Servitù apparente: la Cassazione chiarisce i requisiti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10608/2024, ha respinto il ricorso di un proprietario che contestava l’esistenza di una servitù di passaggio. Il caso verteva sul requisito della servitù apparente, necessario per la sua costituzione per destinazione del padre di famiglia. La Corte ha ribadito che la presenza di opere visibili e permanenti, come una strada, che rivelano in modo inequivocabile l’asservimento di un fondo a un altro, è sufficiente a integrare tale requisito. La valutazione di tali opere è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere riesaminato in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù apparente: la visibilità delle opere è la chiave

La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sui requisiti per la costituzione di una servitù apparente, in particolare quando questa nasce per ‘destinazione del padre di famiglia’. Con l’ordinanza n. 10608 del 19 aprile 2024, i giudici hanno chiarito che la presenza di opere visibili e inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù è un accertamento di fatto che, se adeguatamente motivato, non può essere messo in discussione in sede di legittimità. Vediamo insieme i dettagli di questa interessante vicenda.

I fatti di causa

La controversia ha origine da una tipica lite tra vicini. Un proprietario citava in giudizio il suo confinante per ottenere la rimozione di alcuni alberi e il taglio di una siepe posti a distanza non regolamentare dal confine. Il convenuto, nel difendersi, presentava una domanda riconvenzionale, chiedendo al giudice di accertare l’esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carrabile sul fondo dell’attore, sostenendo che tale diritto si fosse costituito per ‘destinazione del padre di famiglia’.

Sia il Tribunale che, successivamente, la Corte di Appello di Firenze davano ragione a entrambe le parti, accogliendo sia la domanda principale sulla rimozione degli alberi sia la domanda riconvenzionale sulla servitù. Il proprietario del fondo servente, tuttavia, non si arrendeva e ricorreva in Cassazione.

I motivi del ricorso e il concetto di servitù apparente

Il ricorrente basava il suo appello su due motivi principali:
1. Errata applicazione delle norme sulla servitù apparente: Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello aveva sbagliato nel riconoscere la servitù, basando la sua decisione principalmente sulle planimetrie e non su un’effettiva verifica dell’esistenza di opere visibili e permanenti sul terreno, necessarie per integrare il requisito dell’apparenza.
2. Violazione della norma sugli atti emulativi: Il ricorrente sosteneva che la pretesa del vicino costituisse un atto emulativo, in quanto priva di una reale utilità (utilitas) per il suo fondo e finalizzata unicamente a danneggiarlo.

L’analisi della Corte sulla servitù apparente

La Cassazione ha rigettato il primo motivo, ribadendo un principio fondamentale: la valutazione delle prove e l’accertamento dei fatti sono di competenza esclusiva dei giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello). La Corte di Cassazione non può sostituire il proprio apprezzamento a quello dei giudici dei gradi precedenti, ma solo verificare che la loro motivazione sia logica e coerente.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva ritenuto, con motivazione adeguata, che l’esistenza della servitù fosse manifesta. Il tratto di strada contestato non era un semplice sentiero, ma parte integrante di una più ampia viabilità interna che collegava la villa del vicino alla via pubblica. Questa strada, visibile e permanente, costituiva l’opera necessaria a rendere la servitù apparente, rivelando in modo non equivoco la sua funzione di accesso. Non si trattava quindi di un’attività precaria, ma di un peso stabile imposto sul fondo servente.

La questione dell’atto emulativo

Anche il secondo motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha ricordato che un atto si considera emulativo solo quando il suo scopo precipuo è quello di ledere un diritto altrui, implicando una quasi totale assenza di utilità per chi lo compie. Il concetto di utilitas in materia di servitù, al contrario, è molto ampio: comprende qualsiasi vantaggio, anche non economico, che migliori il godimento del fondo dominante, come una maggiore comodità o amenità.

La Corte d’Appello aveva correttamente escluso la natura emulativa della richiesta, riconoscendola come un legittimo esercizio finalizzato a difendere un proprio diritto reale. La richiesta di accertare la servitù non era quindi un pretesto per nuocere al vicino, ma la rivendicazione di un’utilità concreta per il proprio immobile.

le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione sul consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l’accertamento dei presupposti di fatto per la costituzione di una servitù apparente è riservato al giudice di merito. Quest’ultimo ha il compito di esaminare i documenti, ascoltare i testimoni e valutare tutte le prove per formare il proprio convincimento. Tale convincimento, se sorretto da una motivazione logica e non palesemente contraddittoria, è insindacabile in sede di legittimità.

