Servitù a vantaggio futuro: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una servitù di passaggio su un’area condominiale a favore di un fondo destinato a diventare un parcheggio commerciale. La Corte ha confermato la validità della servitù come “servitù a vantaggio futuro” ai sensi dell’art. 1029 c.c., stabilendo che la sua costituzione è legittima fin dall’inizio se l’utilità, sebbene non attuale, è una prospettiva possibile e verosimile. Di conseguenza, il condominio non può ostacolare il passaggio, ad esempio consentendo il parcheggio, in previsione di tale futuro utilizzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù a Vantaggio Futuro: Via Libera all’Uso Commerciale Anche se non Ancora Avviato

L’ordinanza in esame offre un’importante chiarificazione sul concetto di servitù a vantaggio futuro, un istituto giuridico disciplinato dall’art. 1029 del Codice Civile. La Corte di Cassazione ha stabilito che un diritto di passaggio può essere costituito per un’utilità commerciale futura di un fondo, come la sua trasformazione in parcheggio, anche se l’attività non è ancora iniziata. Questo principio prevale sulla comodità dei proprietari del fondo servente, che non possono ostacolare tale futuro utilizzo.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra un Condominio e il proprietario di un fondo agricolo (un agrumeto) intercluso, il cui unico accesso alla via pubblica avviene attraverso un viale e un cortile di proprietà condominiale. Il proprietario del fondo, avendo intenzione di destinare il terreno a parcheggio commerciale, lamentava che il Condominio consentisse il parcheggio selvaggio di autovetture sul viale e nel cortile, rendendo di fatto impossibile l’esercizio del suo diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile.

Il proprietario si era rivolto al tribunale per far accertare il suo diritto e ottenere un ordine al Condominio di mantenere libere le aree di passaggio. Il Condominio si opponeva, negando l’esistenza stessa della servitù.

Il Percorso Giudiziario e il Ricorso in Cassazione

Dopo una prima fase processuale, una sentenza della Corte d’Appello, passata in giudicato, aveva già accertato l’esistenza della servitù. Tale diritto era stato costituito con i decreti di trasferimento a seguito di una procedura esecutiva che aveva frazionato un’unica originaria proprietà. Questi decreti prevedevano un uso del viale “come se fosse strada di uso pubblico”, a favore del lotto poi divenuto agrumeto, per consentirne un potenziale sfruttamento commerciale.

La Corte d’Appello, nella sentenza qui impugnata, aveva qualificato tale diritto come una servitù a vantaggio futuro. Aveva quindi ordinato al Condominio non solo di installare una sbarra automatizzata, ma anche di mantenere il viale sgombro da veicoli, interpretando il riferimento all’uso pubblico come un divieto di sosta per non intralciare il passaggio, in linea con il Codice della Strada.

Il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione, basandosi principalmente su due motivi:
1. Errata interpretazione del precedente giudicato: secondo il ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe travisato la portata della precedente sentenza, che si limitava a riconoscere una servitù ordinaria e non una destinata a un uso commerciale futuro.
2. Vizio di ultrapetizione: il Condominio sosteneva che la Corte d’Appello avesse deciso oltre i limiti della domanda, qualificando d’ufficio la servitù come “a vantaggio futuro” senza che la controparte lo avesse richiesto.

Le motivazioni della Corte di Cassazione sulla servitù a vantaggio futuro

La Suprema Corte ha respinto integralmente il ricorso del Condominio, confermando la decisione d’appello. In primo luogo, ha chiarito che l’interpretazione di una sentenza passata in giudicato equivale all’interpretazione di una norma di legge. La Corte d’Appello ha correttamente e plausibilmente ricostruito il contenuto della servitù basandosi sui titoli costitutivi originari, i quali prevedevano un uso più intenso di quello normale proprio in vista di uno sfruttamento commerciale del fondo.

