Risarcimento lucro cessante e tasse: la Cassazione

Una società immobiliare ha subito un danno a causa di difetti strutturali in un immobile, che hanno impedito la vendita di alcune unità. La Corte di Cassazione, intervenendo sul calcolo del risarcimento lucro cessante, ha stabilito un principio fondamentale: l’importo liquidato deve tener conto della tassazione. Poiché il risarcimento sostituisce un reddito che sarebbe stato tassato, per evitare un ingiusto arricchimento del danneggiato, il danno deve essere calcolato al netto delle imposte che sarebbero state pagate su quel mancato guadagno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Lucro Cessante e Tassazione: la Cassazione fa Chiarezza

Quando un’impresa subisce un danno che le impedisce di realizzare un guadagno, ha diritto a un risarcimento. Ma come si calcola esattamente questo danno? La somma ricevuta deve essere considerata al lordo o al netto delle tasse? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara e precisa a questa domanda, stabilendo un principio fondamentale per il corretto calcolo del risarcimento lucro cessante. L’analisi del caso mostra come la fiscalità giochi un ruolo cruciale per evitare un ingiusto arricchimento del danneggiato.

I Fatti di Causa

Una società di costruzioni aveva commissionato a un’impresa appaltatrice e a un professionista (progettista e direttore dei lavori strutturali) l’ampliamento di un immobile. A seguito dei lavori, si manifestarono gravi cedimenti strutturali che resero invendibili alcune unità immobiliari. La società committente, che aveva già stipulato tre contratti preliminari di vendita, si vide costretta a gestire la risoluzione di tali accordi a causa dei difetti dell’opera. Di conseguenza, citò in giudizio l’appaltatore e il professionista per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti, inclusa la perdita dei guadagni derivanti dalle mancate vendite (lucro cessante).

La Decisione dei Giudici di Merito

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi riconobbero la responsabilità dei convenuti, condannandoli in solido a risarcire i danni. In particolare, per quantificare il lucro cessante, i giudici avevano calcolato la differenza tra il prezzo a cui gli immobili sarebbero stati venduti nel 2010 (anno previsto per la stipula dei contratti definitivi) e il loro valore di mercato svalutato nel 2017 (momento in cui il danno si era cristallizzato). La Corte d’Appello, tuttavia, liquidò tale importo senza considerare l’impatto fiscale, ovvero senza detrarre le imposte che la società avrebbe dovuto pagare su quel guadagno.

Il Ricorso in Cassazione e il calcolo del risarcimento lucro cessante

Il professionista ritenuto responsabile ha presentato ricorso in Cassazione, sollevando diverse questioni. Il motivo di ricorso più significativo, e quello che è stato accolto dalla Suprema Corte, riguardava proprio il calcolo del risarcimento lucro cessante. Il ricorrente sosteneva che l’importo riconosciuto alla società danneggiata fosse eccessivo, in quanto rappresentava un incasso lordo. Secondo la sua tesi, il danno effettivo avrebbe dovuto corrispondere al guadagno netto, ossia all’importo che sarebbe rimasto alla società dopo aver pagato le imposte (come IRES e IRAP). Liquidare l’importo lordo avrebbe significato un ingiustificato arricchimento per la società danneggiata.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso, fornendo una motivazione dettagliata e di grande importanza pratica. I giudici hanno chiarito la distinzione fondamentale tra due tipi di danno patrimoniale:

1. Danno emergente: la perdita economica immediata (es. spese di riparazione). Questo tipo di risarcimento reintegra il patrimonio del danneggiato e, di norma, non costituisce reddito e quindi non è tassabile.
2. Lucro cessante: il mancato guadagno. Questo risarcimento ha una funzione sostitutiva del reddito che il danneggiato non ha potuto percepire. Poiché il reddito non percepito sarebbe stato soggetto a tassazione, anche la somma liquidata a titolo di risarcimento deve essere considerata fiscalmente rilevante.

Sulla base di questa distinzione, la Corte ha affermato che la somma liquidata a titolo di lucro cessante è soggetta a tassazione. Di conseguenza, per determinare l’esatto pregiudizio subito dal danneggiato, il calcolo deve essere effettuato al netto del carico fiscale. In altre parole, il risarcimento non deve corrispondere all’intero mancato incasso, ma al profitto netto che sarebbe residuato dopo il pagamento delle imposte.

Il principio giuridico applicato è quello della compensatio lucri cum damno, secondo cui dal risarcimento va detratto qualsiasi vantaggio che il danneggiato ottiene in conseguenza dell’illecito. In questo caso, il ‘vantaggio’ sarebbe il risparmio fiscale derivante dal non aver percepito un reddito imponibile. Lasciare questo vantaggio al danneggiato significherebbe risarcirlo più del danno effettivamente patito.

La Corte ha anche precisato che spetta al danneggiato, a fronte dell’eccezione del debitore, dimostrare che quel reddito non sarebbe stato soggetto a tassazione, applicando il principio di vicinanza della prova.

