Risoluzione del contratto e fallimento: guida legale

La controversia riguarda una società venditrice che ha richiesto la risoluzione del contratto per inadempimento e il ritrasferimento di immobili dopo il fallimento dell’acquirente. Il Tribunale aveva inizialmente accolto la domanda di restituzione dei beni, ritenendo che la risoluzione del contratto operasse nonostante l’interruzione del giudizio ordinario. Tuttavia, il Fallimento ha impugnato la decisione contestando l’ammissibilità di tale accertamento in sede fallimentare. La Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sull’efficacia della trascrizione della domanda di risoluzione e sulla sua stabilità in sede di opposizione allo stato passivo, ha disposto il rinvio della causa per una trattazione congiunta con casi analoghi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risoluzione del contratto e fallimento: le incertezze della Cassazione

La questione della risoluzione del contratto in pendenza di una procedura concorsuale rappresenta uno dei nodi più complessi del diritto civile e fallimentare. Quando un acquirente fallisce prima di aver completato il pagamento del prezzo, il venditore si trova spesso in una posizione di estrema vulnerabilità, dovendo bilanciare le proprie pretese restitutorie con le rigide regole del concorso fallimentare.

Il caso: inadempimento e restituzione immobiliare

La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare in cui l’acquirente non aveva corrisposto il prezzo pattuito. La società venditrice aveva quindi agito in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto, trascrivendo regolarmente la domanda giudiziale. Tuttavia, nelle more del giudizio, l’acquirente è stato dichiarato fallito, determinando l’interruzione del processo ordinario. La venditrice ha quindi tentato la via dell’insinuazione al passivo per ottenere la restituzione degli immobili, ottenendo inizialmente ragione dal Tribunale.

La decisione della Suprema Corte

Investita del ricorso da parte della curatela fallimentare, la Corte di Cassazione ha analizzato la legittimità di una pronuncia di risoluzione del contratto emessa direttamente in sede di opposizione allo stato passivo. Il punto centrale riguarda l’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale effettuata prima del fallimento: tale atto è sufficiente a garantire al venditore il diritto alla restituzione del bene, anche se il giudizio ordinario non è stato riassunto? La Corte ha rilevato che su questo tema esistono orientamenti giurisprudenziali divergenti, rendendo necessario un approfondimento coordinato.

Le motivazioni

Le motivazioni del rinvio risiedono nella necessità di chiarire se l’effetto prenotativo della trascrizione possa consolidarsi attraverso un decreto del giudice delegato o del tribunale fallimentare. Esiste infatti un contrasto tra chi ritiene che la risoluzione del contratto debba essere accertata esclusivamente nel giudizio ordinario riassunto contro il fallimento e chi, invece, ammette che tale accertamento possa avvenire incidentalmente durante la verifica dei crediti. Inoltre, la Corte dubita che i provvedimenti emessi in sede di opposizione allo stato passivo abbiano l’attitudine a produrre un giudicato sostanziale capace di regolare definitivamente il rapporto di proprietà tra le parti, specialmente quando la trascrizione originaria rischia di perdere efficacia.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha scelto di non decidere immediatamente, disponendo il rinvio a nuovo ruolo. Questa scelta è dettata dalla volontà di attendere una relazione dell’Ufficio del Massimario su un quesito analogo, volto a definire una volta per tutte l’assetto dei rapporti tra domande di risoluzione ordinarie e domande di ammissione al passivo. Per gli operatori del diritto e le imprese, questa ordinanza conferma che la tutela dei diritti reali in caso di fallimento della controparte dipende in modo critico dalla tempestività della trascrizione e dalla corretta gestione procedurale delle domande restitutorie, in attesa di un chiarimento definitivo dalle Sezioni Unite.

Cosa accade se il compratore fallisce prima di aver pagato l’immobile?
Il venditore può richiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene, ma l’efficacia di questa richiesta dipende dalla trascrizione della domanda giudiziale prima della sentenza di fallimento.

