Sale and lease-back: quando è nullo per patto commissorio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7938/2023, ha chiarito i presupposti per la nullità di un contratto di sale and lease-back. Il ricorso di una società immobiliare, che sosteneva la violazione del divieto di patto commissorio, è stato respinto. La Corte ha ribadito che, per dichiarare nullo il contratto, è necessaria la compresenza di tre indici: una situazione di debito preesistente, le difficoltà economiche del venditore e la sproporzione tra il valore del bene e il prezzo. In assenza di anche uno solo di questi elementi, l’operazione è da considerarsi lecita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sale and lease-back: quando è valido e quando nasconde un patto vietato?

Il contratto di sale and lease-back (o locazione finanziaria di ritorno) è uno strumento molto diffuso che consente alle imprese di ottenere liquidità vendendo un proprio bene a una società finanziaria, per poi riprenderlo in leasing. Ma quali sono i confini tra questa lecita operazione e un patto commissorio mascherato, vietato dalla legge? L’ordinanza n. 7938/2023 della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, stabilendo criteri precisi per valutare la validità del contratto.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla richiesta di una società di leasing di rientrare in possesso di un immobile, a seguito del mancato pagamento dei canoni da parte della società utilizzatrice. L’operazione originaria era strutturata come un classico sale and lease-back: il legale rappresentante di una prima società aveva venduto un immobile di sua proprietà a una società finanziaria, la quale lo aveva contestualmente concesso in leasing a una seconda società, riconducibile allo stesso rappresentante legale e successivamente cessionaria del contratto.

Di fronte alla richiesta di rilascio dell’immobile, la società utilizzatrice e il suo legale rappresentante si sono opposti, sostenendo che l’intera operazione fosse nulla. A loro dire, non si trattava di un semplice leasing, ma di un finanziamento garantito dal trasferimento dell’immobile, configurando così una violazione del divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.), posto in essere in frode alla legge. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato questa tesi, confermando la legittimità del contratto e la risoluzione per inadempimento.

La Decisione della Cassazione e la validità del sale and lease-back

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire i principi consolidati in materia di sale and lease-back e la sua distinzione dal patto commissorio.

Il punto centrale della decisione è l’identificazione degli “indici sintomatici” che possono rivelare l’intento fraudolento di un’operazione. Secondo la Corte, per presumere ragionevolmente che un sale and lease-back, di per sé lecito, sia stato utilizzato per eludere il divieto di legge, è necessario il concorso di tre elementi specifici:

1. Una situazione di credito e debito preesistente o contestuale tra la società finanziaria (acquirente) e l’impresa venditrice (utilizzatrice).
2. Le difficoltà economiche dell’impresa venditrice, che potrebbero far sospettare un approfittamento della sua condizione di debolezza.
3. La sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente.

La Corte ha sottolineato che è la compresenza di tutti e tre questi indici a fondare la presunzione di nullità del contratto per frode alla legge. La mancanza di anche uno solo di essi è sufficiente a escludere la violazione.

Le motivazioni

Nel caso specifico, i giudici di merito avevano accertato, con una decisione passata in giudicato, che i ricorrenti non avevano né dedotto né, tantomeno, dimostrato l’esistenza di un rapporto di debito preesistente tra loro e la società di leasing. Questo singolo elemento era già di per sé decisivo per escludere la nullità dell’operazione.

Inoltre, la Corte ha respinto le argomentazioni procedurali dei ricorrenti, evidenziando come le loro censure si risolvessero in una critica generica all’accertamento dei fatti compiuto dai giudici, un’operazione non consentita in sede di legittimità. La Cassazione non può riesaminare il merito della causa, ma solo verificare la corretta applicazione delle norme di diritto.

Infine, il contratto stesso conteneva una clausola (art. 12 delle condizioni generali) che, in caso di risoluzione, prevedeva che il corrispettivo netto della riallocazione del bene sul mercato sarebbe stato imputato all’utilizzatore, un meccanismo che di fatto esclude la logica usuraria tipica del patto commissorio vietato.

Le conclusioni

L’ordinanza in commento consolida un orientamento giurisprudenziale fondamentale per la certezza dei traffici commerciali. Stabilisce con chiarezza che il sale and lease-back è un contratto socialmente tipico e pienamente valido. La sua nullità per violazione del divieto di patto commissorio è un’eccezione che richiede una prova rigorosa della compresenza dei tre indici sintomatici individuati dalla giurisprudenza.

