Risoluzione contratto preliminare: le tutele del venditore

Una società venditrice, dopo la risoluzione di un contratto preliminare, ha agito per recuperare un immobile detenuto da un acquirente poi fallito. La Corte di Cassazione ha confermato il diritto della società alla restituzione del bene, stabilendo che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare avvenuta prima della dichiarazione di fallimento, l’immobile non è mai entrato nel patrimonio del fallito. Di conseguenza, il proprietario ha pieno diritto di rivendicarlo, indipendentemente dalla sua inclusione nell’inventario fallimentare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

La risoluzione del contratto preliminare prima del fallimento: un’analisi della Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30835/2023, offre importanti chiarimenti sulla tutela del promittente venditore in caso di fallimento del promittente acquirente, specialmente quando la risoluzione del contratto preliminare è avvenuta prima della dichiarazione di fallimento. Questa decisione consolida un principio fondamentale: se il contratto è già stato sciolto, l’immobile non entra a far parte della massa fallimentare e il proprietario ha diritto alla sua restituzione.

I fatti di causa: un preliminare risolto e un fallimento inatteso

Il caso ha origine da due contratti preliminari di compravendita stipulati nel 2011 tra una società immobiliare, in qualità di promittente venditrice, e un imprenditore, quale promittente acquirente. A seguito della stipula, l’immobile era stato consegnato all’acquirente. Tuttavia, prima che si potesse procedere al contratto definitivo, i preliminari venivano risolti consensualmente.

Successivamente, l’imprenditore veniva dichiarato fallito. La società proprietaria dell’immobile, vedendosi negata la restituzione del bene dal curatore fallimentare, presentava domanda di rivendicazione e di ammissione al passivo per il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata restituzione. Inizialmente rigettate, le sue richieste venivano accolte dal Tribunale in sede di opposizione, che riconosceva il diritto della società a riavere l’immobile e a ottenere un risarcimento di 30.000 euro.

Il ricorso in Cassazione del Fallimento e la risoluzione contratto preliminare

Il curatore fallimentare ha impugnato la decisione del Tribunale dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il ricorso su diversi motivi. In sintesi, il Fallimento sosteneva che:
1. L’immobile non era stato inserito nell’inventario fallimentare.
2. Il fallito stesso non aveva menzionato il bene al curatore.
3. La risoluzione del contratto, non essendo stata trascritta, non era opponibile alla massa dei creditori.

Secondo la tesi del ricorrente, questi elementi avrebbero dovuto impedire la restituzione del bene alla società proprietaria.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, giudicando i motivi inammissibili e infondati. Il ragionamento della Corte si basa su un punto cardine e decisivo: la risoluzione del contratto preliminare era avvenuta prima della dichiarazione di fallimento.

Questa circostanza, ritenuta pacifica e non contestata, è fondamentale. La risoluzione ha l’effetto di sciogliere il vincolo contrattuale, facendo venir meno qualsiasi diritto dell’acquirente sull’immobile. Di conseguenza, al momento della dichiarazione di fallimento, l’imprenditore deteneva l’immobile senza alcun titolo giuridico (sine titulo).

La Corte ha chiarito diversi aspetti tecnici sollevati dal curatore:

* Ruolo dell’inventario: L’inventario fallimentare ha una funzione meramente dichiarativa, non costitutiva. La sua finalità è descrivere i beni del fallito, ma la loro appartenenza alla massa attiva deriva direttamente dalla sentenza di fallimento, che produce un pignoramento generale sui beni. L’omissione di un bene dall’inventario è quindi irrilevante ai fini del diritto di proprietà di un terzo.
* Opponibilità della risoluzione: Le norme sulla trascrizione invocate dal fallimento (in particolare l’art. 72 l.fall.) sono state ritenute non pertinenti. Tali norme sono poste a tutela del promissario acquirente e regolano i conflitti tra quest’ultimo e i terzi, ma non si applicano alla posizione del promittente venditore che, a seguito della risoluzione, è rimasto pieno proprietario del bene. La sua è un’azione di rivendicazione, basata sul diritto di proprietà, non una questione di opponibilità di un contratto.

In sostanza, poiché la proprietà dell’immobile non è mai passata all’acquirente, non poteva nemmeno essere acquisita dalla massa fallimentare. Il fallito ne aveva solo la disponibilità materiale, che non costituisce un diritto opponibile al legittimo proprietario.

Le Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio di grande importanza pratica. La risoluzione del contratto preliminare che precede la dichiarazione di fallimento del promissario acquirente cristallizza la situazione giuridica: il promittente venditore rimane l’unico e legittimo proprietario. Pertanto, egli ha il diritto di chiedere e ottenere la restituzione del bene dalla curatela, senza che quest’ultima possa opporre la mancata trascrizione della risoluzione o l’assenza del bene nell’inventario. La decisione rafforza la tutela del venditore, garantendogli di poter recuperare il proprio bene da una detenzione divenuta illegittima.

