Risoluzione contratto preliminare: effetti retroattivi

Una promissaria acquirente ottiene la consegna di un immobile a seguito di un contratto preliminare, che viene poi risolto. La Corte di Cassazione, intervenendo sulla questione, chiarisce un principio fondamentale: in caso di risoluzione contratto preliminare, gli effetti sono retroattivi. Questo significa che l’obbligo di restituire l’immobile e di corrispondere un’indennità per il suo utilizzo decorre non dalla data della risoluzione, ma dal momento in cui l’immobile è stato consegnato. La sentenza ha inoltre censurato la decisione del giudice di merito per aver respinto la domanda di indennizzo senza aver adeguatamente motivato l’impossibilità di quantificare il valore d’uso del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione Contratto Preliminare: Quando Scatta l’Obbligo di Restituzione?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare con consegna anticipata del bene è una prassi comune, ma cosa accade se l’accordo salta? La recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: gli effetti della risoluzione contratto preliminare. In particolare, chiarisce da quale momento il promissario acquirente, che ha goduto dell’immobile, è tenuto a corrispondere un’indennità per l’utilizzo del bene. La risposta della Suprema Corte si fonda sul principio della retroattività, con importanti conseguenze pratiche per entrambe le parti.

I Fatti del Caso: Un Preliminare di Vendita Finito in Tribunale

Una società immobiliare stipulava un contratto preliminare per la vendita di un appartamento, consegnando anticipatamente l’immobile alla promissaria acquirente a fronte del pagamento di una cospicua caparra. Il contratto era però subordinato a condizioni che non si sono verificate, portando la promissaria acquirente ad avvalersi di una clausola risolutiva espressa per sciogliere l’accordo.

Ottenuta la restituzione della caparra, la società venditrice agiva a sua volta per ottenere un risarcimento per il mancato utilizzo dell’immobile durante tutto il periodo in cui questo era stato nella disponibilità dell’acquirente. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello riconoscevano il diritto della società a un indennizzo, ma solo per il periodo successivo alla data di formale risoluzione del contratto. Inoltre, la Corte d’Appello rigettava la domanda per mancanza di prove idonee a quantificare il danno.

La Decisione della Cassazione sulla risoluzione contratto preliminare

La Suprema Corte ha ribaltato la visione dei giudici di merito, accogliendo due dei tre motivi di ricorso della società venditrice e delineando principi fondamentali in materia di obblighi restitutori.

L’Effetto Retroattivo della Risoluzione

Il punto centrale della decisione riguarda la decorrenza degli effetti della risoluzione. La Corte ha stabilito che la risoluzione del contratto opera retroattivamente, ai sensi dell’art. 1458 del codice civile. Questo significa che il contratto si considera come mai esistito. Di conseguenza, viene meno la causa giustificatrice di tutte le prestazioni eseguite, inclusa la consegna dell’immobile.

La detenzione del bene da parte della promissaria acquirente, originariamente legittimata da un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare, diventa priva di titolo sin dall’inizio. Pertanto, l’obbligo di restituire non solo l’immobile, ma anche i frutti (cioè l’equivalente pecuniario del suo godimento), decorre dalla data della consegna e non dalla data in cui è stata invocata la clausola risolutiva.

La Quantificazione del Danno da Mancato Godimento

La Cassazione ha censurato anche la motivazione della Corte d’Appello riguardo all’onere della prova. I giudici di secondo grado avevano affermato che la società venditrice non aveva fornito elementi per quantificare il pregiudizio subito. La Suprema Corte ha ritenuto tale motivazione “illogica e meramente apodittica”.

