Risoluzione preliminare di vendita: cosa succede?

Una società acquirente ha richiesto la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per un terreno, a seguito del diniego del permesso di costruire da parte del Comune. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che un impedimento temporaneo alla edificabilità, dovuto a incertezze amministrative poi superate, non costituisce un inadempimento grave del venditore tale da giustificare la risoluzione preliminare di vendita. La Corte ha inoltre considerato la condotta di entrambe le parti, sottolineando l’inerzia della stessa società acquirente nel non informarsi sullo stato della pratica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione preliminare di vendita: stop solo se l’inadempimento è definitivo

La stipula di un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno edificabile è un passo cruciale. Ma cosa succede se emergono ostacoli amministrativi, come un diniego del permesso di costruire? La risoluzione preliminare di vendita non è una conseguenza automatica. Un’ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che un impedimento temporaneo, poi superato, non costituisce un inadempimento così grave da giustificare lo scioglimento del contratto, specialmente se anche l’acquirente ha tenuto una condotta inerte.

I Fatti del Caso

Una società, in qualità di promissaria acquirente, firmava un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno dichiarato edificabile a fini residenziali. Successivamente, la società presentava al Comune una richiesta di permesso di costruire a nome della promittente venditrice.

Tuttavia, l’istanza veniva rigettata a causa del formarsi di un silenzio-rifiuto da parte dell’amministrazione comunale, preceduto da un preavviso di diniego. Il motivo del diniego era legato a un’interpretazione normativa secondo cui l’area non era utilizzabile a fini residenziali. La società acquirente, venuta a conoscenza del rigetto, citava in giudizio la venditrice chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento e la restituzione della caparra versata.

Le Decisioni di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda della società. I giudici di merito accertavano che l’impedimento all’edificazione non era assoluto, ma solo temporaneo. Il diniego era infatti scaturito da un contrasto interpretativo tra il piano regolatore comunale e il piano paesistico regionale, contrasto che il Comune stesso aveva in seguito superato in senso favorevole all’edificazione.

La Corte d’Appello sottolineava che, al momento della stipula del preliminare, il terreno era effettivamente edificabile, come attestato dal certificato di destinazione urbanistica. Pertanto, non si poteva configurare una vendita di aliud pro alio (una cosa per un’altra). Inoltre, veniva evidenziata una colpevole inerzia anche da parte della società acquirente, che, avendo un interesse qualificato, avrebbe potuto e dovuto informarsi sull’andamento della pratica amministrativa.

La risoluzione preliminare di vendita e i motivi di ricorso in Cassazione

La società acquirente proponeva ricorso in Cassazione, lamentando principalmente la violazione dei principi di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.). Sosteneva che l’omessa e tardiva comunicazione del preavviso di diniego da parte della venditrice le aveva impedito di impugnare tempestivamente il provvedimento, causando la formazione del silenzio-rifiuto e il fallimento dello scopo del contratto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi di ricorso inammissibili, ritenendoli un tentativo di riesaminare i fatti già accertati dai giudici di merito. La Corte ha confermato la correttezza della decisione impugnata, ribadendo alcuni principi chiave:

1. Natura dell’impedimento: La risoluzione di un preliminare di vendita di un terreno edificabile presuppone la sua definitiva inedificabilità. Un impedimento temporaneo, come quello verificatosi nel caso di specie, derivante da dubbi interpretativi della P.A. e successivamente rimosso, non costituisce inadempimento imputabile al venditore.
2. Valutazione della condotta: È stato confermato che il terreno era edificabile al momento del contratto. La problematica successiva era riconducibile esclusivamente a un’incertezza amministrativa. Inoltre, la Corte ha sottolineato che la venditrice agiva come mandataria dell’acquirente nella gestione della pratica. Di conseguenza, anche l’acquirente, in quanto portatrice di un interesse qualificato, aveva la possibilità di accedere agli atti e conoscere lo stato del procedimento.
3. Gravità dell’inadempimento: L’omissione della venditrice nel comunicare tempestivamente il preavviso di diniego non è stata ritenuta un inadempimento di tale gravità da giustificare la risoluzione, anche alla luce dell’inerzia della stessa acquirente.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, condannando la società ricorrente al pagamento delle spese legali. La decisione consolida un importante principio in materia di compravendita immobiliare: la risoluzione preliminare di vendita non può essere invocata a fronte di ostacoli amministrativi temporanei e non imputabili alla colpa del venditore. La valutazione della gravità dell’inadempimento deve tenere conto del comportamento complessivo di entrambe le parti, secondo i principi di buona fede e reciproca lealtà. Questo caso insegna che, per il promissario acquirente, è fondamentale un ruolo attivo nel monitorare le pratiche amministrative che incidono sull’oggetto del contratto.