Conclusioni

La sentenza stabilisce un principio di diritto chiaro: il danno patrimoniale da mancato guadagno (lucro cessante) va liquidato al netto delle imposte che sarebbero state dovute sul reddito non percepito. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche per tutti i casi di risarcimento del danno a favore di imprese e professionisti. I giudici dovranno d’ora in poi tenere conto del carico fiscale per evitare liquidazioni eccessive e garantire che il risarcimento corrisponda all’effettiva perdita netta subita, ripristinando il patrimonio del danneggiato nella stessa esatta misura in cui si sarebbe trovato senza l’inadempimento.

Il risarcimento per lucro cessante è soggetto a tassazione?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il risarcimento per lucro cessante ha una funzione sostitutiva di un reddito che sarebbe stato tassabile. Pertanto, la somma liquidata è a sua volta soggetta a imposizione fiscale.

Come deve essere calcolato l’importo del danno da lucro cessante per evitare un ingiusto arricchimento?
L’importo deve essere calcolato al netto del carico fiscale. Per determinare l’effettivo pregiudizio, si deve sottrarre dall’ammontare del mancato guadagno l’importo delle imposte che il danneggiato avrebbe dovuto pagare se avesse regolarmente percepito quel reddito.

Una clausola di una polizza assicurativa che esclude i danni derivanti da violazioni di norme edilizie necessita di una specifica approvazione per iscritto?
No. La Corte ha stabilito che una clausola di questo tipo non limita la responsabilità dell’assicuratore, ma definisce l’oggetto e i limiti della garanzia assicurativa. Di conseguenza, non è una clausola vessatoria ai sensi dell’art. 1341 c.c. e non richiede una specifica approvazione scritta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28718 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 28718 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2025

SENTENZA

R.G.N. 2042/21

U.P. 16/10/2025

Appalto -Opere -Responsabilità progettista e direttore dei lavori -Lucro cessante -Copertura assicurativa sul ricorso (iscritto al N.NUMERO_DOCUMENTO.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura a margine del ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso;

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA: P_IVA), in persona dei suoi legali rappresentanti pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-controricorrenti –

nonché

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), già titolare dell’omonima ditta individuale;

-intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 644/2020, pubblicata il 17 giugno 2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della Sostituta Procuratrice generale AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento per quanto di ragione del primo motivo del ricorso e il rigetto dei restanti motivi; conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;

sentiti , in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’AVV_NOTAIO per delega dell’AVV_NOTAIO per il ricorrente, l’AVV_NOTAIO per delega dell’AVV_NOTAIO -per la controricorrente RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE e l’AVV_NOTAIO per la controricorrente RAGIONE_SOCIALE

FATTI DI CAUSA

1. -Previo espletamento di procedimento di accertamento tecnico preventivo, con atto di citazione del 6 marzo 2012, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Alessandria, COGNOME NOME, quale titolare dell’omonima impresa individuale, e COGNOME NOME, rispettivamente nella qualità di appaltatore nonché di progettista e direttore delle opere strutturali, chiedendo che i convenuti fossero condannati, in solido, al risarcimento dei danni subiti dall’attrice committente, in ragione del cedimento strutturale dell’ampliamento eseguito sull’immobile sito in Alessandria, INDIRIZZO, con lesioni della facciata, crepe all’interno di tre unità abitative e l’interessamento dei sottofondi di due unità abitative, nella misura di euro 199.872,47, oltre IVA, nonché al rimborso delle spese sostenute, ivi comprese quelle relative agli interessi passivi sul mutuo acceso, e al risarcimento del lucro cessante conseguente all’impossibilità di commercializzazione degli appartamenti, al fermo cantiere e alla risoluzione dei preliminari di vendita.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale contestava le domande avversarie e chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa del direttore generale dei lavori COGNOME NOME.

Si costituiva altresì in giudizio COGNOME NOME, il quale negava che gran parte degli addebiti lamentati attenessero al

ruolo e all’attività da questi svolta ed esponeva che, nell’ipotesi in cui fosse stata ritenuta qualche sua responsabilità, essa avrebbe dovuto essere limitata al momento in cui l’appaltante aveva deciso di effettuare gli interventi di consolidamento, con la scelta della relativa tipologia, atteso che aveva già terminato la propria attività a fine 2008; contestava, poi, le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio espletata in sede di ARAGIONE_SOCIALE. quanto ai danni richiesti e quantificati; deduceva anche la responsabilità del direttore generale dei lavori, di cui chiedeva la chiamata in causa a scopo di garanzia, unitamente alla propria compagnia assicuratrice RAGIONE_SOCIALE, in forza della polizza per responsabilità civile professionale stipulata.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva l’RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva che fosse respinta la domanda di garanzia formulata nei propri confronti e, in subordine, che la condanna fosse limitata a quanto allegato e provato e, in ogni caso, che fosse contenuta entro i limiti del massimale previsto nel contratto di assicurazione, al netto della franchigia contrattuale.

Rimaneva contumace COGNOME NOME.

