Risoluzione per mutuo consenso: la Cassazione chiarisce

Un contratto preliminare di compravendita immobiliare non viene finalizzato a causa di un evento sismico. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che quando entrambe le parti chiedono in giudizio la fine del contratto, pur accusandosi a vicenda, si configura una risoluzione per mutuo consenso di fatto. Questo principio giustifica lo scioglimento del vincolo e la restituzione della caparra versata, evidenziando come la volontà concorde di porre fine al rapporto possa emergere anche dal comportamento processuale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione per Mutuo Consenso: Quando il Contratto si Scioglie in Tribunale

Un contratto preliminare può essere sciolto anche senza un formale accordo scritto tra le parti? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un’importante chiave di lettura sul tema della risoluzione per mutuo consenso. Il caso analizzato dimostra come la volontà di porre fine a un contratto possa emergere direttamente dal comportamento processuale delle parti, anche quando queste si accusano a vicenda di inadempimento.

I Fatti di Causa: Un Preliminare e un Terremoto

La vicenda ha origine nel 2008, quando una società promette di acquistare un immobile da due privati, versando una cospicua caparra. Il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 2009. Tuttavia, un evento imprevisto e devastante cambia le carte in tavola: il terremoto che colpisce la città de L’Aquila il 6 aprile 2009, causando ingenti danni e rendendo l’immobile inagibile.

Passano gli anni e nel 2015, la società acquirente, non vedendo la possibilità di concludere l’affare, chiede la restituzione della caparra. Di fronte al rifiuto dei venditori, decide di agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte e il risarcimento dei danni.

Il Percorso Giudiziario e la risoluzione per mutuo consenso

Il Tribunale di primo grado, rilevando che i venditori non si erano costituiti in giudizio, dichiara la risoluzione del contratto non per inadempimento, ma per impossibilità sopravvenuta a causa del sisma, condannando i venditori alla restituzione della caparra.

La questione approda in Corte d’Appello, dove i giudici cambiano la motivazione ma non la conclusione. Pur respingendo la tesi dell’inadempimento, la Corte osserva che nessuna delle due parti aveva più mostrato un concreto interesse a procedere con la stipula. La richiesta di restituzione della caparra da un lato e il disinteresse manifestato dall’altro, portano la Corte a ritenere che il contratto si fosse sciolto per “effetto di un mutuo consenso progressivamente manifestatosi”.

La Decisione sulla risoluzione per mutuo consenso della Cassazione

I venditori, non soddisfatti, ricorrono in Cassazione, contestando la configurabilità di una risoluzione per mutuo consenso in assenza di un accordo formale. La Suprema Corte, tuttavia, rigetta il ricorso e chiarisce un principio fondamentale. Quando i contraenti richiedono reciprocamente in giudizio la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all’altro la colpa, manifestano una volontà comune: quella di sciogliere il vincolo contrattuale. Queste manifestazioni di volontà, sebbene contrapposte nelle motivazioni, sono dirette allo stesso identico scopo. Si configura, quindi, una situazione che il giudice può qualificare come “mutuo dissenso”, che porta alla risoluzione del rapporto.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha spiegato che non si tratta di accertare un accordo negoziale formale di scioglimento, che per un contratto immobiliare richiederebbe la forma scritta. Si tratta, piuttosto, di una presa d’atto da parte del giudice di una situazione di “mutuo dissenso” emersa nel processo. Le domande contrapposte di risoluzione per inadempimento dimostrano in modo inequivocabile che nessuna delle parti ha più interesse a mantenere in vita il contratto. In un simile contesto, sarebbe contrario ai principi di economia processuale e di buona fede mantenere un vincolo che entrambe le parti, di fatto, vogliono sciogliere.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il motivo con cui i venditori chiedevano di trattenere la caparra. Essendo rimasti contumaci in primo grado, avevano perso la possibilità di sollevare eccezioni o domande nuove, come quella di recesso per inadempimento della controparte, nei gradi successivi del giudizio.

Conclusioni

La sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale pragmatico e attento alla sostanza dei rapporti giuridici. Il principio affermato è chiaro: un contratto può considerarsi risolto per volontà comune delle parti anche quando tale volontà non è consacrata in un accordo formale, ma emerge inequivocabilmente dalle loro azioni in sede giudiziaria. Se entrambe le parti chiedono al giudice di porre fine al contratto, il giudice deve dichiararne la risoluzione, superando la questione dell’attribuzione della colpa e disponendo le necessarie restituzioni, come quella della caparra. Questa decisione offre uno strumento di tutela per sbloccare situazioni di stallo contrattuale in cui l’interesse originario delle parti è palesemente venuto meno.

