Servitù di passaggio: il requisito dell'apparenza

Dei proprietari terrieri hanno citato in giudizio una vicina per ottenere il riconoscimento di una servitù di passaggio acquisita per usucapione sul suo terreno. I tribunali di merito avevano dato loro ragione, ma la proprietaria ha fatto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha annullato la decisione, specificando che la mera esistenza e l’uso prolungato di un sentiero non sono sufficienti. Per l’usucapione, la servitù di passaggio deve essere ‘apparente’, ovvero devono esistere opere visibili e permanenti che dimostrino in modo inequivocabile lo scopo specifico del percorso a servizio del fondo dominante. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame basato su questo principio. La parte del ricorso relativa alla determinazione dei confini è stata dichiarata inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio e Usucapione: Quando un Semplice Sentiero Non Basta

L’acquisizione di una servitù di passaggio per usucapione è una questione complessa che richiede requisiti precisi. Con l’ordinanza n. 11379/2024, la Corte di Cassazione torna a fare chiarezza su un punto fondamentale: il requisito dell’apparenza. La semplice esistenza di una strada utilizzata per oltre vent’anni non è sufficiente a far nascere il diritto. È necessario un ‘qualcosa in più’ che dimostri in modo inequivocabile la sua funzione. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: una Strada Contesa tra Vicini

La vicenda nasce dalla richiesta di alcuni proprietari terrieri di vedere riconosciuto il loro diritto di passare sul terreno di una vicina. Essi sostenevano di aver acquisito una servitù di passaggio per usucapione, avendo utilizzato un determinato tracciato per oltre vent’anni. Oltre a ciò, chiedevano la rimozione di un cancello installato dalla vicina che impediva il transito e la determinazione esatta dei confini tra le proprietà.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione ai proprietari, condannando la vicina a ripristinare il passaggio. La proprietaria, non accettando la decisione, ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel non verificare un requisito fondamentale: l’apparenza della servitù.

Il Principio dell’Apparenza nella Servitù di Passaggio

Il cuore della questione legale risiede nell’articolo 1061 del Codice Civile, che stabilisce che le servitù non apparenti non possono essere acquistate per usucapione. Ma cosa significa ‘apparente’?

Secondo la giurisprudenza consolidata della Cassazione, una servitù è apparente quando esistono opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio. Nel caso di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di un sentiero o di una traccia sul terreno. È necessario un ‘quid pluris’, ovvero un elemento aggiuntivo che dimostri che quelle opere sono state realizzate al preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso il fondo servente. Questo serve a rendere manifesto, in modo non equivoco, che non si tratta di un passaggio tollerato per cortesia o precarietà, ma di un vero e proprio peso imposto sul fondo servente a carattere stabile.

Le Motivazioni: Oltre la Semplice Esistenza della Strada

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso della proprietaria, ritenendo che la Corte d’Appello avesse commesso un errore di diritto. I giudici di secondo grado si erano limitati a constatare, tramite testimonianze, l’esistenza del tracciato e il suo uso ultraventennale da parte dei vicini. Da questi due elementi, avevano dedotto automaticamente la costituzione della servitù per usucapione.

Questo ragionamento, secondo la Suprema Corte, è fallace. La Corte d’Appello avrebbe dovuto indagare se il percorso presentasse quelle caratteristiche strutturali e funzionali tali da renderlo un’opera permanentemente e specificamente destinata a dare accesso ai fondi dei vicini. In assenza di questo accertamento, la decisione è viziata perché non rispetta il principio consolidato che richiede segni visibili di opere permanenti, obiettivamente destinate all’esercizio della servitù.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso attenendosi al seguente principio: per l’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione, non è sufficiente provare l’esistenza di una strada e il suo utilizzo prolungato, ma è essenziale dimostrare la presenza di opere visibili e permanenti che ne rivelino in modo inequivocabile la specifica destinazione a servizio del fondo dominante. Questa decisione riafferma l’importanza del requisito dell’apparenza, ponendo un freno a richieste basate sulla semplice tolleranza del vicino e tutelando il diritto di proprietà da imposizioni non chiaramente manifestate.