Nel frattanto, la RAGIONE_SOCIALE aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo per euro 127.414,79, emesso in favore dell’appaltatore COGNOME NOME, a titolo di saldo del corrispettivo dovuto per le opere eseguite di ristrutturazione e di ampliamento del predetto fabbricato, spiegando domanda riconvenzionale, volta ad ottenere la condanna dell’appaltatore al pagamento delle somme dovute in ordine alle opere non eseguite a regola d’arte o non eseguite affatto o difformi dalle prescrizioni di contratto.
Si era costituito nel giudizio di opposizione COGNOME NOME, il quale aveva contestato il fondamento dell’opposizione e della domanda avversaria, di cui aveva chiesto il rigetto.

Riuniti i giudizi, erano assunte le prove orali ammesse e, all’esito, era disposta consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 379/2018, depositata il 14 maggio 2018: 1) in accoglimento per quanto di ragione dell’opposizione spiegata, revocava il decreto ingiuntivo opposto e dichiarava tenuta la RAGIONE_SOCIALE a corrispondere, a titolo di residuo corrispettivo dovuto, in favore di COGNOME NOME, la somma di euro 62.414,79, oltre IVA; 2) in accoglimento per quanto di ragione della spiegata domanda riconvenzionale, dichiarava tenuto COGNOME NOME a corrispondere, in favore della RAGIONE_SOCIALE, in ragione della difettosa e incompleta esecuzione dell’appalto, la somma di euro 53.606,70, oltre IVA, nonché, a titolo di oneri pro quota di progettazione, direzione lavori e coordinamento, la somma di euro 7.500,00, oltre IVA; 3) compensava le opposte ragioni di credito tra le parti indicate e, per l’effetto, condannava la RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore di COGNOME NOME, della differenza, oltre interessi ai sensi degli artt. 4 e 5 del d.lgs. n. 231/2002 sino al saldo; 4) condannava COGNOME NOME e COGNOME NOME, in solido, al pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, della somma di euro 103.839,16, a titolo di risarcimento danni per le opere necessarie ai fini di rimediare all’accertato cedimento strutturale, e della somma di euro 7.500,00, a titolo di oneri di progettazione, direzione lavori e coordinamento, oltre IVA e interessi legali sulle somme annualmente rivalutate dal deposito della relazione
peritale al saldo; 5) condannava COGNOME NOME e COGNOME NOME, in solido, al pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, della somma di euro 168.000,00, a titolo di risarcimento del danno per la mancata stipulazione dei contratti definitivi in relazione ai tre preliminari di vendita conclusi, nonché della somma di euro 12.741,36, a titolo di risarcimento per i maggiori interessi passivi corrisposti in relazione al contratto di mutuo stipulato, oltre interessi legali sulle somme annualmente rivalutate dal deposito della relazione peritale al saldo; 6) poneva a carico di COGNOME NOME il 70% di responsabilità, a carico di COGNOME NOME il 5% e a carico di COGNOME NOME il 10%, nei rapporti interni tra dette parti, e -per l’effetto condannava ciascuna di esse a manlevare le altre nei limiti della percentuale di responsabilità accertata, ove avessero corrisposto al danneggiato gli interi importi liquidati; 7) rigettava la domanda di manleva proposta da COGNOME NOME verso l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE
2. -Con atto di citazione dell’11 dicembre 2018, COGNOME NOME proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) che non poteva rispondere dell’aggravamento dei danni verificatosi all’esito degli interventi di consolidamento, con iniezione di resine, del novembre 2009 e del giugno 2010, rivelatisi in concreto del tutto inefficaci, in quanto detti interventi sarebbero stati riconducibili alla committente ed eseguiti dalla RAGIONE_SOCIALE, sicché la sua eventuale responsabilità per l’attività NOME avrebbe dovuto essere limitata sino alla fine del 2008, momento di esaurimento del suo incarico professionale, con esclusione della tenutezza al pagamento delle somme di euro 10.700,00 per i lavori realizzati da RAGIONE_SOCIALE in modo inadeguato e di euro 6.950,00
per le opere conseguenti e complementari; 2) che vi sarebbe stato il concorso colposo della condotta della committente danneggiata, che non si sarebbe attivata per oltre sei anni ai fini di eseguire le opere necessarie alla definitiva stabilizzazione dell’edificio; 3) che non poteva essere riconosciuto il danno derivato dalla mancata stipulazione dei contratti definitivi relativi ai tre preliminari di compravendita, cui sarebbe seguito il decremento del mercato immobiliare tra il 2010 e il 2017, in mancanza di alcuna prova confermativa dell’avvenuta stipulazione di tali contratti, con la previsione degli importi indicati dalla committente, e della risoluzione a causa del cedimento strutturale dell’immobile appaltato, posto altresì che la percentuale del 35% di decremento del mercato immobiliare, come prospettata dal consulente tecnico d’ufficio, sarebbe stata elevatissima e non corrispondente alla situazione effettiva e che, in ogni caso, l’importo di euro 168.000,00 sarebbe stato soggetto a tassazione, da ritenersi pari a circa il 50%, per cui detto importo avrebbe dovuto essere altresì ridotto alla metà; 4) che anche i danni quantificati per i maggiori interessi passivi corrisposti in relazione al contratto di mutuo non erano dimostrati, stante che RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto provare la mancanza di liquidità necessaria ad estinguerlo; 5) che, quanto alla statuita inoperatività della polizza assicurativa, l’esclusione della copertura per essersi il progettista basato sulle risultanze di una carta geologica non avrebbe integrato le condizioni per negare la garanzia e, comunque, l’indagine svolta non si sarebbe affatto limitata ad un mero esame di tale carta geologica, come da produzione avvenuta già nel procedimento di A.T.P., da cui
sarebbe emerso che il COGNOME aveva maturato una concreta esperienza per aver provveduto alla progettazione strutturale e alla direzione dei lavori di numerose costruzioni, ben più rilevanti ed importanti di quella oggetto di causa, nella stessa frazione e, in alcuni casi, in prossimità dello stesso cantiere, senza che si fosse manifestata alcuna carenza strutturale; 6) che, in ogni caso, il Tribunale aveva errato nell’escludere che si trattasse di costruzione di modesto rilievo in rapporto alla stabilità globale dell’insieme opera -terreno, nonostante nessuna delle parti avesse contestato tale circostanza, considerato che l’ampliamento costituito da due porzioni di fabbricato delle dimensioni di ml. 6,20 x 4,16 e 4,63 x 3,00 -sarebbe stato irrilevante rispetto a quanto realizzato in zona senza alcun problema, con riferimento ad edifici multipiano, ville, capannoni, con valutazione ex ante e non già ex post sulla base della mancata tenuta delle fondazioni rispetto alla capacità portante del terreno; 7) che la clausola di esclusione contenuta nella polizza non era efficace, in quanto avrebbe richiesto la specifica sottoscrizione, atteso che, se la clausola avesse dovuto interpretarsi nel senso ritenuto dal Tribunale, la polizza non sarebbe stata pressoché mai operativa, poiché, in caso di verificazione di un problema nella realizzazione di una costruzione, vi sarebbe stata sempre una violazione di legge, cosicché detta clausola non avrebbe riguardato semplicemente contenuto e limiti della garanzia assicurativa, ma avrebbe comportato una vera e propria esclusione di responsabilità, con la conseguente necessità della sua specifica approvazione.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale concludeva per il rigetto dell’appello spiegato e la conferma della sentenza impugnata.

