Sdemanializzazione tacita: i limiti del giudicato

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due comproprietari che rivendicavano la natura privata di un’area lacustre, invocando la sdemanializzazione tacita. I giudici hanno stabilito che un precedente giudicato esterno, che aveva già accertato la natura demaniale dello stesso bene, preclude qualsiasi nuova domanda basata su fatti diversi ma con lo stesso obiettivo. Trattandosi di diritti autodeterminati, come la proprietà, l’identità del bene oggetto del contendere rende irrilevante il mutamento delle ragioni giuridiche addotte, estendendo gli effetti della decisione anche al comproprietario rimasto estraneo al primo giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Sdemanializzazione tacita: i limiti invalicabili del giudicato

La questione della sdemanializzazione tacita rappresenta uno dei temi più complessi del diritto immobiliare pubblico. Recentemente, la Suprema Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla stabilità delle decisioni giudiziarie riguardanti la natura dei beni demaniali, chiarendo quando un precedente verdetto impedisce di avviare una nuova causa.

Il conflitto sulla natura dell’area lacustre

La vicenda trae origine dalla pretesa di alcuni privati cittadini, proprietari di un complesso immobiliare prospiciente la riva di un noto lago. I ricorrenti chiedevano l’accertamento della natura non demaniale di una porzione di terreno attrezzata a verde e darsena, sostenendo che il bene fosse ormai parte del patrimonio disponibile dello Stato a causa di una sdemanializzazione tacita.

Secondo la tesi difensiva, nuovi eventi naturali e mutamenti dello stato dei luoghi avvenuti dopo il 1927 avrebbero dovuto portare a una diversa valutazione rispetto a quanto già deciso in un precedente processo. In quella sede, infatti, era già stato stabilito con sentenza definitiva che l’area apparteneva al demanio pubblico.

La decisione della Cassazione sulla sdemanializzazione tacita

Gli Ermellini hanno confermato l’inammissibilità della domanda. Il punto centrale della decisione risiede nel concetto di giudicato esterno. Quando un tribunale si è già pronunciato in modo definitivo sulla natura di un bene, tale decisione diventa una verità oggettiva che non può essere messa in discussione tra le stesse parti, nemmeno adducendo nuove prove o diverse ricostruzioni storiche.

La Corte ha precisato che il diritto di proprietà è un diritto autodeterminato. Questo significa che ciò che conta è il bene richiesto (il petitum) e non il titolo giuridico specifico invocato (la causa petendi). Se l’oggetto della causa è lo stesso, il rigetto della prima domanda preclude la seconda.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza chiariscono che il giudicato si assimila a una norma giuridica. Il giudice ha il dovere di accertare la situazione di fatto esistente al momento della decisione, ma non può ignorare quanto già statuito in precedenza sulla medesima area. La Corte ha inoltre specificato che la concessione a privati di un’area demaniale per scopi personali non costituisce mai una condotta univoca della Pubblica Amministrazione volta alla sdemanializzazione. Infine, è stato ribadito che gli effetti del giudicato si estendono anche al comproprietario che non aveva partecipato al primo giudizio, poiché la natura del bene è una condizione obiettiva che non può variare a seconda del soggetto che agisce in giudizio.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma il principio di certezza del diritto. Una volta che la natura demaniale di un’area è stata accertata con sentenza passata in giudicato, i privati non possono tentare di riaprire il caso invocando una sdemanializzazione tacita basata su fatti cronologicamente successivi o diversi, se l’obiettivo finale resta l’accertamento della proprietà privata sul medesimo bene. Questa pronuncia protegge l’integrità del demanio pubblico e impedisce la proliferazione di liti infinite su beni già definiti come collettivi.

Quando si verifica la sdemanializzazione tacita di un bene pubblico?
Si verifica quando la Pubblica Amministrazione tiene comportamenti univoci e concludenti che sottraggono in modo permanente il bene alla sua funzione pubblica, rendendolo incompatibile con la natura demaniale.

Cosa succede se una sentenza ha già dichiarato un bene come demaniale?
La sentenza passata in giudicato impedisce di avviare nuovi processi per contestare la natura del bene tra le stesse parti, anche se si invocano ragioni giuridiche diverse da quelle precedenti.

