Rovina di edificio: quando il proprietario è esente

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un privato che chiedeva il risarcimento danni per la distruzione del proprio capannone a seguito di un incendio propagatosi da un immobile confinante. Il cuore della decisione riguarda l’applicabilità della rovina di edificio ex art. 2053 c.c. alla società proprietaria dell’immobile (concedente in leasing). La Suprema Corte ha stabilito che l’incendio, essendo un fattore esterno non riconducibile a vizi strutturali o difetti di manutenzione, non configura la responsabilità del proprietario ai sensi della rovina di edificio, confermando che tale norma richiede un nesso diretto tra il cedimento delle strutture e il danno prodotto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rovina di edificio: i limiti della responsabilità del proprietario

La questione della rovina di edificio rappresenta uno dei temi più complessi del diritto civile, specialmente quando si intreccia con eventi esterni come gli incendi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini della responsabilità del proprietario, distinguendo tra i difetti strutturali dell’immobile e i fattori causali autonomi.

Il caso: incendio e danni al capannone confinante

La vicenda trae origine da un grave incendio scoppiato all’interno di un immobile industriale concesso in locazione finanziaria (leasing). Le fiamme si sono propagate distruggendo il capannone adiacente, di proprietà di un terzo soggetto. Il danneggiato ha quindi citato in giudizio la società di leasing (proprietaria formale), la società utilizzatrice e i gestori di fatto, invocando la responsabilità per rovina di edificio ai sensi dell’art. 2053 c.c. e la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.

In sede di merito, la Corte d’Appello aveva già escluso la responsabilità della società proprietaria, ritenendo che l’incendio fosse un elemento estraneo alle strutture murarie. Il danneggiato ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la qualità di proprietario fosse di per sé sufficiente a fondare una responsabilità oggettiva, indipendentemente dal potere di uso effettivo sul bene.

La decisione della Suprema Corte

La Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado, rigettando il ricorso. I giudici di legittimità hanno analizzato il rapporto tra l’art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia) e l’art. 2053 c.c. (rovina di edificio). Mentre la prima norma si basa sul potere di fatto e sulla disponibilità materiale del bene, la seconda è una norma speciale che colpisce il proprietario in virtù del suo titolo giuridico.

Tuttavia, la responsabilità per rovina di edificio non è assoluta. Essa opera solo se il danno è causato da un vizio di costruzione o da un difetto di manutenzione delle strutture. Nel caso di specie, è stato accertato che il danno è derivato direttamente dall’incendio, un fattore che non ha alcuna connessione causale con la stabilità o l’integrità strutturale dell’edificio.

L’importanza del nesso causale

Un punto cruciale della sentenza riguarda l’onere della prova e il nesso di causalità. Per invocare l’art. 2053 c.c., non basta che un edificio subisca un danno; è necessario che la “rovina” (ovvero il disfacimento delle strutture) sia la causa del danno a terzi. Se l’incendio è un evento autonomo, il proprietario che non ha la custodia del bene (perché locato o concesso in leasing) non può essere chiamato a rispondere.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che l’art. 2053 c.c. pone a carico del proprietario una presunzione legale di responsabilità che può essere vinta solo provando che l’evento è dovuto a un caso fortuito o a un fatto esterno dotato di efficacia causale autonoma. L’incendio è stato qualificato come un elemento diverso dagli elementi strutturali della costruzione. Poiché le perizie tecniche hanno escluso che anomalie strutturali preesistenti abbiano causato o aggravato l’incendio, la presunzione di responsabilità è venuta meno. La Corte ha inoltre ribadito che la responsabilità da custodia (art. 2051 c.c.) non può gravare sul proprietario che ha trasferito il possesso e il controllo del bene a un terzo (utilizzatore in leasing), poiché manca il potere di intervento immediato sulla cosa.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma un principio di equilibrio: il proprietario risponde della rovina di edificio solo quando il danno è intrinsecamente legato alla natura costruttiva o conservativa dell’immobile. Qualora il danno derivi da attività svolte all’interno del bene da terzi o da eventi accidentali non strutturali, la responsabilità si sposta su chi ha l’effettiva custodia del bene. Questa distinzione è fondamentale per le società di leasing e i proprietari di immobili locati, i quali non possono essere trasformati in assicuratori universali per ogni evento dannoso che si verifichi nelle loro proprietà senza un nesso diretto con i loro doveri di manutenzione strutturale.