Si costituiva nel giudizio d’appello anche COGNOME NOME, il quale proponeva appello incidentale verso la RAGIONE_SOCIALE, negando la sua responsabilità per i difetti e vizi dedotti.

Si costituiva altresì, in sede di gravame, la RAGIONE_SOCIALE, la quale contestava che la polizza assicurativa fosse nella specie operativa, concludendo per il rigetto dell’appello principale e la conferma della sentenza del Tribunale.

Rimaneva contumace, anche nel giudizio d’appello, COGNOME NOME.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Torino, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento per quanto di ragione dell’impugnazione principale spiegata e in parziale riforma della pronuncia appellata, condannava COGNOME NOME al pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, della minore somma di euro 86.189,16, a titolo di risarcimento del danno per la realizzazione delle opere necessarie a riparare il cedimento strutturale, oltre interessi legali sulla somma annualmente rivalutata dall’8 gennaio 2018 al saldo, rigettando il motivo d’appello relativo all’operatività della garanzia assicurativa, e in accoglimento dell’appello incidentale tardivo proposto da COGNOME NOME -escludeva ogni responsabilità dell’appaltatore per il riferito cedimento strutturale, ponendo tale responsabilità, nei rapporti interni, a carico del COGNOME nella misura del 77% e della direttrice generale dei lavori nella misura del 5,75%.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che la dedotta carenza di prova in ordine al danno derivato dalla mancata tempestiva stipulazione dei tre contratti definitivi di vendita non teneva conto dell’avvenuta produzione sia dei contratti preliminari che delle lettere dei promissari acquirenti, con le quali quest’ultimi avevano manifestato la volontà di recedere in ragione dei problemi strutturali manifestatisi nel corpo aggiunto, elementi documentali, questi, sufficienti a rendere verosimile che, per tale causa, i contratti definitivi non fossero stati stipulati, avendo gli acquirenti tutto il diritto di non acquistare immobili viziati addirittura nella loro struttura; b ) che il consulente tecnico d’ufficio aveva, poi, effettuato un calcolo analitico dei diversi livelli del mercato immobiliare dei prezzi delle tre unità interessate nelle date rilevanti del 2010 e del 2017, avverso cui la censura dell’appellante aveva replicato con la semplice a ffermazione che tali conclusioni non sarebbero corrisposte alla realtà, senza peraltro indicare alcuna circostanza concreta a supporto; c ) che -contrariamente a quanto osservato dall’appellante soggetto a tassazione non era tout court l’importo di euro 168.000,00, pari al decremento di valore degli immobili, ma l’utile che l’operazione avrebbe generato e, in particolare, l’utile conseguito dalla società, senza che l’appellante si fosse posto il problema della base imponibile, formulando sul punto apposita istanza istruttoria; d ) che l’art. 3, lett. i ), della polizza assicurativa stipulata con RAGIONE_SOCIALE comprendeva tra i ‘rischi esclusi’ anche quelli per i danni conseguenti al mancato rispetto di vincoli urbanistici, di norme edilizie e di altri vincoli imposti dalle pubbliche autorità; e ) che
non era controverso che si dovesse avere riguardo a quanto previsto dal capo A.2 del d.m. 11 marzo 1988 (‘Prescrizione generali’), secondo cui, nel caso di costruzioni di modesto rilievo in rapporto alla stabilità globale dell’insieme opera -terreno, che fossero ricadute in zone già note, la caratterizzazione geotecnica del sottosuolo poteva essere ottenuta per mezzo della raccolta di notizie e di dati sui quali potesse responsabilmente essere basata la progettazione, sicché, nell’ipotesi di costruzioni di m odesto rilievo, la norma escludeva la necessità di una vera e propria relazione geologica, sostituita dalla raccolta, da parte del progettista, di notizie e di dati su cui la progettazione avrebbe potuto essere basata ‘responsabilmente’, vale a dire di notizie e dati che comunque avessero espresso un’adeguata conoscenza del terreno su cui avrebbe dovuto insistere la costruzione progettanda; f ) che, per l’effetto, il semplice esame di una carta geologica non sarebbe stato di per sé tale da soddisfare