Il fatto che l’attività di parcheggio non fosse ancora stata autorizzata e avviata non era decisivo. Per la costituzione di una servitù a vantaggio futuro, è sufficiente che l’utilità sia una prospettiva verosimile e possibile, come dimostrato dalla richiesta di autorizzazione presentata dal proprietario anni prima. La servitù, quindi, sorge validamente fin dalla sua costituzione per proteggere questa utilità potenziale.

La Corte ha inoltre rigettato il motivo relativo all’ultrapetizione. Ha osservato che il proprietario del fondo, nel suo atto di appello, aveva fornito tutti gli elementi di fatto (la richiesta di autorizzazione per il parcheggio, la previsione di un uso commerciale nei titoli) che permettevano al giudice di qualificare giuridicamente la situazione come servitù a vantaggio futuro. Il giudice ha quindi semplicemente applicato il diritto ai fatti allegati, senza travalicare i suoi poteri.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale in materia di diritti reali: la servitù a vantaggio futuro è uno strumento valido per tutelare lo sviluppo potenziale di un immobile. La sua esistenza non è subordinata all’immediata realizzazione dell’utilità per cui è stata creata. Per i proprietari di fondi serventi, ciò significa che non possono impedire o limitare l’esercizio di una servitù basandosi sul fatto che l’utilità futura del fondo dominante non si sia ancora concretizzata. La decisione sottolinea l’importanza di analizzare attentamente i titoli costitutivi di una servitù per comprenderne l’esatta portata, che può includere anche sviluppi futuri e più intensi dell’uso del fondo dominante.

Quando si può costituire una servitù per un’utilità futura di un fondo?
Una servitù a vantaggio futuro può essere costituita quando l’utilità, pur non essendo attuale al momento della costituzione del diritto, rientra tra le possibili e verosimili prospettive di sfruttamento del fondo dominante. La sua validità sorge fin dal momento della costituzione per tutelare tale potenziale sviluppo.

Come deve essere interpretata una precedente sentenza passata in giudicato?
Secondo la Cassazione, una sentenza passata in giudicato (giudicato esterno) va assimilata agli “elementi normativi”. La sua interpretazione deve quindi avvenire secondo i criteri di esegesi delle norme di legge e non come un semplice atto negoziale.

Perché il parcheggio sul viale condominiale è stato vietato nel caso specifico?
Il parcheggio è stato vietato perché i titoli costitutivi originari della servitù facevano riferimento a un uso del viale “come se fosse strada di uso pubblico”. La Corte ha interpretato questa clausola come un rinvio implicito alle norme del Codice della Strada, che vietano il parcheggio fuori dalle aree designate e che ostacola la circolazione, garantendo così il passaggio libero per il futuro uso commerciale del fondo dominante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13467 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13467 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10598/2021 R.G. proposto da :

CONDOMINIO di INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso la dott.ssa NOME COGNOME Studio Commercialista COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n.4614/2020 depositata il 31.12.2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15.5.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 24 gennaio 2001, COGNOME NOME conveniva in giudizio il Condominio di Bacoli, INDIRIZZO innanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, sostenendo di essere proprietario di un fondo sito in Bacoli, alla INDIRIZZO, già compreso in una più ampia proprietà immobiliare oggetto di esecuzione forzata in danno del suo dante causa COGNOME NOME; il fondo anzidetto, un agrumeto, intercluso per effetto della vendita degli altri lotti, era dotato del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile attraverso il viale di accesso al Condominio ed il cortile di quest’ultimo.
L’attore assumeva che il Condominio convenuto, da qualche tempo, consentiva un uso dei beni comuni ostativo all’esercizio della servitù in questione, poiché permetteva che nel viale e, soprattutto, nel cortile, fossero liberamente parcheggiate autovetture anche di persone estranee al Condominio, in modo tale da rendere impossibile in alcune circostanze perfino l’attraversamento a piedi.