Il giudicato sulla proprietà di un bene comune vale per tutti i comproprietari?
Sì, la decisione sulla natura obiettiva di un bene ha effetti riflessi anche verso i comproprietari che non hanno partecipato al processo, poiché la condizione del bene non può essere diversa per ciascun titolare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. U Num. 6346 Anno 2026

Civile Ord. Sez. U Num. 6346 Anno 2026

Presidente: COGNOME PASQUALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20763/2024 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’ Avvocatura Generale Dello Stato

-controricorrente-

nonché contro

Regione Lombardia

-intimata- avverso la sentenza del Tribunale superiore delle acque pubbliche n. 110/2024 depositata il 22/07/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/02/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 110/2024 del Tribunale superiore delle acque pubbliche, pubblicata il 22 luglio 2024.

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE, mentre non ha svolto difese l’altra intimata Regione Lombardia.

– Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio a norma degli artt. 380bis .1 e 375, comma 2, c.p.c.

Il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, ha depositato conclusioni scritte, chiedendo di rigettare il ricorso.

Hanno depositato memoria NOME COGNOME e NOME COGNOME.

– NOME e NOME COGNOME, comproprietari di un complesso immobiliare sito sul Lago di Como, nel Comune di Tremezzina, località Bolvedro, INDIRIZZO, particelle 1507, 1968 e 1406, hanno convenuto nel 2021 la Regione Lombardia e l’RAGIONE_SOCIALE dinanzi al Tribunale regionale delle acque pubbliche presso la Corte di appello di Milano, chiedendo di accertare la natura non demaniale e l’appartenenza al patrimonio disponibile dello Stato dell’area prospiciente la loro proprietà e collocata lungo la riva lacustre, attrezzata a verde, terrazza e struttura di alaggio, identificata catastalmente al foglio 9, particelle 1566 e 3338, con delimitazione tra le aree di proprietà privata e quelle pubbliche.
– Questo giudizio era stato preceduto da altra causa, introdotta da NOME COGNOME al fine di accertare che la medesima area di cui al foglio 9, particelle 1566 e 3338, prospicente alla proprietà privata di cui alle particelle 1404 e 1507, aveva perso la qualificazione demaniale. Tale prima domanda era stata respinta dal Tribunale regionale delle acque

pubbliche con sentenza n. 1032/2017; quindi il relativo appello era stato rigettato dal Tribunale superiore delle acque pubbliche con sentenza n. 189/2018 e la decisione era divenuta definitiva a seguito del rigetto del ricorso per cassazione con sentenza delle Sezioni Unite n. 7739/2020.

La successiva domanda proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME è stata fondata sull’allegazione della attuale diversità della linea di delimitazione della proprietà privata degli attori rispetto all’area demaniale. Ad avviso di NOME e NOME COGNOME, rispetto al pregresso giudicato la nuova domanda si sarebbe connotata per la differente causa petendi , ora radicata sulla sdemanializzazione tacita ai sensi dell’art. 947 c.c. nel regime anteriore a quello introdotto all’art. 4 della legge 5 gennaio 1994, n. 37 (e non più, come invece nel primo processo, sugli effetti dei provvedimenti di concessione per opere di edificazione rilasciati nel 1927 e sulle conseguenze dell’operatività ratione temporis dell’art. 429 del codice civile del 1865). Diverso, rispetto al pregresso giudicato, sarebbe stato altresì il petitum della pretesa azionata nel 2021, giacché non più prospettato quale effetto dell’esclusione delle aree dal RAGIONE_SOCIALE lacuale e del transito di esse nel patrimonio disponibile dello Stato, ma volto ora ad individuare l’esatta linea di demarcazione, ormai resa incerta, tra la proprietà COGNOME e quella pubblica.
5. – Conformemente alle difese spiegate dalla convenuta RAGIONE_SOCIALE, il Tribunale regionale adito, con sentenza n. 1520/2022, ha dichiarato l’inammissibilità della domanda, ravvisandone, in rapporto al pregresso giudicato, l’identità del petitum , volto ad ottenere l’accertamento della natura non demaniale dell’area di cui alle particelle 1566 e 3338, nonché della causa petendi , in quanto anche nel primo era stata dedotta la questione della cd. sdemanializzazione tacita, oltre che della sdemanializzazione in conseguenza della
concessione rilasciata nel 1927. Quanto al profilo soggettivo del rilevato giudicato, esso è stato reputato efficace in via riflessa anche nei confronti di NOME COGNOME.