Il proprietario di un immobile risponde sempre dei danni causati da un incendio?
No, il proprietario non risponde se l’incendio è un evento autonomo non causato da difetti strutturali o mancanza di manutenzione dell’edificio, specialmente se il bene è in custodia a terzi.

Qual è la differenza tra responsabilità da custodia e rovina di edificio?
La responsabilità da custodia (art. 2051 c.c.) grava su chi ha il potere di fatto sul bene, mentre la rovina di edificio (art. 2053 c.c.) grava sul proprietario per vizi strutturali.

Cosa deve provare il proprietario per evitare la condanna ex art. 2053 c.c.?
Deve dimostrare che il danno non è derivato da vizi di costruzione o difetti di manutenzione, ma da un caso fortuito o da un fatto esterno con efficacia causale autonoma.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34401 Anno 2023

SENTENZA

sul ricorso n. 31809/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO;

–

contro

ricorrente –

Civile Sent. Sez. 3 Num. 34401 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2023

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1304/2020 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 19 maggio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 6 ottobre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

udito l’AVV_NOTAIO;

udito l’AVV_NOTAIO COGNOME NOME;

udito il P.M. in persona del Sostituto AVV_NOTAIO Generale COGNOME AVV_NOTAIO COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

FATTI DI CAUSA

Per quanto qui interessa, nel 2012 NOME COGNOME conveniva davanti al Tribunale di Venezia RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME e NOME COGNOME perché fossero condannati, ai sensi degli articoli 2051 e 2053 c.c., a risarcire i danni che gli sarebbero derivati dalla distruzione di un suo capannone avvenuta l’11 febbraio 2011 per un incendio insorto in un confinante immobile di RAGIONE_SOCIALE assegnato in locazione finanziaria a RAGIONE_SOCIALE, di cui amministratrice era la COGNOME, e di fatto lasciato nella disponibilità del di lei marito NOME COGNOME.
I convenuti si costituivano, resistendo; RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE ottenevano l’autorizzazione a chiamare in causa la compagnia assicuratrice RAGIONE_SOCIALE per essere tenute comunque indenni.

Con altro atto di citazione davanti allo stesso Tribunale, al contempo, RAGIONE_SOCIALE, quale proprietaria di un altro immobile adiacente a quello di RAGIONE_SOCIALE, conveniva per il risarcimento i medesimi soggetti; in tale causa RAGIONE_SOCIALE proponeva domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni nei

confronti dell’attrice, assum endo che dalla sua proprietà era scaturito l’incendio, poi propagatosi.

Riunite le cause e svolta l’ istruttoria, il Tribunale, con sentenza del 16 aprile 2018, rigettava ogni domanda.

NOME e NOME COGNOME proponevano rispettivi appelli, generando così due cause di secondo grado, che venivano poi riunite.

La Corte d’appello di Venezia, con sentenza del 19 maggio 2020, rigettava l’appello di NOME e accoglieva quello di NOME COGNOME, condannando solidalmente RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME a risarcirgli i danni, da liquidare in separata sede.

NOME COGNOME ha proposto ricorso, basato su un unico motivo; si sono difese con rispettivo controricorso RAGIONE_SOCIALE e la compagnia assicuratrice, nelle more divenuta RAGIONE_SOCIALE.

Chiamato in camera di consiglio il 5 maggio 2023 – in relazione alla quale il COGNOME aveva depositato memoria -, il ricorso è stato rimesso in pubblica udienza con ordinanza interlocutoria del 29 maggio 2023.