Un contratto può essere risolto per ‘mutuo consenso’ anche senza un accordo scritto?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, quando entrambe le parti chiedono in giudizio la risoluzione del contratto, anche se si accusano a vicenda di inadempimento, manifestano una volontà comune di sciogliere il vincolo. Il giudice può quindi dichiarare la risoluzione per ‘mutuo dissenso’ emerso dal comportamento processuale.

È possibile chiedere di trattenere la caparra per inadempimento della controparte per la prima volta in appello?
No. La sentenza chiarisce che una parte che non si costituisce nel giudizio di primo grado (rimanendo contumace) decade dalla possibilità di proporre in appello domande o eccezioni nuove, come la richiesta di recesso con ritenzione della caparra.

Qual è la differenza tra ‘mutuo consenso’ e ‘mutuo dissenso’ in questo contesto?
Il ‘mutuo consenso’ è un accordo formale con cui le parti decidono di sciogliere un contratto. Il ‘mutuo dissenso’, come inteso in questa ordinanza, non è un accordo, ma una situazione di fatto che il giudice rileva dal comportamento processuale delle parti (entrambe chiedono la risoluzione), che dimostra il loro comune disinteresse a mantenere in vita il contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32034 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32034 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22214/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato AVV_NOTAIO COGNOME, presso il cui studio in Roma, INDIRIZZO, sono elettivamente domiciliati -domicilio digitale alla PEC: EMAIL–

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato COGNOME , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso il loro studio -domicilio digitale alle PEC: EMAIL e EMAIL–

-controricorrente incidentale-

Avvero la SENTENZA di CORTE D’APPELLO L’AQUILA n. 995/2020 depositata il 15/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

In data 1.3.2008 RAGIONE_SOCIALE, quale promissaria acquirente, e NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali promittenti venditori, avevano concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un bene sito in L’Aquila, con versamento da parte della società promissaria acquirente di € 90.000,00 a titolo di caparra (su un prezzo concordato in € 330.000,00); il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 2009; il 6.4.2009 l’Aquila fu colpita da un terremoto che provocò ingenti danni.
La società promissaria acquirente aveva richiesto inutilmente ai promittenti venditori, nel corso del 2015, la restituzione dell’importo versato a titolo di caparra, e quindi aveva agito avanti al Tribunale di L’Aquila per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con restituzione del versato oltre al risarcimento dei danni. I promittenti venditori non si erano costituiti e all’esito del giudizio il Tribunale, rilevata l’intervenuta inagibilità del bene perché rientrante nell’area colpita dal sisma del 2009, aveva risolto il contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta ex lege , applicando le disposizioni normative dettate in relazione all’evento sismico del 6.4.2009 -DL n.83/2012 conv. in L. n.134/2012-, aveva condannato i convenuti contumaci alla restituzione dell’importo ricevuto quale caparra e aveva respinto la domanda risarcitoria.
Avevano proposto appello i promittenti venditori, con articolazione di appello incidentale subordinato della società promissaria acquirente per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento. La Corte d’Appello di L’Aquila aveva accolto parzialmente l’appello principale pur confermando, con diversa motivazione, la condanna alla restituzione della caparra, in base alle seguenti considerazioni: -la dichiarazione di