Questa pronuncia offre quindi un’importante tutela alle operazioni di finanziamento aziendale, chiarendo che non basta una generica situazione di difficoltà economica del venditore per invalidare il contratto, ma è necessario un quadro probatorio completo che dimostri in modo inequivocabile la reale natura dell’accordo: non un’operazione di finanziamento, ma una vendita con scopo di garanzia finalizzata ad aggirare le tutele previste per il debitore.

Che cos’è un contratto di ‘sale and lease-back’?
È un’operazione contrattuale complessa in cui un soggetto, solitamente un’impresa, vende un proprio bene strumentale a una società finanziaria, ottenendo liquidità, e contestualmente la stessa società lo concede in leasing al venditore, che continua così a utilizzarlo per la propria attività, pagando un canone periodico.

Quando un’operazione di ‘sale and lease-back’ è nulla perché viola il divieto di patto commissorio?
Secondo la Corte di Cassazione, l’operazione è nulla per frode alla legge quando sono presenti contemporaneamente tre specifici elementi: 1) una situazione di debito preesistente o contestuale tra le parti; 2) le difficoltà economiche dell’impresa venditrice; 3) una sproporzione significativa tra il valore del bene venduto e il prezzo pagato dall’acquirente.

La sola difficoltà economica dell’impresa che vende è sufficiente per dichiarare nullo il contratto?
No. La Corte ha chiarito che la difficoltà economica è solo uno degli indici e da sola non basta. Per dichiarare la nullità del contratto è necessario che questo elemento si accompagni agli altri due (debito preesistente e sproporzione del prezzo), poiché è solo il loro concorso a far presumere l’intento di eludere il divieto di patto commissorio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 7938 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 7938 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/03/2023

ORDINANZA

sul ricorso n. 31707/2018 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore NOME COGNOME, nonché quest’ultimo in proprio , entrambi rappresentati e difesi, giusta procura speciale allegata in calce al ricorso, da ll’ AVV_NOTAIO , presso il cui studio elettivamente domiciliano in Roma, al INDIRIZZO.

–

ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE (quale avente causa di RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE), con sede in Milano, alla INDIRIZZO, in persona del Direttore Generale ing. NOME COGNOME, rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata in calce al controricorso, dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME, unitamente ai quali elettivamente domicilia presso lo studio di quest’ultimo in Roma, alla INDIRIZZO.

-controricorrente –

avverso la sentenza, n. cron. 3554/2018, della CORTE DI APPELLO di MILANO, pubblicata il giorno 20/07/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno

01/03/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ. del 23 gennaio 2013, la RAGIONE_SOCIALE (ancor prima RAGIONE_SOCIALE, poi RAGIONE_SOCIALE e, oggi, RAGIONE_SOCIALE) chiese al Tribunale di Milano di accertare l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. NUMERO_DOCUMENTO (originariamente stipulato con la RAGIONE_SOCIALE e, in seguito, da quest’ultima ceduto alla RAGIONE_SOCIALE) e, conseguentemente, condannare la conduttrice, in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante NOME COGNOME, al rilascio dell’immobile che ne costituiva l’ oggetto. Il tutto, con la più ampia riserva di agire in separata sede per il pagamento dei canoni rimasti insoluti e dei danni derivati e derivandi in conseguenza dell’anticipata risoluzione contrattuale.
1.1. A fondamento della sua domanda espose che: i ) con compravendita del 6 marzo 2017 (rep. n. 75690, racc. n. 10109), a rogito AVV_NOTAIO di Roma, la RAGIONE_SOCIALE (oggi RAGIONE_SOCIALE) aveva acquistato da NOME COGNOME l’immobile sito in Roma, alla INDIRIZZO, ivi meglio descritto, al solo ed unico scopo di concederlo in locazione finanziaria alla RAGIONE_SOCIALE con contratto n. 876662 stipulato in pari data; ii ) l’immobile era stato regolarmente consegnato alla conduttrice, la quale, il successivo 8 ottobre 2018, aveva ceduto il menzionato contratto alla RAGIONE_SOCIALE che, pertanto, era subentrata in tutte le situazioni giuridiche attive e passive ad esso inerenti; iii ) il cespite era stato preso in consegna, quindi, dalla RAGIONE_SOCIALE, la quale, peraltro, in corso di rapporto, si era resa inadempiente nel pagamento delle mensilità di canone convenute fin dalla scadenza dell’1 dicembre 2010 (residuo) e per tutte le successive, sicché la RAGIONE_SOCIALE le aveva intimato la risoluzione anticipata del contratto, ai sensi dell’art. 1456
cod. civ., in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto medesimo.