I giudici hanno specificato che per l’esistenza di una servitù di passaggio non basta una strada qualsiasi, ma è essenziale che le opere (la strada, in questo caso) mostrino di essere state realizzate al preciso scopo di dare accesso al fondo dominante attraverso quello servente. Nel caso in esame, la Corte territoriale aveva accertato proprio questo: la strada contestata era un pezzo inscindibile di un percorso che, senza soluzione di continuità, garantiva l’accesso alla proprietà del controricorrente.

Per quanto riguarda l’atto emulativo, la Corte ha ribadito che la sua sussistenza richiede una prova rigorosa dell’intento esclusivamente nocivo del proprietario, prova che nel caso di specie mancava completamente. L’azione del vicino era volta a tutelare un’utilità concreta, non a molestare il ricorrente.

le conclusioni

L’ordinanza conferma che la visibilità e la permanenza delle opere destinate all’esercizio di una servitù sono elementi centrali per la sua ‘apparenza’. La decisione sottolinea l’importanza della motivazione del giudice di merito nell’accertare tali fatti, limitando il sindacato della Cassazione alla sola verifica della coerenza logica del ragionamento. Per i proprietari, questa pronuncia è un monito: una situazione di fatto consolidata e resa evidente da opere stabili può far sorgere diritti reali difficilmente contestabili, anche se non formalizzati in un contratto.

Cosa rende una servitù ‘apparente’ e quindi acquistabile per destinazione del padre di famiglia?
Una servitù è ‘apparente’ quando esistono opere visibili e permanenti (come una strada, un acquedotto, una finestra) che sono state oggettivamente destinate al suo esercizio e che rivelano in modo inequivocabile l’esistenza di un peso su un fondo a vantaggio di un altro.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove, come le mappe o le testimonianze, per decidere se una servitù esiste?
No. La valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti sono compiti esclusivi del giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello). La Corte di Cassazione può solo verificare che la motivazione della sentenza impugnata sia logica, completa e non contraddittoria, senza entrare nel merito dell’apprezzamento delle prove.

Quando un atto del proprietario è considerato ’emulativo’ e quindi illecito?
Un atto è ’emulativo’ quando è compiuto con il fine principale ed esclusivo di nuocere o arrecare molestia a un’altra persona, senza che il proprietario ne ricavi alcuna apprezzabile utilità. Se l’atto, pur recando danno ad altri, ha una sua utilità per chi lo compie, non può essere considerato emulativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10608 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10608 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 19/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 948-2023 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1114/2022 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 01/06/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di AVV_NOTAIOiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 28.7.2014 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Giudice di Pace di Firenze per sentirlo condannare a rimuovere alcuni alberi posti a distanza non regolare dal confine e a recidere una siepe posta sul confine sino a ridurla ad altezza regolare.

Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, accertarsi l’esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carrabile sul fondo dell’attore, costituita per destinazione del padre di famiglia.

La causa veniva riassunta dinanzi il Tribunale, che con sentenza n. 718/2018 accoglieva tanto la domanda principale che quella riconvenzionale, compensando le spese.

Con la sentenza impugnata, n. 1114/2022, la Corte di Appello di Firenze rigettava il gravame proposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado COGNOME NOME, affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata dal Consigliere delegato ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di AVV_NOTAIOiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il AVV_NOTAIOigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di AVV_NOTAIOiglio AVV_NOTAIOeguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).
Sulla scorta di tale recentissima pronuncia (che ha giustificato la successiva riconvocazione del Collegio in camera di AVV_NOTAIOiglio e, inevitabilmente, lo slittamento della presente decisione), il AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.

Sempre in via preliminare, va respinta la richiesta – contenuta nella memoria della ricorrente a pag. 2 – di sospensione del presente giudizio in attesa della decisione sulla domanda di revocazione della sentenza impugnata: il testo vigente dell’art. 398, comma 4, c.p.c. esclude che l’impugnazione per revocazione sospenda automaticamente il termine per proporre il ricorso per cassazione o il relativo procedimento, essendo necessario un apposito provvedimento del giudice della revocazione, in mancanza del quale i due giudizi procedono in via
autonoma, potendo il ricorso per cassazione essere discusso anche prima che giunga la decisione sull’istanza di sospensione (Cass.

Sez. U, Ordinanza n. 9776 del 26/05/2020, Rv. 657684; conf. Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 7432 del 14/03/2023, Rv. 667028; Cass. Sez. L, Sentenza n. 20469 del 02/08/2018, Rv. 650092; Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 31920 del 10/12/2018, Rv. 651978).