Per la pubblica udienza il AVV_NOTAIO Generale ha depositato in data 3 settembre 2023 ‘C onclusioni motivate ‘ nel senso dell’accoglimento del ricorso. È stata depositata memoria da RAGIONE_SOCIALE.

La pubblica udienza è stata tenuta il 6 ottobre 2023 e il AVV_NOTAIO Generale vi ha confermato le conclusioni già presentate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’unico motivo del ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 2053 c.c. in riferimento all’articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c.

5.1 Prendendo le mosse dall’avere il giudice d’appello escluso la responsabilità di RAGIONE_SOCIALE in riferimento agli articoli 2051 e 2053 c.c., si osserva che l ‘ allora appellante COGNOME, attuale ricorrente, ne aveva prospettato la responsabilità solidale ex articolo 2051 c.c. di proprietaria e conduttrice. Considerata la

giurisprudenza di legittimità richiamata dalla corte territoriale (Cass. 24520/2009 e Cass. 16422/2011), per la quale l’articolo 2051 c.c. riguarderebbe unicamente la responsabilità da stato di fatto/relazione materiale – e non solo giuridica -sul bene, il ricorrente deduce che proprio per l ‘ assenza di responsabilità evincibile da tali arresti, rappresentata dalla indisponibilità del bene, la corte territoriale avrebbe dovuto diversamente applicare l’articolo 2053 c.c.

Ad avviso del COGNOME, detta norma prevede infatti la responsabilità oggettiva del proprietario, e nel suo paradigma la prova liberatoria sostanzialmente coincide con caso fortuito o forza maggiore. La corte di merito, sempre ad avviso del ricorrente, sarebbe invece giunta a negare la responsabilità di cui all’articolo 2053c.c. sul presupposto che questo preveda una ipotesi speciale rispetto alla generale figura dell’articolo 2051 c.c.: e a ciò il COGNOME oppone che sussisterebbe sì la specialità (e richiama, quale arresto più recente, Cass. 9694/2020), ma come specialità derivante dal criterio formale del titolo, non essendo sufficiente il potere di uso sulla cosa generante il danno. Ne deduce il ricorrente che il potere di uso sulla cosa non ricorrerebbe finché sussista la responsabilità del proprietario, in quanto il proprietario, come tale, rivestirebbe anche la posizione di custode (si invocano Cass. 4737/2001 e Cass. 7526/2018).
La giurisprudenza avrebbe riconosciuto ciò per il contratto di locazione (Cass. 7526/2018 cit.); non si rinvengono peraltro -ammette il ricorrente – arresti giurisprudenziali in tal senso per il leasing , ma il leasing dovrebbe qualificarsi come assimilabile alla locazione.

5.2 Inoltre – osserva ancora il COGNOME l’articolo 2053 c.c. prevede la responsabilità del proprietario non solo nel caso in cui i difetti strutturali del suo immobile generino direttamente e unitariamente la rovina, ma anche nel caso in cui l’abbiano concausata o ne abbiano aggravato il danno.

La corte territoriale avrebbe escluso la responsabilità ex articolo 2053 c.c. per essere l’ incendio un ‘elemento diverso dagli elementi strutturali della costruzione’, da questo deducendo la superfluità dell’esame degli argomenti

presentati nell’appello in ordine alle gravi anomalie strutturali del capannone, che RAGIONE_SOCIALE non avrebbe eliminato. Anche sotto questo profilo il giudice d’appello sarebbe incorso in errore nell’interpreta r e l’articolo 2053 c.c., in quanto erroneo sarebbe, appunto, ‘negare in modo aprioristico … l’esistenza di un nesso causale fra l’incendio e lo stato precedente dell’immobile’, nesso che avrebbe invece potuto concausare o almeno ag gravare le conseguenze dell’incendio, come sempre sostenuto dal COGNOME; e la stessa corte territoriale avrebbe rilevato che il CTU aveva riscontrato pericolosa la copertura del capannone anteriore all’incendio.
6. Il motivo è diviso in due submotivi.

