servitù perpetua di utilizzo esclusivo e calpestio), con il quale le parti avevano costituito a favore della RAGIONE_SOCIALE una servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico solare di copertura della proprietà della società attrice, realizzato nel 1920 ed ampliato tra la fine degli anni ’40 dello scorso secolo ed il 1950.
In realtà quella sentenza aveva riconosciuto l’acquisto per usucapione, in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, ed a scapito della RAGIONE_SOCIALE, solo per la distinta porzione originaria del lastrico solare, specificamente individuata con la lettera A nella CTU espletata in quel giudizio, ossia per la parte originaria del lastrico solare realizzata nel 1920, e non per la porzione di lastrico solare identificata con la lettera B nella medesima CTU, realizzata in ampliamento tra la fine degli anni ’40 dello scorso secolo ed il 1950 ed estesa circa 160 mq, collocata di fronte all’appartamento della COGNOME (subalterno 3), che invece
costituiva anche oggetto del distinto procedimento n. 8850/2020 RG. La diversità tra le due porzioni del lastrico solare oggetto dei due procedimenti era un dato pacifico ed incontroverso in causa, in quanto la RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto di accertare la nullità dell’atto costitutivo di servitù del 22.3.2004 che l’aveva privata dei diritti di proprietaria sul lastrico solare realizzato sopra al suo locale commerciale, coperto sia dal lastrico solare originario, che dal suo ampliamento, e COGNOME NOME, per parte sua, a pagina 24 del controricorso del procedimento n. 8850/2020 RG di questa Corte, aveva affermato che la sentenza del Tribunale di Milano n.8176/2019, poi confermata dalla sentenza della Corte d’Appello di Milano n.3209/2021, aveva accertato l’usucapione per l’altra parte del lastrico solare, quella originaria, ed aveva prodotto in primo ed in secondo grado la mappa catastale nella quale aveva trascritto la servitù oggetto di causa, identificando la porzione di lastrico solare asservita nel solo ampliamento che si trovava di fronte all’appartamento di sua proprietà (subalterno 3), ossia nella porzione identificata con la lettera B nella CTU espletata nel giudizio di usucapione.
E’ di tutta evidenza che, se il Collegio che ha pronunciato la sentenza impugnata per revocazione, avesse riferito la sentenza definitiva di usucapione intervenuta, come pacificamente ritenuto dalle parti e quindi incontroverso, alla sola porzione del lastrico solare originaria, individuata con la lettera A nella CTU espletata nel giudizio sfociato nella sentenza della Corte d’Appello di Milano n.3209/2021, non avrebbe ritenuto venuto meno l’interesse ad agire della RAGIONE_SOCIALE a fare accertare la nullità dell’atto costitutivo di servitù del 22.3.2004, relativo, secondo la sentenza n. 237/2020 della Corte d’Appello di Milano, all’intero lastrico solare, quantomeno per la distinta porzione identificata dal CTU con la lettera B del medesimo lastrico solare non coperta dal giudicato di usucapione.
L’errore percettivo, interno agli atti della Corte di legittimità e decisivo, sussiste e comporta pertanto la revocazione della sentenza 5975/2024.

Occorre a questo punto passare alla fase rescissoria, esaminando i motivi del ricorso ex art. 360 c.p.c. che erano stati fatti valere nel procedimento n. 8850/2020 RG di questa Corte.

