Risoluzione per inadempimento e interessi legali

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione per inadempimento di un contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà. La disputa riguardava il mancato pagamento di numerose rate garantite da cambiali. Il punto centrale della decisione risiede nel calcolo degli interessi: in assenza di un accordo scritto, si applica esclusivamente il tasso legale. Il giudice di rinvio ha correttamente ricalcolato il debito residuo e, accertata la gravità dell’inadempimento superiore all’ottava parte del prezzo, ha disposto lo scioglimento del contratto e la restituzione del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione per inadempimento: il peso degli interessi

La risoluzione per inadempimento rappresenta lo strumento principale di tutela nei contratti a prestazioni corrispettive quando una parte non onora i propri impegni. In una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha analizzato i criteri per determinare la gravità di tale inadempimento, specialmente in presenza di vendite a rate con riserva di proprietà e contestazioni sul calcolo degli interessi applicati.

Il conflitto sulla vendita con riserva di proprietà

La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare in cui il prezzo doveva essere pagato attraverso rate mensili garantite da titoli cambiari. A seguito del mancato pagamento di una parte consistente del prezzo, il venditore ha richiesto la risoluzione del contratto. Gli acquirenti hanno sostenuto di aver già versato somme superiori al dovuto, lamentando l’applicazione di interessi non concordati per iscritto.

L’obbligo della forma scritta per gli interessi extra-legali

Un aspetto fondamentale emerso nel giudizio riguarda la pattuizione degli interessi. Secondo il codice civile, gli interessi superiori alla misura legale devono essere stabiliti tassativamente per iscritto. La semplice inclusione di somme a titolo di interessi all’interno di una cambiale non soddisfa questo requisito formale. Pertanto, se manca un contratto scritto che specifichi il tasso superiore, il debito deve essere ricalcolato applicando esclusivamente il tasso legale vigente.

Risoluzione per inadempimento e soglie di gravità

Nel caso di vendita con riserva di proprietà, l’art. 1525 c.c. stabilisce che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione. Tuttavia, quando l’inadempimento si protrae nel tempo e riguarda numerose rate, la violazione diventa rilevante. Il giudice deve valutare l’importanza dell’inadempimento tenendo conto dell’interesse della parte adempiente e dell’equilibrio contrattuale complessivo.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso degli acquirenti, confermando la validità della sentenza di rinvio. I giudici hanno chiarito che il ricalcolo del debito basato sugli interessi legali ha comunque evidenziato un inadempimento grave e persistente. Inoltre, è stata respinta l’eccezione relativa alla composizione del collegio giudicante: il principio di alterità è rispettato se i magistrati fisici sono diversi da quelli che hanno emesso la sentenza cassata, indipendentemente dalla sezione interna del tribunale.

Le conclusioni

In conclusione, la decisione ribadisce che la chiarezza documentale è essenziale nelle transazioni immobiliari a lungo termine. La risoluzione per inadempimento scatta quando il debito residuo, depurato da interessi non dovuti, supera le soglie di tolleranza legale. Per evitare contenziosi decennali, è fondamentale che ogni accordo su tassi di interesse superiori a quello legale sia formalizzato con un atto scritto sottoscritto da entrambe le parti.

Quando si può risolvere un contratto di vendita a rate?
La risoluzione è possibile se il mancato pagamento supera l’ottava parte del prezzo totale o se l’inadempimento è considerato grave secondo i criteri generali del codice civile.

Si possono applicare interessi più alti di quelli legali senza un contratto?
No, la legge prevede che gli interessi superiori al tasso legale debbano essere sempre concordati per iscritto, altrimenti sono considerati nulli.

Cosa accade se la Cassazione annulla una sentenza con rinvio?
Il processo ricomincia davanti a un nuovo giudice di merito che deve attenersi ai principi di diritto stabiliti dalla Cassazione per decidere nuovamente la causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1126 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1126 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7091/2018, proposto da:

NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-ricorrenti –

contro

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende;