1.2. Si costituì la RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante NOME COGNOME, ed intervenne in proprio quest’ultimo, entrambi opponendosi alle pretese di controparte e proponendo, in via riconvenzionale, domanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità dei due contratti attraverso i quali si era perfezionata l’operazione di leasing (ovverosia il contratto di compravendita tra il COGNOME ed RAGIONE_SOCIALE e quello, contestuale, di locazione finanziaria fra detta società e la RAGIONE_SOCIALE) sul presupposto che, nel caso di specie, sarebbe stato perfezionato, non già un ‘ semplice ‘ contratto di leasing immobiliare, bensì un sale and lease-back , da considerarsi nullo in quanto posto in essere in violazione del divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 cod. civ..
1.3. Disposto il mutamento di rito da sommario in ordinario, l’adito tribunale, con sentenza pubblicata il 2 marzo 2016, n. 2700, dichiarò l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria predetto e condannò la RAGIONE_SOCIALE all’immediato rilascio dell’immobile che ne costituiva l’oggetto, rigettando, altresì, la domanda riconvenzionale della menzionata società e del COGNOME.

Il gravame promosso da questi ultimi contro questa decisione fu respinto dalla Corte di appello di Milano con sentenza del 20 luglio 2018, n. 3554, pronunciata nel contraddittorio con RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE).

2.1. In particolare, quella corte: i ) fece proprio, sostanzialmente, l’intero apparato argomentativo della decisione di prime cure, ritenendolo pienamente corretto e condivisibile, oltre che bene ed analiticamente motivato, e ciò anche in punto di ritenuta superfluità ed inammissibilità delle richieste, ivi ribadite dagli appellanti, di prove orali (che nulla di utile avrebbero puto apportare ai fini della decisione) e di c.t.u. (palesemente esplorativa); ii ) rimarcò che non c’era stata, in causa, alcuna discussione circa il valore dell’immobile oggetto di leasing , né sull’inadempimento della conduttrice al pagamento dei canoni pattuiti; iii ) opinò che, nella specie,
doveva escludersi, anche in astratto, la v iolazione della disciplina di cui all’art. 2744 cod. civ., difettandone uno dei requisiti fondamentali, cioè la coincidenza tra i soggetti coinvolti nell’operazione, « non potendosi affatto confondere una persona giuridica, quale è la RAGIONE_SOCIALE, con la persona fisica del signor NOME COGNOME, ancorché suo legale rappresentante, e non potendo in alcun modo i medesimi essere riconosciuti come costituenti un unico centro di interessi giuridici, situazione incompatibile anche con il loro stesso modo di agire tramite negozi, formalmente e sostanzialmente, del tutto autonomi »; iv ) evidenziò, infine, che « correttamente il Giudice a quo ha anche sottolineato – al riguardo non censurato dagli appellanti, per cui sul punto la sentenza impugnata è anche passata in giudicato, – che gli odierni qui procedenti non hanno neppure dedotto, né, tanto meno, dimostrato l’esistenza di un preesistente rapporto di debito fra il RAGIONE_SOCIALE o la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, da una parte, e RAGIONE_SOCIALE, dall’alt ra parte, che potesse, in astratto, dare adito, anche solo in via indiziaria, della presenza di una elusione del divieto di cui all’art. 2744 c.c. , comunque da escludersi in radice nel momento in cui il contratto di leasing oggetto di lite prevedeva (art. 12 delle condizioni generali) che, in caso di risoluzione, il corrispettivo netto dell’eventuale riallocazione del bene sul mercato si sarebbe dovuto imputare all’utilizzatore ».
Per la cassazione della descritta sentenza hanno proposto ricorso la RAGIONE_SOCIALE ed il COGNOME, affidandosi ad un motivo. Ha resistito, con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’unico formulato motivo di ricorso, rubricato « Violazione di legge e mancata applicazione dell’art. 2744 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c. », contesta alla corte territoriale di aver fatto propria la motivazione della sentenza di primo grado e, così facendo, di aver consentito l’elusione del disposto normativo di cui all’art. 2744 cod. civ.. In particolare, si ascrive a quel giudice di aver errato nel non tener conto di un fatto decisivo, oggetto di confronto fra le parti (ossia che il bene immobile sarebbe sempre rimasto nella disponibilità del COGNOME), per un verso non
ammettendo le prove richieste e, per altro verso, valutando erroneamente le risultanze documentali acquisite giudizio, le quali evidenziavano lo stretto collegamento esistente fra il contratto di compravendita e quello di leasing che, sebbene formalmente diversi, sarebbero stati preordinati ad una causa comune (fornire liquidità al COGNOME e assicurare una garanzia solida alla società di leasing ), peraltro elusiva dell’art. 2744 cod. civ., con conseguente nullità di entrambi i contratti sottoscritti fra le parti.
Tale doglianza si rivela complessivamente insuscettibile di accoglimento per plurime ragioni.