Col primo motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la RAGIONE_SOCIALE ha lamentato, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 832 e 1418 cod. civ., in quanto la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano, ritenendo valida la servitù costituita con l’atto notarile del 22.3.2004 solo perché la porzione di lastrico solare in contesa continua ad assolvere la funzione di copertura rispetto al sottostante locale commerciale di quella società, ha reso del tutto illusorio il contenuto residuo della proprietà del lastrico solare della ricorrente, violando la norma imperativa dell’art. 832 cod. civ., confondendo le facoltà ricomprese nella proprietà del locale commerciale sottostante, evidentemente provvisto anche di copertura, con quelle della proprietà del sovrastante lastrico solare, ed a sostegno del motivo ha richiamato le sentenze di questa Corte n. 1037 del 22.4.1966 e n. 1343 del 31.5.1950, che hanno riconosciuto la nullità di negozi giuridici che avevano configurato un rapporto di assoggettamento tra due fondi tale da elidere, o assorbire completamente, le facoltà di godimento del fondo servente, per di più a fronte della previsione negoziale di un indennizzo irrisorio, che la sentenza di secondo grado ha comunque ritenuto congruo.
Col secondo motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la RAGIONE_SOCIALE ha lamentato la manifesta illogicità della motivazione ex art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., dolendosi che la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano abbia confuso il diritto di proprietà del lastrico solare col

diritto di proprietà dell’immobile sottostante, e ritenendo erroneamente che la copertura fosse una facoltà/utilità del proprietario del lastrico solare, anziché la funzione del lastrico medesimo.

Col terzo motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la RAGIONE_SOCIALE ha lamentato, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli articoli 1027, 1028 e 1418 cod. civ. sulla servitù e sul concetto di utilità della servitù, evidenziando che la servitù é un diritto reale minore, ma non può estendersi fino a ricomprendere tutte le facoltà che competono alla proprietà.

I primi tre motivi, attinenti alla questione della sostanziale privazione di tutte le facoltà spettanti al proprietario del fondo servente per effetto dell’atto di cui si discute, sono fondati, anche se si rende necessario, ai sensi dell’art. 384 ultimo comma cpc., correggere la erronea motivazione della sentenza di appello, il cui dispositivo è comunque conforme al diritto.

La Corte d’Appello di Milano, per negare che l’atto costitutivo servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico di copertura della proprietà della società attrice avesse completamente svuotato di contenuto il diritto di proprietà del lastrico solare, ha motivato ritenendo che comunque fosse rimasta, tra le facoltà del proprietario, la funzione di copertura del lastrico solare.

Una tale argomentazione è erronea in diritto e va dunque corretta.

La funzione di copertura, infatti, costituisce, come è noto, la caratteristica principale oggettiva del lastrico solare, ma non certo una facoltà ricompresa tra quelle che spettano al proprietario del lastrico solare, non potendo il medesimo ‘ scoperchiare ‘ gli immobili sottostanti per far valere una sua facoltà, dato che il solaio di copertura fa parte della proprietà sottostante.

Ciò non significa però che l’atto notarile del 22.3.2004 abbia completamente svuotato di contenuto la proprietà del lastrico solare della ricorrente, come era stato ritenuto dal giudice di primo grado.

Ed invero é stato dedotto dall’originaria parte attrice, e risulta pacificamente dalle foto dei luoghi prodotte, che anche dopo la costituzione della servitù in questione nel 2004, il locale commerciale al piano sottostante di proprietà della ricorrente ha mantenuto inalterata la facoltà di ricevere luce dai lucernai in vetrocemento del lastrico solare, e di ricevere aria dalle finestre apribili poste ai lati degli stessi, facoltà queste derivanti non da un asservimento del lastrico solare alla proprietà sottostante, valendo il principio nemini res sua servit, bensì dal fatto che entrambi erano di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, per cui non si può sostenere che l’atto costitutivo di servitù del 22.3.2004 di per sé abbia completamente svuotato di contenuto il diritto di proprietà della suddetta società sul lastrico solare, e che sia quindi risultato nullo per contrarietà alla norma imperativa dell’art. 832 cod. civ., non abilitando quell’atto notarile alla modifica dei lucernai e delle finestre laterali rispetto ad essi, rimasti in proprietà della società ricorrente e destinati a dare aria e luce.
Il permanere di tale facoltà rende corretta la conclusione secondo cui non vi è stata totale privazione delle facoltà spettanti al proprietario del fondo servente.