contumacia in primo grado era stata regolare, essendo stata la notificazione dell’atto introduttivo effettuata in modo corretto: sono pertanto maturate a carico degli appellanti le preclusioni e decadenze relative alla possibilità di proporre eccezioni in senso proprie e domande riconvenzionali e di formulare istanze istruttorie; -il Tribunale aveva risolto ex lege il contratto facendo riferimento al sisma del 2009 ma di questo, in fatto, non vi era alcun cenno nell’atto di citazione formato da NOME s.r.l., la quale nemmeno aveva prospettato che l’immobile fosse divenuto totalmente inagibile o fosse andato distrutto; non poteva soccorrere il fatto notorio, operante in relazione alla prova, che avrebbe potuto comunque rilevare solo in relazione all’evento sismico e non alla condizione dello specifico immobile oggetto di controversia; -non vi erano i presupposti per sciogliere il contratto per inadempimento, dato che in base agli accordi con esso raggiunti la promissaria acquirente avrebbe dovuto scegliere il notaio per la stipula del definitivo e non risultava che ciò fosse mai avvenuto (in atti c’era solo la lettera del 18.3.2015, contenente la richiesta di restituzione del versato); l’evento sismico del 2009, che aveva sicuramente interessato l’immobile oggetto del preliminare, contribuiva a rendere del tutto inverosimile che il termine per la stipula, entro il 2009, potesse essere mai stato o potesse aver mantenuto la natura di termine essenziale; comunque le evidenze probatorie escludevano la possibilità di attribuire ai promittenti venditori la responsabilità per la mancata stipula entro il 2009; -vero era però che nessuna delle parti aveva manifestato la persistenza dell’interesse alla stipula, come dimostrano la lettera di RAGIONE_SOCIALE del 18.3.2015 e il fatto che i promittenti venditori avevano dichiarato, nell’istanza di anticipazione dell’udienza di precisazione delle conclusioni, di avere residenza e abitazione principale presso l’immobile promesso in vendita, <>; -gli appellanti, che si erano limitati a negare la loro responsabilità per la risoluzione del contratto, non avevano titolo a trattenere le somme ricevute; -erano stati ritenuti sussistenti i presupposti per la compensazione delle spese processuali dei due gradi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione affidandolo a cinque motivi.

Vi è controricorso di RAGIONE_SOCIALE con ricorso incidentale condizionato affidato a tre motivi.

Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento del quarto motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri, e il rigetto del ricorso incidentale.

Solo RAGIONE_SOCIALE risulta aver depositato memoria illustrativa delle difese in relazione all’adunanza in camera di consiglio fissata per la discussione del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME lamentano la nullità della sentenza per omissione di pronuncia in ordine al terzo motivo di appello, rilevante ex art.112 e 360 n.4 c.p.c.

La Corte non avrebbe esaminato il motivo di impugnazione con il quale i promittenti venditori avevano chiesto che fosse accertato che RAGIONE_SOCIALE era in realtà interessata all’adempimento del preliminare e non alla sua risoluzione.

Il motivo, in relazione al quale i ricorrenti nemmeno allegano quale sarebbe il loro concreto interesse ad una decisione favorevole sul punto, è comunque inammissibile perché inidoneo ad incidere sul contenuto decisorio della sentenza ricorsa

Se è vero che dal materiale probatorio acquisito agli atti del giudizio emerge che la società promissaria acquirente aveva effettivamente manifestato, anche dopo il 2009, interesse ad acquistare il bene, avendo

sollecitato la stipula del definitivo anche dopo il sisma del 6.4.2009, ciò non toglie che essa abbia infine scelto di agire, in piena legittimità, per la risoluzione del contratto preliminare di compravendita con le pronunce conseguenti, manifestando quindi chiaramente il successivo venir meno dell’interesse alla conclusione del contratto definitivo.

Il Tribunale di L’Aquila prima e la Corte d’Appello di L’Aquila in sede di impugnazione hanno esaminato la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita in data 1.3.2008, proposta da RAGIONE_SOCIALE sul presupposto dell’inadempimento dei promittenti venditori.

Con un secondo motivo di doglianza i ricorrenti assumono la nullità della sentenza per extrapetizione in ordine alla ritenuta risoluzione per mutuo consenso, ex art.112 e 360 n.4 c.p.c.

Le parti si erano contrapposte in giudizio imputandosi il reciproco inadempimento. <> -così nel ricorso per cassazione, a pag.8/9-.
Con un terzo motivo i ricorrenti si dolgono della nullità della sentenza in relazione all’art.132 co mma 2 n.4 c.p.c. per omessa ovvero

apparente motivazione, in quanto questa sarebbe priva di ragioni legittimanti il ritenuto mutuo consenso.

I ricorrenti osservano in proposito: che la richiesta di restituzione dell’acconto fondata sull’altrui inadempimento confliggerebbe con la volontà di mutuo consenso; che il rilievo attribuito dalla Corte di merito alla loro residenza presso l’immobile promesso in vendita non sarebbe comprensibile e costituirebbe un supporto argomentativo apparente, perché detta circostanza non potrebbe essere significativa della volontà di risolvere consensualmente il contratto preliminare.