6.1 Nella prima parte si prospetta che, ai fini dell’applicazione dell’articolo 2053 c.c., inteso quale species rispetto al genus dell’articolo 2051 c.c., per acquisire la responsabilità sarebbe sufficiente il titolo di proprietà della cosa, desumendolo in particolare da Cass. sez. 3, 26 maggio 2020 n. 9694.

Nel caso esaminato in tale pronuncia, l’attore aveva convenuto il proprietario di un appartamento situato al piano superiore rispetto al proprio per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti da quest’ultimo ai sensi dell’articolo 2053 c.c. Il primo giudice aveva accolto la domanda; a seguito d’appello, in cui l’appellante aveva denunciato l’erronea applicazione della responsabilità oggettiva per difetto di sua proprietà, il secondo giudice aveva accolto il gravame, negando tra l’altro la responsabilità dell’appellante ex articolo 2053 c.c.
La parte soccombente aveva proposto ricorso, in cui anzitutto negava la responsabilità ai sensi dell’articolo 2051 c.c., perché il concetto di custodia previsto da quest’ultima norma non implica la titolarità del diritto di proprietà sulla res , rendendo sufficiente un potere di fatto in termini di controllo e di conservazione; tale primo motivo fu ritenuto inammissibile osservando che la responsabilità ex articolo 2051 c.c. è oggettiva e quindi impone a chi la invoca l’onere di dimostrare il rapporto di custodia con la res e il nesso causale tra quest’ultima e l’evento di danno.
Con il secondo motivo, peraltro, si era veicolata la regiudicanda nell’ambito dell’articolo 2053 c.c. per censurare il mancato riconoscimento da parte del giudice d’appello della responsabilità come prevista da detta norma.

Anche questo motivo fu ritenuto inammissibile, osservando come segue – e da qui è stato tratto il passo invocato dall’attuale ricorrente -:

‘ La giurisprudenza di questa Corte è orientata a ritenere che l’art. 2053 cod. civ. rappresenti un’ipotesi di responsabilità oggettiva – il cui carattere di specialità rispetto a quella di cui all’art. 2051 … deriva dal fatto che essa è posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento, in altri termini il <> deve essere individuato in base al criterio formale del titolo, non bastando che egli abbia un potere d’uso sulla res che cagiona il danno – la quale può essere esclusa solamente dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina dell’edificio non debbono ricondursi a vizi di costruzione o difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, anche se tale fatto esterno non presenta i caratteri della imprevedibilità ed inevitabilità ‘; e qui l’arresto invoca Cass. sez.3, 3 agosto 2005 n.16231 (la quale, si nota per completezza, attiene direttamente alla responsabilità ex articolo 2051 c.c. in una fattispecie di locazione, evidenziando che, ai fini appunto della responsabilità ex articolo 2051 c.c. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha arrecato l’evento lesivo, rapporto postulante l’effettivo potere sulla cosa, e quindi la sua disponibilità tanto giuridica quanto materiale, con il conseguente poteredovere su di essa; e tale rapporto si intreccia tra la cosa e il proprietario nel senso che questo è responsabile dei danni arrecati a terzi dalle parti o dagli accessori di un bene locato qualora si tratti di danni derivanti dalle strutture murarie o dagli impianti in esse conglobati -conformi ex multis Cass. sez. 3, 20 giugno 2007 n. 14745, Cass. Cass. sez. 2, 9 giugno 2010 n. 13881, Cass. sez. 3, 27 ottobre 2015 n. 21788, Cass. sez. 3, 26 novembre n. 30729 e Cass. sez. 3, 26 aprile 2023 n.10983 e Cass. sez.3, 6 maggio 2008 n. 11053 (per cui la responsabilità oggettiva ex articolo 2053 c.c. del proprietario di un edificio o di altra costruzione per i danni cagionati dalla rovina della sua proprietà può
derivare soltanto dai ‘ danni derivanti dall’azione dinamica del materiale facente parte della struttura della costruzione e non da qualsiasi disgregazione ‘ : un principio conforme a precedenti arresti e qui non particolarmente rilevante).

