Risarcimento danno locazione: prova del danno concreto

Una società proprietaria di un immobile ad uso alberghiero ha citato in giudizio la società conduttrice per ottenere il risarcimento del danno derivante dal cattivo stato di manutenzione in cui l’immobile è stato restituito alla fine della locazione. La Corte di Cassazione, nel dichiarare il ricorso inammissibile, ha ribadito un principio fondamentale in materia di risarcimento danno locazione: l’inadempimento del conduttore ai suoi obblighi di manutenzione non genera automaticamente un diritto al risarcimento. Il locatore ha l’onere di provare l’effettivo e concreto pregiudizio economico subito, che non può coincidere con i costi di una ristrutturazione totale se non strettamente necessaria. La richiesta di risarcimento è stata quindi respinta per carenza di prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danno Locazione: la Prova del Danno Concreto è Essenziale

Quando un immobile viene restituito al termine di una locazione in condizioni di degrado, il proprietario ha diritto a un risarcimento. Tuttavia, la semplice violazione degli obblighi di manutenzione da parte del conduttore non è sufficiente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito che per ottenere il risarcimento danno locazione, il locatore deve fornire la prova rigorosa di un danno patrimoniale effettivo e concreto. Vediamo i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa: il Degrado dell’Immobile e la Richiesta di Risarcimento

Il caso esaminato riguarda un complesso alberghiero condotto in locazione per molti anni dalla stessa società. Il contratto prevedeva che il conduttore fosse responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria. Al termine del rapporto, l’immobile è stato restituito in uno stato di grave degrado. La nuova proprietà, una società di gestione del risparmio, ha constatato l’impossibilità di rimettere l’immobile sul mercato locativo, trovandosi costretta a intraprendere un’operazione di completa demolizione interna e ristrutturazione.

Di conseguenza, le società proprietarie hanno agito in giudizio contro l’ex conduttore, chiedendo un risarcimento di oltre 10 milioni di euro per i costi di ripristino e un’ulteriore somma per il mancato guadagno derivante dall’impossibilità di locare l’hotel per tre anni. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato le domande, ritenendo non provato il nesso tra il degrado e la necessità della ristrutturazione completa, né il danno da mancato guadagno.

La Decisione dei Giudici: il Principio del Risarcimento Danno Locazione Concreto

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, cogliendo l’occasione per consolidare principi chiave in materia di responsabilità contrattuale e onere della prova.

La Prova del Danno: Non Basta l’Inadempimento

Il punto centrale della decisione è che l’inadempimento o l’inesatto adempimento di un’obbligazione contrattuale (in questo caso, la manutenzione) è un illecito, ma non obbliga automaticamente al risarcimento se da esso non deriva un danno concreto al patrimonio del creditore. In altre parole, non c’è un automatismo tra inadempimento e risarcimento. Il danno non può essere solo potenziale o astratto, ma deve tradursi in una perdita economica effettiva e provata.

Ristrutturazione vs. Riparazione: i Limiti del Danno Risarcibile

La Corte ha specificato che il danno risarcibile non può coincidere con i costi di una completa ristrutturazione o di miglioramenti che vanno oltre il semplice ripristino. Il locatore ha diritto di ottenere il rimborso delle spese necessarie per riportare l’immobile nelle stesse condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione, tenendo conto del normale deterioramento dovuto all’uso conforme al contratto. Le spese per trasformare o migliorare l’immobile restano a carico del proprietario.

L’Onere della Prova nel Risarcimento Danno Locazione

La decisione sottolinea come l’onere della prova gravi interamente sul locatore che chiede il risarcimento. Egli deve dimostrare non solo il deterioramento dell’immobile oltre la normale usura, ma anche la diminuzione del valore economico del bene o l’incremento dei costi di ripristino causati specificamente dalla mancata manutenzione.

