Servitù di passaggio coattivo: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione conferma la costituzione di una servitù di passaggio coattivo a favore di un fondo intercluso. La ricorrente sosteneva l’esistenza di percorsi alternativi, tra cui un fondo in comproprietà e un accesso pedonale. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che la comproprietà di un fondo vicino non è un’alternativa valida e che l’accesso pedonale non esclude la necessità di un passaggio veicolare. La decisione si è basata sulla valutazione di fatto che il passaggio imposto era l’unica soluzione possibile e la meno dannosa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio Coattivo: Quando è Inevitabile? L’Analisi della Cassazione

La costituzione di una servitù di passaggio coattivo è uno degli argomenti più dibattuti nel diritto immobiliare, poiché mette in conflitto due principi fondamentali: il diritto di proprietà e la necessità di garantire l’uso effettivo di un bene. Quando un terreno è “intercluso”, cioè non ha accesso alla via pubblica, la legge prevede la possibilità di imporre un passaggio su un fondo vicino. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui presupposti per la sua costituzione, analizzando il caso di un proprietario che si opponeva alla servitù sostenendo l’esistenza di soluzioni alternative.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una divisione immobiliare. A seguito della divisione, uno dei condividenti si è ritrovato con un fondo completamente intercluso, senza alcun accesso diretto alla strada. Per risolvere il problema, ha chiesto in tribunale la costituzione di una servitù di passaggio coattivo sulla proprietà confinante, appartenente a un’altra condividente. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno accolto la domanda, imponendo il passaggio sul fondo della vicina.

Quest’ultima ha però deciso di ricorrere in Cassazione, contestando la decisione. A suo avviso, la servitù non era necessaria perché esistevano altre possibilità per il vicino di accedere alla via pubblica. I suoi argomenti si basavano principalmente su tre punti:
1. Il vicino era comproprietario di un altro terreno confinante che avrebbe potuto essere utilizzato per creare un accesso.
2. Esisteva già un accesso pedonale, il che, a suo dire, escludeva lo stato di interclusione.
3. La servitù imposta attraversava un cortile, area che la legge tende a proteggere da passaggi coattivi.

La Valutazione della Servitù di Passaggio Coattivo da Parte della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto tutti i motivi del ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito. L’analisi della Corte offre una guida chiara su come valutare la necessità di una servitù di passaggio coattivo.

L’Alternativa del Fondo in Comproprietà

La Corte ha smontato il primo argomento della ricorrente, chiarendo un principio fondamentale: la comproprietà di un fondo vicino non costituisce una valida alternativa. I giudici hanno spiegato che un comproprietario non ha il diritto di imporre unilateralmente una servitù a carico del bene comune per avvantaggiare un’altra sua proprietà esclusiva. Di conseguenza, quella del fondo comune non era una soluzione concretamente percorribile per superare l’interclusione.

Accesso Pedonale e Necessità del Passaggio Veicolare

Anche il secondo motivo è stato ritenuto infondato. La Cassazione ha ribadito che la sola esistenza di un accesso pedonale non è sufficiente a escludere l’interclusione “relativa”. Questa si verifica quando, pur esistendo un accesso, questo è inadatto o insufficiente a soddisfare le esigenze del fondo (ad esempio, il passaggio di veicoli). La Corte ha implicitamente confermato che per il pieno godimento di un immobile, oggi, il transito veicolare è una necessità che può giustificare l’imposizione di una servitù di passaggio coattivo, anche se un varco pedonale è già presente.