– La sentenza n. 110/2024 del Tribunale superiore delle acque pubbliche ha, infine, respinto l’appello di NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Il Tribunale superiore delle acque pubbliche ha evidenziato che la sentenza n. 189/2018 aveva espressamente esaminato anche il profilo della cd. sdemanializzazione tacita e che ogni contestazione sull’esatta definizione del tema di lite avrebbe dovuto essere avanzata in sede di impugnazione di quella pronuncia. Dunque, la causa petendi coperta dall’invocato giudicato riguardava la ‘ questione della cd. sdemanializzazione tacita anche in relazione all’arco temporale successivo al 1927 ‘. I giudici di appello hanno altresì riconosciuto l’estensione in via riflessa di tale giudicato nei confronti di NOME COGNOME, fratello di NOME e comproprietario dell’area confinante con quella demaniale. Inoltre, secondo la sentenza impugnata, maturato il giudicato circa la mancata sdemanializzazione tacita delle aree, anche con riferimento all’arco temporale successivo al 1927, esso copre altresì la richiesta di delimitazione dell’area demaniale rispetto a quella privata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.L’unico motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 324 c.p.c., insistendo per la diversità fra la pretesa oggetto del giudicato e la domanda proposta in questo giudizio: la prima, esercitata da NOME COGNOME, concerneva ‘ unicamente la portata sdemanializzante espressa dalla concessione del 1927, essendo

invece stati posti qui in discussione accadimenti (specialmente di natura idraulica) successivi a tale data ed idonei a comprovare il passaggio delle aree de quibus al patrimonio disponibile dello Stato, sulla base della normativa invocata, in forza dell’intervenuta sdemanializzazione tacita delle stesse ‘. Dunque, la causa definita non poteva che riferirsi ‘ al solo stato dei luoghi esistente nel 1927 ‘, anno del rilascio della citata concessione, mentre nella lite in esame la cd. sdemanializzazione tacita delle aree è stata dedotta avendo riguardo al periodo successivo al 1927. Di ciò si trarrebbe conferma altresì dalla declaratoria di assorbimento dell’appello incidentale dell’RAGIONE_SOCIALE, statuita nella richiamata sentenza n. 189/2018, avendo il gravame incidentale ad oggetto la carenza di interesse ad agire di NOME COGNOME in via di mero accertamento sulla natura non demaniale dei beni. Pertanto, concludono i ricorrenti, ‘ appare evidente la non sovrapponibilità, tra i giudizi de quibus, né della causa petendi, né del petitum, non risultando coperta da giudicato la questione sottoposta con l’odierno procedimento né sotto il profilo oggettivo (non sussistendo conseguentemente alcuna violazione del principio del ne bis in idem), né sotto il profilo soggettivo (non potendo pertanto neppure prodursi alcun effetto riflesso nei riguardi del Sig. NOME COGNOME) ‘ .
-Va disattesa l’eccezione di inammissibilità del motivo di ricorso sollevata dalla controricorrente, contenendo le censure una adeguata indicazione degli atti processuali su cui si fondano, unita all’illustrazione del contenuto rilevante degli stessi.

-La questione devoluta dai ricorrenti consiste, dunque, nell’accertamento della portata del giudicato esterno formatosi tra NOME COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE con la sentenza del Tribunale superiore delle acque pubbliche n. 189/2018, confermativa della

sentenza n. 1032/2017 del Tribunale regionale delle acque pubbliche presso la Corte di appello di Milano.

