Scioglimento preliminare: quando è valido nel concordato?

Una famiglia di promissari acquirenti ha contestato lo scioglimento dei propri contratti preliminari, previsto nel piano di concordato preventivo di una società immobiliare. La Corte di Cassazione ha accolto il loro ricorso, annullando la decisione della Corte d’Appello. La Suprema Corte ha stabilito che i giudici di merito non avevano verificato adeguatamente se lo scioglimento fosse avvenuto tramite un valido accordo scritto (mutuo consenso) o attraverso la necessaria autorizzazione del tribunale, come richiesto dalla legge fallimentare per lo scioglimento preliminare dei contratti pendenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Scioglimento preliminare nel concordato: la Cassazione fissa i paletti

L’ordinanza in commento affronta un tema cruciale per chi ha stipulato un contratto preliminare di acquisto immobiliare con una società poi entrata in concordato preventivo. La Corte di Cassazione chiarisce con fermezza le condizioni necessarie per un valido scioglimento preliminare di tali contratti, sottolineando che non bastano né manifestazioni di volontà informali né la semplice approvazione del piano concordatario. La decisione rappresenta un importante baluardo a tutela dei diritti dei promissari acquirenti.

I Fatti di Causa

Una famiglia aveva stipulato diversi contratti preliminari per l’acquisto di immobili da una società di sviluppo. Successivamente, la società presentava domanda di concordato preventivo, il cui piano prevedeva la vendita di quegli stessi immobili a terzi, presupponendo l’avvenuto scioglimento dei contratti preliminari con la famiglia. Il Tribunale omologava il concordato, ritenendo che i promissari acquirenti avessero già manifestato in precedenza la volontà di risolvere i contratti. La Corte d’Appello confermava la decisione, aggiungendo che, in ogni caso, la società in concordato aveva il diritto di sciogliere i contratti pendenti. La famiglia, ritenendo lesi i propri diritti, ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della famiglia, cassando il decreto della Corte d’Appello e rinviando la causa a un’altra sezione della stessa per un nuovo esame. La Cassazione ha ritenuto che i giudici di merito abbiano errato nel considerare avvenuto lo scioglimento dei contratti preliminari senza effettuare le necessarie verifiche di validità formale e procedurale.

Le Motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione su due pilastri fondamentali che definiscono le modalità con cui può avvenire lo scioglimento preliminare in questo contesto.

Requisiti dello Scioglimento Preliminare per Mutuo Consenso

I giudici di legittimità hanno innanzitutto chiarito che lo scioglimento di un contratto che richiede la forma scritta per la sua validità (come un preliminare immobiliare) deve avvenire con la stessa forma. Una semplice manifestazione unilaterale di volontà di “provocare lo scioglimento”, come quella espressa dai promissari acquirenti, non è sufficiente. Per uno scioglimento per mutuo consenso valido, è necessario un vero e proprio negozio giuridico risolutorio, costituito da una proposta e da un’accettazione, entrambe in forma scritta. La Corte d’Appello ha errato nel non verificare se a quella manifestazione di volontà fosse seguita un’accettazione scritta da parte della società venditrice.

La Necessità dell’Autorizzazione Giudiziale

In alternativa al mutuo consenso, la legge fallimentare (art. 169-bis) consente all’impresa in concordato di chiedere lo scioglimento dei contratti pendenti. Tuttavia, questo potere non è automatico né discrezionale. La Corte ha ribadito che la norma prevede una procedura specifica: l’impresa deve presentare un’istanza al giudice, il quale, sentito l’altro contraente, emette un decreto motivato di autorizzazione. La Corte d’Appello ha superficialmente affermato che il tribunale aveva emesso i provvedimenti necessari, senza però verificare se fosse stato effettivamente emanato quello specifico decreto autorizzativo per lo scioglimento. La sola omologa del piano concordatario che prevede lo scioglimento non sostituisce questo fondamentale passaggio procedurale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela dei contraenti deboli, come i promissari acquirenti, nei confronti di imprese in crisi. La Corte di Cassazione invia un messaggio chiaro: lo scioglimento preliminare di un contratto non può essere presunto o avvenire in modo informale. Dev’essere il risultato di un accordo formale e scritto tra le parti oppure di un provvedimento espresso e motivato dell’autorità giudiziaria, nel rispetto del contraddittorio. Per le imprese in concordato, ciò significa che non possono semplicemente inserire nel piano la risoluzione di contratti pendenti, ma devono attivare diligentemente le procedure previste dalla legge, garantendo la certezza del diritto e la protezione di tutte le parti coinvolte.