Un’ulteriore doglianza è proposta dai ricorrenti per lamentare la violazione e falsa applicazione, rilevante ex art.360 n.3 c.p.c., delle norme codicistiche di cui agli art.1321 e 1372 c.c. in ordine alla manifestazione di volontà del mutuo consenso. Si lamenta anche la violazione e falsa applicazione, rilevante ex art.360 n.3 c.p.c., del ragionamento presuntivo ex art.2727 dell’art.2697 in tema di riparto dell’ onus probandi.

Dovendo l’accordo consensuale di risoluzione superare un contratto preliminare di compravendita, di necessaria forma scritta, esso avrebbe dovuto rivestire la stessa forma ad substantiam : ne conseguirebbe che la totale assenza di supporto scritto necessario per l’esistenza della risoluzione per mutuo consenso esclude la possibilità di riconoscere ad esso una qualsivoglia rilevanza nella presente controversia.

I tre motivi sintetizzati affrontano sotto diversi profili l’unico tema della contestata legittimità della risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare di compravendita immobiliare, riconosciuta dalla Corte d’Appello di L’Aquila, e delle pronunce restitutorie conseguenti.

Tutte e tre i motivi sono infondati.

Occorre prima di tutto chiarire che il riferimento della Corte di merito alla risoluzione per mutuo consenso non significa il riconoscimento di un accordo negoziale intervenuto tra le parti per sciogliere consensualmente il vincolo contrattuale preliminare ma è il risultato della presa d’atto

dell’assenza di interesse di entrambi i contraenti a mantenere il vincolo e a dare ad esso concreta esecuzione procedendo alla stipula del definitivo: la Corte d’Appello rileva, in proposito, che <>. La Corte di merito ha in sostanza valorizzato il comportamento di entrambe le parti derivandone la dimostrazione della carenza di interesse di entrambe a dare esecuzione al contratto preliminare concludendo il definitivo -ed è in tal senso che è stato valorizzato l’elemento di fatto, di per sé solo irrilevante, del mantenimento da parte dei ricorrenti non solo della residenza ma dell’abitazione effettiva presso l’immobile già promesso in vendita; si osserva del resto che, come si vedrà nell’esaminare l’ultimo motivo di ricorso, anche i ricorrenti avevano chiesto di poter trattenere l’acconto ricevuto, in applicazione dell’art.1385 c.c. che presuppone lo scioglimento del vincolo negoziale-, e ritenendo di conseguenza ingiustificato il mantenimento di un vincolo negoziale non più voluto da alcuno dei contraenti, a prescindere dalla fondatezza dei reciproci rilievi di inadempimento e dell’idoneità di questi a fondare una pronuncia ex art.1453 c.c..
La scelta operata dal Giudice di merito, che costituisce più propriamente una presa d’atto della situazione di mutuo dissenso tra i contraenti in ordine al mantenimento degli obblighi negoziali reciproci, non trova riscontro univoco nella giurisprudenza di legittimità -si sono espresse in modo contrario Cass. n.14314/2018, Cass. n.6570/2017 e Cass. n.17665/2017ma detta soluzione, già valorizzata da Cass. n.26907/2014 -e, prima, da Cass. n. 4089/2000, Cass. n.15167/2000, Cass. n. 2304/2001, Cass. n. 10389/2005- è stata di recente riproposta da Cass. n.19706/2020 che ha ribadito come <>, al quale nessuna delle parti obbligate intende chiaramente dare più esecuzione.
La soluzione da ultimo esposta, che privilegia le indicazioni, comunque emergenti dalle domande ed eccezioni in concreto espresse dalle parti in causa, nel senso del palese venir meno dell’interesse al mantenimento del vincolo contrattuale alle condizioni originarie (interesse in evidente contrasto con le ragioni sostenute da entrambe con l’attribuzione reciproca dell’inadempimento e la richiesta di restituzione/mantenimento dell’acconto versato alla stipula), appare preferibile, perché permette l’effettiva definizione della controversia insorta valorizzando l’interesse concreto espresso nell’ambito del giudizio
Nel contesto delineato, la questione della forma dell’accordo di mutuo consenso non è pertinente perché non si tratta di accertare la risoluzione del contratto, in quanto intervenuta per una scelta negoziale delle parti antecedente al sorgere del contenzioso in giudizio o nel corso di esso,

