Ritardo cancellazione ipoteca: onere della prova

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7118/2024, ha stabilito che in caso di richiesta di risarcimento danni per ritardo cancellazione ipoteca, spetta al debitore dimostrare il momento esatto in cui ha richiesto il consenso alla banca. In assenza di tale prova, non è possibile addebitare alla banca un ritardo colpevole. La vicenda riguarda dei garanti ipotecari che, dopo aver estinto un debito, non sono riusciti a vendere l’immobile a causa del presunto ritardo della banca nel fornire il consenso alla cancellazione, perdendo così la caparra e subendo un danno. La Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile, confermando la decisione d’appello che negava il risarcimento per difetto di prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ritardo Cancellazione Ipoteca: Chi Deve Provare Cosa?

L’estinzione di un mutuo è un momento liberatorio, ma il percorso non si conclude con l’ultimo pagamento. Un passaggio cruciale è la cancellazione dell’ipoteca, un atto formale che libera l’immobile da ogni vincolo. Ma cosa succede se la banca tarda a dare il suo consenso? Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto fondamentale: l’onere della prova in caso di ritardo cancellazione ipoteca. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione e le sue implicazioni pratiche per i proprietari di immobili.

I fatti di causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da due coniugi, terzi datori di ipoteca, nei confronti di un istituto di credito. I coniugi avevano concesso un’ipoteca su un loro immobile a garanzia di un mutuo contratto da una società. Una volta estinto anticipatamente il debito nel luglio 2005, avevano immediatamente incaricato un notaio di predisporre l’atto di cancellazione.

Pochi mesi prima, i proprietari avevano firmato un contratto preliminare per la vendita dello stesso immobile, con una scadenza fissata a settembre 2005 per la stipula del rogito definitivo. Tuttavia, la banca ha prestato il proprio consenso alla cancellazione solo a novembre 2005, oltre il termine pattuito per la vendita. Di conseguenza, il promissario acquirente ha agito legalmente contro i venditori, ottenendo la restituzione dell’acconto e un risarcimento del danno, che è stato poi definito con una transazione onerosa per i venditori.
Ritenendo la banca responsabile di questa perdita economica, i coniugi l’hanno citata in giudizio. Mentre il Tribunale di primo grado aveva accolto la loro domanda, la Corte d’Appello ha ribaltato la sentenza, ritenendo non provato l’inadempimento della banca.

La decisione della Corte di Cassazione e il ritardo cancellazione ipoteca

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei proprietari, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della controversia non era se la banca avesse l’obbligo di acconsentire alla cancellazione, obbligo pacifico e mai contestato, ma se avesse adempiuto a tale obbligo con un ritardo colpevole.
I giudici di legittimità hanno sottolineato che, per poter parlare di ritardo, è necessario prima dimostrare il momento esatto in cui la banca è stata messa in condizione di adempiere, ovvero quando ha ricevuto la richiesta formale di prestare il proprio assenso all’atto di cancellazione predisposto dal notaio.

Le motivazioni della decisione

La ratio decidendi della Corte è cristallina e si fonda sul principio dell’onere della prova (art. 2697 c.c.). Se è vero che la banca ha l’obbligo di consentire alla cancellazione dell’ipoteca una volta estinto il debito, è altrettanto vero che non ha l’obbligo di attivarsi autonomamente. L’iniziativa deve partire dal debitore o dal terzo datore di ipoteca. Di conseguenza, chi lamenta un danno derivante da un ritardo cancellazione ipoteca deve provare non solo il ritardo in sé, ma anche il presupposto di tale ritardo: la data certa in cui la banca è stata sollecitata a intervenire.

Nel caso specifico, i ricorrenti non sono riusciti a fornire questa prova. Gli elementi da loro portati, come il pagamento del bollo per l’atto di consenso ad agosto o una lettera inviata dal notaio ai propri clienti (e non alla banca), sono stati ritenuti insufficienti a dimostrare che la banca fosse stata informata e avesse ricevuto la documentazione necessaria già nel mese di agosto. In assenza di una prova certa del momento della richiesta, la Corte ha concluso che non si poteva addebitare alla banca alcuna negligenza o colpevole ritardo.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: chi estingue un mutuo e necessita della cancellazione dell’ipoteca, specialmente in vista di una vendita immobiliare, deve agire con diligenza non solo nel pagare il debito, ma anche nel formalizzare e documentare la richiesta di consenso alla banca. È fondamentale poter dimostrare, con strumenti che forniscano data certa (come una raccomandata con avviso di ricevimento o una posta elettronica certificata – PEC), il momento esatto in cui l’istituto di credito è stato contattato e ha ricevuto l’atto da sottoscrivere. Affidarsi a prove indirette o presuntive può rivelarsi insufficiente in un eventuale contenzioso, compromettendo la possibilità di ottenere un risarcimento per i danni subiti a causa di un ritardo cancellazione ipoteca.