tale condizione, come già ritenuto dal Tribunale, appunto perché avrebbe comportato una conoscenza essenzialmente di tipo astratto e teorico; g ) che il riferimento alla maturazione di un’adeguata esperienza, in relazione alla progettazione strutturale e alla direzione dei lavori di numerose costruzioni ben più rilevanti nella stessa zona, non costituiva argomentazione sufficiente, poiché le fondazioni del corpo preesistente si trovavano a ml. 4,00 sotto il piano di campagna mentre il piano di fondazione dell’ampli amento -che poi aveva manifestato i problemi strutturali -si trovava a ml. 1,70 sotto il solaio del piano terreno, ossia ad una quota in cui la capacità portante del terreno era ‘davvero contenuta’, a fronte, viceversa, della stabilità strutturale
del corpo preesistente; h ) che, pertanto, in ordine alla dedotta esperienza precedentemente maturata con riferimento a fabbricati ben più rilevanti, avrebbe dovuto presumersi che le loro fondazioni si trovassero quantomeno alla quota dell’attuale corpo principale, con la conseguenza che l’esperienza maturata avrebbe potuto essere utilizzata per realizzare delle fondazioni ad una profondità simile, senza che -per contro -emergesse su quali presupposti si fondava la scelta progettuale relativa al corpo aggiunto, non figurando in atti le considerazioni di tipo geotecnico effettuate e i relativi calcoli; i ) che, con riguardo al profilo attinente alla specifica sottoscrizione della clausola di esonero, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, la verificazione di un problema nella realizzazione di una costruzione non necessariamente doveva derivare da una violazione di legge, ben potendo il problema dipendere da errori tecnici del progettista, pur nel rispetto delle norme di legge, cosicché la clausola atteneva al contenuto e ai limiti della garanzia assicurativa e non richiedeva conseguentemente la specifica approvazione per iscritto.
-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, COGNOME NOME.

Hanno resistito, con separati controricorsi, la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE

È rimasto intimato COGNOME NOME.

4. -Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.

Il ricorrente e i controricorrenti hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 2043, 2056 e 1223 c.c. nonché degli artt. 2041 e 2697 c.c., in punto di riconoscimento del risarcimento del danno per l’importo di euro 168.000,00, per avere la Corte di merito quantificato nei termini anzidetti la voce di danno emarginata, nonostante la prova della mancata stipulazione dei contratti definitivi, in relazione ai tre preliminari di vendita, e del decremento del mercato immobiliare delle vendite tra il 2010 e il 2017 si fosse basata esclusivamente su documentazione contestata, senza il supporto di alcuna testimonianza in ordine all’effettiva stipulazione dei contratti e all’entità degli importi ivi pattuiti nonché alle ragioni della relativa risoluzione e senza che la valutazione del consulente tecnico d’ufficio, quanto al decremento del mercato immobiliare nel periodo stabilito, nella misura elevatissima del 35%, corrispondesse alla realtà.
Osserva, ancora, il ricorrente che l’importo di euro 168.000,00, oggetto della condanna risarcitoria, quale differenza tra il prezzo di vendita degli immobili nel 2010 e nel 2017, non avrebbe potuto comunque rappresentare il vero danno vantato dalla RAGIONE_SOCIALE, pena il riconoscimento di un indebito vantaggio, poiché siffatto pregiudizio era stato determinato in termini corrispondenti al mancato incasso, mentre per un’impresa l’incasso non sarebbe mai stato pari al guadagno netto, così come il mancato incasso non sarebbe mai stato pari al danno, posto che sulla somma incassata la società venditrice avrebbe dovuto, in ogni caso, ‘pagare le imposte’.
Segnatamente, nel caso di specie, dall’importo di euro 168.000,00 si sarebbe dovuta detrarre la tassazione di legge, pari al 24% di IRES e al 3,9% di IRAP, come stabilito dal T.U.I.R. di cui al d.P.R. n. 917/1986 e, quanto all’IRAP, dal d.lgs. n. 446/1997, con una conseguente riduzione in una percentuale complessiva del 27,9%, cosicché l’importo dovuto a titolo risarcitorio sarebbe ammontato ad euro 121.128,00.