2.1. In primo luogo, infatti, con riguardo al vizio motivazionale come ivi denunciato, è doveroso rimarcare che: i ) nel caso di specie, – come affatto condivisibilmente eccepito dalla controricorrente – si verte in ipotesi di cd. ‘ doppia conforme ‘ (la sentenza di secondo grado, infatti, ha confermato integralmente quella di primo grado laddove ha ritenuto infondata la domanda di RAGIONE_SOCIALE sulla base delle medesime ragioni di fatto poste a fondamento della decisione del tribunale), sicché il motivo di ricorso ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., risulta improponibile secondo quanto espressamente previsto dall’art. 348 -ter , comma 5, cod. proc. civ.; ii ) in ogni caso, l’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (formalmente invocato dai ricorrenti) – nel testo modificato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 134 del 2012 e qui applicabile ratione temporis , risultando impugnata una sentenza pubblicata il 20 luglio 2018 – riguarda un vizio specifico denunciabile per cassazione relativo all’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, da intendersi riferito ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico-naturalistico, come tale non ricomprendente questioni o argomentazioni, sicché sono inammissibili le censure che, come nella specie, irritualmente, estendano il paradigma normativo a quest’ultimo profilo ( cfr ., anche nelle rispettive motivazioni, Cass. n. 5141 del 2023; Cass. n. 35823 del 2022; Cass. n. 9351 del 2022; Cass. n. 2195 del 2022; Cass. n. 595 del 2022; Cass. n. 4477 del 2021; Cass. n. 395 del 2021; Cass. n. 22397 del 2019; Cass. n. 26305 del 2018; Cass., SU, n. 16303 del 2018;
Cass. n. 14802 del 2017; Cass. n. 21152 del 2015). Basti qui solo evidenziare, allora, che la corte di merito ha espressamente condiviso pure l’affermazione del tribunale circa la irrilevanza, nella specie, del fatto che il COGNOME fosse « rimasto nel godimento del fabbricato per cui è causa anche dopo l’alienazione da parte sua e la stipula del contratto di leasing in questione, comportamento che trae giustificazione dalla sua qualità di legale rappresentante della conduttrice, cui, del resto, l’immobile era stato regolarmente consegnato da RAGIONE_SOCIALE, la quale non poteva certo dubitare della correttezza delle modalità di utilizzo del fabbricato da parte della società locataria, appunto, tramite l’amministratore della stessa » ( cfr . pag. 5 della sentenza impugnata).
2.2. Quanto, invece, alla lamentata violazione e mancata applicazione dell’art. 2744 cod. civ., nel procedere allo scrutinio della corrispondente doglianza occorre muovere dalla constatazione che – come anche osservato in dottrina e dalla più recente giurisprudenza di legittimità ( cfr. amplius , anche nelle rispettive motivazioni, Cass. n. 19694 del 2022; Cass. n. 2219 del 2022; Cass. n. 27362 del 2021; Cass. n. 4664 del 2021; Cass. n. 23553 del 2020) – il contratto denominato ” sale and lease back “, ovvero locazione finanziaria di ritorno, nella sua struttura socialmente tipica costituisce una complessa operazione contrattuale mediante la quale un soggetto (impresa o lavoratore autonomo) vende (” sale “) un proprio bene (mobile o, più spesso, immobile), di natura strumentale all’esercizio della sua attività, ad un’impresa di leasing o ad una società finanziaria, la quale, dopo averne versato il prezzo pattuito, lo concede contestualmente o entro un breve lasso di tempo in leasing all’alienante (” lease back “) che, per poterlo utilizzare, le corrisponde un canone ed ha la facoltà, alla scadenza del rapporto, di riacquistarne la proprietà, esercitando il diritto d’opzione ad un prezzo di regola nettamente inferiore rispetto ai valore effettivo dei bene stesso. Più precisamente, alla scadenza del contratto, il ” seller-lessee ” (alienante-utilizzatore) potrà optare per la continuazione della locazione (a canoni ridotti) ovvero per l’acquisto del bene, esercitando il diritto di opzione.
2.2.1. A differenza, dunque, di quanto accade nel leasing “ordinario”, contratto con cui l’utilizzatore mira a conseguire la disponibilità di beni strumentali al processo produttivo, nel ” sale and lease back “, posto che un bene siffatto è già in proprietà del ” seller-lessee “, l’operazione realizzata, dal punto di vista economico-gestionale, risponde – come sottolineato in dottrina -” all’esigenza di (auto)finanziamento dell’impresa venditrice, ossia all’esigenza di incrementare il proprio capitale circolante attraverso lo smobilizzo di una parte del capitale fisso, senza peraltro perdere la materiale disponibilità del bene venduto “.
2.2.2. La tipicità sociale del contratto de quo , nonché la meritevolezza ex art. 1322, comma 2, cod. civ. – degli interessi perseguiti attraverso di esso, costituiscono, del resto, dati ormai acquisiti anche nella giurisprudenza di questa Corte.