Un impedimento temporaneo all’edificabilità di un terreno giustifica la risoluzione del contratto preliminare?
No, secondo la Corte, la risoluzione del contratto per inadempimento postula la definitiva inedificabilità del bene. Un impedimento temporaneo, risultante da un provvedimento amministrativo poi rimosso e non imputabile a colpa del venditore, non dà luogo a risoluzione.

La mancata comunicazione di un atto amministrativo da parte del venditore è sempre un inadempimento grave?
Non necessariamente. Nel caso specifico, l’omissione della promittente venditrice nel comunicare il preavviso di diniego non è stata considerata un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione, anche perché la promissaria acquirente avrebbe potuto autonomamente informarsi sullo stato della pratica, essendo portatrice di un interesse qualificato.

Cosa si intende per ‘definitiva inedificabilità’ ai fini della risoluzione contrattuale?
Si intende una condizione giuridica o materiale permanente che impedisce in modo assoluto la costruzione sul terreno. Un contrasto interpretativo tra piani urbanistici, poi risolto in senso favorevole all’edificazione, non integra questa condizione, ma rappresenta solo un ostacolo temporaneo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 556 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 556 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2024

ORDINANZA

R.G.N. 4636/19

C.C. 19/12/2023

Vendita -Preliminare -Risoluzione -Terreno edificabile -Permesso di costruire sul ricorso (iscritto al N.R.G. 4636/2019) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, congiuntamente dagli Avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

DI FELICE NOME (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME nel cui studio in Roma, INDIRIZZO ha eletto domicilio;

Comune di MONTESILVANO (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentato e difeso, in forza di delibera di Giunta comunale n. 79 del 4 aprile 2019, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME

elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME;

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n. 1271/2018, pubblicata il 27 giugno 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 dicembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse della ricorrente e della controricorrente NOMECOGNOME ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. depositato il 21 giugno 2011, la RAGIONE_SOCIALE adiva il Tribunale di Pescara, evocando in giudizio NOME e chiedendo che fosse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti il 22 dicembre 2008, con la condanna della promittente alienante alla restituzione della somma di euro 50.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria, e della somma di euro 423,16, sostenuta a titolo di spese per la registrazione del contratto preliminare.
Assumeva, al riguardo, la ricorrente: – che aveva concluso, in qualità di promissaria acquirente, contratto preliminare di vendita di un terreno di proprietà della Di Felice, distinto nel nuovo catasto terreni del Comune di Montesilvano al foglio n. 15, particella n. 1566, dichiarato edificabile a fini residenziali dal Comune di Montesilvano con apposita certificazione del 10

dicembre 2008, per il prezzo di euro 120.000,00; – che aveva chiesto al Comune di Montesilvano il permesso di costruire per la realizzazione di un edificio residenziale, spendendo, come d’accordo con la controparte, il nome della promittente venditrice; -che l’istanza volta ad ottenere il permesso di costruire era stata rigettata per effetto del silenzio-rifiuto della P.A., formatosi all’esito del preavviso di diniego, notificato alla sola promittente venditrice in data 8 giugno 2010, nel quale si affermava che l’area di intervento non prevedeva l’utilizzazione del territorio a fini residenziali.
Si costituiva in giudizio NOMECOGNOME la quale contestava la fondatezza, in fatto e in diritto, delle domande proposte, eccependo che non sussisteva alcun inadempimento che le fosse imputabile, poiché responsabile del preavviso di diniego non poteva che essere la stessa società istante, in quanto soggetto redigente della domanda di permesso di costruire. Chiedeva, al contempo, che fosse autorizzata a chiamare in causa il Comune di Montesilvano, per essere comunque manlevata dalle eventuali responsabilità restitutorie e risarcitorie, come dedotte nel giudizio dalla ricorrente.
Autorizzata la chiamata in garanzia del terzo, si costituiva altresì il Comune di Montesilvano, il quale deduceva che ogni responsabilità doveva essere imputata all’omessa impugnazione del silenzio-rifiuto formatosi sulla domanda di permesso di costruire, in assenza di alcun inadempimento della Di Felice, con la correlata infondatezza della pretesa di manleva.

Quindi, il Tribunale adito, con ordinanza depositata il 3 agosto 2012, rigettava la domanda di risoluzione, previo accertamento

che la promittente alienante non si era obbligata al rilascio del permesso di costruire.

2. -Con atto di citazione notificato l’11 ottobre 2012, proponeva appello avverso l’ordinanza di primo grado la RAGIONE_SOCIALE la quale lamentava: 1) l’erronea ricostruzione ed interpretazione dei fatti dedotti e la mancata applicazione delle norme sulla risoluzione, in ragione della integrazione di una fattispecie di promessa di vendita di aliud pro alio , con il conseguente inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti dalla promittente venditrice; 2) l’ingiusta condanna alla refusione delle spese in favore del chiamato in garanzia.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione NOMECOGNOME la quale chiedeva la declaratoria di inammissibilità o il rigetto per infondatezza del gravame, insistendo, in subordine, nell’accoglimento della domanda di manleva.

