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Servitù di passaggio: quando non spetta il diritto

Una proprietaria ha citato in giudizio i suoi vicini per ottenere una servitù di passaggio, sostenendo di averla acquisita per usucapione, per destinazione del padre di famiglia o, in alternativa, come servitù coattiva. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. La sentenza ha ribadito che per l’esistenza di una servitù di passaggio sono necessarie opere visibili e permanenti (come un sentiero costruito) e non un semplice uso occasionale. Inoltre, una servitù coattiva può essere negata se il peso imposto al fondo vicino è superiore al beneficio per il fondo intercluso.

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Servitù di Passaggio: Quando il Diritto Non Esiste

L’ottenimento di una servitù di passaggio è una questione complessa che spesso genera controversie tra proprietari di fondi confinanti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 7643/2024) offre importanti chiarimenti sui rigorosi presupposti necessari per il riconoscimento di tale diritto, analizzando le tre principali modalità di costituzione: usucapione, destinazione del padre di famiglia e servitù coattiva. La decisione sottolinea come la semplice necessità o l’uso prolungato non siano sufficienti se mancano prove concrete e requisiti specifici.

I Fatti di Causa: una Disputa tra Vicini

La vicenda legale ha origine dalla richiesta di una proprietaria di vedersi riconoscere il diritto di passare sulla corte dei vicini per accedere a una parte retrostante della sua proprietà. La ricorrente sosteneva di aver acquisito tale diritto in tre modi alternativi:
1. Per usucapione, ovvero per aver esercitato il passaggio in modo continuato e ininterrotto per oltre vent’anni.
2. Per destinazione del padre di famiglia, poiché in origine i due fondi appartenevano a un unico proprietario che aveva creato una situazione di servizio di una parte a favore dell’altra.
3. Come servitù coattiva, in quanto il suo terreno era di fatto intercluso, cioè senza un comodo accesso alla via pubblica.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva parzialmente accolto la domanda riconoscendo la servitù per destinazione del padre di famiglia, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione, respingendo tutte le richieste. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte: la servitù di passaggio ai Raggi X

La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto tutti i motivi del ricorso, fornendo una lezione chiara sui requisiti di ogni tipo di servitù.

L’Usucapione e il Requisito dell’Apparenza

Per acquistare una servitù di passaggio per usucapione non basta dimostrare di essere passati su un terreno altrui per vent’anni. È indispensabile il requisito dell’apparenza: devono esistere opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù. Un semplice sentiero formatosi con il calpestio non è sufficiente. Occorre un quid pluris, come un tracciato costruito, una strada in ghiaia o altre opere stabili che manifestino in modo inequivocabile lo scopo di dare accesso al fondo dominante. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che le prove testimoniali non fossero sufficienti a dimostrare né la continuità ventennale né l’esistenza di tali opere.

La Destinazione del Padre di Famiglia

Anche per questo modo di costituzione della servitù, il requisito dell’apparenza è fondamentale. Il momento cruciale da considerare è quello in cui l’originario unico fondo è stato diviso. In quel preciso istante, doveva già esistere una situazione di fatto con opere visibili che rendessero manifesta la relazione di servizio tra le due future proprietà. La Corte d’Appello aveva accertato che, al momento della divisione nel 1973, l’area in questione era uno spazio aperto, senza un tracciato definito che potesse configurare una servitù apparente. La Cassazione ha confermato che questa valutazione dei fatti, essendo ben motivata, non poteva essere riesaminata in sede di legittimità.

La Servitù Coattiva e il Bilanciamento degli Interessi

La ricorrente chiedeva infine una servitù coattiva, sostenendo che il suo fondo fosse intercluso. La Cassazione ha ricordato che, sebbene il diritto a ottenere un passaggio sia tutelato (anche per esigenze abitative, e non solo agricole o industriali), la sua costituzione non è automatica. Il giudice deve sempre effettuare un bilanciamento tra il beneficio per il fondo dominante e il sacrificio imposto al fondo servente. Nel caso in esame, la Corte ha ritenuto che il sacrificio richiesto ai vicini (la creazione di un passaggio sulla loro proprietà) fosse sproporzionato rispetto al vantaggio per la ricorrente, la cui area retrostante conteneva solamente un albero di ulivo e poteva comunque essere raggiunta a piedi dalla sua abitazione.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principalmente perché le censure mosse dalla ricorrente non riguardavano errori di diritto (error in iudicando), ma contestavano la valutazione delle prove e l’accertamento dei fatti compiuti dalla Corte d’Appello. Questo tipo di valutazione è prerogativa esclusiva dei giudici di merito e non può essere oggetto di sindacato in Cassazione, a meno che la motivazione non sia del tutto assente o meramente apparente. In questo caso, la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione logica e coerente per negare l’esistenza dei presupposti per ogni tipo di servitù richiesta. La Suprema Corte ha quindi riaffermato il principio secondo cui la sua funzione non è quella di un terzo grado di giudizio sui fatti, ma di controllo sulla corretta applicazione della legge.

Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta un’importante guida pratica per chi si trova ad affrontare questioni relative alla servitù di passaggio. Emerge con chiarezza che:
1. La prova è fondamentale: per ottenere il riconoscimento di una servitù, specialmente per usucapione o destinazione del padre di famiglia, è necessario fornire prove concrete e inequivocabili dell’esistenza di opere visibili e permanenti.
2. L’uso non crea il diritto: il semplice transito, anche se tollerato per lungo tempo, non è sufficiente a costituire una servitù se manca il requisito dell’apparenza.
3. Il diritto non è assoluto: anche nel caso di un fondo intercluso, la costituzione di una servitù coattiva è subordinata a un’attenta valutazione comparativa degli interessi in gioco, per evitare di imporre un sacrificio eccessivo al proprietario del fondo servente.

Quando si può ottenere una servitù di passaggio per usucapione?
Si può ottenere solo quando il passaggio è stato esercitato in modo continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico per almeno vent’anni e la sua esistenza è dimostrata da opere visibili e permanenti (ad esempio una strada costruita), non solo da un transito occasionale o da un semplice sentiero formatosi con il calpestio.

Cosa significa ‘apparenza’ per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia?
‘Apparenza’ significa che devono esistere segni o opere visibili e permanenti (come un tracciato, un ponte, ecc.) che rivelano in modo inequivocabile l’esistenza di un peso su una parte della proprietà a vantaggio di un’altra. Tali opere devono essere presenti al momento della divisione dell’originaria unica proprietà.

È sempre possibile ottenere una servitù di passaggio coattiva se un fondo è intercluso?
No. Anche se un fondo è intercluso, una servitù coattiva può essere negata se il peso e il sacrificio imposti al fondo vicino (servente) sono maggiori del beneficio che ne riceverebbe il fondo intercluso (dominante). Il giudice deve sempre effettuare un bilanciamento degli interessi.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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