Secondo gli Ermellini, le caratteristiche dell’immobile, utili a determinare un ipotetico canone di locazione, potevano essere desunte dal contratto preliminare stesso. Inoltre, il giudice avrebbe potuto disporre una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per accertare il valore locativo del bene, superando così l’eventuale carenza probatoria della parte.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’applicazione rigorosa dei principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti. La retroattività della risoluzione è un cardine del sistema, volto a ripristinare le posizioni patrimoniali delle parti come se il contratto non fosse mai stato concluso. La detenzione anticipata dell’immobile non può essere considerata gratuita, poiché il suo fondamento giuridico (il contratto preliminare) è venuto meno. L’obbligo di corrispondere i frutti sorge quindi dall’azione di ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.), in quanto la prestazione (la consegna del bene) è rimasta priva della sua causa originaria.
Sul piano processuale, la Corte riafferma il dovere del giudice di motivare adeguatamente le proprie decisioni, specialmente quando negano una richiesta per ragioni probatorie. Una motivazione apparente o illogica, che non esplora tutti gli strumenti a disposizione del giudice (come la CTU), viola il principio del giusto processo e rende la sentenza nulla.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame stabilisce un principio chiaro: in caso di risoluzione contratto preliminare, la promissaria acquirente che ha avuto la disponibilità anticipata del bene è tenuta a corrispondere l’equivalente pecuniario del suo utilizzo per tutto il periodo di godimento, a partire dalla data della consegna. La risoluzione cancella il titolo che giustificava la detenzione, rendendola indebita fin dall’origine. I giudici di merito, nel riesaminare il caso, dovranno attenersi a questo principio e valutare con maggiore attenzione gli strumenti processuali per la quantificazione del danno.

Da quale momento decorre l’obbligo di restituire i frutti di un immobile (cioè l’equivalente di un canone di locazione) in caso di risoluzione del contratto preliminare?
L’obbligo decorre dal momento della consegna dell’immobile alla promissaria acquirente, non dalla successiva data di risoluzione del contratto. Ciò è dovuto all’effetto retroattivo della risoluzione, che fa venir meno la causa giustificatrice della detenzione sin dall’inizio.

La detenzione di un immobile consegnato prima del rogito in base a un preliminare poi risolto è da considerarsi gratuita?
No. La consegna anticipata è funzionalmente collegata al contratto preliminare. Quando quest’ultimo viene risolto, anche il titolo che legittimava la detenzione viene meno retroattivamente, facendo sorgere l’obbligo di corrispondere un’indennità per l’uso e il godimento del bene per l’intero periodo.

Può un giudice rigettare una richiesta di indennizzo per mancato godimento di un immobile per semplice mancanza di prove sul suo valore locativo?
Non se la motivazione è inadeguata. La Corte di Cassazione ha specificato che il giudice deve spiegare perché le caratteristiche dell’immobile non possano essere ricavate dal contratto stesso o accertate tramite altri strumenti processuali, come una consulenza tecnica d’ufficio, prima di rigettare la domanda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10368 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10368 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 12120/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME

ricorrente

contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME controricorrente avverso la sentenza n. 3228/2019 della Corte d’ appello di Bologna, depositata il 18-11-2019,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4-42025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Il Tribunale di Ferrara, in accoglimento del ricorso di NOME COGNOME ha emesso decreto ingiuntivo con il quale ha condannato RAGIONE_SOCIALE a pagare Euro 150.000,00 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata al momento della conclusione del contratto preliminare del 28-1-2011, con il quale RAGIONE_SOCIALE

OGGETTO:

contratto preliminare

RG. 12120/2020

C.C. 4-4-2025

era impegnata a trasferire a NOME COGNOME la proprietà di appartamento in Ferrara INDIRIZZO e di posto auto interrato in condominio sito in Ferrara INDIRIZZO; il contratto era sottoposto alla condizione risolutiva, che si era verificata, del denegato consenso da parte di RAGIONE_SOCIALE Bank RAGIONE_SOCIALE.p.aRAGIONE_SOCIALE, proprietaria dell’appartamento di INDIRIZZO concesso in leasing a RAGIONE_SOCIALE, al riscatto anticipato dell’immobile da parte della promittente venditrice, prima della data del 20-3-2011 fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita; il contratto si era comunque risolto di diritto in quanto NOME COGNOME si era avvalsa della clausola risolutiva espressa, pure pattuita nel preliminare, della mancata concessione, da parte della società di leasing, della possibilità di riscatto dell’immobile da parte di RAGIONE_SOCIALE
Con sentenza n. 1142/2014 depositata il 9-10-2014 il Tribunale di Ferrara ha rigettato l’opposizione al decreto ingiuntivo proposta da RAGIONE_SOCIALE e la domanda riconvenzionale proposta dalla società al fine di ottenere la condanna di NOME COGNOME al risarcimento del danno ‘per la mancata disponibilità dell’immobile’ dal 28-1-2011 al rilascio. La sentenza ha considerato che la società aveva promesso in vendita immobile del quale non aveva la proprietà ma solo il possesso, essendo la proprietà in capo a RAGIONE_SOCIALE, e si era impegnata a procurarsi la proprietà entro la data fissata per il rogito; ciò non era avvenuto, quindi nulla poteva essere imputato alla promissaria acquirente ed era privo di rilievo anche il dato che la stessa avesse atteso fino a maggio 2012 che la società si procurasse la proprietà del bene. Ha rigettato la domanda riconvenzionale dell’opponente, rilevando che la de tenzione del bene da parte dell’opposta era avvenuta in forza di contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare.
RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello, che la Corte d’appello di Bologna ha rigettato con sentenza n. 3228/2019 depositata il 18-112019. Per quanto ancora rileva in relazione al contenuto del ricorso per cassazione, la sentenza ha dichiarato che, stante il collegamento negoziale tra preliminare e comodato, non poteva essere condivisa la pronuncia del giudice di primo grado, laddove da una parte aveva ritenuto risolto di diritto il contratto preliminare per essersi la promissaria acquirente legittimamente avvalsa della clausola risolutiva espressa con raccomandata ricevuta da controparte il 3-5-2013 e dall’altra aveva ritenuto che il contratto di comodato gratuito collegato continuasse a produrre i suoi effetti; quindi ha dichiarato che, dopo la data del 3-5-2013, la detenzione del l’immobile da parte della promissaria acquirente non si poteva ritenere qualificata e dunque legittima a titolo gratuito. Perciò ha rilevato che la domanda di risarcimento del danno per mancata disponibilità dell’immobile era astrattamente fondata, quanto meno con riferimento al periodo successivo alla data di risoluzione di diritto del contratto preliminare. Ha rilevato che la società non aveva fornito alcun elemento per la determinazione di tale pregiudizio, nulla sapendosi sulle caratteristiche dell’immobile al fine di quantificare un eventuale canone di locazione; ha aggiunto che non risultava neppure che alla data del 3-5-2013 la società fosse ancora legittimata a tale domanda, per essere ancora efficace il contratto di leasing, e anzi la promissaria acquirente aveva prodotto ‘transazione’ recante timbro postale del 20 -9-2012, di cui aveva dedotto essere venuta a conoscenza dopo il giudizio di primo grado, da cui risultava che il contratto di locazione finanziaria avente a oggetto anche l’immobile in questione era stato sciolto consensualmente dal giorno 1-7-2012; ha altresì rilevato che la società non aveva provato l’ammontare dei canoni di locazione finanziaria che assumeva di avere pagato durante l’occupazione dell’immobile da parte
di NOME COGNOME e dei quali aveva chiesto il rimborso, in quanto non potevano essere utilizzati gli estratti conto prodotti in allegato alla seconda memoria ex art. 183 co. 6 cod. proc. civ., la cui produzione era stata dichiarata inammissibile dal giudice di primo grado, con pronuncia non oggetto di appello.

2.RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato in realtà a tre motivi, seppure rubricato come unico motivo articolato in tre distinti profili volti a censurare il capo della sentenza con la quale è stata rigettata ‘la domanda restitutoria per il mancato utilizzo del bene’ .

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio la controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 4-4-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente deve essere rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per mancanza di procura speciale sollevata dalla controricorrente.

La procura speciale è in calce al ricorso e contiene l ‘espresso e specifico mandato ‘ a proporre ricorso avanti la Suprema Corte di Cassazione avverso la sentenza n. 3228/19 -R.G. n. 696/2015 pronunciata da lla Corte d’ Appello di Bologna ‘ , per cui risulta irrilevante che, di seguito, il mandato faccia riferimento ad altre attività relative al giudizio di merito anziché a quello di cassazione. Le sezioni unite di uesta Corte hanno ridotto notevolmente i casi di nullità della procura, valorizzando anche il principio di conservazione (cfr. Sez. U – , Sentenza n. 36057 del 09/12/2022; Sez. U – , Sentenza n. 2075 del
19/01/2024): non si ritiene pertanto di aggiungere altro sulla questione.