6.2 La pronuncia del 2020, in effetti, ai fini della sussistenza della responsabilità ex articolo 2053 c.c. sembrerebbe affiancare a un necessario potere di fatto la qualità di proprietario ( ‘ non basta ndo … un potere d’uso sulla res ‘ ).

Il potere di fatto, quale fonte dell’obbligo di custodia, in effetti ‘basta’ per la fattispecie di cui all’articolo 2051 c.c.: esso, appunto, crea l’obbligo e quindi la responsabilità nell’ipotesi del suo inadempimento. Il paradigma dell’articolo 2053 c.c., a ben guardare, non è propriamente una species dell’articolo 2051 c.c. quale genus (il che tuttavia è stato affermato da giurisprudenza anche risalente, come per esempio Cass. sez. 3, 29 gennaio 1981 n. 693 – che ravvisa nella responsabilità di cui all’articolo 2053 c.c. una ‘ ipotesi particolare di danni da cose in custodia, onde, per il principio di specialità, il suo configurarsi impedisce l’applicazione dell’art. 2051 cod. civ. ‘ -e Cass. sez. 3, 16 marzo 1987 n. 2692 -che qualifica la responsabilità per rovina di edificio di cui all’articolo 2053 c.c. ‘ una ipotesi particolare di danni da cose in custodia ‘ gravante sul proprietario, ‘ con la conseguenza che per il principio di specialità il suo configurarsi impedisce l’applicazione dell’art. 2051 cod. civ. spettante al proprietario per la violazione del dovere di vigilanza disposto dal citato art. 2051 ‘ ; che la responsabilità ex articolo 2053 c.c. rivesta sia la natura oggettiva sia il carattere di specialità da ultimo è stato affermato da Cass. sez. 3, ord. 21 febbraio 2023 n. 5368): qui l ‘obbligo di custodia deriva dal titolo di proprietà – la norma lo esige espressamente -, disegnando un istituto di responsabilità assai più specifico (perché automatico) di quello dell’articolo 2051 c.c. che prevede la responsabilità per ‘ ciascuno ‘ che abbia ‘ in custodia ‘ la cosa.
Piuttosto che prospettare un rapporto ‘gerarchico’ genus -species è maggiormente corretto, allora, ravvisare tra gli articoli 2051 e 2053 c.c. una interserzione strutturale, avente ad oggetto appunto la custodia. La custodia, tuttavia, nell’articolo 2051 c.c. deriva da un’effettiva e concreta posizione di potere – il potere di fatto -, mentre nell’articolo 2053 c.c. deriva solo da un titolo