4. Come chiarito da queste Sezioni Unite con la sentenza 28 novembre 2007, n. 24664, il giudicato va assimilato agli “elementi normativi”, sicché la sua interpretazione deve essere effettuata alla stregua dell’esegesi delle norme e non già degli atti e dei negozi giuridici, essendo sindacabili sotto il profilo della violazione di legge gli eventuali errori interpretativi. È pertanto rimesso al giudice, anche di legittimità, di accertare l’esistenza e la portata del giudicato esterno con cognizione piena, che si estende al diretto riesame degli atti del processo ed alla diretta valutazione ed interpretazione degli atti processuali. In tal senso, costituiscono certamente utili elementi di interpretazione del giudicato esterno le domande delle parti, il cui rilievo a fini ermeneutici svolge, però, una funzione integratrice nella ricerca degli esatti confini del giudicato stesso ove sorga un ragionevole dubbio al riguardo, mentre non può essere proficuamente utilizzato per contrastare i risultati argomentabili alla stregua di elementi univoci che inducono ad escludere ogni obiettiva incertezza sul contenuto della pronuncia (Cass. 7 febbraio 2007, n. 2721; Cass. 27 aprile 1996, n. 3916). Dunque, nell’interpretazione del giudicato, la ricostruzione della volontà della parte, ricavabile dalla formulazione espressa delle sue domande, eccezioni o conclusioni, esplica una funzione puramente sussidiaria e residuale (Cass. 7 agosto 2018, n. 21165; Cass. 13 ottobre 2017, n. 24162; Cass. 20 novembre 2014, n. 24749); fermo che anche una sentenza affetta da ultrapetizione, se non tempestivamente impugnata, determina il formarsi del giudicato sulla questione oggetto di decisione.
5. Nell’indagine volta ad accertare l’oggetto ed i limiti del giudicato esterno recato dalla sentenza del Tribunale superiore delle acque pubbliche n. 189/2018 occorre, pertanto, tener conto sia della

formula conclusiva in cui si riassume il contenuto precettivo della decisione divenuta immodificabile, sia dell’essenza e dell’effettiva portata della stessa, da ricavarsi altresì dai motivi che la sorreggono. Tale sentenza ha confermato l’infondatezza della domanda rivolta da NOME COGNOME nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE, domanda interpretata come volta alla declaratoria ‘ della natura di bene non demaniale, ma appartenente al patrimonio disponibile dello Stato, dell’area di cui al fg.9 mapp. 1566 e 3338, già oggetto di concessione e di radicale trasformazione dello stato dei luoghi con conseguente sottrazione alla destinazione pubblica ‘. Il Tribunale superiore delle acque nella sentenza del 2018 spiegava la pretesa di NOME COGNOME nel senso che fosse incentrata ‘ sulla qualificabilità della concessione del 1927 come equipollente ad un atto di sdemanializzazione, per l’incompatibilità degli usi che ne erano oggetto con quello pubblico ‘. La sentenza n. 189/2018 ha peraltro ricordato i presupposti di ammissibilità della sdemanializzazione tacita di beni del RAGIONE_SOCIALE idrico nel regime anteriore alla legge n. 37 del 1994, per poi negare la tesi dell’appellante, ‘ secondo cui lo stesso fatto che sia stata oggetto di concessione ad un privato, al fine di installarvi opere o di utilizzarla per scopi eminentemente privati o suoi personali, una porzione di bene demaniale comporti … una dismissione implicita dal RAGIONE_SOCIALE ‘, non potendo intendersi una tale concessione ‘ come univoca e concludente condotta della P.A. ‘.
6. -Il motivo del ricorso di NOME COGNOME e NOME COGNOME va dunque rigettato perché (come ritenuto, in sostanza, nella sentenza n. 110/2024 del Tribunale superiore delle acque pubbliche, ora impugnata) già la domanda di NOME COGNOME definita nella sentenza n. 189/2018 metteva in discussione l’appartenenza al RAGIONE_SOCIALE delle particelle 1566 e 3338, e l’accertamento lì operato della persistente natura demaniale dell’area in contesa ha dato luogo ad un giudicato

sostanziale che preclude la riproposizione della medesima domanda tra le stesse parti.

