Risoluzione consensuale: addio al doppio della caparra

La Corte di Cassazione chiarisce che l’adesione della promissaria acquirente a un piano di risanamento della società venditrice, che prevede la restituzione della caparra, configura una risoluzione consensuale preliminare del contratto. Tale nuovo accordo prevale sul diritto di richiedere il doppio della caparra per inadempimento, anche se l’immobile viene poi venduto a terzi. Il ricorso della società venditrice, che contestava questa interpretazione, è stato rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare e Accordi Successivi: Quando si Perde il Diritto al Doppio della Caparra

L’acquisto di un immobile è un percorso complesso, spesso regolato da un contratto preliminare. Ma cosa accade se, dopo la firma, le parti stringono nuovi accordi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: l’adesione a un piano di risanamento successivo può configurare una risoluzione consensuale preliminare, facendo venir meno il diritto al doppio della caparra per inadempimento. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una promissaria acquirente stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento in costruzione, versando una cospicua caparra confirmatoria. Successivamente, la società costruttrice entrava in difficoltà finanziarie e presentava un piano di risanamento.

La promissaria acquirente aderiva a tale piano, accettando la risoluzione del contratto preliminare a condizione che, una volta venduto l’intero complesso immobiliare a terzi, le fosse restituita la somma versata a titolo di caparra. Effettivamente, l’immobile veniva venduto ad altri, ma la società non restituiva la somma.

L’acquirente si rivolgeva quindi al Tribunale, chiedendo la condanna della società al pagamento del doppio della caparra, come previsto dall’art. 1385 c.c. in caso di inadempimento. Il Tribunale, tuttavia, condannava la società alla restituzione della sola caparra versata. La Corte d’Appello, poi, confermava la decisione, specificando che l’adesione al piano di risanamento aveva di fatto risolto consensualmente il contratto originario.

La questione della risoluzione consensuale preliminare in Cassazione

Gli ex soci della società venditrice, ormai in liquidazione, hanno proposto ricorso per cassazione, basandolo su diversi motivi, sia procedurali che di merito. Essi sostenevano, tra le altre cose, che i giudici di merito avessero erroneamente interpretato gli accordi e che la risoluzione unilaterale per inadempimento fosse ancora valida, con conseguente diritto a trattenere la caparra (o, secondo la prospettiva dell’acquirente, a riceverne il doppio).

In particolare, i ricorrenti contestavano la mancata considerazione di un precedente accordo-quadro e lamentavano che la Corte d’Appello avesse basato la sua decisione su un’interpretazione che portava a una risoluzione consensuale preliminare non voluta.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendolo in parte inammissibile e in parte infondato. Il cuore della decisione, la ratio decidendi, risiede in un punto cruciale: l’accordo successivo prevale su quello originario.

Secondo gli Ermellini, l’adesione della promissaria acquirente al piano di risanamento nel 2017 e la sua accettazione della risoluzione del preliminare, a condizione della vendita a terzi e della restituzione della caparra, ha costituito una nuova manifestazione di volontà. Questo nuovo patto ha sostituito le previsioni del contratto preliminare del 2011, inclusi i rimedi legati all’inadempimento, come il recesso e la richiesta del doppio della caparra.

La Corte ha specificato che l’accordo del 2017 ha dato vita a una risoluzione consensuale preliminare, che si è perfezionata con l’avverarsi della condizione (la vendita del complesso immobiliare a terzi). Di conseguenza, l’unica obbligazione residua per la società venditrice era la restituzione della somma originariamente versata, non il pagamento del doppio. Qualsiasi altra scrittura o accordo precedente è stato ritenuto irrilevante di fronte a questa pattuizione successiva, chiara e decisiva.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un importante insegnamento: la vita di un contratto non si esaurisce con la sua firma. Le parti possono, con accordi successivi, modificarne o estinguerne gli effetti. È fondamentale prestare la massima attenzione a qualsiasi documento o accordo che si sottoscrive dopo la stipula di un preliminare, specialmente in contesti di difficoltà finanziaria della controparte.