Il Rifiuto delle Presunzioni Semplici

Nel caso di specie, i ricorrenti avevano invocato una “massima di esperienza” secondo cui sarebbe antieconomico riparare un immobile molto degradato, giustificando così la demolizione. La Corte ha ritenuto tale argomento insufficiente. Il ricorso a presunzioni (le cosiddette presunzioni hominis) è una facoltà discrezionale del giudice di merito e non può sostituire la prova diretta e concreta del danno, specialmente quando si tenta di dimostrare la necessità di interventi così radicali.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha motivato la sua decisione di inammissibilità principalmente su ragioni procedurali, evidenziando come i motivi di ricorso fossero generici e mirassero a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità. Nel merito, tuttavia, ha confermato la correttezza delle sentenze precedenti. Ha ribadito che la giurisprudenza costante richiede, per il risarcimento, la prova di un danno effettivo. La funzione del risarcimento è compensativa, non sanzionatoria: deve ristorare il patrimonio del danneggiato, non punire il danneggiante. Pertanto, senza la prova di una perdita patrimoniale concreta, nessuna somma può essere liquidata.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Ordinanza

Questa ordinanza offre una lezione fondamentale per i proprietari di immobili: in caso di danni causati dal conduttore, è cruciale documentare meticolosamente non solo l’inadempimento, ma soprattutto le sue conseguenze economiche dirette. Affidarsi a stime generiche dei costi di ristrutturazione o a presunzioni non è sufficiente. È necessario fornire prove concrete, come perizie dettagliate che distinguano tra costi di ripristino e costi di miglioramento, e dimostrare con un elevato grado di probabilità l’eventuale perdita di opportunità di guadagno. La gestione attenta della prova è, ancora una volta, la chiave per ottenere giustizia.

Se un inquilino non esegue la manutenzione, il proprietario ha automaticamente diritto a un risarcimento pari al costo delle riparazioni?
No. Secondo la Corte, l’inadempimento dell’obbligo di manutenzione non è sufficiente. Il proprietario deve dimostrare di aver subito un danno patrimoniale concreto, come una diminuzione del valore dell’immobile o la necessità di sostenere costi specifici per il ripristino, escludendo le spese per migliorie o ristrutturazioni complete non strettamente necessarie.

Il proprietario può chiedere il risarcimento per il mancato guadagno se non riesce a riaffittare l’immobile a causa del suo degrado?
Sì, ma deve fornire una prova rigorosa. Non basta affermare di non aver potuto riaffittare l’immobile. È necessario dimostrare, con un alto grado di probabilità, che avrebbe conseguito un profitto se l’immobile fosse stato restituito in buono stato. La semplice potenzialità di guadagno non è sufficiente.

Cosa significa che il danno non può essere solo “potenziale” ma deve essere “concreto”?
Significa che il diritto al risarcimento sorge solo quando si verifica un’effettiva perdita economica nel patrimonio del creditore (il locatore). Non è sufficiente la mera violazione del contratto (la mancata manutenzione). Il locatore deve provare che quella violazione ha causato una diminuzione del valore del suo bene o lo ha costretto a sostenere spese effettive per ripristinarlo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32764 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 32764 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24063/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente e legale rappresentante, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente, NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’Amministratore Delegato e legale rappresentante, NOME COGNOME, quale società di gestione del fondo comune di investimento denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘, tutte elettivamente domiciliate in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO 66, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);
-ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante pro -tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 186/2021 depositata in data 28/01/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE (in seguito ‘RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE convenivano, con ricorso ex art. 447 -bis cod.proc.civ., dinanzi al Tribunale di Milano, il RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni quantificati in euro 10.703.805,00, pari ai costi stimati in sede di ATP per realizzare le opere necessarie per rimediare ai difetti manutentivi dell’RAGIONE_SOCIALE, riscontrati al momento della sua riconsegna al termine del rapporto locatizio, e al risarcimento dei danni, da quantificarsi in via equitativa o tramite CTU, derivanti dal mancato guadagno imputabile a inadempimenti di RAGIONE_SOCIALE agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
a tal fine adducevano che:

–RAGIONE_SOCIALE era stata proprietaria del complesso alberghiero denominato RAGIONE_SOCIALE, sito a Milano, fino al 23 dicembre 2015, quando ne aveva trasferito la proprietà ad RAGIONE_SOCIALE –

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE per l’Abitare multicomparto e di tipo chiuso, gestito da RAGIONE_SOCIALE;

–NOME aveva condotto in locazione l’RAGIONE_SOCIALE fin dalla sua realizzazione, in virtù di una serie ininterrotta di contratti di locazione intercorsi con RAGIONE_SOCIALE -l’ultimo risalente 29 dicembre 1997 -con cui si era obbligata a corrispondere un canone pari al 15% dei ricavi generati (ovvero, se maggiore, ad un importo minimo convenzionalmente individuato), a eseguire la manutenzione ‘ordinaria e straordinaria’ dell’RAGIONE_SOCIALE, “dei relativi impianti, degli arredi, stigliature, attrezzature, accessioni e pertinenze essendosi di ciò tenuto espressamente conto ai fini delle determinazione del canone locativo per l’intero periodo di durata della locazione;
-con scrittura privata del 29 dicembre 1997, quindi, contestualmente al contratto locativo, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avevano convenuto che: A) RAGIONE_SOCIALE avrebbe eseguito (a sua cura e a sue spese) le opere che le parti avrebbero successivamente individuato anche con l’ausilio di due tecnici arbitratori, ad integrazione delle opere di adeguamento e di manutenzione straordinaria indicate negli allegati al contratto; B) RAGIONE_SOCIALE avrebbe riconosciuto ad RAGIONE_SOCIALE “a titolo di premio e di indennità ex artt. 1592 e 1593 cod. civ. un importo pari all’85% di quanto speso”;
-in data 17 gennaio 2003, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avevano concluso un ulteriore accordo (Accordo Migliorie), in virtù del quale: (i) RAGIONE_SOCIALE era autorizzata all’esecuzione delle opere puntualmente descritte (anche per costo di realizzazione) in un elenco allegato; (ii) RAGIONE_SOCIALE avrebbe riconosciuto “a titolo di indennità ex artt. 1592 e 1593 cod. civ. un importo di euro 17.297.098,17, al netto dell’Iva nell’aliquota di legge, corrispondente al valore delle “migliorie” propriamente dette e ai costi di progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza, certificazione collaudi e tutto quanto altro necessario” nonché “un ulteriore importo di Euro 2.075.651,78,
pari al 12% dell’importo precedente a titolo di indennizzo per mancato e ridotto godimento dell’esercizio alberghiero durante ed in conseguenza dell’esercizio delle opere’;

nel 2003 e poi nel 2012, erano intervenuti ulteriori accordi modificativi dell’ammontare del canone, determinandolo sempre in misura proporzionale ai ricavi di RAGIONE_SOCIALE;

in data 27 febbraio 2003, ERE, alla quale RAGIONE_SOCIALE aveva trasferito il diritto di usufrutto sull’RAGIONE_SOCIALE, era succeduta in tutti i rapporti contrattuali in essere con RAGIONE_SOCIALE, afferenti all’immobile;

in data 27 giugno 2014 NOME aveva comunicato la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, invitando RAGIONE_SOCIALE a rilasciare l’immobile “libero da persone e cose” entro il 31 dicembre 2015;

in data 23 dicembre 2015, NOME aveva retrocesso ad RAGIONE_SOCIALE l’usufrutto sull’RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE aveva conferito ad NOME, nella sua qualità di società di gestione del fondo comune di investimento RAGIONE_SOCIALE, nove immobili di pregio, tra cui l’RAGIONE_SOCIALE, convenendo che: RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, rispettivamente per il periodo di competenza, avrebbero conservato il diritto alla riscossione dei ‘canoni, indennità di occupazione, oneri accessori ed alle spese rimborsabili’ riferibili al periodo di locazione antecedente al 23 dicembre 2015; NOME avrebbe acquistato ogni ‘diritto, ragione, azione’ inerente agli obblighi ‘di manutenzione’ ordinaria e straordinaria di cui era onerata RAGIONE_SOCIALE in virtù del Contratto;
NOME subordinava la riconsegna del bene al pagamento dell’indennità di avviamento;