Chi ha l’obbligo di attivarsi per la cancellazione dell’ipoteca una volta estinto il debito?
L’iniziativa per la cancellazione dell’ipoteca deve provenire dal debitore o dal terzo datore di ipoteca. La banca ha l’obbligo di prestare il proprio consenso una volta ricevuta la richiesta, ma non ha l’obbligo di avviare autonomamente la procedura.

In caso di ritardo nel consenso alla cancellazione dell’ipoteca, su chi ricade l’onere della prova?
L’onere della prova ricade interamente sul debitore (o sul terzo datore di ipoteca) che lamenta il danno. Egli deve dimostrare non solo il danno e il nesso di causalità, ma soprattutto il momento esatto in cui ha formalmente richiesto alla banca di prestare il consenso, al fine di provare l’esistenza di un ritardo colpevole.

Il pagamento di somme per la cancellazione o una lettera del notaio ai propri clienti sono prove sufficienti per dimostrare la richiesta alla banca?
No. Secondo la decisione in esame, elementi come il pagamento di un bollo o la corrispondenza tra il notaio e i propri clienti non sono stati considerati prove idonee a dimostrare con certezza il momento in cui la banca ha ricevuto la bozza dell’atto su cui apporre il consenso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 7118 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 7118 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2024

sul ricorso 1908/2023 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO COGNOME AVV_NOTAIO, e domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrenti – contro

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE Spa, COGNOME NOME quale erede di COGNOME NOME, COGNOME NOME quale erede di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– intimati – nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Legale Rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, domiciliata presso quest’ultimo in Avellino INDIRIZZO INDIRIZZO;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 2766/2022 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 17/06/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2023 da COGNOME NOME;

Ritenuto

1.-NOME COGNOME e NOME COGNOME sono stati terzi datori di ipoteca a favore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ed a garanzia di una società che con quella banca aveva acceso un mutuo.

2.- Essi hanno estinto anticipatamente il debito, in data 15.7.2005, e subito dopo tale estinzione, nell’agosto dello stesso mese, hanno incaricato un notaio di predisporre l’atto di cancellazione di ipoteca, da sottoporre alla banca per il consenso.

3.- Pochi mesi prima, il 9 marzo del 2005, avevano però promesso in vendita l’immobile su cui era stata iscritta ipoteca, ad un terzo, con scadenza a settembre del 2005 per la stipula del definitivo.

4.- La banca ha prestato consenso soltanto a novembre del 2005, una volta scaduto il termine per la stipula del definitivo, con la conseguenza che il promissario acquirente ha agito per la restituzione dell’acconto versato, ed il risarcimento dei danni, ottenendo una sentenza favorevole in primo grado, sulla base della quale poi i due promittenti venditori hanno concluso una transazione che ha consentito loro di corrispondere 150 mila euro, dei circa 200 mila pretesi dal promissario acquirente.
5.- I due coniugi hanno attribuito questa loro perdita- non aver potuto vendere l’immobile ed aver dovuto risarcire il promissario acquirente- al ritardo colpevole con cui la banca ha prestato consenso alla cancellazione di ipoteca, e proprio per tale motivo hanno citato in giudizio RAGIONE_SOCIALE San AVV_NOTAIO, nel frattempo subentrata al RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.

6.- RAGIONE_SOCIALE San AVV_NOTAIO si è costituita ed ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, sostenendo che il mutuo e l’ipoteca erano stati contratti con RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, cosi inducendo gli attori a chiamare in causa quest’ultimo, che costituitosi, e chiesto il rigetto della domanda, ha altresì ottenuto la chiamata in causa del notaio.

7.- Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ha accolto la domanda nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, dichiarando non passivamente legittimata RAGIONE_SOCIALE San AVV_NOTAIO.

8.- La Corte di Appello ha tuttavia riformato la decisione, ritenendo non provato l’inadempimento.

9.- Nel frattempo, per la morte di una delle parti originare, sono subentrati in giudizio gli eredi, che qui impugnano la decisione di appello con tre motivi e memoria. RAGIONE_SOCIALE San AVV_NOTAIO, quale società incorporante RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, ha notificato controricorso ed altresì memoria.

Considerato

La ratio della decisione impugnata .

I giudici di appello, in accoglimento del primo motivo di impugnazione, hanno ritenuto che non vi fosse prova del fatto che il notaio, ricevuto l’incarico ad agosto del 2005, ha provveduto quello stesso mese ad inoltrare l’atto alla banca affinché quest’ultima prestasse il consenso, e che dunque non vi fosse prova del conseguente ritardo della banca nell’assenso alla cancellazione.

I giudici di appello hanno accertato che, a tal fine, non avessero valore indicativo né la circostanza che il bollo per il consenso era stato pagato ad agosto, né la lettera mandata dal notaio ai ricorrenti nella quale si dava atto che la banca era stata avvisata e che era stata altresì sollecitata.

In assenza dunque di una prova circa il momento in cui la banca ha ricevuto l’atto a cui prestare assenso, non si poteva, secondo i giudici, addebitare alla banca alcun colpevole ritardo.

Ciò anche in ragione della giurisprudenza di questa Corte secondo cui, fermo restando l’obbligo della banca di assentire alla cancellazione di ipoteca, non c’è l’obbligo di quest’ultima di attivarsi direttamente a quel fine.