È sufficiente la sola manifestazione di volontà di una parte per risolvere un contratto preliminare di compravendita immobiliare?
No. Secondo la Corte, per lo scioglimento di un contratto che richiede la forma scritta, come un preliminare immobiliare, è necessario un accordo risolutorio che rispetti la stessa forma scritta, non essendo sufficiente una dichiarazione unilaterale.

Nel concordato preventivo, l’impresa può sciogliere i contratti preliminari pendenti in modo automatico?
No. La società in concordato deve presentare una specifica istanza e ottenere un decreto motivato di autorizzazione da parte del tribunale, dopo aver sentito l’altro contraente, come previsto dall’art. 169-bis della legge fallimentare.

Cosa deve verificare il giudice prima di omologare un concordato che presuppone lo scioglimento di contratti?
Il giudice deve accertare che lo scioglimento sia avvenuto in modo valido. Deve verificare se si è perfezionato un accordo di mutuo consenso in forma scritta oppure se è stato emesso il necessario provvedimento autorizzativo del tribunale allo scioglimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 17997 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 17997 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8823/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso il decreto della Corte d’appello di Bologna n. 715/2022 depositato il 17/03/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/4/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Il Tribunale di Parma, con decreto del 10 novembre 2021, omologava il concordato preventivo presentato da RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (di seguito, per brevità, RAGIONE_SOCIALE), respingendo

l’opposizione proposta da NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (nel prosieguo, per brevità, famiglia COGNOME).

Il concordato prevedeva l ‘alienazione degli immobili oggetto dei contratti preliminari stipulati da COGNOME con ciascuno dei componenti della famiglia COGNOME – sul presupposto del loro intervenuto scioglimentoa condizioni non deteriori rispetto a quelle di un’offerta irrevocabile d’acquisto già ricevuta dalla società debitrice.

La Corte d’appello di Bologna rigettava il reclamo proposto dalla famiglia COGNOME contro il decreto del tribunale: rilevava -fra l’altro e per quanto qui di interesse – che i reclamanti non avevano impugnato la ratio decidendi offerta dal primo giudice, secondo cui le dichiarazioni da essi rese e sottoscritte, quali promissari acquirenti, in data 2 maggio 2016 e 5 febbraio 2020 costituivano un’ inequivocabile manifestazione della loro volontà di provocare lo scioglimento dei contratti preliminari e ritenerli privi di efficacia per il futuro.
Aggiungeva che, anche volendo ammettere che i contratti preliminari fossero ancora in essere al momento dell’avvio della procedura concordataria, occorreva comunque registrare che la società proponente aveva correttamente esercitato il diritto potestativo di modificare tali rapporti, sciogliendoli ex art. 169bis l. fall., per poi procedere a esperire una procedura competitiva per la vendita degli immobili.

Osservava che i reclamanti, pur invocando la lesione della prelazione legale prevista dall’art. 9 l. 122/2005, non avevano allegato e provato che gli immobili in questione fossero stati tutti adibiti a loro abitazione principale, evidenziando anche che la mancanza di forma notarile e trascrizione precludevano l’esercizio della prelazione.

La famiglia COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione del decreto della corte d’appello, pubblicato in data 18 febbraio 2022, prospettando tre motivi di doglianza, ai quali ha resistito con

contro

ricorso COGNOME, che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale, affidato a un unico motivo.

Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

4. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 169bis e 180, comma 4, l. fall.. I ricorrenti deducono che, diversamente da quanto ritenuto dalla corte distrettuale, il reclamo contestava tutti i rilievi del primo giudice, evidenziando, da un lato, che essi avevano semplicemente manifestato la volontà di risolvere i contratti preliminari, cui però non aveva fatto seguito alcun atto di risoluzione che soddisfacesse i requisiti di forma previsti dall’art. 1359 cod. civ., e, dall’altro , che non era possibile ritenere che fossero receduti dai contratti, perché l’istituto del recesso presuppone il pieno adempimento della propria obbligazione.
La corte distrettuale, inoltre, non avrebbe considerato che il tribunale non si era pronunciato sullo scioglimento dei contratti preliminari, limitandosi a sostenere che questi i si erano già risolti per effetto dell’intervenuto recesso; peraltro, se i contratti preliminari fossero stati davvero risolti, essi promissari acquirenti avrebbero dovuto ricevere comunicazione del relativo provvedimento autorizzativo ed avrebbero maturato il diritto a percepire un indennizzo da appostare fra le passività della procedura.
5. Il motivo è fondato.

