Risarcimento del danno: onere di allegazione preciso

La Corte di Cassazione chiarisce che per ottenere il risarcimento del danno da ridotto godimento di un immobile, non è sufficiente una richiesta generica. Il proprietario deve allegare fin dall’inizio i fatti specifici che dimostrano il pregiudizio subito, come la perdita di guadagni da un’attività commerciale. In un caso di infiltrazioni in un condominio, la Corte ha annullato la condanna al risarcimento per mancati introiti di un’attività di affittacamere perché tale circostanza non era stata specificamente dedotta nella domanda iniziale, ribadendo l’importanza dell’onere di allegazione per la corretta definizione del processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento del danno: la Cassazione richiede precisione nella domanda

Quando si subisce un danno, come un’infiltrazione d’acqua nel proprio immobile, è fondamentale agire in giudizio in modo corretto per ottenere un giusto risarcimento del danno. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: la domanda risarcitoria deve essere specifica fin dall’inizio. Non basta una richiesta generica per “ridotto godimento” se poi si intende dimostrare un pregiudizio economico ben preciso, come la perdita di guadagni da un’attività commerciale.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla richiesta di una proprietaria di due appartamenti, situati in un condominio in una nota località turistica. La proprietaria citava in giudizio gli altri condomini per i danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni dell’edificio (tetto, cornicioni, pluviali). La sua richiesta iniziale mirava a ottenere la condanna dei condomini all’esecuzione dei lavori di riparazione e a un “equo indennizzo per il ridotto godimento dei n. 2 appartamenti in oggetto”.
Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda relativa all’esecuzione dei lavori, ma rigettava quella per l’indennizzo.

La Decisione della Corte d’Appello

In secondo grado, la Corte d’Appello ribaltava parzialmente la decisione. Oltre a confermare l’obbligo di eseguire i lavori, condannava i condomini a versare alla proprietaria un risarcimento di 40.000,00 euro. Questa somma veniva determinata equitativamente, tenendo conto di un fatto emerso nel corso del giudizio: gli appartamenti danneggiati erano destinati a un’attività di affittacamere. La Corte territoriale aveva quindi basato la sua valutazione sulla limitata utilizzabilità degli immobili a fini commerciali, un pregiudizio concreto e quantificabile in termini di mancati guadagni.

Il Principio di Diritto: l’Onere di Allegazione nel Risarcimento del Danno

I condomini soccombenti ricorrevano in Cassazione, e la Suprema Corte ha accolto il loro primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Il punto centrale della decisione è il mancato rispetto, da parte della proprietaria, dell’onere di allegazione. La Cassazione ha chiarito che chi chiede un risarcimento del danno deve specificare, fin dall’atto introduttivo del giudizio, i fatti concreti che costituiscono il pregiudizio. La domanda originaria di “equo indennizzo per il ridotto godimento” era troppo generica per includere implicitamente la richiesta di risarcimento per i mancati profitti dell’attività di affittacamere.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte Suprema ha spiegato che l’attore ha l’onere di cristallizzare il thema decidendum (l’oggetto del giudizio) fin dalle prime fasi processuali. Questo significa che deve esporre non solo la condotta illecita della controparte, ma anche le specifiche lesioni che ne sono derivate. Lo scopo è mettere il convenuto in condizione di difendersi adeguatamente su pretese chiare e definite.
Nel caso di specie, la circostanza che gli immobili fossero adibiti ad affittacamere era un elemento di fatto che doveva essere allegato dall’attrice per giustificare la sua pretesa risarcitoria. Il fatto che i convenuti stessi, nella loro difesa, avessero menzionato tale attività non poteva sanare il difetto originario della domanda. La difesa della controparte, infatti, serve a delimitare l’onere della prova, ma non può integrare o ampliare una domanda altrui formulata in modo incompleto.
Neppure la Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), che aveva accertato l’attività commerciale, poteva supplire a questa mancanza, poiché le indagini peritali devono vertere su elementi già allegati dalle parti. La liquidazione equitativa del danno, infine, può sopperire alla difficoltà di provare l’esatto ammontare del pregiudizio, ma non può mai prescindere dall’onere iniziale di allegare i fatti costitutivi della domanda.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà attenersi al principio secondo cui una domanda generica di indennizzo per ridotto godimento non può fondare una condanna per il lucro cessante derivante dalla perdita di redditi di un’attività commerciale, se tale specifica circostanza non è stata tempestivamente allegata dalla parte attrice. Questa sentenza rappresenta un importante monito sulla necessità di formulare le domande giudiziali con precisione e completezza, delineando fin da subito tutti gli elementi di fatto a sostegno delle proprie pretese, per non rischiare di vederle respinte per motivi puramente procedurali.