Questa ratio è contestata con tre motivi.

I motivi di ricorso

1.- Con il primo motivo si prospetta violazione degli articoli 2878 e 2882 c.c.

Si ribadisce che la banca aveva l’obbligo di aderire alla richiesta di cancellazione della ipoteca e si ritiene che il giudice di merito, pur dopo avere riconosciuto la banca come obbligata, non ne ha tratto la giusta conclusione, avendo invece escluso ritardo nell’adempimento.

La decisione sarebbe errata in quanto, atteso che assentire alla cancellazione della ipoteca costituisce preciso obbligo contrattuale della banca, è evidente che tale obbligo è rimasto inadempiuto, avendo la banca prestato consenso con colpevole ritardo.

Il motivo è inammissibile.

Non coglie la ratio della decisione impugnata, la quale non contesta che sia obbligo della banca prestare consenso, ma piuttosto ritiene che non vi sia prova del fatto che tale obbligo sia stato adempiuto con colpevole ritardo: come si è visto, la Corte di Appello ha accertato che non vi era prova che il notaio avesse già dal mese di agosto comunicato alla banca l’atto da firmare, ossia su cui apporre il consenso, e che, in mancanza di prova del momento in cui la banca ha ricevuto l’atto, non era possibile dire che v’era ritardo nel sottoscriverlo.
Dunque, la ratio della decisione impugnata sta nel difetto di prova del ritardo colpevole, conseguente al difetto di prova del momento in cui la banca è stata avvisata, e rispetto a tale ratio è fuori luogo sostenere che la banca aveva l’obbligo e che colpevolmente ha adempiuto con ritardo.

Né v’è violazione dei principi di diritto espressi da questa Corte (V. Cass. 27950/ 2020), che sono nel senso che, se è vero che la banca ha l’obbligo di assentire, è altresì’ vero che non ha quello di attivarsi autonomamente per la cancellazione della ipoteca, e che la relativa richiesta dunque deve pur sempre provenire dal debitore ipotecato. Il che implica che il debitore ipotecato deve dimostrare come e quando ha chiesto alla banca di assentire alla cancellazione, ove agisca per far valere il colpevole ritardo di quest’ultima.
2.- Il secondo motivo prospetta violazione dell’articolo 116 c.p.c. e 2697 c.c.

In questo caso i ricorrenti affrontano la ratio della decisione impugnata e sostengono che, al contrario di quanto da essa ricavabile, il notaio ha tempestivamente, ossia dal mese di agosto, avvisato la banca, come si ricava sia dal pagamento della somma dovuta per la cancellazione sia dalla relazione che lo stesso notaio ha fatto loro.

Il motivo è tuttavia ugualmente inammissibile.

Si limita a contrapporre una versione dei fatti a quella accertata dai giudici di merito.

Questi ultimi, come si è visto, hanno negato che vi fosse prova della comunicazione, sin dal mese di agosto, da parte del notaio alla banca, ed hanno negato rilievo probatorio a quei due atti: pagamento della somma e relazione del notaio.

A fronte di ciò, i ricorrenti oppongono apoditticamente che invece la prova c’era. Non contestano un uso scorretto del procedimento presuntivo, ossia non contestano alla Corte di Appello di avere erroneamente raggiunto la conclusione del difetto di prova, negando rilievo ad elementi che invece la fornivano, ma si limitano ad affermare la complessiva sussistenza della prova, contro l’accertamento di merito, chiedendo dunque un riesame delle prove, qui inammissibile.

3.-Il terzo motivo prospetta omesso esame.

Secondo i ricorrenti i giudici di merito non hanno dato il giusto rilievo al versamento da loro effettuato sul conto indicato dalla banca e finalizzato alla cancellazione della ipoteca.

Quell’atto è stato ritenuto irrilevante dai giudici di merito ai fini della prova della circostanza che la banca, avvisata della intenzione di voler cancellare l’ipoteca, vi ha aderito con colpevole ritardo, in quanto il ritardo presuppone la conoscenza dell’atto di cancellazione e non del versamento.

Ritengono i ricorrenti che invece quel versamento era indicativo della necessità che la banca, sin da allora, prestasse consenso e che averlo fatto dopo è stato ritardo colpevole.

Il motivo è inammissibile: prospetta sotto forma di omesso esame un errata valutazione di una prova documentale, il cui apprezzamento è rimesso al giudice di merito, purché motivata: ed in tal caso lo è, avendo i giudici di appello chiarito le ragioni per le quali hanno ritenuto di non accordare a quel documento il valore di una prova del ritardo colpevole della banca.

Il ricorso va dunque dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento, in solido, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida nella misura di euro 6.000,00, oltre a euro 200 euro per esborsi, e oltre a spese generali e accessori di legge, in favore della controricorrente RAGIONE_SOCIALE San AVV_NOTAIO, quale società incorporante RAGIONE_SOCIALE

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di

contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis, dello stesso articolo 13. Roma 7.12.2023

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.