-controricorrente – avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI BARI n. 165/2018, depositata il 29/01/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/11/2022 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Nel 1994, NOME COGNOME, venditore, agì dinanzi al Tribunale di Bari perché fosse dichiarato risolto, per inadempimento degli COGNOME–COGNOME, acquirenti, il contratto di compravendita con riserva di proprietà di un immobile, stipulato nel 1985 per un prezzo di 150 milioni di lire, da corrispondersi con effetti cambiari a scadenza mensile fino al 2004. Il venditore chiese anche la restituzione dell’immobile e il risarcimento del danno. Nel costituirsi, gli acquirenti contestarono la fondatezza della pretesa, assumendo di avere già corrisposto un prezzo superiore a quello indicato nel rogito. In via riconvenzionale subordinata, costoro chiesero la restituzione della somma di 213.112.500 di lire, oltre al rimborso delle migliorie e delle riparazioni straordinarie. Il Tribunale rigettò la domanda principale, dichiarando di non dover provvedere sulla riconvenzionale subordinata. Su appello del venditore, in riforma della sentenza di primo grado, il contratto venne risolto per inadempimento degli acquirenti. Questi ultimi vennero condannati al pagamento di 61.974,00 euro in favore del venditore, per la perdita di godimento dell’immobile. Il venditore venne condannato a restituire agli acquirenti 110.063,00 euro, riscossi come corrispettivo della vendita, e a pagare l’importo di 4.751,00 euro per miglioramenti. La Corte d’appello accertò che l’inadempimento degli acquirenti era provato dai documenti prodotti, in particolare da una serie di cambiali protestate e che la sopravvenuta condizione di disoccupazione di NOME non escludeva l’imputabilità dell’inadempimento. Quanto alla gravità dell’inadempimento, la Corte d’appello evidenziò che questo si era protratto dal maggio 1993 – salvo che per la rata del marzo 1994 – e che, in ogni caso, trovava applicazione l’art. 1525 c.c.
Su ricorso degli COGNOME–COGNOME, Cass. 8431/2014 cassò la sentenza d’appello in relazione al seguente aspetto. Secondo quanto risulta dalla stessa sentenza impugnata -così Cass. 8431/2014 cit. il prezzo indicato nel rogito di compravendita (come detto, di 150 milioni di lire) non era stato oggetto di contestazione, né l’attore aveva dedotto che fosse simulato. La sentenza aveva altresì affermato che gli acquirenti avevano già corrisposto l’importo di 213.112.500 (come detto). A fronte di tali risultanze -proseguì questa Corte – la Corte d’appello non poteva accogliere la domanda di accertamento dell’inadempimento, senza avere prima accertato se ed in quale misura l’inadempimento degli acquirenti riguardasse il prezzo pattuito e gli interessi su di esso decorrenti, necessariamente al tasso legale, atteso che l’attore non aveva fornito la prova della pattuizione di interessi ad un tasso superiore a quello legale. Cass. 8431/2014, cit. richiamò in proposito la giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’inclusione del credito per interessi in un titolo cambiario non esime dall’onere di provare per iscritto la convenzione per una misura superiore a quella legale, perché non vale a soddisfare l’obbligo della forma scritta richiesto dall’art. 1284 c.c. Ribadì in tal modo che le cambiali non sono idonee a provare la convenzione relativa agli interessi in misura superiore a quella legale. Nel caso di specie, dopo aver ribadito il difetto di prova circa la pattuizione di interessi in misura superiore al tasso legale, Cass. 8431/2014, cit., statuì che la sussistenza e la gravità dell’inadempimento non potevano essere accertate – come viceversa avvenuto – sulla base del mancato pagamento di venticinque rate, corrispondenti ad altrettante cambiali di importo pari a 1.812.500 lire ciascuna.
In sede di rinvio, la Corte di appello di Bari ha confermato la risoluzione del contratto de quo , ordinato la restituzione dell’immobile

al venditore, ordinato a quest’ultimo la restituzione agli acquirenti della somma versata a titolo di prezzo, condannato gli acquirenti al pagamento di una somma a titolo di equo compenso per l’occupazione dell’immobile, nonché di un’ulteriore somma per ogni mese di ritardo nella restituzione.

Ricorrono di nuovo in cassazione gli acquirenti con sette motivi, illustrati da memoria. Resiste il venditore con controricorso, illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 156, 158 e 383 c.p.c., perché la sentenza impugnata è stata pronunciata dalla stessa sezione della Corte di appello che aveva pronunciato la sentenza anteriormente impugnata in cassazione nella stessa causa.

Il motivo è infondato.

Questa Corte ha già avuto modo di precisare che la sentenza che dispone il rinvio a norma dell’art. 383, primo comma, cod. proc. civ. (cosiddetto rinvio proprio o prosecutorio), contiene una statuizione di competenza funzionale nella parte in cui individua l’ufficio giudiziario davanti al quale dovrà svolgersi il giudizio rescissorio ed una statuizione sull’alterità del giudice rispetto ai magistrati persone fisiche che hanno pronunciato il provvedimento cassato, con la conseguenza che, se il giudizio viene riassunto davanti all’ufficio giudiziario individuato nella sentenza della Corte di cassazione, indipendentemente dalla sezione o dai magistrati che lo trattano, non sussiste un vizio di competenza funzionale, che non può riguardare le competenze interne tra sezioni o le persone fisiche dei magistrati, essendo la nullità riscontrabile, per violazione del principio della alterità, soltanto nel caso in cui il giudizio di rinvio si svolga davanti
allo stesso magistrato persona fisica (in caso di giudizio monocratico) o davanti ad un giudice collegiale del quale anche uno solo dei componenti aveva partecipato alla pronuncia del provvedimento cassato (Cass. SU 5087/2008; Cass. 2114/2021).

– Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c., 112, 384, 342, 392 e 394 c.p.c. per avere il giudice di rinvio rivalutato liberamente fatti di causa già accertati e decisi dalla Corte di Cassazione ed essersi sostituito al venditore nella precisazione della sua domanda relativamente alla sussistenza o meno dell’inadempimento e alla correlata risoluzione del contratto.