solo il 26 maggio 2016 aveva luogo l’esecuzione coattiva dell’ordine di rilascio da parte della RAGIONE_SOCIALE che gestiva all’interno dell’RAGIONE_SOCIALE il bar e il ristorante e solo in data 23 giugno 2016 NOME procedeva alla riconsegna ad NOME del bene libero da persone e cose;

RAGIONE_SOCIALE sosteneva, dato lo stato di degrado del complesso alberghiero, di non essere più stata in grado di darlo in locazione, trovandosi costretta a procedere, dopo tre anni, ad un’operazione di totale demolizione interna e di completa ristrutturazione;

il Tribunale di Milano rendeva la sentenza n. 145/2020, con la quale rigettava l’azione promossa dalle ricorrenti, ritenendo non provato che la demolizione e la ricostruzione dell’hotel fossero state dettate dal fatto che una eventuale opera di ristrutturazione sarebbe stata del tutto antieconomica e che non erano stati allegati né provati gli ipotetici ricavi che si sarebbero potuti ottenere dall’albergo se fossero stati eseguiti gli asseriti interventi manutenutivi né gli eventuali maggiori canoni che le società ricorrenti avrebbero potuto percepire;
RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE proponevano appello avanti la Corte d’appello di Milano, chiedendo l’integrale riforma della pronuncia del Tribunale;

il Collegio di secondo grado ha rigettato l’appello promosso dalle ricorrenti, condannandole, inoltre, ai sensi dell’art. 96 cod.proc.civ., al versamento di euro 10.000,00;

segnatamente, ha ritenuto, con riferimento alla domanda risarcitoria formulata da NOME, che:

-nessun argomento o prova era stato offerto ‘a contrasto e con valenza inficiante, del principio giurisprudenziale secondo cui l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione non obbliga l’inadempiente al risarcimento del danno, , se non è concretamente derivato un danno al patrimonio del creditore’ (pag. 10);

non era stata dimostrata la necessità di procedere ad opere di ristrutturazione per ovviare alla lamentata situazione di degrado dell’immobile, ma era stata invocata la massima di esperienza secondo cui le riparazioni di un immobile in stato di degrado sono antieconomiche (pagg. 10 -11);

quanto alla domanda risarcitoria per la contrazione di fatturato, ha considerato non soddisfatto l’onere probatorio di dimostrare la dedotta contrazione, non potendosi ovviare al difetto di prova con la richiesta di una CTU (pag. 17);

avvalendosi di quattro motivi, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ricorrono per la cassazione della sentenza d’appello;

resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE:

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis. 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni; entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod.proc.civ. le società ricorrenti denunciano ‘violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli articoli 1590 e 1218 c.c.’;

attinta da censura è la statuizione reiettiva della domanda risarcitoria, motivata dalla Corte d’Appello con ‘l’irrilevanza dei rilievi critici in ordine allo stato di degrado dell’immobile’ in quanto ‘l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione non obbliga l’inadempiente al risarcimento del danno, se non è concretamente derivato un danno al patrimonio del creditore’;

segnatamente, il giudice a quo , pur avendoli accertati, avrebbe reputato i difetti di manutenzione dell’hotel assorbiti dal progetto di ristrutturazione, incorrendo nella violazione degli artt. 1590 e 1218 cod.civ., per non aver individuato i danni dell’immobile locati sussistenti al momento della riconsegna ed avere, al contrario, attribuito incidenza ad eventi estrinseci e successivi, inidonei a interrompere il nesso causale tra inadempimento -accertato -e degrado manutentivo, anch’esso accertato, vieppiù perché correlati ad un diverso rapporto giuridico, sorto successivamente e a distanza di anni dalla produzione dell’evento;
il motivo è inammissibile;