2. Passando dunque all’esame dei motivi, c on il primo di essi la ricorrente censura la sentenza impugnata sotto il profilo dell’individuazione della data dalla quale fare decorrere gli effetti restitutori connessi alla risoluzione del contratto. D educe l’erronea applicazione dell’art. 1458 cod. civ., in ordine all’effetto retroattivo della risoluzione del contratto; sostiene che la società abbia diritto alla restituzione del bene non dal momento in cui la promissaria acquirente ha deciso di fare valere la clausola risolutiva espressa, e perciò dal 35-2013, come ritenuto dalla sentenza impugnata, ma dal precedente momento della stipula del contratto preliminare, in quanto è a tale momento che retroagiscono gli effetti restitutori; richiamando i precedenti di Cass. 24325/2017 e di Cass. 6575/2017, rileva che, venuto meno il contratto preliminare, a prescindere dal dato della responsabilità del promittente venditore, risulta che l’immobile è stato detenuto senza causa e perciò non solo deve essere restituito, ma devono essere anche corrisposti i frutti.
2.1.Il motivo è formulato in modo ammissibile, per cui devono essere rigettate le relative eccezioni della controricorrente, ed è anche fondato.

La Suprema Corte ha già enunciato il principio secondo il quale, in caso di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare di compravendita, sussiste a carico del promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l’obbligo di restituzione, ai sensi dell’art. 2033 cod. civ., della cosa stessa e degli eventuali frutti ( condictio indebiti ob causam finitam); la retroattività della pronuncia di risoluzione, in ragione del venire meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente,
dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito ; quindi, ai sensi dell’art. 2033 cod. civ., sussiste l’obbligo di corrispondere anche i frutti per l’anticipato godimento dell’immobile promesso in vendita , e cioè l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione (Cass. Sez. 2 14-3-2017 n. 6575 Rv. 643371-01, Cass. Sez. 2 28-11-2017 n. 28381 Rv. 646528-01, Cass. Sez. 2 30-11-2022 n. 35280 Rv. 666326-01). Come rilevato da Cass. Sez. 2 5-3-2024 n. 5891 (Rv. 670863-01), la promessa di vendita di immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici, il preliminare di compravendita e il comodato precario; pertanto, stante l’unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, il contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di vendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 cod. civ. Invece, non è pertinente alla fattispecie Cass. 9369/2024, richiamata dalla controricorrente nella memoria illustrativa, in quanto è relativa a contratto di finanziamento, che la stessa pronuncia (cfr. pag. 18) qualifica come avente natura di contratto a esecuzione continuata e periodica, sottratto alla disciplina dell’art. 1458 cod. civ.
Ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha dichiarato che la domanda di RAGIONE_SOCIALE riferita al mancato godimento dell’immobile era fondata con limitato riferimento al periodo successivo alla data di risoluzione di diritto del contratto preliminare; ugualmente, non rileva quanto dedotto dalla controricorrente, in ordine al fatto che la società non avesse mai chiesto in via stragiudiziale la restituzione del bene. Infatti, per le ragioni esposte, l ‘obbligo restitutorio della prestazione anticipatamente eseguita e dei frutti del
bene in ragione dell’effetto della risoluzione decorreva dalla data di conclusione del contratto preliminare o, se successiva, dalla data in cui la promissaria acquirente aveva avuto la consegna dell’immobile. Né rilevava che la società avesse proposto la domanda a titolo di risarcimento del danno anziché a titolo di restituzione della prestazione anticipatamente eseguita, perché era il riferimento eseguito alla mancata disponibilità dell’immobil e a individuare il bene della vita oggetto della domanda e perciò a imporre al giudicante la corretta qualificazione della domanda medesima.
3.Deve a questo punto -per evidenti ragioni di priorità logica scrutinarsi il terzo motivo, con il quale la ricorrente censura la sentenza per la parte in cui la Corte d’Appello ha dichiarato che l’appellante non aveva fornito alcun elemento per la liquidazione del pregiudizio riferito al periodo in cui la promissaria acquirente aveva goduto dell’immobile senza averne titolo. Sostiene che la motivazione della sentenza impugnata sia manifestamente illogica o perplessa, in quanto gli elementi che la sentenza ha ritenuto mancanti, riferiti alle caratteristiche dell’immobile, erano specificati già nell’art. 1 del contratto preliminare e il giudice di secondo grado avrebbe comunque potuto disporre consulenza tecnica, per cui sotto questo profilo sussiste la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. Aggiunge che la sentenza ha erroneamente dichiarato anche che non erano utilizzabili gli estratti conto allegati alla memoria istruttoria, in quanto il giudice di primo grado non aveva pronunciato su quelle produzioni e il giudice d’appello erroneamente ha ritenuto irrituale la memoria trasmessa a mezzo fax.
3.1.Il motivo è inammissibile con riferimento ai documenti costituiti dagli estratti conto allegati alla prima memoria istruttoria depositata in primo grado. In via assorbente rispetto a ogni altra questione e diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, risulta