È sufficiente l’esistenza di una strada su un terreno altrui, utilizzata per oltre vent’anni, per acquisire una servitù di passaggio per usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, non basta provare l’esistenza di un percorso e il suo uso prolungato. È necessario dimostrare anche il requisito dell’apparenza, cioè la presenza di opere visibili e permanenti che attestino in modo inequivocabile la funzione della strada a servizio del fondo dominante.

Cosa significa che una servitù di passaggio deve essere ‘apparente’?
Significa che devono esistere segni visibili e opere permanenti (come una strada costruita, un ponte, ecc.) che siano state realizzate al preciso scopo di consentire il passaggio e che rendano manifesta l’esistenza di un peso gravante sul fondo servente. Un semplice sentiero naturale potrebbe non essere sufficiente.

Può la Corte di Cassazione riesaminare le prove, come le testimonianze, per decidere su una controversia sui confini?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che la valutazione delle prove, come le testimonianze o la documentazione fotografica, è di competenza esclusiva del giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello). Il ricorso in Cassazione per questo motivo è stato dichiarato inammissibile, in quanto si traduceva in un tentativo di ottenere una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11379 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11379 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18295/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (-), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

nonchè contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, PROVINCIA DI LUCCA, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO FIRENZE n. 787/2020 depositata il 14/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

COGNOME NOME, NOME, NOME, NOME e COGNOME NOME e COGNOME NOME, titolari di terreni in Comune di Capannori (LU), convenivano davanti al Tribunale di Lucca AVV_NOTAIO per il riconoscimento di una servitù di passaggio, acquistata per usucapione, sui terreni della convenuta, con un determinato tracciato specificando trattarsi di tracciato non coincidente con quello della via interpoderale di Risecoli ostruito dall’RAGIONE_SOCIALE fino dagli anni 1960, per il riconoscimento, in subordine, del sussistenza di una comunione tra essi attori e la convenuta, sulla INDIRIZZO, creata per collatio agrorum privatorum, per il riconoscimento, in ulteriore subordine, della servitù di passaggio su detta INDIRIZZO. Gli attori chiedevano altresì la condanna della convenuta a rimuovere gli ostacoli posti dalla convenuta sul tracciato usucapito. Veniva infine chiesto che fossero accertati i confini tra i terreni della convenuta e il terreno di NOME COGNOME e tra i primi e il terreno di NOME COGNOME e di NOME
COGNOME. La COGNOME si opponeva ad ogni domanda tranne quella di determinazione dei confini.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale imponendo alla COGNOME di riaprire il cancello posto sul tracciato individuato e determinava i confini tra i fondi.

La sentenza veniva confermata dalla Corte di Appello di Firenze con la decisione in epigrafe.

NOME COGNOME ricorre per la cassazione di questa decisione, con quattro motivi,

COGNOME NOME, NOME, NOME, NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME resistono con controricorso;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene denunciata ‘violazione degli artt. 1158, 1061 e 2697 c.c. e 116 c.p.c. nonché dell’art.1 protocollo n.1 della Cedu in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c’.

La ricorrente deduce che la Corte di Appello si è limitata ad accertare, tramite testimonianze, l’esistenza della strada con tracciato individuato nella planimetria documento 11 dagli originari attori sui terreni della ricorrente e ad accertare l’uso ultraventennale della strada medesima da parte degli attori ed ha dichiarato, per ciò solo, il perfezionamento dell’acquisto per usucapione della servitù di passo senza aver accertato che la strada fosse specificamente destinata all’esercizio della servitù.
Il motivo è fondato e va accolto.

2.1. Dalla lettura della sentenza emerge che la Corte di Appello, facendo riferimento al tracciato individuato nel suddetto documento 11 e a plurime testimonianze confermative sia dell’esistenza dello specifico tracciato sia delle relative caratteristiche di ampiezza tale da consentire il passaggio a piedi e con veicoli sia della non

utilizzabilità, quale tracciato ‘alternativo’, della via interpoderale di Risecoli (dato che questo tracciato, ‘dopo un tratto iniziale diventava uno stradello stretto non idoneo al passaggio delle vetture’) sia infine dell’uso ultraventennale di quel tracciato da parte degli originari attori verso i loro fondi, ha concluso immediatamente che gli elementi istruttori ‘danno contezza della effettiva apparenza del tracciato’.