2.2.3 Ancora recentemente, infatti, si è ribadito che il ” sale and lease back ” si configura ” come un’operazione negoziale complessa, frequentemente applicata nella pratica degli affari poiché risponde all’esigenza degli operatori economici di ottenere, con immediatezza, liquidità, mediante l’alienazione di un bene strumentale, di norma funzionale ad un determinato assetto produttivo e, pertanto, non agevolmente collocabile sul mercato, conservandone l’uso con la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto ” ( cfr . Cass. n. 18327 del 2018, non massimata). Si tratta, dunque, di ” operazione caratterizzata da una pluralità di negozi, collegati funzionalmente, volti al perseguimento di uno specifico interesse pratico che ne costituisce, appunto, la relativa causa concreta, la quale assume specifica ed autonoma rilevanza rispetto a quella – parziale dei singoli contratti, di questi ultimi connotando la reciproca interdipendenza (sì che le vicende dell’uno si ripercuotono sull’altro, condizionandone la validità e l’efficacia) nella pur persistente individualità propria di ciascun tipo negoziale, a tale stregua segnandone la distinzione con il negozio complesso o con il negozio misto ” ( cfr . Cass. n. 16646 del 2017, non massimata).
2.2.4. Peraltro, proprio la circostanza che il bene venduto rimanga, di regola, nella disponibilità del venditore, il quale continua ad usarlo

corrispondendo canoni periodici e con la possibilità di riacquistarlo al termine del contratto, e le indubbie somiglianze tra questa fattispecie contrattuale e le alienazioni a scopo di garanzia, hanno indotto la giurisprudenza di legittimità ad interrogarsi circa la liceità dell’operazione di « lease back »: e, segnatamente, a chiedersi se, ed a quali condizioni, sia possibile che il contratto di « lease back » possa costituire il mezzo per eludere l’applicazione di una norma imperativa (art. 1344 cod. civ.), ovvero che, sotto le spoglie del contratto in parola, si celi un patto commissorio vietato dall’art. 2744 cod. civ. ( cfr . la già citata Cass. n. 18327 del 2018).
2.2.5. Se, dunque, si deve ” ritenere, in linea di massima, astrattamente valido lo schema contrattuale del «lease back» , in quanto contratto d’impresa socialmente tipico, resta, nondimeno, ferma la necessità di verificare, caso per caso, l’assenza di elementi patologici sintomatici di un contratto di finanziamento assistito da una vendita in funzione di garanzia, volto cioè ad aggirare, con intento fraudolento, il divieto di patto commissorio previsto dall’art. 2744 cod. civ., e, pertanto, sanzionabile, per illiceità della causa, con la nullità, ai sensi dell’art. 1344 cod. civ., in relazione all’art. 1418, comma 2, cod. civ. ” (così, in motivazione, già Cass. n. 5438 del 2006, nonché, tra le più recenti, e sempre in motivazione, Cass. n. 21402 del 2017; Cass. n. 18327 del 2018; Cass. n. 4664 del 2021).
2.2.6. In particolare, si è ritenuto che il patto commissorio sia ” ravvisabile, rispetto a più negozi tra loro collegati, qualora l’assetto di interessi complessivo sia tale da far ritenere che il trasferimento di un bene sia effettivamente collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia a prescindere sia dalla natura meramente obbligatoria o traslativa o reale del contratto, sia dal momento temporale in cui l’effetto traslativo è destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia ” ( cfr ., in motivazione, Cass. n. 23553 del 2020. In senso sostanzialmente conforme,
si vedano, sempre nelle rispettive motivazioni, anche le più recenti Cass. n. 4664 del 2021 e Cass. n. 19694 del 2022).