Pertanto, l’attore chiedeva che fosse dichiarata la sussistenza del diritto di passaggio a favore del proprio fondo, nonché di ordinare al convenuto condominio di mantenere sempre liberi da ingombri il viale ed il cortile comuni e l’adozione di tutte le misure ed accorgimenti idonei ad impedire a terzi, ovvero ai condomini stessi, di parcheggiare e/o sostare in maniera scorretta.

Costituitosi, il Condominio eccepiva l’inammissibilità della domanda, per la mancanza di legittimazione a contraddire del suo amministratore, trattandosi di azione da promuovere contro i singoli comproprietari e, nel merito, negava l’esistenza della servitù.

Il giudice istruttore, con ordinanza dell’11.12.2003, sospendeva il processo fino alla definizione di un altro processo in corso tra le parti avente ad oggetto l’accertamento dell’esistenza del diritto di servitù in contestazione, che veniva poi definito con la sentenza n.967/2006 della Corte d’Appello di Napoli, passata in giudicato.

In seguito alla riassunzione del processo, il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 7023/2014, ordinava al Condominio di installare una sbarra all’ingresso del viale che limitasse l’accesso ad esso, al cortile condominiale e quindi all’agrumeto dell’attore, escludendo gli estranei al condominio, (del quale faceva parte anche l’attore), e rigettava le altre domande attoree.

Avverso questa sentenza, COGNOME NOME proponeva appello, ed il Condominio eccepiva l’inammissibilità dell’appello e chiedeva, in ogni caso, il rigetto dell’impugnazione.

Con sentenza n. 4614/2020 del 23/31.12.2020, la Corte d’Appello di Napoli, in parziale riforma della gravata sentenza, e ferma restando la condanna del Condominio all’installazione di una sbarra all’ingresso del predetto viale, disponeva che la stessa fosse dotata di meccanismo elettromeccanico di apertura, azionabile in autonomia dal Guardascione, e ordinava al Condominio di mantenere sempre libero da ingombri il viale oggetto della servitù di passaggio a favore dell’agrumeto, che l’attore intendeva destinare all’uso commerciale di parcheggio.
Avverso questa sentenza, il Condominio di INDIRIZZO in Bacoli ha proposto ricorso a questa Corte, affidandosi a tre motivi, e COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380-bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Col primo motivo il Condominio assume, anzitutto, la violazione dell’art. 2909 cod. civ., per avere l’impugnata sentenza

erroneamente interpretato la sentenza n. 967/2006 della Corte d’Appello di Napoli, pronunciata tra le stesse parti e passata in giudicato, come già di accertamento di una servitù di passaggio pedonale e carrabile sul cortile del Condominio e sul viale di accesso dalla via pubblica ad esso ed al fondo di proprietà di COGNOME NOME di Bacoli, INDIRIZZO (particelle 212, 213 e 214 del foglio 33 del NCT del Comune di Bacoli, d’ora in poi indicate come l’agrumeto), a vantaggio futuro dell’attività commerciale di tale fondo ex art. 1029 cod. civ., e quindi comprendente le modalità di uso che avrebbe avuto se il viale di accesso fosse stato una strada urbana di pubblico transito. Da tale qualificazione, l’impugnata sentenza avrebbe fatto, quindi, derivare, il divieto di parcheggio dei veicoli sul viale, desunto dall’art. 7 comma 6 del codice della strada, che per le vie pubbliche nei centri abitati impone il parcheggio fuori dalla carreggiata, dopo avere però riconosciuto, a pagina 5 ultimo capoverso, che nei decreti di trasferimento del giudice dell’esecuzione, costituenti i titoli costitutivi della servitù di passaggio in questione, si prevedeva un uso più intenso del normale passaggio pedonale e carrabile sul viale della larghezza di quattro metri e sul cortile, consentendo il passaggio di una pluralità di utenti, solo nell’ipotesi, non verificatasi, di sfruttamento già in atto del lotto N (l’agrumeto) per fini commerciali.
Ulteriormente il ricorrente lamenta, questa volta in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., che l’impugnata sentenza avrebbe omesso di considerare un fatto storico oggetto di discussione tra le parti, individuato nel ricorso al Giudice di Pace di Pozzuoli del 9.12.2008 di COGNOME NOME, nel quale lo stesso aveva affermato di non avere inviato all’ufficio comunale competente, alcuna comunicazione di inizio dell’attività di parcheggio nel menzionato agrumeto.