In questo modo la Corte di Appello si è disallineata dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte di legittimità secondo cui ‘ Il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile; ne consegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un “quid pluris” che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù’ (così, Cass. Sez. 6 2, ordinanza n. 7004 del 17/03/2017; nello stesso senso Cass. Sez. 2, n. 11254 del 17/12/1996, Sez. 2, n. 2994 del 17/02/2004, Sez. 2, n. 15447 del 10/07/2007, Sez. 2, n. 13238 del 31/05/2010, Sez. 6 – 2, n. 7004 del 17/03/2017, Sez. 6 – 2, n. 11834 del 06/05/2021);
2. con il secondo motivo di ricorso viene denunciato ‘omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti in punto di apparenza della servitù in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c’. Sostiene la ricorrente che la Corte di

Appello non avrebbe accertato se il tracciato oggetto della servitù era effettivamente collegato funzionalmente con i fondi asseritamente dominanti;

3. con il terzo motivo di ricorso viene ‘lamentata la violazione degli artt. 2697 e 1116 c.p.c. e sotto il profilo della omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti in relazione all’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c.’

La ricorrente ricorda che gli attori avevano chiesto, per l’ipotesi in cui non fosse stata riconosciuta la servitù di passaggio, acquistata per usucapione, accertarsi il loro diritto, ex collatione agrorum privatorum, sulla INDIRIZZO interpoderale INDIRIZZO Risecoli. Sostiene che la Corte di Appello, pur dichiarando la domanda assorbita, avrebbe in un determinato passaggio motivazionale reso ambiguo se ‘l’asserita esistenza di diritti degli attori sulla c.d. INDIRIZZO di Risecoli abbia influito sulla decisione finale’. Deduce poi che, ‘per poter trarre un qualsivoglia argomento dalla presunta assistenza di diritto degli attori sulla INDIRIZZO di Risecoli, la Corte di Appello avrebbe dovuto verificare se fosse stata fornita la prova dell’esistenza dei diritti stessi’
5 . Dato l’accoglimento del primo motivo, il secondo e il terzo restano assorbiti,

con il quarto motivo di ricorso viene lamentata la violazione degli artt. 950 e 2697 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado in punto di determinazione dei confini tra i terreni della odierna ricorrente e, da un lato, il terreno di NOME COGNOME, dall’altro lato, il terreno di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, ribadendo che il confine andava individuato così come risultava dalle mappe catastali atteso che, dalla documentazione fotografica degli originari attori e dalle prove per testi, era emerso che ‘la

situazione reale corrisponde con precisione con quella catastale’. Ha fatto riferimento, in particolare, alla localizzazione di piante di olivo sulla sommità di una determinata ‘scarpata’, alla localizzazione di un ‘palone dell’RAGIONE_SOCIALE che normalmente -come noto -viene sistemato sul confine che coincide con l’indicazione catastale’.

Con il motivo in esame sotto la rubrica di violazione dell’art. 950 e dell’art. 2697 c.c. la ricorrente prospetta che vi sarebbe stata da parte della Corte di Appello una erronea valutazione delle dichiarazioni dei testi.

il motivo, che si riduce ad un tentativo di ottenere una rivalutazione dei fatti già valutati dalla Corte di Appello, è inammissibile.

7.1. La valutazione delle risultanze di causa e, in particolare, delle prove testimoniali, è rimessa all’apprezzamento, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., del giudice di merito, ed è insindacabile. Le Sez. U, della Corte, con s entenza n.34476 del 27/12/2019, hanno affermato: ‘ È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito’.
Ed è stato poi dalla Corte altresì affermato che ‘Il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione
del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass, n.32505 del 22/11/2023);

8. in conclusione il primo motivo di ricorso deve essere accolto, il secondo e il terzo motivo restano assorbiti, il quarto deve essere dichiarato inammissibile, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese.

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo e il terzo motivo, dichiara inammissibile il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 7 marzo 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.