2.2.7. Al fine, peraltro, di verificare se una specifica operazione di ” sale and lease back ” sia in concreto diretta ad aggirare, o meno, il disposto dell’art. 2744 cod. civ., si è prefigurato, da parte di questa Corte, una sorta di ” stress test “, affermandosi che ” gli elementi ordinariamente sintomatici della frode alla legge sono essenzialmente tre, così individuati: 1) la presenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (concedente) e l’impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita; 2) le difficoltà economiche dell’impresa venditrice, legittimanti il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza; 3) la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente, che confermi la validità di tale sospetto ” (così, in motivazione, già Cass. n. 5438 del 2006, nonché Cass. n. 25552 del 2008, non massimata, ed ancora, tra le più recenti, Cass. n. 21402 del 2017; Cass. n. 18327 del 2018; Cass. n. 4664 del 2021).
2.2.8. Assolutamente prevalente risulta, poi, l’affermazione secondo cui è soltanto ii ” concorso ” di tali elementi sintomatici che ” vale a fondare ragionevolmente la presunzione che il lease back , contratto d’impresa per sé lecito, sia stato in concreto impiegato per eludere il divieto di patto commissorio e sia pertanto nullo perché in frode alla legge ” ( cfr . Cass. n. 5438 del 2006. In senso sostanzialmente conforme, Cass. n. 25552 del 2008; Cass. n. 16646 del 2017; Cass. n. 21402 del 2017; Cass. n. 18327 del 2018; Cass. n. 4664 del 2021. Contra , invece, in motivazione, Cass. n. 13305 del 2018).
2.2.9. È, quest’ultima, un’affermazione alla quale va data continuità, atteso che proprio la ” compresenza ” di tutti gli indici sintomatici suddetti risponde alla necessità – evidenziata dalla medesima dottrina, già sopra richiamata, con valutazione, già condivisa da Cass. n. 4464 del 2021 e che questo Collegio ritiene di fare propria – di non circoscrivere eccessivamente l’impiego del ” sale and lease back “, nonché, più in generale, di non ostacolare l’emersione, sul piano delle relazioni commerciali, di ” nuove forme di garanzia
sussidiaria, volte a salvaguardare con maggiore efficienza le ragioni del creditore, nonché a consentire un più rapido e sicuro soddisfacimento dei suoi interessi, indipendentemente dalla collaborazione del debitore “, dovendo, invero, riconoscersi come l’autonomia privata risulti essersi da tempo ” indirizzata verso strumenti solutori alternativi all’espropriazione forzata “, e ciò nel tentativo di contemperare due diverse esigenze: ” da un lato, la necessità di offrire un’idonea sicurezza al creditore, attribuendogli poteri di autosoddisfazione esecutiva; dall’altro, quello di rendere meno gravosa per il debitore o per il terzo garante !a prestazione della garanzia “.
2.2.10. Va ricordato, infine, che ” l’accertamento del carattere fittizio di un contratto di sale and lease back , per la presenza di indizi sintomatici di un’anomalia nello schema causale socialmente tipico del contratto in questione “, nel senso, sopra delineato, di rivelare l’aggiramento del divieto del patto commissorio, ” costituisce un’indagine di fatto, insindacabile in sede di legittimità “, purché, però, ” adeguatamente e correttamente motivata ” ( cfr ., ancora una volta, Cass. n. 5438 del 2006, nonché, più recentemente, Cass. n. 21402 del 2017, Cass. n. 13305 del 2018 e Cass. n. 4664 del 2021).
2.3. Fermo tutto quanto precede, rileva il Collegio che, nella specie, la corte distrettuale ha espressamente rimarcato, tra l’altro, che non c’era stata, in causa, alcun a discussione circa il valore dell’immobile oggetto di leasing , né sull’inadempimento della conduttrice al pagamento dei canoni pattuiti, e che, « correttamente, il Giudice a quo ha anche sottolineato – al riguardo non censurato dagli appellanti, per cui sul punto la sentenza impugnata è anche passata in giudicato, – che gli odierni qui procedenti non hanno neppure dedotto, né, tanto meno, dimostrato l’esistenza di un preesistente rapporto di debito fra il COGNOME o la RAGIONE_SOCIALE, da una parte, e RAGIONE_SOCIALE, dall’altra parte, che potesse, in astratto, dare adito, anche solo in via indiziaria, della presenza di una elusione del divieto di cui all’art. 2744 c.c. , comunque da escludersi in radice nel momento in cui il contratto di leasing oggetto di lite prevedeva (art. 12 delle condizioni generali) che, in caso di risoluzione, il corrispettivo netto dell’eventuale riallocazione del bene sul mercato si sarebbe dovuto imputare all’utilizzatore ».
2.3.1. In altri termini, quella corte h a escluso (dando atto dell’essersi formato il giudicato sul punto) l’esistenza di almeno uno di quegli elementi ‘ sintomatici ‘ la cui necessaria compresenza, invece, potrebbe fondare ragionevolmente la presunzione che il lease back , contratto d’impresa per sé lecito, sia stato in concreto impiegato per eludere il divieto di patto commissorio e sia pertanto nullo perché in frode alla legge.