La Natura dell’Area Oggetto di Passaggio

Infine, la Corte ha respinto la doglianza relativa al presunto attraversamento di un cortile. Basandosi sulle risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), i giudici hanno accertato che l’area destinata al passaggio non era un cortile destinato a svago e riservatezza, ma una fascia di terreno esterna al fabbricato della ricorrente che, per caratteristiche (pavimentazione, delimitazione), appariva già come una strada. Era, di fatto, il prolungamento di una via esistente, rendendola la soluzione più logica, meno dannosa e più rispettosa dello stato dei luoghi.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si fonda su un’attenta applicazione degli articoli 1051 e 1052 del Codice Civile. La motivazione della sentenza è solida e aderente ai fatti, come ricostruiti tramite le planimetrie e la CTU. I giudici hanno sottolineato che la valutazione sulla sussistenza dell’interclusione e sulla scelta del percorso meno pregiudizievole è un giudizio di fatto, che spetta al giudice di merito e non può essere ridiscusso in Cassazione se adeguatamente motivato. Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva correttamente evidenziato come le particelle del vicino fossero completamente circondate da fondi altrui (interclusione assoluta) e come la soluzione individuata fosse l’unica concretamente possibile, come già previsto nei progetti divisionali.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce alcuni principi chiave in materia di servitù di passaggio coattivo. In primo luogo, la valutazione della necessità del passaggio deve essere concreta e basata sulle esigenze effettive del fondo dominante, incluso l’accesso veicolare. In secondo luogo, le alternative proposte per evitare la servitù devono essere realmente praticabili e non solo ipotetiche, come nel caso del fondo in comproprietà. Infine, la decisione sottolinea l’importanza cruciale degli accertamenti tecnici (CTU) per definire la natura dei luoghi e individuare il tracciato che comporti il minor sacrificio possibile per il fondo servente. La sentenza conferma che il diritto di proprietà non è assoluto e può essere limitato quando è necessario per garantire la funzionalità e l’utilità di un’altra proprietà.

Avere una proprietà in comune con il vicino intercluso impedisce la costituzione di una servitù di passaggio coattivo sul mio fondo esclusivo?
No. La Corte ha chiarito che il proprietario del fondo intercluso, pur essendo comproprietario di un fondo confinante, non può asservire il fondo comune al proprio. Pertanto, la servitù può essere costituita sul fondo di proprietà esclusiva di un altro confinante se rappresenta la soluzione più agevole e meno dannosa.

Se un terreno ha già un accesso pedonale, si può comunque chiedere una servitù di passaggio coattivo per i veicoli?
Sì. L’esistenza di un passaggio pedonale non esclude lo stato di interclusione ‘relativa’, che si verifica quando il proprietario non può procurarsi un’uscita sulla via pubblica senza eccessivo dispendio o disagio. Se il transito veicolare è necessario per il pieno utilizzo del fondo, la servitù può essere imposta.

La Corte può ignorare la richiesta di una nuova consulenza tecnica (CTU) se la parte non è d’accordo con la prima?
Sì. È una decisione che spetta al giudice di merito stabilire se ricorrere o meno a una CTU e se rinnovarla. Se il giudice ritiene che la consulenza esistente sia completa, ben motivata e abbia risposto adeguatamente anche alle critiche delle parti, non è obbligato a disporne una nuova. La Corte di Cassazione ha ritenuto la richiesta infondata perché la decisione del giudice di merito era argomentata e basata su conclusioni tecniche puntuali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8453 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8453 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

Oggetto: usucapione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19983/2022 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

COGNOME, domiciliata in Roma, INDIRIZZO.

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale in atti.

-CONTRORICORRENTE-

VISTAMARE RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME, con domicilio digitale in atti.

-CONTRORICORRENTE-

nonché

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME.

-INTIMATI- avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 148/2022, pubblicata IL 12.5.2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19.3.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’articolo 1054 c.c., per avere la sentenza respinto la domanda volta ad ordinare al convenuto la cessazione di ogni turbativa al pacifico godimento esclusivo della proprietà, trascurando che la situazione di interclusione era stato effetto della stessa attività di modificazione dello stato dei luoghi posta in essere dal convenuto dopo la divisione. La sentenza avrebbe, in proposito, condiviso acriticamente le conclusioni del consulente, in contrasto con la situazione di fatto.
Il terzo motivo denuncia la violazione dell’articolo 1051 c.c. e 132 n. 4 c.p.c., nonché per vizio di motivazione, per avere la sentenza costituito la servitù di passaggio senza valutare percorsi alternativi, non considerando che il fondo del convenuto confinava con altro immobile rimasto in comproprietà tra tutti i condividenti.