Ciò premesso e passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1061, 1062 e 2967 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la costituzione della servitù di passaggio oggetto di causa per destinazione del padre di famiglia. In particolare, si denuncia l’erronea configurazione, da parte del giudice di merito, del requisito dell’apparenza della servitù. Secondo il ricorrente, la Corte di Appello avrebbe pronunciato sulla base delle indicazioni contenute nelle planimetrie allegate agli atti del giudizio di merito, che erano state mostrate ai testimoni durante la loro deposizione, senza indagare sull’effettiva esistenza, in loco, di opere visibili a servizio della servitù.
La censura è infondata.

In linea di principio, va osservato che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui l’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che
di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso in esame , la Corte di Appello ha ritenuto, all’esito di un accertamento del fatto condotto sulla base delle risultanze istruttorie, che fosse stata dimostrata l’esistenza di opere apparenti a servizio della servitù. In particolare, secondo la Corte distrettuale, ‘nella presente fattispecie l’apparenza non potrebbe essere più manifesta: basti AVV_NOTAIOiderare che il tratto di strada conteso, in quanto costituisce parte integrante della viabilità interna e, in particolare, unisce, senza soluzione di continuità, il vialetto che dal INDIRIZZO, dopo avere toccato la dipendenza, volge a destra verso la villa, conclama, solo a guardarlo, che la sua funzione era ed è solo ed esclusivamente quella di permettere che anche la villa (e non solo la dipendenza) goda dell’accesso da INDIRIZZO. Non tanto conta, insomma, il fatto in sé che il locus servitutis è un pezzo di strada (elemento che, come si è visto, può essere neutro ai fini dell’apparenza), quanto che esso fa parte integrante e inscindibile di una viabilità interna più ampia e non rivela, altrimenti, alcuna sua funzione diversa e alternativa, se non il
suo passaggio quale raccordo fra le altre parti del percorso e, soprattutto, rivela che quel tratto separato a favore della porzione oggi di COGNOME continua però a dare alla villa oggi di COGNOME l’accesso da INDIRIZZO‘ (cfr. pagg. 15 e 16 della sentenza impugnata).

Un tale percorso argomentativo, frutto come si è detto, di apprezzamento in fatto delle risultanze processuali – e che non certo può definirsi apparente o carente del ‘ minimo costituzionale ‘ (v. al riguardo SSUU 2767/2023 e SSUU n. 8053/2014) – si rivela del tutto in linea con il principio, costantemente affermato in giurisprudenza, secondo cui il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile; ne AVV_NOTAIOegue che, per l’acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l’esistenza di una strada o di un percorso all’uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7004 del 17/03/2017, Rv. 643386; conf. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 11834 del 06/05/2021, Rv. 661174).
Il ricorrente in sostanza contrappone alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito una lettura alternativa del compendio istruttorio.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 833 c.c., in relazione all’art. 360, primo

comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe configurato l’actio confessoria servitutis proposta in via riconvenzionale dal COGNOME come atto emulativo, stante l’assenza di utilità, per il fondo COGNOME, derivante dalla costituzione del diritto di passaggio di cui è causa.

Anche tale motivo è infondato.

L’apprezzamento della sussistenza di atti emulativi costituisce quaestio facti riservata al giudice di merito. Sul punto, va data continuità al principio secondo cui ‘Un atto si AVV_NOTAIOidera emulativo ove sia volto al precipuo fine di ledere un diritto altrui, il che implica, necessariamente, che quest’ultima posizione soggettiva debba essere preventivamente accertata e riconosciuta dal giudice di merito’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3764 del 08/02/2023, Rv. 666850).

Con riferimento al requisito dell’utilitas per il fondo dominante, va ribadito che in tema di servitù prediali, il concetto di utilitas è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo, in modo tale che la servitù possa soddisfare ogni bisogno di tale fondo, assicurando ad esso una maggiore amenità, abitabilità, anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18465 del 04/09/2020, Rv. 659129; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5737 del 27/02/2019, Rv. 652709).
Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha escluso l’esistenza di atti emulativi osservando a pagg. 16 e 17 che si è in presenza di una pretesa finalizzata a difendere il proprio diritto reale e dando conto degli elementi fattuali che l’hanno indotta ad escludere tale figura.

La memoria del ricorrente non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso, essendo incentrata sulla valutazione degli

elementi istruttori e sulla ricostruzione della vicenda fattuale (v. pagg. 3 e ss), sicché alla Corte non resta che respingere il ricorso con inevitabile addebito di spese alla parte soccombente.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con AVV_NOTAIOeguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Con riferimento all’applicazione dell’art. 96 c.p.c. va data continuità al principio secondo cui ‘In tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022) -che, nei casi di definizione del giudizio in conformità alla proposta, contiene una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c.- codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché non attenersi ad una valutazione del proponente poi confermata nella decisione definitiva lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente’ (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 27433 del 27/09/2023, Rv. 668909).
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di AVV_NOTAIOiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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