È sufficiente chiedere un ‘equo indennizzo per ridotto godimento’ per ottenere il risarcimento dei mancati guadagni di un’attività commerciale?
No. Secondo la sentenza, una domanda così generica non comprende il danno specifico subito per lo svolgimento di un’attività commerciale negli immobili. Tale elemento di fatto deve essere espressamente allegato nell’atto introduttivo o entro i termini per le preclusioni assertive.

Il danno da limitazione del godimento di un immobile è considerato ‘in re ipsa’, cioè automatico?
La Corte chiarisce che, sebbene in passato si sia parlato di danno ‘in re ipsa’, gli orientamenti più recenti (incluse le Sezioni Unite) richiedono che il proprietario alleghi e provi, anche tramite presunzioni, la concreta possibilità di godimento andata perduta e lo specifico pregiudizio subito. Non è più un automatismo.

Se il convenuto ammette un fatto non allegato dall’attore, può il giudice basare la sua decisione su quel fatto per accogliere la domanda dell’attore?
No. La condotta difensiva del convenuto, che eventualmente ammetta un fatto non dedotto dall’attore, non può sanare il difetto di allegazione iniziale. Essa può al massimo delimitare l’onere probatorio, ma non può integrare la domanda dell’attore, che deve essere completa fin dall’inizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26450 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 26450 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 20826/2019 R.G. proposto da:

COGNOME IOLE, COGNOME, COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresenta e difende

-controricorrenti- nonché contro

BASSO MARGHERITA

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 734/2019 depositata il 23/05/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/06/2025 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO Generale NOME AVV_NOTAIO, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Uditi gli AVV_NOTAIO NOME COGNOME, per delega dell’avvocato NOME COGNOME, e NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.-NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 734/2019 della Corte d’appello di Genova.

Hanno resistito con controricorso NOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME.

Non ha svolto difese l’altra intimata NOME COGNOME.

2. – NOME COGNOME convenne NOME COGNOME ad altri, tutti condomini di un condominio sito in Vernazza, tra INDIRIZZO e INDIRIZZO, chiedendone la condanna all’esecuzione dei lavori necessari alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni di acqua piovana subite dai due appartamenti di proprietà attorea, ricollegabili alla cattiva manutenzione del manto di copertura del fabbricato, dei cornicioni, dei canali di gronda e dei pluviali. L’attrice domandò in subordine il risarcimento dei danni per equivalente, nonché di ‘ condannare altresì i convenuti stessi ad equo indennizzo per il ridotto godimento dei n. 2 appartamenti in oggetto ‘. L’adito Tribuna le della Spezia condannò i convenuti all’esecuzione delle opere indicate nella relazione della
espletata CTU, rigettando la domanda di ‘ equo indennizzo ‘. La Corte d’appello di Genova ha poi accolto il gravame spiegato da NOME COGNOME, condannando i condomini convenuti altresì al risarcimento della somma di € 40.000,00, determinata equitativamente in base ai prezzi degli affitti degli immobili ad uso residenziale e stagionale nell’ambito del territorio delle Cinque Terre (ove si trovano i beni per cui è causa). La Corte d’appello ha valutato la limitata utilizzabilità degli appartamenti di proprietà COGNOME, destinati all’esercizio di attività di affittacamere, a causa delle denunciate infiltrazioni.
Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO Generale NOME AVV_NOTAIO, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Hanno depositato memorie anche i ricorrenti e le controricorrenti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.-Sono superabili le eccezioni delle controricorrenti.