D’altronde, assume il ricorrente che, a fronte dell’eccezione sollevata dal COGNOME, secondo cui l’importo riconosciuto sarebbe stato assoggettato a tassazione, sarebbe stato onere della RAGIONE_SOCIALE fornire la prova contraria, ossia che sulla somma indicata questa non avrebbe pagato le imposte previste a carico della società, in applicazione del principio di prossimità della prova.

1.1. -Il motivo è fondato nei termini che seguono.

1.1.1. -Con riferimento all’emersione ( an ) e alla quantificazione ( quantum ) dell’importo di euro 168.000,00, quale ‘danno’ risultante dal fatto che, in conseguenza del recesso dai tre contratti preliminari di vendita a causa dell’avvenuto cedimento strutturale dell’ampliamento ( causa causae est etiam causa causati ), il decremento del mercato immobiliare dall’anno 2010 (anno in cui i definitivi avrebbero dovuto essere stipulati ai prezzi concordati nei preliminari) sino all’anno 2017 anno di cristallizzazione del nocumento -avrebbe consentito di ricavare dalle transazioni immobiliari un minore corrispettivo (interesse positivo concretizzatosi nella differenza tra la situazione patrimoniale risultante all’esito dell’inadempimento e la situazione che si sarebbe determinata ove l’appalto fosse stato correttamente eseguito: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 28022 del
14/10/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006; Sez. 3, Sentenza n. 4473 del 28/03/2001; Sez. L, Sentenza n. 3598 del 15/04/1994; Sez. 2, Sentenza n. 5686 del 19/11/1985; Sez. 3, Sentenza n. 987 del 14/03/1975; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 14948 dell’11/05/2022), le doglianze prospettate dal ricorrente mirano ad ottenere una diversa ricostruzione del fatto e sono, dunque, inammissibili.

Infatti, secondo le argomentazioni della sentenza impugnata, risultava dai documenti in atti (oltre ad essere plausibile) che i contratti definitivi non fossero stati conclusi alle condizioni concordate nei rispettivi preliminari a causa del manifestato cedimento strutturale dell’ampliamento realizzato in forza dell’appalto contestato e, segnatamente, ciò emergeva dal tenore dei prodotti contratti preliminari nonché dal contenuto delle lettere di recesso inviate dai promissari acquirenti, dimostrazione documentale, questa, che non avrebbe richiesto alcuna prova costituenda a conforto di quanto ivi emergente.
In questa prospettiva, gli elementi addotti sono stati debitamente valutati dal giudice di merito e, rispetto alla ricostruzione resa, è preclusa in sede di legittimità una nuova ponderazione dei fatti storici in quella sede operata (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

Anche con riferimento alla misura del decremento concretizzatosi dal 2010 al 2017, tale dato è stato tratto dagli analitici rilievi svolti dal consulente tecnico d’ufficio sulla base

delle argomentazioni espressamente richiamate, senza che il ricorrente abbia contestato le relative risultanze sulla base di valide repliche, atte a confutare specificamente la ricostruzione operata.

1.1.2. -La doglianza in esame è, invece, fondata nella parte in cui si contesta che erroneamente l’intero importo del decremento sia stato riportato nel risarcimento riconosciuto.

Sul punto, la sentenza impugnata si è limitata a sostenere che soggetto a tassazione non sarebbe stato tout court l’importo di euro 168.000,00, pari al decremento di valore degli immobili, ma l’utile che l’operazione avrebbe generato e, in particolare, l’utile conseguito dalla società, senza che l’appellante si fosse posto il problema della base imponibile, formulando sul punto apposita istanza istruttoria.

La motivazione adottata dalla Corte d’appello è erronea in una duplice dimensione.

Sotto il primo aspetto, in base alla stessa impostazione della sentenza impugnata, la voce risarcitoria avrebbe dovuto ricondursi al mancato guadagno conseguito alla risoluzione dei contratti preliminari, a fronte del successivo decremento del mercato immobiliare: ossia, all’esito della comparazione tra i prezzi che sarebbero stati ottenuti nell’anno 2010, ove i definitivi fossero stati stipulati, e i prezzi correnti nell’anno 2017 (momento in cui si è concretizzato il danno), è stato ricavato il minor guadagno che la venditrice ne avrebbe potuto trarre.
Orbene, l’assoggettamento a tassazione, ai fini delle imposte sui redditi, delle indennità risarcitorie muta in ragione della natura delle indennità medesime.