richiedente ad substantiam la forma scritta ex art.1351 c.c., ma di considerare e valorizzare, nell’ambito della decisione, le contrapposte manifestazioni di volontà delle parti espresse nel processo e incompatibili con il permanere del vincolo originario: è il Giudice che rileva, dagli atti di causa e dalle difese e conclusioni svolte, una situazione che è più propriamente qualificabile come di mutuo dissenso di entrambe le parti rispetto al mantenimento in essere del vincolo negoziale contestato e delle obbligazioni da esso sorgenti a loro carico.
5. Con un ultimo motivo di critica NOME COGNOME e NOME COGNOME affermano la <>.
La Corte di merito avrebbe ‘dimenticato’ che era stato respinto l’appello incidentale di RAGIONE_SOCIALE volto ad accertare l’inadempimento dei promittenti venditori ed era stato invece rilevato il mancato assolvimento, ad opera della promissaria acquirente, dell’onere di comunicazione che le faceva carico; in conseguenza di ciò la Corte di merito avrebbe dovuto considerare, ai sensi dell’art.1385 c.c., la legittimità della ritenzione delle somme versate dal contraente inadempiente a mani dei promittenti venditori. Ne conseguirebbe la nullità della sentenza <> a fronte altresì di una motivazione incoerente. I ricorrenti contestano pure l’affermazione della Corte di merito nel senso che non vi sarebbe mai stato o comunque non si sarebbe
mantenuto tale nel tempo, un termine essenziale individuabile nella necessità di addivenire alla stipula entro il 2009.

Il motivo in esame è inammissibile.

Si premette che, come rilevato dalla Corte d’Appello i ricorrenti non si erano costituiti nel giudizio di primo grado, pur avendo ricevuto rituale notificazione dell’atto di citazione che ne aveva fondato la declaratoria di contumacia; i promittenti venditori erano pertanto decaduti dalla possibilità di proporre eccezioni in senso proprio e/o domande riconvenzionali, tutte attività che avrebbero dovuto essere poste in essere al più tardi con le memorie ex art.183 c.p.c. Ne consegue che non poteva essere eccepito per la prima volta in appello dagli attuali ricorrenti l’inadempimento (per nessun profilo, nemmeno prospettando l’esistenza di un termine essenziale in tesi non rispettato) della società promissaria acquirente (come invece è avvenuto), con richiesta di risoluzione del contratto, né poteva essere esercitato il recesso ex art.1385 c.c. con richiesta di trattenimento comunque della caparra.
Ne consegue che la Corte di merito correttamente non ha preso in considerazione le questioni che NOME COGNOME e NOME COGNOME ripropongono con il motivo in esame.

Il ricorso principale deve pertanto essere integralmente repinto.

RAGIONE_SOCIALE ha articolato tre motivi di ricorso incidentale condizionato, che sono i seguenti:

A) nullità della sentenza, rilevante ex art.360 n.4 c.p.c., per inosservanza del principio per cui ogni Giudice può rilevare questioni di fatto o di diritto non prospettate dalle parti; violazione degli art.113 (iura novit curia) 115 c.p.c. (fatto notorio). La fattispecie oggetto di controversia sarebbe stata pienamente sussumibile nell’ambito dell’art.67 DL n.83/2012, conv in l. n.134/2012, e ben avrebbe fatto il Giudice ad applicarla, a prescindere dall’assenza di indicazioni da parte della promissaria acquirente.
B) violazione e falsa applicazione, rilevante ex art.360 n.3 c.p.c., della legge n.134/2012, art.67 quater co. 10 nonché dell’art.2697 c.c. Non era necessario che RAGIONE_SOCIALE dimostrasse l’inagibilità o addirittura la distruzione del bene, ma sarebbe stato onere della controparte dimostrare che l’immobile poteva essere trasferito -del resto, la Corte di merito stessa afferma che l’immobile era effettivamente risultato inagibile -.

omesso esame di fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art.360 n.5 c.p.c.). La Corte non avrebbe considerato l’istruttoria orale e i plurimi elementi di conferma dell’inadempimento grave della controparte

Trattandosi di ricorso espressamente condizionato all’accoglimento in tutto o in parte dei motivi di ricorso principale, il rigetto integrale delle doglianze di NOME COGNOME e NOME COGNOME assorbe ogni considerazione sulle doglianze con esso esposte.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione respinge il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale.

Condanna COGNOME e NOME COGNOME a rimborsare le spese del giudizio di legittimità a RAGIONE_SOCIALE, liquidandole in complessivi € 7.000,00, oltre € 200,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 6.6.2025.

La Presidente

COGNOME NOME COGNOME

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