di diritto, la proprietà. Per adeguare peraltro la responsabilità a quel che (prima ancora che giuridicamente, logicamente) costituisce il valutabile caso specifico, così che non sia oggettiva al punto da far gravare sul proprietario ogni evento di danno correlato in qualunque modo e misura al bene -una distorsione evidente della natura erga omnes del suo diritto -, la norma indica un limite tutelante, che subito porta ad approssimare l’elemento sostanziale con uno strumento difensivo, e quindi tendenzialmente processuale – e infatti la consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte vi ha ravvisato un’attività di difesa a fronte di una presunzione legale di responsabilità -: ‘ salvo che provi ‘ il proprietario che la rovina ‘ non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione ‘.
6.3 Il difetto di manutenzione o il vizio di costruzione (quest’ultimo, peraltro, per riverberarsi su un obbligo di custodia non può non essere almeno conoscibile) conducono, con evidenza, a una carenza di custodia, e la custodia, che è appunto obbligo ontologicamente insito nella proprietà, costituisce l’elemento che accomuna l’articolo 205 3 in parte qua all’articolo 2051 , cioè con la fattispecie di responsabilità custodiale ‘ pura ‘ . Invero, lo stesso ricorrente afferma che ‘nel caso (speciale) della rovina di edifici, la posizione del proprietario è, nella sostanza, anche quella di custode’ (pagina 10 del ricorso), pur mirando -e così a questo punto contraddicendosi – ad ottenere , in pratica, l’affermazione che la proprietà tout court generi sempre la responsabilità , qualunque sia l’evento che della proprietà abbia coinvolto l’oggetto .
Proprio per questo ‘intreccio’ dei due paradigmi e dunque per non errare nella individuazione del rapporto sistemico con l’articolo 2051 c.c., occorre identificare correttamente, appunto, il limite della responsabilità ex articolo 2053 c.c. Responsabilità palesemente oggettiva, perché discendente in via diretta dalla titolarità del diritto reale sul bene; e il limite è stato collocato dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte (così convalidando le radici della responsabilità come sussistenti nella titolarità del diritto in sé), ut supra si anticipava, sul piano della presunzione legale, avvalendosene per concretizzare le modalità – e anche lo ‘ spazio ‘ – della prova liberatoria.
6.4 Già in Cass. sez. 3, 20 dicembre 1976 n. 4694 si rinviene infatti la netta affermazione che l’articolo 2053 c.c. grava il proprietario di una presunzione legale di responsabilità per i danni da rovina del suo edificio per vizi di costruzione o difetto di manutenzione, cioè dovuti a una causa che il proprietario è tenuto evitare per il suo peculiare dovere di cura e vigilanza su costruzioni potenzialmente dannose per i terzi. E questa responsabilità, radicandosi sul diritto reale, non viene meno soltanto perché il proprietario ha affidato ad altri l’immobile (per la costruzione di un edificio o per un godimento temporaneo) o perché ricorre un fatto colposo di un terzo o dello stesso danneggiato: tali circostanze , osserva ancora l’arresto, da sole possono generare unicamente un concorso di colpa – e quindi una rivalsa nei confronti del terzo – o comunque ridurre la responsabilità del proprietario, essendo escludibile la responsabilità del proprietario dell’immobile soltanto per quanto avviene come causato da fattori esterni (caso fortuito, forza maggiore, fatti di terzo o fatti di danneggiato) rispetto alla sua sfera di azione (sulla responsabilità mancante in capo al proprietario qualora la rovina sia cagionata da elementi non facenti parte della struttura della costruzione oggetto della sua proprietà cfr. su questa linea Cass. sez. 3, 14 gennaio 1988 n. 212).
Seguendo una siffatta impostazione ermeneutica, Cass. sez. 3, 12 marzo 2004 n. 5127 dichiara che l’articolo 2053 c.c. ‘ pone a carico del proprietario di un edificio una responsabilità legale presunta, che può essere vinta, senza che si dia luogo necessariamente al concorso di responsabilità del proprietario dell’edificio, qualora si provi l’esistenza di un’altra causa dell’evento dannoso avente una efficienza causale del tutto autonoma ed esclusiva rispetto al vizio di costruzione o al difetto di manutenzione ‘ . Dunque va riconosciuto l’esonero del proprietario mediante la prova del caso fortuito , ‘ ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo e dello stesso danneggiato ‘: esimente, questa, che ‘ in quanto comune ad ogni forma di responsabilità assume portata generale ‘ , così da porsi ‘ sul medesimo piano ed in rapporto di alternatività con quella speciale prevista dall’art. 2053, potendo configurarsi il caso fortuito tanto in negativo, quale assenza del difetto di costruzione o manutenzione, quanto in