Il motivo, nella sua duplice articolazione, é inammissibile.

Va anzitutto ricordato che per giurisprudenza consolidata di questa Corte, il giudicato (sia esso interno o, come nella specie, esterno) va assimilato agli “elementi normativi”, sicchè la sua interpretazione dev’essere effettuata alla stregua dell’esegesi delle norme e non già degli atti e dei negozi giuridici, essendo sindacabili sotto il profilo della violazione di legge gli eventuali errori interpretativi (Cass. ord. 29.11.2018 n. 30838; Cass. sez. un. 9.5.2008 n.11501; Cass. sez. un. 28.11.2007 n. 24664; Cass. sez. un. 25.5.2001 n.226).
Con riferimento al giudicato esterno, le sezioni unite di questa Corte hanno poi affermato, non solo che per l’interpretazione deve attingersi ai criteri previsti dall’art. 12 delle preleggi, ma anche che l’attività ermeneutica va svolta con cognizione piena, che si estende al diretto riesame degli atti del processo e alla diretta valutazione ed interpretazione degli atti processuali, e che tale indagine è funzionale alla comprensione della portata effettiva della res iudicata e dei suoi limiti soggettivi ed oggettivi, stante il ruolo di vincolo che il giudicato esterno svolge rispetto al processo (Cass. sez. un. 21.2.2022 n. 5633; Cass. sez. un. 28.11.2007 n. 24664). La denuncia in sede di legittimità della violazione dell’art. 2909 cod. civ., per erronea interpretazione del titolo esecutivo corrispondente a giudicato, dev’essere, però, formulata, con la specifica indicazione del precetto sostanziale che si assume violato, senza che sia data possibilità alla Corte di Cassazione di ricercare un diritto diverso da quello indicato sia pure, o perfino, nei limiti del perimetro della sentenza passata in cosa giudicata, ed un ricorso per cassazione che non rispetti tale onere, risulta inammissibile per mancata indicazione della norma di diritto su cui il motivo di ricorso si fonda ai sensi dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4 c.p.c..
Nella specie il Condominio non ha fatto riferimento alla violazione degli articoli 12 e ss. delle preleggi, né al precetto sostanziale che sarebbe stato violato, isolando singoli passaggi delle

argomentazioni fornite dalla Corte d’Appello di Napoli ed accennando impropriamente ad una contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, che non é invocabile per la contestazione di un giudicato esterno, e che comunque non sarebbe più censurabile dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. apportata dall’art. 54 comma 1 lettera b) del D.L. 22.6.2012 n. 83, convertito con modificazioni nella L. 7.8.2012 n.134, mentre l’art. 2909 cod. civ., del quale si assume la violazione, si limita ad individuare l’efficacia soggettiva del giudicato ed é quindi inconferente rispetto alle argomentazioni che si vorrebbero far valere.
Del pari inammissibile la contrapposizione di una propria autonoma interpretazione della servitù di passaggio (nel senso di una servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore dell’agrumeto, con facoltà di parcheggio sul viale di tutti i condomini) all’interpretazione, del tutto plausibile, fornita dall’impugnata sentenza sulla base della sentenza della precedente Corte d’Appello di Napoli n.967/2006.

