Risoluzione e caparra: la Cassazione chiarisce

In un caso di contratto preliminare immobiliare, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra risoluzione e caparra. La Corte ha stabilito che una parte che chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni non può ottenere anche il doppio della caparra, rimedio previsto per il diverso istituto del recesso. Viene inoltre ribadito che la prova della simulazione del prezzo tra le parti richiede un atto scritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione e Caparra: La Cassazione Fa Chiarezza sui Rimedi Contrattuali

L’ordinanza in esame offre un’importante lezione sulla corretta applicazione dei rimedi contrattuali in caso di inadempimento, in particolare sulla cruciale differenza tra risoluzione e caparra confirmatoria. La Suprema Corte di Cassazione, intervenendo su una complessa vicenda legata a un contratto preliminare di compravendita immobiliare, ha delineato con precisione i confini tra l’azione di risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento del danno e l’esercizio del diritto di recesso, che consente di trattenere la caparra o esigerne il doppio. La decisione non solo risolve il caso specifico ma fornisce principi guida per tutti gli operatori del diritto.

I Fatti del Caso: Un Contratto Preliminare Controverso

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per la vendita di un immobile. La società promittente venditrice citava in giudizio il promissario acquirente, sostenendo un suo grave inadempimento e chiedendo la risoluzione del contratto oltre a un risarcimento danni. Il convenuto, a sua volta, non solo si opponeva ma presentava una domanda riconvenzionale, affermando di aver già corrisposto il prezzo tramite l’esecuzione di lavori edili e accusando la venditrice di essere la vera parte inadempiente, per aver nel frattempo reso l’immobile indisponibile.

I giudici di primo e secondo grado davano ragione al promissario acquirente, dichiarando la risoluzione del contratto per colpa della società venditrice e condannandola al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, quantificata in una somma cospicua.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La società venditrice si rivolgeva alla Corte di Cassazione basando il proprio ricorso su due motivi principali.

Sulla Prova della Simulazione del Prezzo

In primo luogo, si contestava la decisione dei giudici di merito di richiedere una prova scritta (la cosiddetta controdichiarazione) per dimostrare che il prezzo, dichiarato nel contratto come pagato, in realtà non lo era. Secondo la ricorrente, la prova della simulazione del prezzo avrebbe potuto essere fornita con ogni mezzo, inclusi i testimoni.

La Confusione tra Risoluzione e Caparra

Il secondo motivo, risultato poi decisivo, riguardava l’errata applicazione delle norme su risoluzione e caparra. La ricorrente evidenziava come il promissario acquirente avesse chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento di tutti i danni, mentre i giudici di merito avevano concesso il doppio della caparra, un rimedio specifico previsto per chi esercita il diritto di recesso, non per chi agisce con l’azione di risoluzione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha analizzato distintamente i due motivi, giungendo a conclusioni opposte per ciascuno di essi.

La Prova della Simulazione del Prezzo Richiede la Controdichiarazione

Sul primo punto, la Corte ha rigettato il motivo, confermando un principio ormai consolidato nella sua giurisprudenza, sancito dalle Sezioni Unite nel 2007. Quando la controversia sulla simulazione del prezzo sorge tra le parti del contratto, la prova non può essere data liberamente. Poiché l’accordo sul prezzo è un elemento essenziale del contratto di compravendita immobiliare, che richiede la forma scritta, anche l’eventuale accordo per indicare un prezzo diverso da quello reale deve essere provato per iscritto attraverso una controdichiarazione. La prova per testimoni è, in questo caso, esclusa.

Risoluzione e Caparra: Due Strade Incompatibili

Il secondo motivo di ricorso è stato invece accolto. La Corte ha spiegato in modo cristallino la differenza tra i due rimedi a disposizione della parte non inadempiente:

1. Recesso e Caparra (art. 1385 c.c.): La parte può scegliere di non agire in giudizio per la risoluzione, ma di esercitare il diritto di recesso. In questo caso, si accontenta di trattenere la caparra ricevuta (se è la parte adempiente) o di esigere il doppio di quella versata (se è la parte inadempiente). Questa è una liquidazione forfettaria e predeterminata del danno, che chiude la questione senza bisogno di provare l’ammontare del pregiudizio subito.
2. Risoluzione e Risarcimento (art. 1453 c.c.): In alternativa, la parte può chiedere al giudice di dichiarare la risoluzione del contratto e di condannare l’altra parte al risarcimento di tutti i danni subiti. Scegliendo questa via, si rinuncia alla funzione di liquidazione rapida della caparra. La parte dovrà provare l’intero danno subito, e la caparra potrà essere trattenuta solo come una garanzia o un acconto sul maggior danno che verrà accertato e liquidato dal giudice.