positivo, quale evento imprevedibile ed inevitabile, dotato di una sua propria ed esclusiva autonomia causale ‘, come, ad esempio, un improvviso e imprevedibile fenomeno naturale atto a ‘ travolgere ogni baluardo posto a salvaguardia ‘ ( così Cass. sez. 3, 14 ottobre 2005 n. 19974); e tutto questo riconoscendo che la responsabilità del proprietario per i danni dalla rovina dell’edificio delineata dall’articolo 2053 c.c. ‘ integra un’ipotesi particolare di danno da cose in custodia, che impedisce l’applicazione dell’art. 2051 cod. civ., per il principio di specialità ‘ (così Cass. sez. 3, 14 ottobre 2005 n. 19975, che rimarca come il caso fortuito includa anche il fatto del terzo o del danneggiato, nonché la configurabilità del ‘ concorso tra la colpa presunta del proprietario e quella accertata in concreto del danneggiato, che con la propria condotta abbia agevolato o accelerato la rovina ‘ ; e cfr. Cass. sez. 3, 15 settembre 2008 n. 23684, affermante che la responsabilità del proprietario per la rovina di edificio ai sensi dell’articolo 2053 c.c. sussiste quando i danni derivano, oltre che da difetti originari e da attività da lui svolte nell’interno dell’immobile, anche dal comportamento dei terzi immessi nel suo godimento, come nel caso della locazione). Il limite della responsabilità oggettiva ‘ del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento ‘ per rovina di edificio ai sensi dell’articolo 2053 è ancora ribadito da Cass. sez. 3, 21 gennaio 2010 n. 1002 come identificabile in un ‘ fatto dotato di efficacia causale autonoma rilevante come caso fortuito, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato ‘, includendo in una siffatta ‘ area causale ‘ esterna, idonea dunque a deprivare di responsabilità il proprietario, pure il fatto esterno non imprevedibile/inevitabile, come è stato ribadito proprio da Cass. sez. 3, ord. 26 maggio 2020 n. 9694.
6.5 Qualunque via interpretativa percorra il ragionamento, in ultima analisi – o la qualificazione presuntiva di una globale responsabilità derivante dal diritto di proprietà, o anche la identificazione diretta del confine di una responsabilità realmente sussistente e quindi non soltanto legalmente presunta (la seconda via è quella che appare maggiormente sintonica al dettato letterale, ma è l’altra che, come si è visto, da tempo è percepibile nell’interpretazione giurisprudenziale ) -, permane con evidenza la validità in iure del risultato, da entrambe le vie raggiungibile, del difetto di responsabilità di RAGIONE_SOCIALE quale proprietario del
capannone coinvolto nell’incendio, la Corte territoriale avendo previamente accertato in facto la sussistenza del l’elemento diretto a infrangere la presunzione legale di responsabilità o che comunque oltrepassa il perimetro di responsabilità come delineato dall’articolo 2053 c.c. (‘ il danno provocato direttamente dall’incendio, elemento diverso dagli elementi strutturali della costruzione ‘: così a pagina 38 della sentenza impugnata).

Pertanto, la prima parte del motivo risulta infondata, avendo il giudice d’appello dedotto in modo corretto dall’accertamento fattuale l’applicazione dell’istituto di cui all’articolo 2053 c.c.

6.6 La seconda parte del motivo, ove in sintesi si sostiene che i difetti strutturali -‘ lo stato precedente dell’immobile ‘: v. pagina 13 ss. del ricorso – avrebbero concausato o aggravato, e quindi fatta insorgere la responsabilità ex articolo 2053 c.c. è direttamente e pertanto inammissibilmente fattuale.

Sulla situazione specifica vi è stata invero, come si è appena osservato a proposito della prima parte del motivo, una ricostruzione di fatto espletata dal giudice d’appello, che è giunto ad affermare nelle pagine 38 -39 della motivazione della sentenza (pur dichiarando contestualmente -ed erroneamente -‘superfluo’ l’esame ) che non vi è stata, come valutato dal consulente tecnico d’ufficio, alcuna connessione tra le anomalie strutturali, riconosciute come sussistenti dal medesimo consulente, e ‘l’incendio o l’aggravamento di esso’.
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con compensazione delle spese processuali in considerazione della complessa tematica trattata.

Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso compensando le spese processuali.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 6 ottobre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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