2.4. I ricorrenti insistono, oggi, nel censurare la mancata ammissione della prova testimoniale da loro invocata e nell’ asserita errata valutazione delle risultanze documentali acquisite in giudizio, le quali, a loro dire, avrebbero evidenziato lo stretto collegamento esistente fra il contratto di compravendita e quello di leasing che, sebbene formalmente diversi, sarebbero stati preordinati all’elusione del divieto del patto commissorio di cui all’art. 2744 cod. civ., con conseguente nullità di entrambi i contratti sottoscritti fra le parti.
2.4.1. Va osservato, però, che: i ) della suddetta prova orale – a tacer d’altro – nemmeno sono stati trascritti in ricorso i corrispondenti capitoli, così rimanendo precluso a questa Corte di poterne valutare la decisività; ii ) il mancato esame di un documento può essere denunciato per cassazione solo nel caso in cui determini l’omissione di motivazione su un fatto controverso e decisivo della lite e, segnatamente, quando il documento non esaminato offra la prova di circostanze di tale portata da invalidare, con un giudizio di certezza, e non di mera probabilità, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ratio decidendi venga a trovarsi priva di fondamento. Ne consegue che la denuncia in sede di legittimità deve contenere, a pena di inammissibilità, l’indicazione delle ragioni per le quali il documento trascurato avrebbe senza dubbio dato luogo a una decisione diversa; iii ) sono inammissibili, per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ., le censure fondate su atti e documenti del giudizio di merito qualora il ricorrente si limiti a richiamare tali atti e documenti, senza riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo
inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame, ovvero ancora senza precisarne la collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte e la loro acquisizione o produzione in sede di giudizio di legittimità ( cfr . Cass., SU, n. 34469 del 2019; Cass. n. 18695 del 2021; Cass. n. 31999 del 2022); iv ) il vizio di motivazione, ancor più in rapporto all’attuale testo dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. ( cfr . Cass., SU, n. 8053 del 2014), – nel novellato testo in precedenza richiamato – non può consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo al giudice predetto individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova; mentre alla Corte di cassazione non è conferito il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa, bensì solo quello di controllare, sotto il profilo logico e formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione compiuti dal giudice del merito, cui è riservato l’apprezzamento dei fatti ( cfr ., in motivazione, Cass. n. 31999 del 2022).
2.5. Resta solo da dire, allora, che il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. (qui specificamente invocato dai ricorrenti) può rivestire la forma della violazione di legge (intesa come errata negazione o affermazione dell’esistenza o inesistenza di una norma, ovvero attribuzione alla stessa di un significato inappropriato) e della falsa applicazione di norme di diritto (intesa come sussunzione della fattispecie concreta in una disposizione non pertinente perché, ove propriamente individuata ed interpretata, riferita ad altro, ovvero deduzione da una norma di conseguenze giuridiche che, in relazione alla fattispecie concreta, contraddicono la sua, pur corretta, interpretazione. Cfr . Cass. n. 2413 del 2023; Cass. n. 1015 del 2023; Cass. n. 5490 del 2022; Cass. n. 3246 del 2022; Cass. n. 596 del 2022; Cass. n. 40495 del 2021; Cass. n. 28462 del 2021; Cass. n. 25343 del 2021; Cass. n. 4226 del 2021; Cass. n. 395 del 2021; Cass. n. 27909 del 2020; Cass. n. 4343 del 2020; Cass. n. 27686 del 2018). È opportuno rimarcare, inoltre, che