– Non riveste alcun rilievo la contraria deduzione dei ricorrenti secondo cui nel giudizio che condusse alla sentenza n. 189/2018 la domanda chiedeva se potessero riscontrarsi nella concessione del 1927 gli estremi di una sdemanializzazione tacita, ammessa dell’art. 429 del codice civile del 1865, mentre con la domanda del 2021 NOME e NOME COGNOME si sarebbero riferiti alla sdemanializzazione tacita ai sensi dell’art. 947 c.c., secondo il regime anteriore a quello introdotto all’art. 4 della legge n. 37 del 1994, configurabile alla stregua degli eventi naturali successivi all’anno 1927.
7.1. -Va invero riaffermato il principio che, qualora venga in discussione l’appartenenza di un bene al RAGIONE_SOCIALE idrico, il giudice ha il potere – dovere di accertare con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della decisione i caratteri obbiettivi del medesimo bene, per effetto dei quali esso rientra nella categoria prevista dalla legge, mentre i titoli allegati dalle parti possono costituire soltanto utili e concreti elementi di giudizio, al fine di stabilire non solo l’originaria consistenza dei beni stessi, ma anche se eventualmente possano riscontrarsi in essi gli estremi di una sdemanializzazione tacita, come ammessa dall’art. 429 del codice civile del 1865 e dall’art. 947 del codice civile del 1942 nel regime anteriore a quello introdotto all’art. 4 della legge 5 gennaio 1994, n. 37 (Cass. 30 luglio 2009, n. 17737; Cass. 5 novembre 1981, n. 5817; Cass. 22 gennaio 1969, n. 147).
Del resto, poiché la domanda volta all’accertamento della proprietà demaniale, o, al contrario, della proprietà privata di una determinata area, ovvero diretta alla declaratoria dell’avvenuta sdemanializzazione della stessa, nonché all’accertamento dei confini del RAGIONE_SOCIALE idrico rispetto alle proprietà private, verte comunque su

diritti cosiddetti autodeterminati (con riferimento ai quali, cioè, la deduzione del fatto costitutivo rileva unicamente a fini di prova), il rigetto di tale domanda, sia pure per ragioni inerenti al fatto costitutivo dedotto, fa stato anche nel successivo processo instaurato mediante riproposizione di domanda avente identico petitum , sebbene fondata su di un diverso fatto costitutivo (salvo se intervenuto “medio tempore “), essendo irrilevante la causa petendi (Cass. 16 ottobre 2020, n. 22591; Cass. 18 febbraio 1991, n. 1682).
8. – In definitiva, la sentenza n. 189/2018 di rigetto della domanda fondato sull’allegazione della sdemanializzazione tacita dell’area di cui alle particelle 1566 e 3338 quale conseguenza della concessione del 1927 fa stato anche nel presente giudizio, ove l’acquisto della proprietà della medesima area da parte dei proprietari rivieraschi viene invece fondato sulla sdemanializzazione legata ad eventi naturali successivi al 1927.

8.1. Il giudicato calato sulla persistente demanialità dell’area in contesa non può non comportare altresì l’inammissibilità della richiesta di delimitazione del RAGIONE_SOCIALE idrico rispetto alla proprietà privata finitima, non permanendo alcuna incertezza sui confini una volta risolto l’effettivo conflitto esistente non fra i fondi, quanto, piuttosto, tra i rispettivi titoli di proprietà.

8.2. -Residua, infine, il rilievo che il giudicato contenuto nella sentenza del Tribunale superiore delle acque pubbliche n. 189/2018 era intercorso solo tra NOME COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE, non avendo preso parte a quel giudizio il comproprietario NOME COGNOME.

Ora, fermo che l’azione di accertamento della proprietà di una cosa comune non implica il litisconsorzio di tutti i comproprietari (Cass. Sez. Un. 4 maggio 1963, n. 1104; Cass. Sez. Un. 13 novembre 2013, n. 25454), la sentenza qui impugnata ha fatto al riguardo corretta

applicazione del principio secondo cui il giudicato sostanziale può valere come affermazione oggettiva di verità anche nei confronti di terzi rimasti estranei al giudizio (Cass. 16 maggio 1975, n. 1893).

In particolare, la decisione impugnata ha ricavato dal giudicato intercorso tra NOME COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE, di cui alla sentenza del Tribunale superiore delle acque pubbliche n. 189/2018, non l’effetto riflesso dell’opponibilità a NOME COGNOME di un accertamento negativo della situazione giuridica plurisoggettiva di comproprietà, quanto l’efficacia di prova del fatto storico, da esso risultante, inerente alla condizione obiettiva dei beni in contesa al momento di quella pronuncia, tale da smentire l’intervenuta sdemanializzazione tacita.
9. -Il ricorso va perciò rigettato, con condanna in solido dei ricorrenti a rimborsare alla controricorrente RAGIONE_SOCIALE le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo, mentre non deve al riguardo provvedersi per l’altra intimata Regione Lombardia, la quale non ha svolto difese.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare alla controricorrente RAGIONE_SOCIALE le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio delle Sezioni Unite Civili della Corte Suprema di Cassazione, il 24/02/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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