L’impugnata sentenza, per il contrasto interpretativo insorto tra le parti, ha ricostruito il contenuto specifico della servitù di passaggio pedonale e carrabile già accertata dalla sentenza n. 967/2006 della Corte d’Appello di Napoli, pronunciata tra le stesse parti e passata in giudicato, basata sui decreti di trasferimento emessi dal giudice dell’esecuzione nell’ambito della procedura esecutiva, che avevano dato luogo al frazionamento dell’originaria unica proprietà dei fondi delle parti, ed all’interclusione dell’agrumeto, poi pervenuto per successione a COGNOME NOME dall’originario unico proprietario esecutato, COGNOME NOME, che espressamente prevedevano l’imposizione dell’onere reale sul viale e sul cortile costituenti l’unico accesso all’agrumeto.
In particolare la sentenza n. 967/2006 della Corte d’Appello di Napoli ha riformato la sentenza di primo grado, che in base al fatto

che non era stata dimostrata la destinazione commerciale attuale dell’agrumeto in virtù della necessaria autorizzazione amministrativa per l’attività di parcheggio, aveva inteso l’espressione dei decreti di trasferimento istitutivi della servitù, ‘ come se fosse strada di uso pubblico ‘, come priva di effettivo contenuto, riconoscendo a COGNOME NOME la titolarità di una mera servitù di passaggio pedonale e carrabile sul viale e sul cortile del Condominio, non ostativa alla facoltà dei condomini di parcheggiare i loro veicoli sul viale e nel cortile di accesso all’agrumeto.
L’impugnata sentenza ha ricordato, che la costituzione dello ius in re aliena, può derivare anche dalla vendita forzata di parte della proprietà pignorata, per effetto dell’espressa attribuzione agli aggiudicatari del peso, rappresentato dalla servitù di passaggio sui cespiti da loro acquistati, ove tale diritto reale di godimento sia menzionato nei decreti di trasferimento emessi ex art. 586 c.p.c. (Cass. n. 14481/2018), e che la sentenza n. 967/2006 della Corte d’Appello di Napoli ha affermato il diritto del proprietario del fondo dominante (l’agrumeto per il quale era stata chiesta da COGNOME NOME l’autorizzazione a parcheggio) ‘ a un uso più intenso del normale ‘ del viale e del cortile, sì da consentire ‘ anche il passaggio di una pluralità di utenti nell’ipotesi di sfruttamento del lotto N (l’agrumeto) per fini commerciali ‘, ed avendo riformato la sentenza di primo grado, che al riferimento dei titoli costitutivi alle caratteristiche di una strada ad uso pubblico non aveva attribuito alcun contenuto per la ragione che il viale ed il cortile di proprietà privata non potevano essere considerati come strade pubbliche, non poteva essere intesa come attributiva di una mera servitù di passaggio pedonale e carrabile ordinaria.
Stabilita quindi la prevalenza del tenore letterale dei titoli costitutivi della servitù di passaggio coperti dal giudicato, rispetto al principio dell’art. 1062 cod. civ. invocato dal Condominio, per il quale

l’estensione e le modalità di esercizio della servitù devono risolversi nel senso di ritenere la servitù costituita ‘ in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente ‘, l’impugnata sentenza, tenendo conto che in base alla CTU espletata ed ai relativi elaborati grafici, la larghezza del viale di quattro metri, in caso di veicoli parcheggiati su di esso, non consentiva la contemporanea circolazione di mezzi nei due sensi, ha inteso il riferimento dei decreti di trasferimento alle caratteristiche che il viale avrebbe avuto se fosse stato una strada pubblica, come indicativo del divieto di parcheggiare i veicoli sul viale, che non avrebbe consentito il transito contemporaneo di veicoli nei due sensi, secondo quanto stabilito appunto, per le strade pubbliche, nei centri abitati dall’art. 7 comma 6° del Codice della strada. Quanto al cortile, invece, l’impugnata sentenza, tenuto conto che i posti auto collocati sulla sinistra e sulla destra, per chi proveniva dal viale, non restringevano la larghezza di quattro metri del viale, imposta dai decreti di trasferimento, e che i posti auto ubicati di fronte ed a fianco dell’ingresso all’agrumeto non riducevano il passaggio, consentito ad un solo veicolo per volta, dall’ampiezza del varco di accesso ed uscita dell’agrumeto, tornando ad applicare l’art. 1062 cod. civ., ha ritenuto che allo stato non potesse ritenersi inibito l’uso di quei posti auto del cortile, a meno che il futuro rilascio dell’autorizzazione allo sfruttamento dell’agrumeto a parcheggio, da parte del Comune di Bacoli, non venisse condizionato al rispetto di condizioni ulteriori della P.A. in ordine al parcheggio sul cortile, che il Condominio a quel punto sarebbe stato tenuto a rispettare.
L’impugnata sentenza, così ricostruito in base all’invocato giudicato, il contenuto della servitù di passaggio pedonale e carrabile sul viale e sul cortile di accesso all’agrumeto, ha poi qualificato tale servitù come servitù a vantaggio futuro ex art. 1029 comma 1° cod. civ., in quanto dalla nota del comandante della