L’adesione a piani di risanamento, transazioni o altre pattuizioni può essere interpretata come una rinuncia ai diritti e alle tutele previste dal contratto originario. In questo caso, la volontà di trovare una soluzione concordata alla crisi della società costruttrice ha portato alla perdita del diritto al risarcimento forfettario rappresentato dal doppio della caparra, trasformando il diritto della promissaria acquirente in un semplice credito restitutorio.

Cosa succede al diritto al doppio della caparra se le parti raggiungono un nuovo accordo dopo il contratto preliminare?
Secondo la Corte di Cassazione, un nuovo accordo successivo può configurare una risoluzione consensuale del contratto preliminare. Questo nuovo patto sostituisce le clausole originarie, compreso il diritto a richiedere il doppio della caparra in caso di inadempimento, trasformandolo in un diritto alla semplice restituzione di quanto versato.

L’adesione al piano di risanamento di un’azienda può essere considerata una risoluzione consensuale di un contratto precedente?
Sì. La Corte ha stabilito che l’adesione della promissaria acquirente al piano di risanamento della società venditrice, che prevedeva la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra a seguito della vendita dell’immobile a terzi, costituisce un accordo di risoluzione consensuale che supera e sostituisce le previsioni del preliminare.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto decisivo l’accordo del 2017 rispetto a quello del 2011?
Perché l’accordo del 2017 (l’adesione al piano di risanamento) rappresentava la volontà finale e determinante delle parti riguardo alla sorte del loro rapporto contrattuale. Essendo un patto successivo, ha avuto l’effetto di regolare nuovamente la situazione, prevalendo su qualsiasi accordo precedente e definendo le nuove condizioni per la chiusura del rapporto, ovvero la restituzione della sola caparra.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29421 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29421 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME e RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , quali ex soci dell’estinta RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

-controricorrente –

COGNOME NOME;

R.G.N. 14459/24

C.C. 22/10/2025

Vendita

-intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Trento n. 6/2024, pubblicata il 24 gennaio 2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22 ottobre 2025 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

1. -Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. vigente ratione temporis , COGNOME NOME adiva il Tribunale di Trento, chiedendo che la RAGIONE_SOCIALE fosse condannata al pagamento, in suo favore, della somma di euro 220.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata quale promissaria acquirente dell’appartamento in corso di costruzione sito in Mezzolombardo per il prezzo di euro 140.000,00, in ragione dell’inadempimento della promittente alienante, che aveva presentato un piano di risanamento ex art. 67 legge fall., in esito al quale in data 23 febbraio 2018 l’immobile era stato trasferito a terzi, cui era seguita la formale dichiarazione di recesso della promissaria acquirente. In via subordinata, chiedeva la condanna della società convenuta alla restituzione dell’importo versato pari ad euro 110.000,00, oltre interessi.
Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale resisteva alle pretese di controparte, esponendo che, con scrittura privata del 3 dicembre 2011 intercorsa con COGNOME NOME -coniuge della COGNOME -, sottoscritta in calce ‘per acquiescenza e accettazione’ dalla stessa ricorrente, le parti avevano inteso regolare i loro rapporti nel senso che, a scelta della società resistente, si sarebbe proceduto alla vendita definitiva

dell’appartamento finito 1.6 della Residenza Altea in favore di COGNOME NOME o di altra persona da quest’ultima nominata, previo saldo della parte di prezzo eccedente euro 110.000,00, ovvero si sarebbe proceduto alla rivendita, in corso di costruzione e prima del rogito, dell’appartamento 1.6 ad altro promissario acquirente, anche attraverso la cessione del preliminare, previo incasso, da parte della COGNOME, della somma minima di euro 110.000,00, e che, nell’ipotesi in cui per qualunque ragione NOME non fosse stata in grado di dare corso ad alcuna delle due modalità indicate, si obbligava alla restituzione di una somma minima non inferiore ad euro 55.000,00.
Per effetto del disconoscimento di tale scrittura, si dava corso al subprocedimento di verificazione sull’originale mediante espletamento di consulenza tecnica d’ufficio in materia grafologica.