La trascrizione della domanda di risoluzione è sempre efficace contro il fallimento?
La trascrizione ha un effetto prenotativo che rende la futura sentenza opponibile ai creditori, ma esistono dubbi giurisprudenziali su come questo effetto si consolidi se il giudizio ordinario viene interrotto.

Si può ottenere la restituzione di un bene direttamente dal giudice fallimentare?
Sì, attraverso la domanda di rivendica o restituzione in sede di ammissione al passivo, ma il giudice deve valutare se la risoluzione del contratto sia già avvenuta o possa essere accertata in quella sede.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30503 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30503 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/11/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 36026/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE SPA TRIBUNALE ROMA N 754/16, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso DECRETO di TRIBUNALE ROMA n. 56464/2017 depositato il 31/10/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

– RAGIONE_SOCIALE ricorre per due motivi, nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, contro il decreto del 31 ottobre 2018 con cui il Tribunale di Roma, provvedendo in accoglimento dell’opposizione allo stato passivo spiegato da quest’ultima società, lo ha condannato alla restituzione mediante ritrasferimento, a mezzo di atto notarile da trascriversi, di taluni beni immobili collocati in territorio del Comune di Vasto.

– Per l’intelligenza della vicenda è sufficiente rammentare quanto segue:

-) RAGIONE_SOCIALE ha agito nei confronti di RAGIONE_SOCIALE in bonis , con citazione trascritta, al fine di ottenere pronuncia: i) di risoluzione, per inadempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo da parte della convenuta acquirente, di un contratto di compravendita dell’11 giugno 2013, stipulato per atto di notaio, avente ad oggetto beni immobili nel territorio del Comune di Vasto; ii) di dichiarazione dell’avveramento della condizione risolutiva dedotta in contratto in conseguenza della mancata concessione di un mutuo alla convenuta acquirente entro il termine previsto; iii) di dichiarazione che gli immobili in questione erano di proprietà dell’attrice RAGIONE_SOCIALE, con conseguente ordine a RAGIONE_SOCIALE di ritrasferimento della proprietà degli immobili medesimi;
-) dichiarato interrotto il processo per il fallimento di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE si è insinuata al passivo con domanda di « ammissione al passivo di rivendica e/o restituzione di immobili », al fine di ottenere il detto ritrasferimento;

-) il giudice delegato ha respinto la domanda, sulla considerazione che in sede di verifica non poteva essere esaminata l’azione di risoluzione del contratto;

-) RAGIONE_SOCIALE ha proposto opposizione, che il Tribunale adito ha accolto osservando in breve che: i) ai fini dell’accoglimento della domanda di rivendica-restituzione occorreva che fosse proposta

una domanda di risoluzione del contratto « anche in altra sede », giacché « l’istanza di risoluzione di un contratto di compravendita per inadempimento dell’acquirente non trova ostacolo nella sopravvenienza del fallimento del convenuto qualora essa risulti ‘quesita’, prima della sentenza dichiarativa del fallimento stesso, attraverso la trascrizione della relativa domanda giudiziale », e che, nel caso di specie « non risulta documentata la pendenza di un’azione trascritta di risoluzione, poiché è stato dedotto che il giudizio sarebbe stato in ogni caso interrotto e non riassunto »; ii) non risultando proposta la domanda di risoluzione « in altro giudizio, è pertanto necessario entrare nel merito dell’opposizione e valutare la natura ed efficacia del contratto di vendita, asseritamente idoneo a trasferire la proprietà dei beni immobili per cui è causa »; iii» le parti avevano inteso convenire unitaria operazione economica attraverso più atti collegati, contemplando anche una condizione risolutiva costituita dalla concessione all’acquirente di un mutuo; iv) la condizione risolutiva si era verificata, di guisa che « avveratasi, quindi, la condizione e non risultando pagato il prezzo il contratto di vendita dell’11.06.2018 deve essere dichiarato risolto gli immobili restituiti »; v) anche ad ammettere che la compravendita non fosse sottoposta ad alcuna condizione risolutiva, « il mancato pagamento del prezzo determina perciò solo la risoluzione del contratto per inadempimento »; in conclusione « il contratto non può ritenersi titolo idoneo a trasferire la proprietà dei beni immobili in capo alla società fallita che è tenuta alla restituzione ».
– RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

– Sono state depositate memorie.