Il quarto motivo denuncia la violazione degli articoli 841, 1051, 2697 c.c., 112,115,116 e 132 n. 4 c.p.c., per avere la sentenza escluso che lo stato di interclusione fosse escluso dall’esistenza di eventuali accessi pedonali, omettendo di considerare che la presenza di tale accesso pedonale rendeva il fondo non intercluso e consentiva esclusivamente la costituzione di un diritto di passaggio necessario, ai sensi dell’art. 1052 c.c., ma non in via coattiva, dato che le unità immobiliari realizzate da ciascuno dei condividenti
godevano dell’accesso pedonale, dovendosi negare una situazione di interclusione sia assoluta che relativa.

Inoltre, il terreno confinante di cui il COGNOME era comproprietario confinava con le unità immobiliari edificate e permetteva il collegamento con la via pubblica, risultando comunque preclusa la costituzione della servitù sul cortile, che era utilizzato per attività funzionali allo svolgimento di momenti di intrattenimento e di attività all’aperto in condizioni di riservatezza.

I quattro motivi, che sono suscettibili di esame congiunto, sono infondati.

Non sussiste, anzitutto, il denunciato vizio di motivazione.

A seguito della nuova formulazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c., il controllo sulla motivazione appare ridotto alla verifica dell’esistenza della motivazione dal punto di vista grafico e materiale, alla sussistenza di affermazioni inconciliabili all’interno della pronuncia o di contraddizioni insanabili tali da non consentire di individuare il percorso logico della decisione o in caso di motivazione apparente (Cass. 5927/2023; Cass. 852/2020).

Sussiste la motivazione apparente se le argomentazioni adottate non siano verificabile nel loro inter logico, siano disancorate dal quadro probatorio e suscettibili di essere applicate, per la loro genericità e l’assenza di riferimenti al caso concreto, ad un numero indefinibile di fattispecie.

In sostanza, la motivazione, benché graficamente esistente, deve esser tale da non rendere percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. Cass. s.u. 2767/2023; Cass. 22232/2016; Cass. S.u. 16599/2016). Nel caso in esame, la sentenza, quanto alla condizione di interclusione del fondo, ha chiaramente indicato le fonti del
convincimento, evidenziando che, dall’atto di divisione e dalle planimetrie allegate dal c.t.u., risultava che le particelle assegnate al convenuto (nn. 1416, 1412, 1395) erano frapposte tra i mappali assegnati alla COGNOME e il mappale numero 1411 rimasto in comproprietà, precisando che tale situazione non era frutto della trasformazione della situazione di fatto realizzata dal convenuto, come comprovato dalle risultanze anche planimetriche.

Appaiono correttamente evidenziati i presupposti per la costituzione del passaggio necessario di cui all’art. 1051 c.c., essendo il fondo circondato da fondi altrui, senza uscita sulla strada pubblica (interclusione assoluta) o trovandosi il titolare nell’impossibilità di procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa: cfr. 6184/1994; Cass. 1488/2017; Cass. 30317/2017).

Anche riguardo all’esistenza a confine con la porzione del convenuto di altro fondo rimasto in comunione, la Corte di merito ha spiegato che tale situazione di comproprietà non consentiva di superare lo stato di interclusione, né tantomeno di individuare un percorso alternativo più agevole, in adesione all’orientamento secondo cui ai fini della costituzione della servitù di passaggio non rileva che il proprietario del fondo intercluso sia comproprietario di fondi interposti tra quello di esclusiva proprietà e la via pubblica in quanto il comunista non può asservire il fondo comune al proprio (Cass. 27084/2021; Cass. 7318/2017; Cass. 3702/1989).
La decisione impugnata non ha mancato di sottolineare, a confutazione della censura con cui la ricorrente lamenta che non sia stata verificata la possibilità di costituire la servitù sulla suddetta porzione comune, come non risultasse concretamente possibile la creazione di un passaggio altrettanto agevole per il fondo intercluso con il minor danno per il fondo servente e, anzi, che quel passaggio fosse l’unico possibile, oltre al fatto che già in sede di divisione

fosse stata prevista la costituzione del passaggio in quel punto, a conferma della correttezza delle soluzioni accolte.