occorre rilevare che l’illustrazione assume come oggetto di critica due brevi passi della motivazione che riporta in corsivo, peraltro, senza indicare la sede della sentenza in cui troverebbero corrispondenza;

il motivo, già per tale ragione, è da dichiarare inammissibile, in quanto era onere del ricorrente per cassazione, già prima della codificazione nell’odierno art. 366 n. 4 cod.proc.civ., come sostituito dal d.lgs. n. 149 del 2022, identificare l’oggetto della critica svolta con il motivo di cassazione indicando alla Corte quanto necessario per individuarlo nella motivazione della sentenza impugnata; nella specie, l’assenza di alcuna indicazione atta a rintracciare i due passi motivazionali evocati rende di per sé il motivo inidoneo, secondo il principio della idoneità al raggiungimento dello scopo (art. 156, 3° comma, cod.proc.civ.), atteso che, abdicando alla funzione che dovrebbe svolgere la parte ricorrente, delega a questa Corte di rintracciare i passi motivazionali evocati nella decisione impugnata;
il motivo, come s’è detto, già alla stregua del previgente n. 4 dell’art. 366 cod.proc.civ. si connota, dunque, come inammissibile, giusta il principio di diritto consolidato di cui a Cass. 11/01/2005, n. 359, ribadito, ex multis , in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, da Cass., Sez. Un., 20/03/2017, n.7074, in quanto la tecnica redazionale indicata si risolve nell’omessa individuazione della motivazione criticanda che deve avvenire in modo che ciò che indica il motivo come tale sia immediatamente identificabile nella motivazione;
ferma tale ragione di inammissibilità, il Collegio osserva che, quand’anche la si superasse, non si potrebbe fare a meno di constatare che i due brevi passi motivazionali censurati si trovano espressi in due passaggi argomentativi diversi della sentenza, non correlati alla stessa questione, e per giunta non collegati fra loro

secondo l’ordine di riproduzione nel ricorso, bensì in un ordine opposto;

non solo: il secondo passo è riprodotto omettendo l’inciso ‘che comunque deve essere dimostrato da chi lo invoca’;

ebbene, la tecnica di riproduzione infedele dei due passi motivazionali di per sé esclude che il motivo sia idoneo al raggiungimento dello scopo, cioè non è idoneo a costituire una critica alla motivazione impugnata;

peraltro, la (molto più ampia) proposizione argomentativa, dalla quale è tratto il secondo -incompleto inciso -evocato dal ricorso, evidenzia che la Corte meneghina ha ritenuto il motivo cui si riferisce non ‘specificamente contestato ai sensi dell’art. 342 cod.proc.civ.’, sebbene dopo avere esordito, a pag. 8, definendolo ‘al limite dell’ammissibilità infondato’; ne segue che l’unica motivazione censurabile era quest’ultima, giusta il principio di cui a Cass., Sez. Un., 20/02/2007, n. 3840, secondo il quale ‘ Qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si è spogliato della ” potestas iudicandi ” in relazione al merito della controversia, abbia impropriamente inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l’onere né l’interesse ad impugnare; conseguentemente è ammissibile l’impugnazione che si rivolga alla sola statuizione pregiudiziale ed è viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione nella parte in cui pretenda un sindacato anche in ordine alla motivazione sul merito, svolta ” ad abundantiam ” nella sentenza gravata’;
in ogni caso, se anche fossero superabili -per absurdum – le gradate ragioni di inammissibilità evidenziate, il motivo omette di considerare che la motivazione estesa dalla Corte milanese assume come decisivo proprio l’inciso che non viene riprodotto, cioè il fatto del mancato assolvimento dell’onere della prova dei danni, di cui l’illustrazione del motivo si disinteressa;