Se un contratto preliminare viene risolto prima del fallimento dell’acquirente, il venditore può recuperare l’immobile?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che la risoluzione avvenuta prima della dichiarazione di fallimento impedisce che l’immobile entri a far parte della massa attiva. L’acquirente, al momento del fallimento, detiene il bene senza alcun titolo, e il proprietario ha pieno diritto di chiederne la restituzione.

La mancata inclusione di un immobile nell’inventario fallimentare impedisce al proprietario di rivendicarlo?
No. La Corte ha chiarito che l’inventario ha una funzione puramente dichiarativa e non costitutiva dell’acquisizione del bene alla massa fallimentare. Il diritto del proprietario di agire in rivendicazione non è pregiudicato dall’omissione del bene nell’inventario redatto dal curatore.

La risoluzione di un contratto preliminare deve essere trascritta per essere opponibile al fallimento dell’acquirente?
Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che non fosse necessario. Le norme sulla trascrizione invocate dal fallimento sono destinate a risolvere conflitti diversi, tipicamente a tutela del promissario acquirente verso terzi. Quando il promittente venditore agisce per la restituzione di un bene di sua proprietà a seguito di una risoluzione pre-fallimentare, fa valere il suo diritto di proprietà, che non è subordinato a tale formalità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30835 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30835 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 14621 del ruolo generale dell’anno 20 20, proposto

Fallimento di AVV_NOTAIO NOME, in persona del curatore, rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al ricorso, da ll’AVV_NOTAIO, presso lo studio del quale in Roma, alla INDIRIZZO, elettivamente si domicilia

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al controricorso, dagli avvocati NOME COGNOME e NOME, coi quali elettivamente si domicilia in Roma, al INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO

-controricorrente-

per la cassazione del decreto del Tribunale di Asti depositato in data 29 aprile 2020;

Oggetto: Fallimento- Risoluzione contratto preliminare- Domande di rivendicazione e di ammissione di credito risarcitorio.

udita la relazione sulla causa svolta nell’adunanza camerale del 10 ottobre 2023 dal consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Il G.D. al Fallimento di NOME AVV_NOTAIO, in sede di verifica dello stato passivo, rigettò le domande di RAGIONE_SOCIALE di restituzione del l’ immobile sito in Bordighera, complesso ‘Le Ville della AVV_NOTAIOssa’ (o, in alternativa, in caso di mancata acquisizione del bene all’attivo fallimentare, di ammissione della somma corrispondente al prezzo pattuito), e di ammissione dei crediti vantati a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo, nonché del credito risarcitorio maturato per effetto della mancata restituzione dell’immobile .
L ‘opposizione ex art. 98 l. fall. proposta da RAGIONE_SOCIALE contro il decreto di esecutività dello stato passivo è stata accolta dal Tribunale di Asti con decreto del 20 aprile 2020.

Emerge al riguardo dal decreto impugnato, per i profili ancora d’interesse, che nel 2011 RAGIONE_SOCIALE aveva stipulato in relazione a quell’immobile , quale promittente venditrice, due contratti preliminari di compravendita rispettivamente con NOME COGNOME e con la RAGIONE_SOCIALE, della quale NOME COGNOME era legale rappresentante. Ai contratti aveva fatto seguito una scrittura, sempre del 2011, con la quale si era verificata la consistenza dell’immobile e si era dato atto della consegna di esso al promittente acquirente NOME COGNOME; la scrittura, ha evidenziato il tribunale, aveva data certa antecedente al fallimento di NOME, poiché era allegata a denuncia/querela recante l’attestazione di deposito del funzionario della Procura della Repubblica addetto alla ricezione.
Era poi pacifico tra le parti, ha proseguito il tribunale, che i contratti preliminari erano stati risolti, di modo che, si sottolinea nel decreto, NOME COGNOME , al quale l’immobile era stato consegnato, non vantava alcun titolo per trattenerlo: il bene andava

dunque restituito ad NOME, la cui qualità di proprietaria non era in contestazione.

Il tribunale ha accolto anche la domanda risarcitoria, rilevando che, nonostante la risoluzione, NOME COGNOME non aveva restituito l’immobile, limitandosi a opporre un’eccezione d’inadempimento rimasta priva di sostegno probatorio , ed ha quantificato il danno in euro 30.000,00, tenendo conto delle dimensioni dell’immobile, della sua natura, e del valore ricavato dai contratti.

Contro questo decreto il Fallimento di NOME COGNOME propone ricorso per ottenerne la cassazione, che affida a sei motivi, cui la RAGIONE_SOCIALE replica con controricorso.

Motivi della decisione

1.Coi primi cinque motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, perché connessi, il Fallimento lamenta:

-la violazione dell’art. 112 c.p.c. perché il tribunale fallimentare non avrebbe pronunciato sull’ eccezione da esso proposta concernente l’omesso inserimento nell’inventario fallimentare dell’immobile in questione ( primo motivo );

la violazione o falsa applicazione del principio della necessaria possibilità della prestazione ex artt. 1346 e 1418 c.c., nel caso in esame impossibile per la mancata acquisizione dell’immobile alla massa attiva ( secondo motivo );

la violazione o falsa applicazione degli artt. 87, 88, 89 e 103 l.fall., perché il fallito, interpellato dal curatore ex art. 87 l.fall., non aveva neppure menzionato l’immobile ( terzo motivo );

la violazione o falsa applicazione degli artt. 2914 e 2915 c.c., nonché dell’art. 72 l.fall., in quanto RAGIONE_SOCIALE sarebbe priva di un titolo opponibile alla massa, non avendo provveduto ad alcuna utile trascrizione, in particolare della risoluzione stragiudiziale che si assume intervenuta ( quarto motivo );

-la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 116 c.p.c., poiché RAGIONE_SOCIALE, limitandosi a esibire la risalente dichiarazione di presa in consegna di cui si è riferito in narrativa, non avrebbe assolto l’onere della prova su di essa grava nte ( quinto motivo ).