NOME COGNOME, costituitasi nel corso del giudizio di appello quale erede di NOME COGNOME, ha così acquisito la qualità di parte ed è legittimata a partecipare al giudizio di cassazione, indipendentemente dalla non necessaria enunciazione della qualità di erede.

Non è invece scrutinabile il rilievo della inammissibilità delle conclusioni formulate dai ricorrenti ai fini di una decisione della causa nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c., correlata alla tardività della costituzione degli appellati nel giudizio di secondo grado.

E’ altresì infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso con riguardo al disposto dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., contenendo esso, in modo sintetico, l’indicazione delle reciproche pretese, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le hanno giustificate, delle eccezioni, delle difese e delle deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, dello svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni e, dunque, delle argomentazioni
essenziali, in fatto e in diritto, su cui si è fondata la sentenza di primo grado, delle difese svolte dai contendenti in appello e, infine, del tenore della sentenza impugnata.

– Il primo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115, 163 n. 4), 167 e 702bis c.p.c., per avere la Corte d’appello accolto la domanda di ‘ equo indennizzo per il ridotto godimento dei due appartamenti ‘ di NOME in totale assenza di specifiche allegazioni a sostegno della relativa pretesa.

Il secondo motivo deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2043 e 2056 c.c., in relazione agli artt. 1223, 1226 e 2697 c.c., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto sussistere un danno in re ipsa .

Il terzo motivo di ricorso lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 191 e ss. c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., per avere la Corte di Genova posto a fondamento della condanna risultanze di fatto derivanti da CTU ammessa in assenza dei presupposti di legge in quanto meramente esplorativa.

Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2043 c.c., 115 e 116 c.p.c., errores in procedendo e travisamento della prova, stante l’assenza di condotta dolosa o colposa imputabile ai ricorrenti.

2.1. Le controricorrenti replicano che proprio i convenuti già nella comparsa di risposta del giudizio di primo grado avevano dedotto che la signora NOME avesse svolto e continuava a svolgere negli appartamenti danneggiati l’attività di affittacamere, come poi accertato dal CTU.

-Il primo motivo di ricorso è fondato, restando così assorbiti i restanti motivi.

3.1. Questa Corte ha più volte sostenuto, sin da remoti precedenti, che il proprietario ha pieno diritto di usare e godere della cosa propria

secondo la naturale destinazione della stessa, per cui qualsiasi intervento di un terzo diretto a limitare detto uso o godimento costituisce turbativa del diritto di proprietà sul bene e legittima il proprietario a chiedere non solo la tutela in forma specifica, mediante cessazione di tale turbativa e ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, ma anche il risarcimento dei danni; arrivando spesso alla conclusione che il danno, in tale ipotesi, è in re ipsa , in quanto automatica conseguenza della limitazione del godimento e della diminuzione temporanea del valore della proprietà, senza neppure che vi sia necessità di una specifica attività probatoria, salva concreta determinazione del danno stesso in sede di liquidazione, cui eventualmente procedere anche in via equitativa.
In fattispecie analoga a quella per cui è causa, si era così affermato che la compressione o la limitazione del diritto di proprietà di un immobile, che siano causate dall’altrui fatto dannoso – nella specie, infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell’edificio condominiale – sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) o di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio. In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario il relativo onere probatorio, che può essere assolto altresì mediante presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del cosiddetto danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell’immobile del cui godimento il proprietario è stato privato (Cass. n. 33439 del 2019).
3.2. I noti ed ancora recenti interventi delle Sezioni Unite, consistenti nelle sentenze n. 33645 e n. 33659 del 2022, sul tema specifico del

risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, hanno precisato che il proprietario è tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento andata perduta e lo specifico pregiudizio subito, di cui, a fronte della puntuale contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Se, comunque, il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (si veda anche Cass. n. 30791 del 2024).
Resta, dunque, onere dell’attore l’allegazione -entro la maturazione delle preclusioni processuali assertive, che cristallizzano il thema decidendum – del fatto produttivo del danno-evento alla cosa di proprietà, che possa essere posto a base del ragionamento deduttivo da accertare in giudizio.