Si costituiva altresì in appello il Comune di Montesilvano, che insisteva nell’integrale rigetto dell’impugnazione e ribadiva la sua totale estraneità al rapporto dedotto in causa.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di L’Aquila, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello spiegato e, per l’effetto, confermava la sentenza impugnata in ordine al rigetto della domanda di risoluzione.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che al preavviso di diniego di cui alla nota dell’8 giugno 2010, in ragione dell’inutilizzabilità del territorio a fini residenziali, era seguita la nota del Comune del 23 febbraio 2012, con la quale veniva richiesta un’ulteriore integrazione dei documenti, ai fini della

definizione della domanda di rilascio del permesso di costruire; b ) che il precedente parere negativo era scaturito da un contrasto di interpretazioni circa l’edificabilità residenziale dell’area fra previsioni normative del piano regolatore generale e quelle del piano regionale paesistico, contrasto superato dal Comune di Montesilvano in termini favorevoli all’edificazione; c ) che, pertanto, alla data della stipula del preliminare di compravendita, il terreno oggetto del compromesso era sicuramente edificabile, anche a fini residenziali, come risultava dal certificato di destinazione urbanistica in atti, con l’effetto che doveva essere esclusa qualsiasi responsabilità della promittente venditrice; d ) che il terreno oggetto del preliminare non era mai stato considerato dal Comune di Montesilvano gravato da vincolo assoluto di inedificabilità, con la conseguente esclusione della contestata pattuizione della promessa di alienazione di aliud pro alio ; e ) che, a fronte dell’inerzia della promittente alienante nel la trasmissione tempestiva del preavviso di diniego alla promissaria acquirente, vi era stata anche una colpevole inerzia di quest’ultima nel non aver assunto informazioni sullo stato del procedimento, potendo la stessa accedere legittimamente ai relativi documenti, nella sua qualità, ovvero quale soggetto avente un interesse qualificato ad accedere agli atti, senza peraltro che i comportamenti delle parti avessero pregiudicato l’ iter amministrativo volto ad ottenere il permesso di costruire, autonomamente riavviato dal Comune con la richiesta di presentazione di documenti inerenti alla progettazione; f ) che il temporaneo impedimento all’utilizzo dell’area era riconducibile esclusivamente ai dubbi e ripensamenti avuti dall’Amministrazione
comunale circa l’interpretazione delle norme di pianificazione urbanistica.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito con controricorso COGNOME NOMECOGNOME

Si è costituita volontariamente con controricorso il Comune di Montesilvano, all’esito della notifica del controricorso della Di Felice.

4. -La ricorrente e la controricorrente COGNOME NOME hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., per avere la Corte di merito escluso che l’inerzia della promittente venditrice nella trasmissione tempestiva del preavviso di diniego alla promissaria acquirente implicasse la lesione della clausola di buona fede oggettiva, con la conseguente inottemperanza ai principi di reciproca lealtà nella condotta delle parti che avrebbe dovuto presiedere l’esecuzione del contratto.
Al riguardo, l’istante obietta che il mancato raggiungimento dello scopo che la società ricorrente si prefiggeva, in ordine alla realizzazione delle costruzioni a fini residenziali sul terreno oggetto della promessa di vendita, era imputabile, non già al fatto e/o colpa del Comune di Montesilvano, bensì all’omissione della Di COGNOME, che non aveva messo Adielle a conoscenza dell’avvenuta notifica del preavviso di diniego, con la

conseguente impossibilità di impugnazione diretta del provvedimento per l’inutile decorso del termine e con il formarsi del silenzio-rifiuto sulla domanda di rilascio del permesso di costruire, fattispecie già perfezionata al momento in cui aveva assunto informazioni sullo stato del procedimento.

2. -Con il secondo motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione dell’art. 20 del T.U. Edilizia vigente all’epoca e regolante il procedimento di rilascio del permesso di costruire, in relazione al combinato disposto degli artt. 1218 e 1453 c.c., per avere la Corte territoriale negato che il preliminare di vendita potesse risolversi per inadempimento imputabile alla promittente venditrice, che sarebbe rimasta totalmente inattiva di fronte alla notifica del preavviso di diniego dell’8 giugno 2010, cui non avrebbe fatto seguito alcuna attività che scongiurasse l’interpretazione resa dall’Ente circa l’inedificabilità residenziale del fondo oggetto del preliminare, facendo così maturare una fattispecie di silenziorifiuto.
Ad avviso dell’istante, tale fattispecie di silenzio -rifiuto sarebbe maturata in seguito alla inoperosità della Di Felice, che -dopo il ricevimento del preavviso di diniego -non avrebbe spiegato alcuna opposizione, a detrimento degli interessi della società ricorrente, né avrebbe informato quest’ultima, come sarebbe stato suo onere, in quanto mandataria della promissaria acquirente.