ad abundantiam , si osserva che la statuizione dei giudici d’appello è in piena sintonia con la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale ‘L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore’ (Cass. 6/05/2020, n. 8526);
ora, è vero che la situazione lamentata dalla locatrice è quella di un ripristino del godimento del bene, per così dire, non integrale, perché le sarebbe stata negata la possibilità di una sua utilizzazione materiale indiretta tramite stipulazione di una nuova locazione, cioè avrebbe visto preclusa la possibilità di utilizzare l’hotel nel medesimo modo in cui lo aveva utilizzato prima dell’inadempimento, locandolo; per effetto dell’adempimento inesatto dell’obbligo di restituzione del bene avrebbe subito, dunque, una perdita che per essere eliminata postulava lo svolgimento di un’attività sul bene atta a ripristinare le condizioni in cui doveva essere restituito; è indubbio che un tal genere di danno sia astrattamente configurabile, ma di ciò la Corte di appello ha tenuto conto, motivando la decisione di rigetto, sotto questo profilo, per il difetto di prova in concreto del danno invocato: quello delle spese per una ristrutturazione completa dell’hotel, la cui necessità non era stata dimostrata;
già con la decisione n. 17964 del 14/08/2014, la quale, a sua volta, riprendeva la pronuncia del 07/10/1996, n. 8751, poi confermata da Cass. n. 982 dell’11/05/2005, questa Corte aveva ritenuto l’accoglimento della richiesta risarcitoria avente ad oggetto il risarcimento del danno ex art. 1590 cod.civ. subordinato alla

prova dell’effettivo verificarsi di un danno, perché ‘ nell’ambito delle relazioni tra soggetti di diritto privato, l’obbligo di risarcire non ha di regola fini sanzionatori in quanto la funzione primaria dell’obbligo di risarcimento è quella di compensare il pregiudizio arrecato restaurando almeno per equivalente la situazione patrimoniale del danneggiato quale era prima dell’illecito. Il diritto al risarcimento postula quindi, ed indispensabilmente, l’effettività del verificarsi di un danno, che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto”;
la prova di danni derivanti dal deterioramento dell’albergo non è sufficiente, dunque, a far ritenere ricorrente il danno materiale subito, dovendosi escludere, per le ragioni precisate, che i danni derivanti dal deterioramento e dal degrado si identifichino con il danno materiale richiesto, occorrendo la prova della diminuzione del valore economico della cosa rientrata nel patrimonio del debitore ovvero quella di un incremento dei costi di ristrutturazione derivanti dalla mancata manutenzione ordinaria del bene;
tali conclusioni sono state ribadite dalla pronuncia n. 23271 del 3/07/2008, la quale ha stabilito che non possono essere imputate al conduttore altro che le spese necessarie al ripristino del bene per riportarlo nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1580 cod.civ. , comma 1), e “non quelle inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti, che il locatore è libero di eseguire a proprie spese”;
ferma la rilevata inammissibilità del motivo, se esso fosse scrutinabile, si dovrebbe rilevare che erra parte ricorrente a invocare per supportare le sue argomentazioni difensive proprio quest’ultima decisione, perché essa conferma che il locatore ha il diritto di ottenere, ai sensi dell’art. 1590 cod.civ., solo il risarcimento del danno effettivamente subito;

2) con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 cod.proc.civ., le ricorrenti imputano alla Corte d’appello l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con riferimento alla prova presuntiva dell’effettività del pregiudizio economico in capo ad NOME;

in sostanza, lamentano che la Corte d’appello abbia ‘omesso di attentamente valutare le prove … sia sullo stato manutentivo dell’RAGIONE_SOCIALE al momento della riconsegna, sia in relazione agli elementi presuntivi che attestavano non solo l’inadempimento di NOME al contratto di locazione bensì la sussistenza di un effettivo pregiudizio economico’;