polizia municipale del Comune di Bacoli del 5.9.2000 prodotta, era emerso che COGNOME NOME aveva richiesto all’autorità amministrativa competente l’autorizzazione all’uso dell’agrumeto a parcheggio.

La medesima sentenza ha poi sottolineato, che la servitù a vantaggio futuro sorge, coi suoi effetti reali relativi al fondo dominante ed al fondo servente, fin dal momento della sua costituzione, purché l’ utilitas assicurata al proprietario del fondo dominante ed indicata nel titolo (nella specie indicata nella sentenza n.967/2006 della Corte d’Appello di Napoli nella finalità commerciale) sia almeno eventuale e rientri tra le possibili e verosimili prospettive di sfruttamento del fondo dominante (in tal senso Cass. n. 20400/2004; Cass. n. 3367/1981). Da tale qualificazione giuridica la sentenza impugnata ha fatto, quindi, derivare, che la circostanza che l’autorizzazione allo sfruttamento a parcheggio dell’agrumeto, ancorché richiesta da COGNOME NOME nel 2000, non fosse stata ancora rilasciata dal Comune di Bacoli, e che quindi l’attività commerciale di sfruttamento del parcheggio non fosse ancora in essere, non potesse bastare a negare l’avvenuta costituzione della servitù a vantaggio futuro, con conseguente inibizione del parcheggio di veicoli sul INDIRIZZO.
Inammissibile deve poi ritenersi il motivo nella parte in cui, ai sensi dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., lamenta che l’impugnata sentenza non abbia considerato un documento decisivo oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dal ricorso al Giudice di Pace di Pozzuoli del 9.12.2008 di COGNOME NOME, nel quale lo stesso aveva affermato di non avere inviato all’ufficio comunale competente, alcuna comunicazione di inizio dell’attività di parcheggio nell’agrumeto oggetto di causa.
Ed invero, pur non essendo stato espressamente menzionato nella motivazione della sentenza impugnata, il suddetto documento non

é stato affatto ignorato dalla Corte d’Appello di Napoli, che nell’ambito della formazione del suo convincimento, e delle sue facoltà di attribuire maggiore, o minore peso alle varie fonti di prova, avendo qualificato la servitù di passaggio in questione come a vantaggio futuro, ha ritenuto sufficiente a garantire la costituzione della servitù, l’avvenuta produzione della richiesta di autorizzazione allo sfruttamento a parcheggio dell’agrumeto presentata da COGNOME NOME al Comune di Bacoli nel 2000, non essendo necessario ai fini dell’eventuale sussistenza dell’ utilitas della servitù a vantaggio futuro, anche l’effettivo inizio dell’attività di parcheggio nell’agrumeto da parte del Guardascione.
2) Col secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360, primo comma c.p.c., il ricorrente prospetta la violazione degli artt. 1029, primo comma cod. civ. e 112 с.р.с., in quanto gli elementi fattuali che consentono l’applicazione dell’art. 1029 cod. civ. non sarebbero stati addotti dall’appellante, né sarebbero desumibili dalla sentenza della Corte d’Appello di Napoli del 2006. Pertanto, la sentenza gravata meriterebbe di essere cassata, in quanto incorsa nel vizio di ultrapetizione rispetto ai contenuti dell’atto di appello delimitativi della materia del contendere in secondo grado.
In particolare, il ricorrente assume che l’impugnata sentenza abbia violato il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato dell’art. 112 c.p.c., per avere qualificato la servitù di passaggio pedonale e carrabile oggetto di causa, come servitù a vantaggio futuro, che non sarebbe stata prospettata nell’atto di appello da COGNOME NOME, il quale non avrebbe mai allegato le circostanze di fatto che avrebbero consentito l’applicazione dell’art. 1029 comma 1° cod. civ.
Tale motivo, é anzitutto inammissibile per difetto di autosufficienza, in quanto il Condominio, per poter muovere una censura di mancata corrispondenza della sentenza impugnata ai motivi di