3. -Con il terzo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 20, nono comma, del d.P.R. n. 380/2001, vigente ratione

temporis , in relazione all’art. 1453 c.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto che, all’esito del silenzio -rifiuto, la nota del Comune avesse sanato l’attestazione di inedificabilità, benché nel nostro ordinamento non esistano istituti come la revoca implicita o l’annullamento implicito di provvedimenti amministrativi.

Sicché la fattispecie del silenzio-rifiuto avrebbe dovuto essere sostituita da un apposito atto espresso e motivato adottato dalla P.A. competente, mentre la mera richiesta di produzione di nuovi documenti, peraltro tardiva e avvenuta in corso di causa, non avrebbe potuto essere considerata come atto di revoca del diniego definitivo espresso, con la conseguenza che la promessa di vendita avrebbe avuto ad oggetto un bene completamente diverso da quello pattuito e la correlata domanda di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice sarebbe stata fondata.
4. -I tre motivi -che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica -sono inammissibili.

E tanto perché essi si traducono, nella sostanza, in una istanza di rivalutazione dei fatti storici, in connessione con gli aspetti giuridici già debitamente affrontati dalla pronuncia di merito, piuttosto che nella prospettazione di un vizio di violazione o sussunzione delle norme evocate (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017).

Nella fattispecie, infatti, la Corte di merito ha debitamente escluso che sussistessero i presupposti, oggettivo e soggettivo, dell’inadempimento della promittente alienante, idoneo a

determinare la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare concluso il 22 dicembre 2008.

Sotto il primo profilo, è stato confermato che il terreno promesso in vendita era edificabile già all’epoca della stipulazione, in sintonia con la destinazione riportata nel certificato urbanistico allegato al preliminare.

E, all’uopo, è stato chiarito che al preavviso di diniego di cui alla nota dell’8 giugno 2010, in ragione dell’inutilizzabilità del territorio a fini residenziali, era seguita la nota del Comune del 23 febbraio 2012, con la quale era stata richiesta l’integrazione dei documenti, ai fini della definizione della domanda di rilascio del permesso di costruire.

Con l’ulteriore precisazione che il precedente parere negativo era scaturito da un contrasto di interpretazioni circa l’edificabilità residenziale dell’area fra previsioni normative del piano regolatore generale e quelle del piano regionale paesistico, contrasto superato dal Comune di Montesilvano in termini favorevoli all’edificazione.

Sotto il secondo profilo, invece, è stato puntualizzato che la promittente alienante aveva agito come mandataria della promissaria acquirente, aprendo la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio del permesso di costruire. Con la conseguenza che, in quanto portatrice di un interesse qualificato, anche la Adielle avrebbe potuto accedere agli atti del procedimento e, quindi, avere piena consapevolezza del preavviso di diniego, delle cause che lo avevano determinato e della successiva nota di invito al deposito della documentazione integrativa necessaria ad ottenere l’invocata autorizzazione.
Con l’ulteriore rilievo valorizzato dalla pronuncia impugnata, secondo cui il temporaneo impedimento all’utilizzo dell’area era riconducibile esclusivamente ai dubbi e ripensamenti avuti dall’Amministrazione comunale circa l’interpretazione delle norme di pianificazione urbanistica.

Peraltro, è necessario in questa sede evidenziare, per un verso, che la risoluzione per inadempimento del preliminare di vendita di terreno edificabile postula la definitiva inedificabilità del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21229 del 14/10/2010; Sez. 2, Sentenza n. 13578 del 17/12/1991) e, per altro verso, che il temporaneo impedimento (poi rimosso) all’edificabilità del terreno, risultante da un provvedimento amministrativo -anche nel caso di specie, per effetto della contrastante interpretazione delle previsioni di due piani diversi, interpretazione che aveva interessato altri terreni posti nella stessa area e che poi era stata definita nel senso che l’edificabilità dovesse essere riconosciuta -, non dà luogo a risoluzione, per non imputabilità di tale ‘disguido’ a colpa della promittente venditrice (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3542 del 05/08/1977).
5. -In definitiva, il ricorso deve essere respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Tale condanna non deve essere estesa al controricorrente Comune di Montesilvano, che non era litisconsorte necessario e verso cui la notifica del ricorso ai fini della conoscenza della litispendenza non è stata eseguita dalla Adielle (piuttosto, il Comune si è costituito volontariamente, all’esito della notifica del controricorso proposto da COGNOME NOME).

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente NOME, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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