– Il Procuratore Generale ha concluso per la rimessione alle sezioni unite ed in subordine per il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO CHE

6. – Con il primo motivo si lamenta violazione o falsa applicazione degli articoli 72 della legge fallimentare, 307 c.p.c., 2915 e 2652 c.c., 45 della legge fallimentare, per avere il Tribunale ritenuto ammissibile e suscettibile di essere decisa nel merito in sede di insinuazione al passivo e di opposizione al passivo la domanda formulata da RAGIONE_SOCIALE di risoluzione della compravendita pur essendo intervenuta l’estinzione del giudizio ordinario di cognizione introdotto con citazione trascritta prima del fallimento ed essendo venuta meno l’efficacia della trascrizione.
Con il secondo motivo ed in via subordinata si lamenta violazione e falsa applicazione dell’articolo 45 della legge fallimentare per avere il Tribunale ritenuto opponibile al fallimento e suscettibile di regolare il rapporto tra le parti una scrittura privata non trascritta; si lamenta altresì la violazione del principio elaborato dalla giurisprudenza in relazione all’articolo 1351 c.c. secondo il quale il definitivo di compravendita supera le pattuizioni del preliminare non riprodotte o fatte salve dalle parti e costituisce unica fonte delle reciproche obbligazioni; si lamenta infine violazione dell’articolo 1455 c.c. per avere il tribunale pronunciato, sebbene soltanto incidentalmente, la risoluzione per inadempimento senza valutare o argomentare sulla gravità dell’inadempimento.
7. – Il ricorso va rinviato a nuovo ruolo.

Con ordinanza interlocutoria n. 13544/2023 relativa al ricorso n. 28928/2023 altro Collegio di questa Sezione ha richiesto all’Ufficio del massimario una relazione sul seguente quesito, disponendo in pari tempo il rinvio della causa: «Qualora un’appaltatrice in bonis abbia invocato la risoluzione del contratto per fatto della committente, avanzando contestuale domanda di condanna al pagamento di somme, e la committente abbia a sua volta richiesto in via riconvenzionale l’accertamento della risoluzione per fatto imputabile all’altra parte, chiedendone la condanna al risarcimento del danno, quale sia, sopravvenuto il fallimento dell’appaltatrice,
l’assetto dei rapporti tra le domande di risoluzione promosse innanzi al giudice ordinario e la domanda di ammissione al passivo successivamente proposta dalla committente per i crediti risarcitori e restitutori già fatti valere in sede ordinaria».

Il quesito, pur di portata ancor più ampia, involge l’analisi della questione della sorte della domanda di risoluzione per inadempimento proposta nei confronti dell’imprenditore poi fallito, questione risguardo alla quale la Sezione ha espresso orientamenti contrastanti (Cass. 7 febbraio 2020, n. 2990; Cass. 29 gebbraio 2016, n. 3953), tanto che il Procuratore Generale ha chiesto il rinvio della causa alle Sezioni Unite, anche in vista dell’approfondimento del modo in cui l’effetto prenotativo derivante dalla trascrizione della domanda di risoluzione possa eventualmente consolidarsi, seguendo l’indirizzo più recente, a mezzo del decreto del giudice delegato, ovvero di quello del tribunale in sede di opposizione allo stato passivo, che è generalmente ritenuto privo dell’attitudine al giudicato sostanziale. Il rinvio a nuovo ruolo si rende dunque opportuno al fine della trattazione congiunta del ricorso con quello in relazione al quale è
stata richiesta la predetta relazione.

PER QUESTI MOTIVI

dispone il rinvio della causa a nuovo ruolo. Così deciso in Roma, il 25 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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