Nel caso di specie, il promissario acquirente aveva scelto la seconda strada (risoluzione e risarcimento), ma i giudici di merito gli avevano concesso il rimedio previsto per la prima (doppio della caparra). La Cassazione ha ritenuto questo un errore di diritto, poiché i due rimedi sono alternativi e non cumulabili.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Suprema Corte ha importanti implicazioni pratiche. Anzitutto, riafferma la necessità di una prova scritta rigorosa per contestare il prezzo dichiarato in un contratto immobiliare tra le parti stipulanti.

Soprattutto, impone a chi subisce un inadempimento contrattuale una scelta strategica chiara e consapevole: accontentarsi della caparra come risarcimento forfettario tramite il recesso, oppure intraprendere la strada, potenzialmente più lunga e onerosa ma anche più remunerativa, della risoluzione con la richiesta di risarcimento integrale del danno da provare. Confondere o sovrapporre queste due azioni, come avvenuto nei gradi di merito, costituisce un errore che la Cassazione ha prontamente sanzionato. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà decidere nuovamente la questione attenendosi a questo fondamentale principio.

È possibile provare con testimoni che il prezzo pagato per un immobile è diverso da quello scritto nel contratto?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata della Cassazione, quando la controversia è tra le parti del contratto, la prova di un prezzo diverso da quello dichiarato nell’atto scritto (simulazione) deve essere fornita tramite un altro documento scritto, la cosiddetta controdichiarazione. La prova per testimoni non è ammessa.

Se chiedo la risoluzione del contratto per inadempimento, ho automaticamente diritto al doppio della caparra?
No. La richiesta di risoluzione del contratto con risarcimento del danno e l’esercizio del diritto di recesso con ritenzione della caparra (o richiesta del doppio) sono rimedi alternativi. Se si sceglie la via della risoluzione, la caparra non funge più da liquidazione forfettaria del danno, ma può essere trattenuta solo come garanzia o acconto sul maggior danno che dovrà essere provato e liquidato dal giudice.

Qual è la differenza tra chiedere la risoluzione del contratto e esercitare il recesso?
Il recesso è un rimedio più semplice e rapido: la parte fedele al contratto si ritira dall’accordo e si accontenta della caparra (o del suo doppio) come risarcimento completo, senza dover provare altro. La risoluzione, invece, scioglie il vincolo contrattuale e apre la strada a una richiesta di risarcimento per tutti i danni effettivamente subiti, i quali devono però essere dimostrati nel corso del giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21217 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21217 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28871/2020 R.G. proposto da: COGNOME, COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOMECOGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA DELLA CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 3052/2020 depositata in data 08/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME e NOME COGNOME in qualità di legali rappresentanti della RAGIONE_SOCIALE convenivano in giudizio RAGIONE_SOCIALE chiedendo, previo accertamento del suo grave inadempimento contrattuale, dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 30.10.2010 e condannarsi il predetto al risarcimento del danno quantificato nella somma di euro 25.000,00.

Si costituiva il convenuto che proponeva domanda riconvenzionale per accertare e dichiarare che il prezzo dell’immobile oggetto del contratto preliminare, quantificato dalle parti in € 300.000,00 era stato realmente corrisposto per equivalente e, precisamente, mediante l’esecuzione, da parte della deducente RAGIONE_SOCIALE, terza chiamata, dei lavori di consolidamento statico del fabbricato di INDIRIZZO di Piano di Sorrento, così come precisati e provati nel corso dello svolto giudizio, e pronunciare, ex art. 2932 c.c. sentenza in luogo dell’atto pubblico di trasferimento della piena e libera proprietà in favore dell’ing. NOME COGNOME terzo designando in sede di preliminare, dell’immobile oggetto del la promessa di vendita.
Il Tribunale, con sentenza parziale, definiva in parte il giudizio, rigettando la domanda di parte attrice e disponendo la rimessione della causa sul ruolo per il prosieguo del giudizio. Con sentenza definitiva il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale e dichiarava la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 30.10.2010 per grave inadempimento della

società attrice, condannandola , ai sensi dell’art. 1385 c.c. al pagamento nei confronti di COGNOME NOME della somma di euro 600.000,00.