appello, avrebbe dovuto riportare compiutamente nel ricorso, il contenuto dei motivi di appello fatti valere da COGNOME NOME, anziché limitarsi ad effettuarne una sintesi non testuale, volta a minimizzarne i profili di ricostruzione delle circostanze in fatto allegate e riproposte, che hanno consentito alla Corte d’Appello di Napoli, nel dare una veste giuridica alle doglianze dell’appellante, di ritenere integrata la fattispecie della servitù a vantaggio futuro dell’art. 1029 comma 1° cod. civ..
La giurisprudenza di legittimità ha infatti affermato che ” il vizio di ultrapetizione o extrapetizione ricorre quando il giudice del merito, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri gli elementi obiettivi dell’azione (petitum e causa petendi) e, sostituendo i fatti costitutivi della pretesa, emetta un provvedimento diverso da quello richiesto (petitum immediato), ovvero attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso (petitum mediato) (Cass. ord. 18.3.2025 n. 7246; Cass. ord. 25.7.2024 n. 20749; Cass. ord. 19.6.2024 n. 16850; Cass. ord. 7.6.2024 n.16016; Cass. ord. 10.5.2024 n. 12814).
In ogni caso, come desumibile dal controricorso, COGNOME NOME nel proporre l’appello e nel richiedere al giudice di secondo grado di accertare il contenuto della servitù in questione sulla base del giudicato formatosi sulla sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 967/2006, e di inibire quindi ai condomini il parcheggio dei veicoli sul viale e sul cortile di accesso all’agrumeto di sua proprietà, aveva censurato il fatto che il giudice di primo grado non avesse ritenuto ancora comprovato, attuale ed autorizzato l’utilizzo commerciale del fondo già destinato ad agrumeto, ed aveva evidenziato, in fatto, che per esso aveva presentato nel 2000 istanza al Comune di Bacoli, di autorizzazione allo sfruttamento commerciale a parcheggio, e che aveva impugnato con successo davanti al TAR Campania, ottenendone l’annullamento con la sentenza n. 1583/2002, l’ordinanza del Comune di Bacoli n. 33 del
4.2.2002, che aveva disposto la chiusura del parcheggio. Ne deriva che l’impugnata sentenza é rimasta nei limiti del proposto appello e delle originarie domande di COGNOME NOME, limitandosi a dare alla servitù oggetto di causa, la corretta qualificazione giuridica di servitù a vantaggio futuro, restando nei limiti dei suoi poteri di valutazione giuridica dei fatti allegati dalle parti.

Col terzo motivo, che é in realtà un mero auspicio, parte ricorrente si limita ad invocare l’applicazione del principio della soccombenza dell’art. 91 c.p.c. in relazione al richiesto accoglimento dei primi due motivi, ma tale motivo, data la reiezione dei precedenti motivi, va a sua volta respinto.

In conclusione, il ricorso va respinto con inevitabile addebito di spese al soccombente.

S ussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € . 200,00 per spese ed € 4.500,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 15.5.2025

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