All’esito era disposta la chiamata in causa iussu iudicis di COGNOME NOME, il quale disconosceva la sottoscrizione apposta sulla scrittura privata prodotta da controparte ed eccepiva l’inopponibilità nei suoi confronti degli esiti della disposta indagine peritale, non avendo potuto partecipare alle relative operazioni.

Era, in conseguenza, espletata una nuova consulenza tecnica d’ufficio, che accertava l’autenticità delle sottoscrizioni apposte sulla predetta scrittura.

Quindi, il Tribunale adito, con ordinanza depositata il 21 settembre 2022, condannava la RAGIONE_SOCIALE a corrispondere, in favore di COGNOME NOME, la somma di euro 110.000,00, oltre interessi legali dal 23 febbraio 2018 al soddisfo, in ragione della vendita dell’appartamento ad un terzo.

2. -La RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure.

Si costituivano nel giudizio d’impugnazione COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali instavano per il rigetto dell’appello e spiegavano appello incidentale.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Trento, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale proposto dalla RAGIONE_SOCIALE mentre accoglieva l’appello incidentale spiegato da COGNOME NOME e COGNOME NOME, disponendosi, per l’effetto, la condanna della RAGIONE_SOCIALE alla restituzione, in favore della COGNOME, della somma di euro 110.000,00, oltre interessi legali, in ragione dell’adesione, nell’anno 2017, della promissaria acquirente al piano di risanamento e della sua accettazione della risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare del 3 dicembre 2011, alla condizione della vendita poi avvenuta dell’intero complesso immobiliare, con la previsione che le fosse riconosciuta, a titolo restitutorio, la somma complessiva di euro 110.000,00 (già versata a titolo di caparra confirmatoria), come da comunicazione dell’8 febbraio 2017, poi modificata il 29 settembre 2017, con la conseguente dichiarazione dell’inefficacia del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dalla promissaria acquirente il 27 marzo 2018.
3. -Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, NOME e la RAGIONE_SOCIALE, quali ex soci della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Ha resistito, con controricorso, COGNOME NOME.

È rimasto intimato COGNOME NOME.

4. -Il consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del giudizio depositata il 29 gennaio 2025, comunicata il 30 gennaio 2025, ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., alla stregua della ritenuta manifesta infondatezza del ricorso.

Con atto depositato il 21 febbraio 2025, NOME e la RAGIONE_SOCIALE hanno chiesto la decisione del ricorso e successivamente sono pervenute memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Si premette che il consigliere delegato autore della proposta di definizione può far parte del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c. ed essere nominato relatore, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, primo comma, n. 4, e 52 c.p.c. (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024).

2. -Tanto premesso, con i primi tre motivi articolati i ricorrenti denunciano: A) ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 183, sesto comma, n. 2 (vigente ratione temporis ), e 115 c.p.c., per avere la Corte di merito ritenuto l’inammissibilità dell’originale dell’accordo -quadro del 3 dicembre 2011 (accordo riservato per l’erogazione e la restituzione di finanziamento) sull’erroneo presupposto che il documento prodotto in copia, in uno con la costituzione nel giudizio di prime cure, fosse difforme dall’originale prodotto all’esito dell’ordine del giudice ai fini dell’esperimento del sub -procedimento di verificazione (attraverso due consulenze tecniche d’ufficio calligrafiche che avevano accertato l’autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte
dalla COGNOME e dal COGNOME), mentre ne sarebbe mutata la sola veste grafica; B) ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., quanto al principio di non contestazione e di preclusione documentale, con la conseguente nullità della sentenza impugnata, per avere la Corte d’appello mancato di utilizzare un documento riconosciuto come vincolante da due consulenze tecniche d’ufficio; C) ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c., in tema di specificità dei motivi d’appello, e dell’art. 162 c.p.c., per avere la Corte del gravame ritenuto privo di specificità il motivo d’appello con cui si affermava l’utilizzabilità di un documento riconosciuto da due consulenze tecniche d’ufficio.
2.1. -Le tre doglianze che precedono sono inammissibili per difetto di interesse.