Con distinti atti di citazione l’ originaria attrice proponeva distinti appelli avverso le due sentenze sopra citate.

La Corte d’Appello di Napoli riuniva i giudizi e rigettava entrambi gli appelli.

Con riferimento alla sentenza parziale la Corte d’appello riteneva che il primo giudice avesse correttamente rimesso in termini la terza chiamata in causa, in quanto il suo procuratore costituito era stato iscritto tardivamente nel registro generale degli indirizzi elettronici a causa della comunicazione tardiva da parte del Consiglio dell’Ordine degli avvocati di Napoli della sua istanza di iscrizione. Infatti, l’istanza era stata depositata dal procuratore costituito il 16 ottobre 2014 e il Consiglio dell’Ordine, organo deputato alla detta trasmissione al reginde, aveva evaso l’adempimento solo il 19 Marzo 2015.
Il secondo motivo di appello avverso la sentenza parziale era altrettanto infondato in quanto dai documenti prodotti da entrambi i convenuti e dalle risultanze della prova testimoniale risultava acclarato che la società San RAGIONE_SOCIALE avevano sottoscritto il 30 ottobre 2010 la scrittura privata con la quale la prima aveva promesso di vendere al secondo che aveva a sua volta promesso di acquistare l’appartamento ubicato al primo al piano seminterrato del fabbricato sito in Piano di Sorrento INDIRIZZO Petrulo INDIRIZZO composto da due vani ed accessori ad esclusione del locale cantina. Risultava chiaramente indicata in detta scrittura la determinazione del prezzo concordato in euro 300.000 e che il
pagamento di detta somma era avvenuto in un momento precedente la stipula del preliminare. La Corte di appello richiamava la sentenza di primo grado che aveva evidenziato che l’affermazione di parte attrice secondo cui non era mai stato versato il prezzo della vendita sottendeva un’eccezione di simulazione relativa del contratto nel quale si affermava che il pagamento era stato effettuato. Pertanto, era onere della parte fornire la prova della simulazione della dichiarazione di integrale versamento del prezzo mediante una controdichiarazione. Inoltre, nessuna clausola del contratto preliminare subordinava la stipula del definitivo all’integrale o parziale pagamento del prezzo, pertanto, nessun inadempimento del promissario acquirente poteva dirsi realizzato.
Con riferimento alla sentenza definitiva di accoglimento della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, la Corte d’appello evidenziava che era stato accertato che l’appartamento oggetto del preliminare era stato occupato da persone che dichiaravano di averlo acquistato nel 2012 come risultava anche dalla conservatoria dei registri immobiliari. A giudizio della Corte, pertanto, correttamente il primo giudice aveva ritenuto ammissibile la mutatio libelli dall’azione ex articolo 2932 c.c. a quella di risoluzione per grave inadempimento del promittente venditore nonché di risarcimento del danno. Secondo la Corte d’appello, richiamata la motivazione del Tribunale, risultava corretta la decisione che aveva dato corso all’esecuzione del preliminare che prevedeva testualmente in caso di inadempimento il versamento da parte della parte inadempiente del doppio della caparra.
COGNOME NOME, COGNOME NOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi di ricorso.

NOME, RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con controricorso.

I ricorrenti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione degli artt. 115, 116 e 347 c.p.c., sotto il profilo dell’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nonché violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1417 e 2697 c.c. relativamente al d isposto di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.;

In sostanza i ricorrenti ritengono che la prova della simulazione del prezzo nella compravendita immobiliare possa essere data con ogni mezzo anche tra le parti del contratto. Dunque, la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere necessaria la prova scritta o controdichiarazione.