questa Corte, ancora recentemente ( cfr ., pure nelle rispettive motivazioni, oltre alle pronunce appena citate, Cass. n. 35041 del 2022, Cass. n. 33961 del 2022 e Cass. n. 13408 del 2022), ha chiarito, tra l’altro, che: a ) non integra violazione, né falsa applicazione di norme di diritto, la denuncia di una erronea ricognizione della fattispecie concreta in funzione delle risultanze di causa, poiché essa si colloca al di fuori dell’ambito interpretative ed applicativo della norma di legge; b ) il discrimine tra violazione di legge in senso proprio (per erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa) ed erronea applicazione della legge (in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta) è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, diversamente dalla prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa ( cfr . Cass. n. 10313 del 2006; Cass. n. 195 del 2016; Cass. n. 26110 del 2015; Cass. n. 8315 del 2013; Cass. n. 16698 del 2010; Cass. n. 7394 del 2010); c ) le doglianze attinenti non già all’erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalle norme di legge, bensì all’erronea ricognizione della fattispecie concreta alla luce delle risultanze di causa, ineriscono tipicamente alla valutazione del giudice di merito ( cfr . Cass. n. 13238 del 2017; Cass. n. 26110 del 2015).
2.5.1. La censura in esame, invece, si risolve, sostanzialmente, in una critica al complessivo accertamento fattuale operato dal giudice a quo e posto a fondamento delle raggiunte sue conclusioni circa la inconfigurabilità, nella specie, dell’avvenuto utilizzo del lease back al concreto fine di eludere il divieto di patto commissorio (con conseguente sua nullità perché in frode alla legge), cui i ricorrenti intenderebbero opporre, sotto la formale rubrica di vizio di violazione di legge, una diversa valutazione, in contrasto con il granitico orientamento di questa Corte per cui il ricorso per cassazione non rappresenta uno strumento per accedere ad un terzo grado di giudizio nel quale far valere la supposta ingiustizia della sentenza impugnata, ridiscutendo gli esiti istruttori ivi espressi, non condivisi e, per ciò solo, censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consoni alle proprie aspettative ( cfr . Cass. n. 21381 del 2006, nonché, tra le più recenti, Cass. n. 8758 del 2017, Cass., SU, n. 34476 del 2019 e Cass. n. 32026 del 2021; Cass. n. 40493 del
2021; Cass. n. 1822 del 2022; Cass. n. 2195 del 2022; Cass. n. 3250 del 2002; Cass. n. 5490 del 2022; Cass. n. 9352 del 2022; Cass. 13408 del 2022; Cass. n. 15237 del 2022; Cass. n. 21424 del 2022; Cass. n. 30435 del 2022; Cass. n. 35041 del 2022; Cass. n. 35870 del 2022; Cass. n. 1015 del 2023; Cass. n. 2413 del 2023).

3. In definitiva, quindi, il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE e da NOME COGNOME deve essere respinto, restando carico degli stessi, in solido tra loro, le spese di questo giudizio di legittimità sostenute dalla banca controricorrente, atteso il principio di soccombenza, altresì dandosi atto – in assenza di ogni discrezionalità al riguardo ( cfr . Cass. n. 5955 del 2014; Cass., S.U., n. 24245 del 2015; Cass., S.U., n. 15279 del 2017) e giusta quanto precisato da Cass., SU, n. 4315 del 2020 – che, stante il tenore della pronuncia adottata, sussistono, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/02, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei medesimi ricorrenti, in solido tra loro, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto, mentre « spetterà all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento ».
PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE e da NOME COGNOME e li condanna, in solido tra loro, al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità sostenute dalla banca controricorrente, che si liquidano in € 10.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei medesimi ricorrenti, in solido tra loro, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, giusta il comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Prima sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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