dalla sentenza impugnata (pag.3 e pag.10) che la sentenza di primo grado ha confermato l’ordinanza 10 -5-2014 con la quale il Tribunale aveva dichiarato l’irritualità del deposito della prima e della seconda memoria ex art. 183 co.6 cod. proc. civ. della società opponente. A fronte di questo dato, esattamente la sentenza impugnata ha dichiarato che la società appellante avrebbe dovuto proporre motivo di appello avverso quella pronuncia perché, in mancanza, non è stata devoluta al giudice d’appello la questio ne relativa alle modalità di deposito di quelle memorie; quindi, è passata in giudicato la pronuncia di inammissibilità del deposito eseguita dal giudice di primo grado con riguardo alle memorie e ai relativi allegati e la ricorrente non può dolersi della mancata disamina dei documenti dichiarati inammissibili in via definitiva.
Per il resto il motivo -formulato in modo ammissibile, diversamente da quanto sostenuto dalla controricorrente- è fondato, perché effettivamente la sentenza, laddove ha dichiarato che l’appellante non aveva fornito alcun elemento per determinare la perdita subita con riferimento al periodo di occupazione dell’immobile, non rispetta il minimo costituzionale entro il quale è circoscritto il sindacato di legittimità e si sottrae all’obbligo di motivazione previsto in via generale dall’art. 111 Cost. e nel processo civile dall’art. 132 co.2 n. 4 cod. proc. civ.; tale obbligo è violato, concretandosi nullità processuale deducibile ex art. 360 co. 1 n.4 cod. proc. civ., qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, o viziata da manifesta e irriducibile contraddittorietà o sia perplessa e incomprensibile, purché il vizio risulti dallo stesso testo della sentenza, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01, Cass. Sez. 3 12-10-2017 n. 23940 Rv. 645828-01, Cass. Sez. 6-3 25-9-2018 n. 22598 Rv. 650880-01, per tutte). La sentenza, nel dichiarare che nulla si sapeva sulle
caratteristiche dell’immobile utili per quantificare un eventuale canone di locazione non percepito, non spiega per quali ragioni tali caratteristiche dell’immobile non potessero essere ricavate dal contenuto del contratto preliminare intercorso dalle parti e per quali ragioni il valore locativo dell’immobile non potesse essere oggetto di accertamento tecnico. Per queste carenze, l’affermazione risulta illogica e meramente apodittica, in quanto tale inidonea a comprendere il ragionamento svolto per giungere alla conclusione.
4.Resta da esaminare il secondo motivo, con cui la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere ammesso la produzione in appello del documento attestante che RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE avevano sciolto consensualmente, a decorrere dal luglio 2012, una serie di contratti di locazione finanziaria, tra i quali quello relativo all’immobile oggetto del contratto preliminare. Deduce la violazione dell’art. 345 co. 3 cod. proc. civ., in q uanto la disposizione nella formulazione risultante dal d.l. 83/2012 conv. con mod. nella legge 134/2012 applicabile alla fattispecie per essere stato il giudizio introdotto dopo l’11 -9-2012- pone il divieto assoluto della produzione di nuovi documenti in appello, salva solo la possibilità per la parte di dimostrare di non avere potuto produrli prima e a prescindere dall’indispensabilità della prova. Evidenzia che nella fattispecie il documento era venuto a esistenza prima dell’introduzione del giudizio di primo grado e quindi avrebbe potuto essere prodotto tempestivamente; sostiene che le ragioni addotte dalla Corte per ammettere la produzione non integravano gli estremi né del caso fortuito né della forza maggiore; ciò in quanto NOME COGNOME, dal momen to in cui aveva ricevuto la notificazione dell’atto di citazione di opposizione al decreto ingiuntivo da parte di RAGIONE_SOCIALE ben avrebbe potuto rivolgersi a RAGIONE_SOCIALE per accertarsi se RAGIONE_SOCIALE fosse ancora titolare del contratto di locazione
finanziaria. Lamenta perciò che la sentenza non abbia neppure una motivazione logica e coerente sul punto, con conseguente nullità ex art. 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ.