In questa logica, ai sensi dell’art. 6, secondo comma, del T.U.I.R., devono essere ricondotte a tassazione le indennità corrisposte a titolo risarcitorio, purché le stesse abbiano una funzione sostitutiva o integrativa del reddito del percipiente (indennità conseguite a titolo risarcitorio, consistenti nella perdita di redditi): sono, in sostanza, imponibili le somme corrisposte al fine di sostituire mancati guadagni ( recte lucro cessante), sia presenti che futuri, del soggetto che le percepisce; viceversa, non assumono rilevanza reddituale le indennità risarcitorie erogate allo scopo di reintegrare il patrimonio del soggetto leso ovvero al fine di risarcire la perdita economica subita da tale patrimonio ( recte danno emergente); sicché non costituisce mai reddito il risarcimento del danno emergente (o puro), mentre lo è il risarcimento del lucro cessante (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 14329 del 05/05/2022; Sez. 5, Sentenza n. 5275 del 17/02/2022; Sez. 5, Sentenza n. 29579 del 29/12/2011; Sez. 5, Sentenza n. 25499 del 30/11/2011; Sez. 3, Sentenza n. 2549 del 03/02/2011).
Nella fattispecie, era pacifico che la voce risarcitoria riconosciuta dovesse essere inquadrata nell’ambito del lucro cessante e, dunque, fosse soggetta a tassazione.

In secondo luogo, non era onere dell’eccipiente dimostrare la soggezione a tassazione della voce risarcitoria riconducibile al lucro cessante, ai fini di delimitare l’entità effettiva del nocumento patito, ma sarebbe stato onere del danneggiato, a fronte di tale eccezione, dimostrare che quel reddito non sarebbe stato soggetto a tassazione.

Infatti, spetta al danneggiato dimostrare l’esatta entità del pregiudizio effettivamente patito e, a fronte dell’allegazione da

parte del danneggiante -dell’inclusione nell’importo determinato dal consulente tecnico d’ufficio di somme non ricollegabili causalmente alla condotta della parte inadempiente ex art. 1223 c.c., spetta al giudice determinare l’esatta misura del danno risarcibile.

Ebbene, la compensatio lucri cum damno è un’eccezione in senso lato, che non integra deduzione di un fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto azionato, ma una mera difesa in ordine all’esatta entità globale del pregiudizio effettivamente patito dal danneggiato, ed è, come tale, rilevabile d’ufficio dal giudice il quale, per determinare l’esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell’acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 23588 del 28/07/2022; Sez. 3, Sentenza n. 26757 del 24/11/2020; Sez. 3, Ordinanza n. 24177 del 30/10/2020; Sez. 6-3, Sentenza n. 20111 del 24/09/2014).
2. -Con il secondo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1341, primo comma, c.c. e dell’art. 166 del d.lgs. n. 209/2005, per avere la Corte territoriale ritenuto che non sussistesse la copertura assicurativa, in forza della previsione di cui all’art. 3, lett. i ), delle condizioni particolari di polizza sui ‘rischi esclusi’, che disponeva appunto che fossero esclusi dalla copertura assicurativa i rischi per i danni conseguenti al mancato rispetto di vincoli urbanistici, di norme edilizie e di altri vincoli imposti dalle pubbliche autorità, benché si trattasse di clausola limitativa della garanzia inefficace, perché non sarebbe stata redatta con caratteri di particolare evidenza (grassetto,
dimensione maggiore del carattere), ai fini di renderla effettivamente conosciuta o conoscibile.

Il ricorrente obietta che il giudicante avrebbe omesso di rilevare tale inefficacia, benché espressamente dedotta.

2.1. -Il motivo è infondato.

Infatti, la sentenza impugnata ha evidenziato che, con riguardo al profilo attinente alla specifica sottoscrizione della clausola di esonero, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, la verificazione di un problema nella realizzazione di una costruzione non necessariamente sarebbe dovuta derivare da una violazione di legge, ben potendo il problema dipendere da errori tecnici del progettista, pur nel rispetto delle norme di legge, cosicché la clausola atteneva al contenuto e ai limiti della garanzia assicurativa e non richiedeva conseguentemente la specifica approvazione per iscritto.
Questo in conformità all’orientamento costante di questa Corte, a mente del quale nel contratto di assicurazione sono da considerare clausole limitative della responsabilità, agli effetti dell’art. 1341 c.c. (con conseguente necessità di specifica approvazione preventiva per iscritto), quelle che limitano le conseguenze della colpa o dell’inadempimento o che escludono il rischio garantito, mentre attengono all’oggetto del contratto e non sono, perciò, assoggettate al regime previsto dalla suddetta norma -le clausole che riguardano il contenuto ed i limiti della garanzia assicurativa e, pertanto, specificano il rischio garantito (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15598 dell’11/06/2019; Sez. 1, Sentenza n. 17783 del 07/08/2014; Sez. 3, Sentenza n. 8235 del 07/04/2010; Sez. 3, Sentenza n. 23741 del 10/11/2009).
Nessun altro aspetto è stato valorizzato dall’assicurato nel giudizio di merito.