4) Col quarto motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la RAGIONE_SOCIALE ha lamentato che la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano non si sia pronunciata sulle plurime eccezioni di nullità dell’atto notarile del 22.3.2004, che erano state riproposte dalla predetta società nella comparsa di costituzione in appello, ed in particolare in ordine a quella sollevata per l’indeterminatezza del fondo dominante e del fondo servente, ed in ordine all’omessa descrizione degli elementi
essenziali quali il peso, l’estensione e le modalità di esercizio della servitù.

Il motivo é infondato.

La sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano si é pronunciata alle pagine 10-11 sull’eccezione di nullità dell’atto costitutivo del 22.3.2004 per l’indeterminatezza del fondo dominante e del fondo servente, avendo individuato il fondo dominante nell’appartamento al primo piano a sinistra salendo (nel NCEU del Comune di Milano a foglio 434, mappale 130, sub. 3) di proprietà di COGNOME NOME, ed il fondo servente nella terrazza soprastante e costituente il tetto di copertura dei corpi bassi di proprietà della RAGIONE_SOCIALE (nel NCEU del Comune di Milano a foglio 434, mappale 130, sub. 1 e 2) e non nel solo ampliamento del lastrico solare. La sentenza impugnata ha inoltre negato alla ricorrente la facoltà di collocare macchinari sul lastrico solare, incompatibile con la facoltà di uso esclusivo e calpestio convenzionalmente conferita alla proprietà COGNOME (vedi pagina 13 secondo capoverso), mentre nella correzione alla motivazione operata ex art. 384 ultimo comma c.p.c. si é riconosciuto il permanere delle facoltà di presa d’aria e di luce da parte della ricorrente.
5) Col quinto motivo di ricorso ex art. 360 c.p.c. la RAGIONE_SOCIALE ha lamentato l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. (la circostanza che nell’atto notarile del 22.3.2004 si sarebbe fatto riferimento quale fondo asservito al solo lastrico solare realizzato in ampliamento nel 1950) e la violazione o falsa applicazione dell’art. 1065 cod. civ., che imponeva nel dubbio sull’estensione della servitù di interpretare l’atto nel senso del minor aggravio del fondo servente.
Tale ultimo motivo é infondato, in quanto la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano ha considerato il

riferimento nell’atto notarile all’ampliamento del lastrico solare come non decisivo, ritenendo prevalente ai fini dell’individuazione dell’estensione della servitù il riferimento convenzionale ai dati catastali, e non avendo avuto dubbi sul riferimento della servitù all’intero lastrico solare in ragione dei richiami catastali convenzionali, non ha avuto bisogno di applicare il criterio interpretativo del minimo mezzo dell’art. 1065 cod. civ., per cui il motivo si risolve in un’inammissibile richiesta di dare in sede di legittimità un’interpretazione alternativa all’atto costitutivo della servitù del 22.3.2004, senza peraltro censurare specificamente i criteri interpretativi applicati dalla citata sentenza (vedi nel senso dell’inammissibilità in sede di legittimità della prospettazione di interpretazioni contrattuali alternative Cass. sez. lav. ord. 3.7.2024 n. 18214; Cass. n. 18375/2006; Cass. n. 22979/2004; Cass. n.12468/2004; Cass. n. 7740/2003; Cass. n. 12366/2002; Cass. n.11053/2000).
L’accoglimento del ricorso per la fase rescindente, ed il rigetto per la fase rescissoria con correzione della motivazione della sentenza della Corte d’Appello di Milano, giustificano la compensazione delle spese processuali del presente giudizio rescindente e rescissorio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e revoca la propria sentenza n. 5975/2024 del 27.2/6.3.2024; decidendo in sede rescissoria, rigetta il ricorso per cassazione contro la sentenza n. 237/2020 dell’8/23.1.2020 della Corte d’Appello di Milano, e compensa tra le parti le spese del giudizio.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 23.9.2025

Il Presidente

NOME COGNOME

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