L’allegazione del danno alla proprietà postula, quindi, che l’attore indichi nella domanda, o comunque entro il termine per precisare la stessa, quegli elementi di fatto noti che consentano di risalire, in via di presunzione, al fatto ignoto, e cioè alla lesione -conseguenza.

L’allegazione che deve accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non può essere limitata alla prospettazione della condotta, in tesi colpevole, della controparte, produttiva di danni nella sfera giuridica di chi agisce in giudizio. L’esposizione deve, invero, necessariamente essere estesa alle lesioni prodotte da tale condotta, dovendo l’attore mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento. E tanto prima e a prescindere dalla loro esatt a quantificazione e dall’assolvimento di ogni onere probatorio al riguardo (Cass. n. 691 del 2012). Tale allegazione esigibile dall’attore deve, quindi, concernere fatti precisi e
specifici del caso concreto, essere cioè circostanziata, non potendo invero risolversi in mere enunciazioni di carattere del tutto generico e astratto, eventuale ed ipotetico (Cass. n. 10527 del 2011; n. 21060 del 2016; n. 7604 del 2025).

5. -Nel caso in esame, la domanda proposta da NOME COGNOME risultava essere di condanna dei convenuti ‘ ad equo indennizzo per il ridotto godimento dei n. 2 appartamenti in oggetto ‘.

Pur evocando la nozione di ‘indennizzo’, in senso proprio, una responsabilità patrimoniale per attività lecita, la domanda è stata intesa come rivolta a conseguire un risarcimento danni da responsabilità per fatto illecito. Nella specie, si tratta dei danni cagionati ad una porzione di proprietà esclusiva dai condomini di un edificio, quali custodi dei beni e dei servizi comuni, perciò obbligati ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, ex art. 2051 c.c. (Cass. n. 7044 del 2020).
La domanda di condanna dei convenuti ‘ ad equo indennizzo per il ridotto godimento dei n. 2 appartamenti ‘ non poteva, pertanto, dirsi comprensiva del danno subito per lo svolgimento negli immobili dell’attività di affittacamere, trattandosi di elemento di fatto non espressamente allegato nell’atto introduttivo o comunque entro il termine per la maturazione delle preclusioni assertive.

A tale difetto di specifica allegazione della domanda risarcitoria dell’attrice non poteva ovviare integrativamente la condotta difensiva dei convenuti (ove si ammetteva lo svolgimento dell’attività di affittacamere), valendo essa al più a delimitare l’onere probatorio, e comunque in rapporto alle affermazioni espressamente presenti negli atti della controparte.

Né potevano supplire alla mancata allegazione tempestiva dell’attività di affittacamere andata perduta per effetto della limitata utilizzabilità degli immobili danneggiati la consulenza tecnica d’ufficio e le

correlate indagini peritali in funzione “percipiente”, che devono comunque vertere su elementi già allegati dalla parte.

In definitiva, occorre ribadire che la liquidazione equitativa del lucro cessante, nella specie per perdita di guadagno conseguente al precluso o ridotto svolgimento di un’attività commerciale nell’immobile danneggiato, sopperisce alla impossibilità o notevole difficoltà della dimostrazione del preciso ammontare del pregiudizio, ma non incide sul preventivo onere di esposizione, fra i fatti costituenti le ragioni della domanda, della effettiva destinazione economica del bene e della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta.
6. – Il primo motivo di ricorso va perciò accolto, con assorbimento dei restanti motivi. Consegue la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, la quale procederà a nuovo esame della causa, uniformandosi ai principi enunciati, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 5 giugno 2025.

Il AVV_NOTAIO estensore

NOME COGNOME

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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