La corte del merito ha registrato, in esordio al decreto impugnato in questa sede di legittimità, che il concordato proposto da RAGIONE_SOCIALE prevedeva lo scioglimento ex art. 169bis l. fall. dei contratti preliminari ancora pendenti e la successiva alienazione degli immobili a cui gli stessi si riferivano.

Ai fini dell’omologa di un simile concordato occorreva, dunque, constatare che i contratti preliminari si erano sciolti per mutuo consenso (venendo in rilievo in questo caso, trattandosi di contratti

richiedenti la forma scritta ad substantiam, non solo la manifestazione di volontà dei promissari acquirenti, ma anche l’accettazione scritta di COGNOME della proposta proveniente dai reclamanti; cfr. Cass. 13290/2015, Cass. 4714/2022) oppure, in alternativa, che vi era stata un’autorizzazione (del tribunale o del G.D.) allo scioglimento dei medesimi ai sensi dell’art. 169 -bis l. fall.. La c orte d’appello non ha compiuto alcun idoneo accertamento in un senso o nell’altro.

Più precisamente, quella che la Corte d’appello ha indicato come autonoma ratio decidendi (non impugnata e perciò coperta da giudicato interno) in realtà non può considerarsi tale, perché, come appena ricordato, la manifestazione unilaterale della volontà di ‘ provocare lo scioglimento ‘ dei contratti preliminari, di per sé, non comportava alcun effetto su tali negozi, in mancanza di un’accettazione ad opera del promittente venditore con i medesimi requisiti di forma.

I reclamanti, con l’impugnazione, avevano puntualmente contestato che lo scioglimento fosse validamente avvenuto (come riconosce lo stesso provvedimento impugnato laddove ricorda, a pag. 3, che la famiglia COGNOME aveva dedotto che i contratti preliminari non si erano sciolti ‘ per recesso e nemmeno per mutuo consenso ‘, in quanto ‘ essi promissari acquirenti avrebbero solo manifestato la volontà di provocarne la risoluzione, per la quale sarebbe occorso un provvedimento del giudice oppure, ancora, il consenso di tutti i contraenti ‘).
Sotto questo profilo la corte distrettuale non ha svolto alcun accertamento, limitandosi a constatare il significato da attribuire alle manifestazioni di volontà dei promissari acquirenti, ma evitando di verificare se le stesse avessero incontrato l’accettazione della controparte con i medesimi requisiti di forma, con il risultato di provocare la formazione di un negozio consensuale di scioglimento, per mutuo consenso, dei contratti preliminari in precedenza conclusi.

Allo stesso modo, la corte territoriale ha tralasciato di replicare con la necessaria puntualità al rilievo dei reclamanti secondo cui, in mancanza di un valido scioglimento negoziale dei contratti preliminari, sarebbe stato necessario un provvedimento autorizzativo del giudice , osservando soltanto che ‘ con il concordato preventivo il proponente acquisisce il diritto potestativo di modificare unilateralmente i rapporti pendenti ‘ e constatando che ‘ il tribunale disposto conformemente al piano ed emesso quindi i provvedimenti necessari alla attuazione della proposta ‘ (pag. 4).
Ora, non vi è dubbio che il debitore, a seguito della presentazione del ricorso di cui all’art. 161 l. fall., possa chiedere lo scioglimento o la sospensione dei contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti; la norma, tuttavia, prevede espressamente che a una simile manifestazione di volontà faccia seguito un decreto (motivato) che accolga l’istanza, una volta sentito l’altro contraente, e autorizzi lo scioglimento o la sospensione richiesti.

I giudici distrettuali dovevano perciò verificare se le previsioni contenute all’interno del piano avessero trovato seguito in un provvedimento del tribunale che avesse autorizzato lo scioglimento dei contratti ai sensi dell’art. 169 -bis , comma 1, l. fall..

L’accoglimento del primo motivo comporta la cassazione del decreto impugnato e il rinvio della causa alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, la quale si atterrà ai principi sopra illustrati e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Restano assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso principale (che denunciano, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione dell’art. 9 d. lgs. 122/2005 e la violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ.) nonché l’unico motivo del ricorso incidentale (che lamenta che la richiesta di accertamento dell’esistenza di una responsabilità aggravata dei reclamanti sia stata rigettata senza alcuna motivazione).

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri motivi dello stesso ricorso nonché l’unico motivo del ricorso incidentale; cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma in data 22 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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