Il secondo motivo non è fondato. Secondo i ricorrenti Cass. 8431/2014 ha «statuito l’assenza di inadempimento degli acquirenti», ma ciò non è vero poiché sul punto rilevante la predetta pronuncia si è limitata a stabilire che la Corte d’appello non poteva accogliere la domanda di accertamento dell’inadempimento, senza avere prima accertato se ed in quale misura l’inadempimento degli acquirenti riguardasse il prezzo pattuito e gli interessi su di esso decorrenti. Ne segue logicamente che i vizi lamentati dai ricorrenti non sussistono.
In conclusione, il secondo motivo è rigettato.

3. – Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 132, n. 4, 276, co. 5, 384, 392 c.p.c. per avere il giudice di rinvio omesso di motivare sulla determinazione del prezzo della vendita e dei relativi interessi, determinazione rilevante per decidere sull’esistenza dell’inadempimento ex art. 1525 c.c. e/o ex artt. 1453 e 1455 c.c. da parte dell’acquirente. Con il quarto motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 1283 c.c., 132, n. 4, 276, co. 5, 384, 392 c.p.c., rispetto alla determinazione del prezzo della vendita e degli interessi, rilevante per accertare l’esis tenza
dell’inadempimento ex artt. 1453-1455, 1525 c.c. da parte dell’acquirente.

Il terzo e quarto motivo sono da esaminare congiuntamente e da dichiarare non fondati. La sentenza impugnata (a p. 6) applica al prezzo il tasso di interessi legali (relativo al periodo in esame); individua la somma base, la data iniziale e la data finale rilevanti (citando la giurisprudenza di questa Corte); determina il prezzo finale alla data di scadenza dell’ultima delle rate e il prezzo che avrebbe dovuto essere pagato con la rateizzazione e il tasso legale degli interessi; determina la differenza rispetto alla somma pagata; su questa base apprezza che l’inadempimento non è di scarsa importanza. Tale argomentazione non esibisce i profili di censura enucleati dai ricorrenti.
In conclusione, il terzo e il quarto motivo sono rigettati.

– Con il quinto motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 384, 392 c.p.c., per avere il giudice di rinvio accolto domande del venditore diverse da quella principale di risoluzione per inadempimento del contratto.

Il quinto motivo non è fondato. Al pari del secondo motivo, esso muove da un’erronea ricostruzione del contenuto di Cass. 8431/2014 . Tale erroneità si manifesta a prima lettura del periodo d’esordio del motivo: «La disposizione della sentenza rescindente impone la sua pedissequa attuazione da parte del giudice della fase rescissoria e, essendo stato accolto il ricorso per cassazione degli acquirenti tesi alla dichiarazione di insussistenza dell’inadempimento e, quindi, al rigetto della domanda di risoluzione del contratto, le relative ulteriori proposte d el venditore non potevano/dovevano essere accolte ». È sufficiente comparare questa affermazione con il contenuto di Cass.
8431/2014, sul quale non si ritorna per evitare ripetizioni, per constatare l’infondatezza del motivo.

In conclusione, il quinto motivo è rigettato.

5. – Con il sesto motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 384, 392 e 389 c.p.c., per avere la Corte di rinvio omesso di conformarsi alla pronuncia rescindente sui capi relativi alla sussistenza dell’ inadempimento di non scarsa importanza da parte dell’acquirente, in particolare ove il prezzo sia stato pagato con cambiali, assoggettato ad interessi a tasso superiore a quello legale e risulti essere stato integralmente corrisposto alla luce dei parametri ex art. 1284 c.c.
Il motivo non è fondato. Esso riprende aspetti già al centro del terzo e del quarto motivo di ricorso ed è da rigettare per le stesse ragioni già esposte (cfr. n. 3).

In conclusione, il sesto motivo è rigettato.

6. – Con il settimo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 91, 92, 384, 392 e 383, 384, 392 c.p.c. per avere la Corte di rinvio omesso di conformarsi alla pronuncia rescindente sul punto relativo alla piena soccombenza del venditore in ordine alla liquidazione delle spese processuali.

Il settimo motivo non è fondato.

Esso esordisce in questi termini: «Il RAGIONE_SOCIALE., accogliendo il ricorso e rimandando alla corte territoriale per la determinazione anche delle spese del giudizio di legittimità, ha riconosciuto la piena soccombenza del venditore».

Orbene, in caso di accoglimento con rinvio del ricorso in cassazione, la soccombenza del controricorrente è teorica, poiché riguarda le questioni che egli si è visto decidere in senso sfavorevole. Non riguarda le domande di merito, rispetto alle quali maturerà la

soccombenza pratica, al termine del giudizio di rinvio, che darà luogo altresì alla liquidazione delle spese secondo l’esito finale della lite, indipendentemente dall’andamento nell’una o nell’altra fase del giudizio.

In conclusione, il settimo motivo è rigettato.

7. L’inammissibilità o infondatezza di ogni motivo su cui il ricorso si fonda determina l’infondatezza di quest’ultimo nel suo complesso. Pertanto il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13, co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17 l. 228/12, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore somma pari al contributo unificato per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in complessivi 8.600,00 euro, oltre a 200,00 euro per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore somma pari al contributo unificato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 23/11/2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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