Tale erroneo presupposto avrebbe determinato la convinzione che non fosse necessario acquisire il fascicolo di primo grado e di conseguenza la violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. oltre che dell’articolo 2697 c.c.. Infatti, nel giudizio di primo grado parte convenuta aveva spiegato la domanda riconvenzionale argomentando in merito al pagamento del prezzo sulla base di una presunta compensazione con un debito pregresso. Nel ricorso si riportano le dichiarazioni dei testimoni in primo grado ritenendole del tutto inattendibili ed inconferenti.
1.1 Il primo motivo di ricorso è in parte inammissibile in parte infondato.

In primo luogo, deve osservarsi come la giurisprudenza di questa Corte sia ormai stabilmente e univocamente orientata nel senso che, anche nel caso della simulazione parziale del prezzo di vendita di un bene immobile, sia necessaria la prova scritta della controdichiarazione qualora sia una delle parti a chiedere di accertare la simulazione.

Le Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n. 7246 del 2007, nel risolvere un contrasto insorto nella giurisprudenza delle sezioni, hanno stabilito che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall’art. 2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. La sentenza ha superato il filone giurisprudenziale, sviluppatosi nel corso di un notevole arco di tempo, secondo il quale, nell’ipotesi di simulazione relativa parziale, il contratto conserva inalterati i suoi elementi, ad eccezione di quello interessato dalla simulazione, sicché, non essendo esso né nullo né annullabile, ma soltanto inefficace tra le parti, gli elementi negoziali interessati dalla simulazione possono essere sostituiti o integrati con quelli effettivamente voluti dai contraenti. Da tale affermazione questo orientamento traeva la conseguenza che la prova per testimoni della simulazione del prezzo di vendita non incontrava tra le parti i limiti dettati dall’art. 1417 cod. civ., ne’ contrastava con il divieto di cui all’art. 2722 cod. civ., sul rilievo che la pattuizione di celare una parte del prezzo non
poteva essere equiparata, per mancanza di una propria autonomia strutturale o funzionale, all’ipotesi di dissimulazione del contratto. (Cass., sez. III, 2 ottobre 1978, n. 4366; Cass., sez. II, 23 gennaio 1988, n. 526; Cass., sez. II, 24 aprile 1996, n. 3857; Cass., sez. II, 5 ottobre 1999, n. 11055). Come si è detto il suddetto orientamento è stato definitivamente superato a partire dalla citata sentenza n. 7246 del 2007 delle Sezioni Unite, sicché la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall’art. 2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (Sez. 2, Sent. n. 3234 del 2015).
Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione dell’art. 112 c.p.c. sotto il profilo della nullità della sentenza per error in procedendo ossia per non corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e, dunque, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., nonché violazione e/o falsa applicazione degli artt 1385 e 1453 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

La censura attiene al l’ accoglimento della domanda di restituzione del doppio della caparra nonostante la parte avesse chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno e non avesse invece esercitato il diritto di recesso e di restituzione del doppio della caparra.

2.1 Il secondo motivo di ricorso è fondato.

La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di primo grado senza fornire alcuna risposta al motivo di appello con il quale la

parte appellante aveva eccepito come non fosse mai stata chiesta la risoluzione del contratto e tantomeno il recesso.

Si legge in sentenza che la domanda originariamente proposta di esecuzione in forma specifica era stata legittimamente mutata in domanda di risoluzione per grave inadempimento e risarcimento del danno ai sensi degli artt. 1385 e 1386 c.c. senza alcuna ulteriore specificazione riguardo al caso concreto.

Dunque , la Corte d’Appello ha ritenuto ammissibile il mutamento della domanda originariamente proposta ex art. 2932 c.c. ma non ha chiarito in alcun modo se e quando tale domanda sia stata proposta e, soprattutto, se tale domanda avesse ad oggetto la risoluzione del contratto o il recesso.

In proposito deve richiamarsi l’orientamento di questa Corte secondo cui: In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni; in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati (Cass. Sez. 2, 08/09/2017, n. 20957, Rv. 645245 – 01). Peraltro, la stessa controparte aveva dedotto che il pagamento di euro 300.000 era stato corrisposto per
equivalente ed a titolo di pagamento integrale del prezzo piuttosto che di caparra.

Si impone, pertanto, la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che provvederà oltre ad un nuovo esame del motivo di appello sopra evidenziato anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli , in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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