3. -Con il terzo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione del capo A.2 del d.m. 11 marzo 1988, per avere la Corte distrettuale erroneamente supposto, ai fini di escludere che fosse operativa la polizza assicurativa, che le violazioni addebitate al progettista e direttore delle opere strutturali implicassero il mancato rispetto di vincoli urbanistici, di norme edilizie e di altri vincoli imposti dalle pubbliche autorità.
Il ricorrente assume che, avendo un’ampia e adeguata conoscenza del terreno di quella zona, poiché si era occupato della progettazione e della direzione dei lavori in ordine a numerosi altri fabbricati della stessa frazione, avrebbe optato per la sola redazione della relazione geotecnica, in presenza di una costruzione di modesto rilievo, senza limitarsi al semplice esame di una carta geologica, ma utilizzando, per converso, l’esperienza acquisita, sicché verosimilmente il cedimento strutturale dell’ampliamento sarebbe stato riconducibile ad un errore di calcolo o di valutazione dei parametri, ma il decreto ministeriale menzionato sarebbe stato rispettato attraverso la redazione della sola relazione geotecnica.
Né la violazione di norme edilizie avrebbe potuto desumersi dal fatto che il corpo preesistente avesse una fondazione profonda circa ml. 4,00, a differenza del corpo aggiunto, poiché quest’ultimo non era un cantinato come il corpo preesistente, sicché -come per gli altri fabbricati -sarebbe stata congrua la

profondità prossima a ml. 1,70, in base ad una valutazione ex ante .

3.1. -Il motivo è inammissibile.

In ordine ai rilievi di cui alla doglianza, la Corte del gravame ha, nell’ordine, osservato: – che il semplice esame di una carta geologica non sarebbe stato di per sé tale da soddisfare la condizione prescritta dal capo A.2 del decreto ministeriale evocato (secondo cui, nel caso di costruzioni di modesto rilievo in rapporto alla stabilità globale dell’insieme opera -terreno, che fossero ricadute in zone già note, la caratterizzazione geotecnica del sottosuolo poteva essere ottenuta per mezzo della raccolta di notizie e di dati sui quali potesse responsabilmente essere basata la progettazione, sicché, nell’ipotesi di costruzioni di modesto rilievo, la norma escludeva la necessità di una vera e propria relazione geologica, sostituita dalla raccolta, da parte del progettista, di notizie e di dati su cui la progettazione avrebbe potuto essere basata ‘responsabilmente’, vale a dire di notizie e dati che comunque avessero espresso un’adeguata conoscenza del terreno su cui avrebbe dovuto insistere la costruzione progettanda), appunto perché avrebbe comportato una conoscenza essenzialmente di tipo astratto e teorico; – che il riferimento alla maturazione di un’adeguata esperienza, in relazione alla progettazione strutturale e alla direzione dei lavori di numerose costruzioni ben più rilevanti nella stessa zona, non costituiva argomentazione sufficiente, poiché le fondazioni del corpo preesistente si trovavano a ml. 4,00 sotto il piano di campagna mentre il piano di fondazione dell’ampliamento che poi aveva manifestato i problemi strutturali -si trovava a ml.
1,70 sotto il solaio del piano terreno, ossia ad una quota in cui la capacità portante del terreno era ‘davvero contenuta’, a fronte, viceversa, della stabilità strutturale del corpo preesistente; – che, pertanto, in ordine alla dedotta esperienza precedentemente maturata con riferimento a fabbricati ben più rilevanti, avrebbe dovuto presumersi che le loro fondazioni si trovassero quantomeno alla quota dell’attuale corpo principale, con la conseguenza che l’esperienza maturata avrebbe potuto essere utilizzata per realizzare delle fondazioni ad una profondità simile, senza che -per contro -emergesse su quali presupposti si fondava la scelta progettuale relativa al corpo aggiunto, non figurando in atti le considerazioni di tipo geotecnico effettuate e i relativi calcoli.
Rispetto a questa ricostruzione, la deduzione in forza della quale il progettista non si sarebbe limitato ad un mero esame di una carta geologica vale a confutare le circostanze in fatto acquisite al giudizio e, dunque, è preclusa in sede di legittimità.

Per contro, la giustificazione del diverso livello delle fondazioni del corpo preesistente e del corpo aggiunto, a fronte della sussistenza di un locale cantinato nel solo corpo pregresso, introduce nuove circostanze in fatto, inammissibili in sede di legittimità (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 3473 dell’11/02/2025; Sez. 6-5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019; Sez. 1, Sentenza n. 28480 del 22/12/2005).

4. -In conseguenza delle argomentazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essere accolto, nei sensi di cui in motivazione, mentre i rimanenti motivi vanno respinti.

La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamente al motivo accolto e nei sensi precisati, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

‘In tema di danno patrimoniale da inadempimento, il mancato guadagno, consistente nella perdita di redditi che altrimenti sarebbero stati percepiti, è soggetto a tassazione, con la conseguenza che di tale imposizione dovrà tenersi conto in via presuntiva ai fini di delimitare l’entità effettiva del lucro cessante, salvo che il danneggiato non dimostri l’esenzione di quei redditi da tassazione’.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo del ricorso, rigetta i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 16 ottobre 2025.

Il AVV_NOTAIO estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

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