4 .1.Il motivo è infondato laddove deduce la violazione dell’art. 345 co. 3 cod. proc. civ. vigente, nel testo introdotto dall’art. 54 d.l. 83/2012 conv. con legge 134/2012. Infatti, il divieto di produzione di nuovi documenti in appello di cui all’art. 345 co. 3 cod. proc. civ. vigente può essere superato solo ove il giudice accerti che non era possibile provvedere al tempestivo deposito nel giudizio di primo grado, per causa non imputabile alla parte, restando a tal fine ininfluente l’indispensabilità del documento ai fini del decidere (Cass. Sez. 1 12-6-2024 n. 16289 Rv. 671542-02, Cass. Sez. 2 24-10-2023 n. 29506 Rv. 669299-03, Cass. Sez. 3 9-11-2017 n. 26522 Rv. 646466-01). La sentenza impugnata ha fatto applicazione di tale principio, in quanto ha ammesso la produzione in appello del documento relativo alla transazione tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE sulla base del dato che l’appella ta COGNOME aveva detto di esserne venuta a conoscenza a seguito di contenzioso promosso da RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dopo la conclusione del primo grado del giudizio e sul punto non c’era contestazione. In questo modo, la Corte d’appello non ha ammesso il documento per averlo ritenuto indispensabile, come lamenta la ricorrente; diversamente, ha esposto il concetto esatto che la produzione del documento era ammissibile in quanto la parte non aveva potuto produrlo in precedenza e ha accertato in fatto tale circostanza, in termini che resistono alle critiche della ricorrente, in quanto ha evidenziato che si trattava di documento attestante transazione avvenuta tra soggetti diversi e della quale NOME COGNOME era venuta a conoscenza solo a seguito di contenzioso promosso da RAGIONE_SOCIALE.p.aRAGIONE_SOCIALE Sulla questione, non ha rilievo neppure la deduzione della ricorrente secondo la quale RAGIONE_SOCIALE non
aveva sollevato contestazioni in quanto non aveva accettato il contraddittorio sulla produzione documentale, perché neppure tale dato è utile a fare emergere la lamentata violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.

La motivazione della sentenza impugnata sul punto non è neppure affetta da vizio tale da determinarne la nullità, perché pienamente rispetta il minimo costituzionale entro il quale è limitato il sindacato di legittimità (Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01); infatti, esplicita le ragioni in forza delle quali ha ritenuto che il documento non potesse essere prodotto in precedenza, riferite al fatto che si trattava di documento attestante transazione intercorsa tra parti diverse, del quale NOME COGNOME aveva potuto veniva a conoscenza solo a seguito del contenzioso instaurato nei suoi confronti da una delle due parti della transazione.
Il rigetto del motivo comporta che il giudice del rinvio, nell’accertare il diritto della società promittente venditrice di ottenere l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento dell’immobile a decorrere dalla data di consegna, terrà conto che tale diritto sussiste limitatamente a l periodo nel quale la società ha avuto sull’immobile un titolo che le consentiva di disporre dell’immobile anche dandolo in godimento ad altri.

5. In definitiva, l’accoglimento del primo e del terzo motivo di ricorso nei termini predetti impongono la cassazione della sentenza impugnata. Il giudice del rinvio, facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, accerterà il diritto della società promittente venditrice a ottenere dalla promissaria acquirente l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene, per il tempo compreso dal momento della consegna dell’immobile fino al momento in cui la società ha avuto sul bene un titolo che le consentiva di disporre
dell’immobile anche lasciandolo in godimento alla promissaria acquirente.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

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