Infine, ac certate la situazione e l’origine della situazione di interclusione assoluta, la Corte di merito ha escluso in fatto che la servitù attraversasse un cortile in violazione del regime di esenzione di cui al quarto comma dell’art. 1051 c.c., avendo chiarito che il passaggio veniva ad insistere su una fascia di terreno posta all’esterno del muro di recinzione del fabbricato della ricorrente, come risultante dalle foto allegate alla c.t.u., ed aveva tutte le caratteristiche esteriori di una strada (essendo pavimentato e delimitato su entrambi i lati dalle proprietà finitime soltanto inoltre visibilmente carrabile), confutando le contrarie doglianze della ricorrente.
Molteplici elementi, esposti compiutamente in motivazione, hanno indotto a ritenere che la soluzione prescelta fosse quella meglio rispondente ai criteri di legge, emergendo dalle tavole di progetto e dalla rappresentazioni planimetriche che quel tracciato costituiva il prolungamento della strada già esistente tanto che a tale uso era stata destinato dai condividenti, a conferma del fatto che si trattasse della situazione preferibile, maggiormente rispettosa dello stato dei luoghi con il minor sacrificio per le rispettive quote.
La circostanza che i progetti divisionali prevedessero nel punto in cui è stata costituito il diritto di passaggio la creazione di box auto non risulta esaminata e di cui il ricorso non chiarisce se e quando si a stata dedotta nei gradi di merito; la censura si risolve, comunque, nella richiesta di rivalutazione del merito, inammissibile in cassazione, essendo tale scelta pertinente al giudizio di fatto, logicamente motivato.

L’esistenza del passaggio pedonale sulla porzione in comunione non escludeva l’interclusione quantomeno relativa, consentendo comunque l’imposizione della servitù per il transito veicolare oltre che per quello pedonale, esercitabile in modo non rispondente alle

esigenze del fondo dominate su quello in comunione (Cass. 6009/1982), avendo la sentenza negato che tale passaggio fosse quello più comodo, dato che la presunta maggior convenienza dell’accesso sulla particella 1411 non poteva ricavarsi, come affermato dai ricorrenti, esclusivamente dal fatto di essere in comproprietà.

La c.t.u. aveva indicato come unica soluzione attuabile quella adottata in sentenza, dovendo anche porsi in rilievo che nulla il ricorso contrappone di specifico, mediante l’allegazione di elementi di fatto già introdotti nel giudizio di merito, idonei a dimostrare una maggiore comodità del passaggio sul fondo comune.

Non risulta, per quanto detto, accolta una domanda diversa da quella proposta.

Il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 2697 c.c. e 132 n. 4 c.p.c., per avere la Corte territoriale respinto la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica in modo da meglio descrivere lo stato dei luoghi ed eventualmente individuare il percorso più agevole per il fondo dominante e meno gravoso per quello servente.

Il motivo è infondato.

Compete al giudice di merito stabilire se ricorrere meno ad una CTU, così come eventualmente rinnovarla senza che la sentenza possa essere censurata per vizio di motivazione, tanto più che, nel caso di specie, l’argomentata adesione della Corte di merito alle conclusioni raggiunte dal consulente, con la puntuale disamina anche dei rilievi critici mossi dalla parte, consentono di individuare agevolmente i motivi per cui non è stato ritenuto necessario rinnovare le indagini tecniche.
In conclusione, il ricorso respinto, con aggravio delle spese processuali.

Poiché il ricorso è deciso in conformità della proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis, c.p.c., vanno applicati -come previsto dal

terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis, cod. proc. civ. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96, cod. proc. civ., con conseguente condanna della ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro nei limiti di legge (non inferiore ad € 500 e non superiore a € 5.000; cfr. Cass. S.u. 27433/2023; Cass. s.u. 27195/2023; Cass. s.u. 27947/2023).
Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

respinge il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 3.200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, nonché di € 3.000,00 in favore di ciascun controricorrente ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c. ; e dell’ulteriore importo di € 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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