Infatti, quand’anche il documento (accordo -quadro riservato per l’erogazione e la restituzione di finanziamento) fosse stato ritenuto utilizzabile, la sua valenza non avrebbe avuto comunque rilevanza decisiva, in ragione della dirimente portata assunta nell’ iter decisionale dall’adesione, nell’anno 2017, della promissaria acquirente al piano di risanamento e dalla sua accettazione della risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare del 3 dicembre 2011, alla condizione della vendita poi avvenuta dell’intero complesso immobiliare, con la previsione che le fosse riconosciuta, a titolo restitutorio, la somma complessiva di euro 110.000,00 (già versata a titolo di caparra confirmatoria), come da comunicazione dell’8 febbraio 2017, poi modificata il 29 settembre 2017.
3. -Con il quarto motivo svolto i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1363 c.c., in tema di interpretazione dei contratti, e dell’art. 1385 c.c., per avere la Corte territoriale escluso la risoluzione unilaterale del preliminare di vendita per causa addebitabile alla promissaria acquirente, con il conseguente diritto della promittente alienante all’incameramento definitivo della caparra confirmatoria ricevuta.
3.1. -Il motivo è inammissibile.

La censura, infatti, non si confronta con la ratio decidendi della pronuncia impugnata (o comunque non ne costituisce puntuale confutazione), secondo cui, in ragione di un accordo successivo collegato al piano di risanamento proposto, ove l’intero complesso immobiliare fosse stato alienato a terzi (condizione poi verificatasi in data 23 febbraio 2018), il preliminare di vendita si sarebbe risolto consensualmente e la promissaria acquirente avrebbe avuto diritto alla restituzione della somma versata a titolo di caparra e acconto di euro 110.000,00 (quanto al diritto alla risoluzione del preliminare qualora il promittente venditore, nelle more della stipulazione del definitivo, alieni il cespite promesso al promissario acquirente in favore di terzi: Cass. Sez. 1, Sentenza n. 7066 del 14/04/2004; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8047 del 21/03/2023; Sez. 2, Sentenza n. 4142 del 10/02/2023).
4. -Con il quinto motivo proposto i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 96 c.p.c., in quanto l’omessa dolosa

produzione dell’accordo -quadro del 3 dicembre 2011 giustificherebbe la condanna per lite temeraria.

4.1. -La censura è inammissibile.

Si tratta, in realtà, di un ‘non motivo’, in quanto non specificamente diretto avverso alcuna pronuncia contenuta nella sentenza impugnata.

-Con il sesto motivo dedotto i ricorrenti si dolgono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., per avere la Corte distrettuale adottato una motivazione inesistente o contraddittoria, in merito alla ritenuta non validità e cogenza dell’accordo -quadro del 3 dicembre 2011, benché introdotto in giudizio su ordine del giudice ed oggetto di verifica a cura di ben due consulenze tecniche d’ufficio in materia grafologica.
5.1. -Il motivo è infondato.

Ed invero la censura non assume una portata decisiva, alla luce delle ragioni innanzi esposte con riferimento ai primi tre motivi scrutinati (ossia alla stregua della rilevanza dirimente non già dell’accordo -quadro del 3 dicembre 2011, bensì de ll’adesione, nell’anno 2017, al piano di risanamento e dell’ accettazione della risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare del 3 dicembre 2011, alla condizione della vendita poi avvenuta dell’intero complesso immobiliare, con la previsione che fosse riconosciuta alla promissaria acquirente, a titolo restitutorio, la somma complessiva di euro 110.000,00).
6. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiché il giudizio è stato definito in conformità alla proposta, deve essere applicato l’art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c., con la conseguente condanna ulteriore dei ricorrenti soccombenti al pagamento, in favore della controparte, di una somma equitativamente determinata nonché, in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro non inferiore ad euro 500,00 e non superiore ad euro 5.000,00, somme che si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge; condanna altresì i ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore della controricorrente, della somma equitativamente determinata in euro 5.000,00 e al pagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di euro 2.000,00.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il

versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 22 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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