La censura complessivamente proposta presenta al contempo profili d’inammissibilità e d’infondatezza .

1.1.Anche di là dalle eccezioni di novità proposte in controricorso, le circostanze indicate sono difatti inidonee a sorreggere le ragioni del ricorso.

La dichiarazione di fallimento attua il pignoramento generale dei beni del fallito, che la redazione dell’inventario si limita a descrivere e a specificare (tra varie, Cass. n. 7078/97; n. 12684/04; n. 16158/07): l’inventario ha quindi funzione meramente dichiarativa e non già costitutiva dell’effetto di acquisizione all’attivo del fallimento, come, invece, si adombra con la formulazione del primo motivo.

E rispetto al pignoramento generale determinato dalla dichiarazione di fallimento non è certo significativa l’omessa menzione da parte del fallito di uno dei beni della massa attiva, come, invece, ritiene il ricorrente formulando il terzo motivo.

La stessa presa in consegna dei beni contemplata dall’art. 88, comma 1, l.fall. è conseguenza dello spossessamento del fallito per effetto della dichiarazione di fallimento (art. 42 l.fall.) e si coordina con l’art. 31 l.fall., che attribuisce al curatore l’amministrazione del patrimonio fallimentare.

D’altronde, anche la notifica di un estratto della sentenza dichiarativa di fallimento ai competenti uffici per la trascrizione nei pubblici registri prevista dall’art. 88, comma 2, l.fall. per il caso in cui il fallito possieda immobili o altri beni soggetti a pubblica registrazione, risponde soltanto alla funzione di rendere conoscibile

ai terzi la dichiarazione di fallimento, che è già loro opponibile dal momento della sua emissione (Cass. n. 23264/06).

2.- Che, poi, l’immobile per cui è causa rientrasse nella disponibilità materiale del fallito alla data del fallimento emerge dalla scrittura, che il tribunale, con apprezzamento di fatto non contestato, ha ritenuto munita di data certa anteriore, concernente la consegna di esso a NOME COGNOME; e a quest’accertamento il Fallimento non ha opposto elementi di fatto contrari, se non considerazioni sulla data risalente della scrittura in questione, che risultano privi di qualsivoglia rilievo.
3.- Altrettanto irrilevanti sono le obiezioni confluite nel quarto e nel quinto motivo di ricorso in ordine alla sussistenza del titolo di RAGIONE_SOCIALE a ottenere la restituzione dell’immobile: da un lato il Fallimento non contesta che la risoluzione dei contratti preliminari sia avvenuta antecedentemente al fallimento (circostanza, questa, ritenuta pacifica del tribunale fallimentare); dall’altro, richi ama la normativa sulle trascrizioni, che è dettata a tutt’altro fine, ossia a regolare il conflitto tra la posizione del promissario acquirente (e non già quella del promittente venditore che rileva nel caso in esame) a vedersi prestare tutela processuale con il riconoscimento del proprio diritto, e quella della massa ad escludere, con l’esercizio della scelta da parte del curatore, che chiunque altro possa contrastare l’assoggettamento del bene al concorso fallimentare (Cass., sez. un., n. 18131/15).
3.1.- Significativamente, anche la pronuncia di questa Corte richiamata a sostegno della tesi proposta in ricorso (Cass. n. 4365/01) si riferisce all’ipotesi, tutt’affatto diversa, della proposizione di domanda di risoluzione del contratto successiva al fallimento, e non già alla risoluzione antecedente.

In definitiva, la risoluzione dei contratti preliminari implica ineluttabilmente che la proprietà dell’immobile sia rimasta in capo alla promittente venditrice, ossia ad COGNOME, che legittimamente ne ha

richiesto la restituzione al Fallimento, posto che il fallito, con accertamento rimasto incontrastato, ne aveva ricevuto la consegna.

Le censure sono respinte.

4.Ne deriva l’assorbimento del sesto motivo di ricorso , col quale s’invoca, in relazione all’accoglimento della domanda risarcitoria, l’effetto espansivo interno derivante dalla pronuncia sulla domanda di rivendica auspicata, ma non ottenuta.

4.1.- Il ricorso è rigettato e le spese seguono la soccombenza.

Per questi motivi

La Corte rigetta il ricorso e condanna il Fallimento a pagare le spese, che liquida in euro 16.000,00 per compensi, oltre euro 200,00 per esborsi, al 15% a titolo di spese forfetarie, iva e cpa.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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