in aggiunta, il giudice a quo avrebbe erroneamente applicato Cass. 14/08/2014, n. 17964, che era stata pronunciata con riferimento ad una fattispecie diversa da quella per cui è causa, nella quale ‘la pattuita riconsegna era strumentale alla realizzazione del progetto di ristrutturazione e , quindi, il grado di deterioramento dell’immobile non aveva avuto un riflesso economico, non avendo determinato una diminuzione di valor del bene per il creditore’; nel caso di specie, la Corte avrebbe omesso di considerare che l’RAGIONE_SOCIALE era stato riconsegnato per essere rilocato e che lo stato di degrado, oggetto di un accertamento tecnico preventivo, aveva impedito di darlo in locazione per tre anni;
segnatamente, essendo stato accertato che l’immobile era stato restituito in uno stato di degrado che richiedeva una ristrutturazione e che non era possibile rilocarlo (fatto noto) il giudice avrebbe dovuto risalire al fatto ignoto (la ristrutturazione si era resa necessaria proprio in considerazione dello stato dell’hotel, in quanto risponde all’id quod plerumque accidit che la demolizione e la ricostruzione possano apparire più convenienti della riparazione), incontrando come unico limite quello della probabilità, non occorrendo che i fatti su cui la presunzione si fonda fossero tali
da far apparire l’esistenza del fatto ignoto come l’unica conseguenza possibile dei fatti accertati secondo un legame di necessità assoluta ed esclusiva;

il motivo è inammissibile;

anche senza considerare quanto prescritto dall’art. 348 ter ult.co. cod.proc.civ. che preclude la deduzione del vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. in caso di doppia conforme di merito, deve: a) rilevarsi che il motivo lamenta il mancato utilizzo di presunzioni hominis che la Corte milanese avrebbe dovuto basare su fatti, riguardo ai quali -pag. 28 -non si fornisce l’indicazione specifica ai sensi dell’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ.; b) ribadirsi che non può essere utilmente lamentato l’omesso esame di elementi istruttori quando il fatto asseritamente pretermesso sia stato preso in considerazione dalla Corte d’appello;
in aggiunta, la censura mossa alla Corte territoriale per non aver utilizzato il ragionamento presuntivo non tiene conto del fatto che spetta al giudice di merito valutare l’opportunità di fare ricorso alle presunzioni semplici, individuare i fatti da porre a fondamento del relativo processo logico e valutarne la rispondenza ai requisiti di legge, con apprezzamento di fatto che, ove adeguatamente motivato, sfugge al sindacato di legittimità, dovendosi tuttavia rilevare che la censura per vizio di motivazione in ordine all’utilizzo o meno del ragionamento presuntivo non può limitarsi a prospettare l’ipotesi di un convincimento diverso da quello espresso dal giudice di merito, ma deve fare emergere l’assoluta illogicità e contraddittorietà del ragionamento decisorio, restando peraltro escluso che la sola mancata valutazione di un elemento indiziario possa dare luogo al vizio di omesso esame di un punto decisivo (cfr., di recente, Cass. 24/07/2023, n. 22218);
ad abundantiam , si rileva che il ragionamento alla base della statuizione reiettiva non è stato affatto colto dai ricorrenti, atteso che la Corte d’appello ha ritenuto non sufficiente a ritener provato

il danno lamentato la mera invocazione della massima d’esperienza secondo cui non è economicamente conveniente ristrutturare un immobile in stato di degrado;

il che significa, in sostanza, che la Corte territoriale non ha affatto considerato accertato che la ristrutturazione completa si era resa necessaria allo scopo di rilocare il bene; errano, dunque, i ricorrenti a ritenere fatto noto dal quale muovere per risalire, tramite le massime d’esperienza, al fatto ignoto che la società locatrice non avesse potuto rilocare l’hotel per le condizioni di degrado in cui lo stesso si trovava al momento della restituzione;

3) con il terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ., viene dedotto l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con particolare riferimento alla prova del danno, in capo ad RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, derivante dall’inadempimento (provato) di RAGIONE_SOCIALE;

la Corte di Appello -nella prospettiva della configurazione del ‘mancato guadagno’ non avrebbe considerato che i contratti di locazione e le scritture private che si erano succedute nel tempo prevedevano il pagamento di un canone proporzionale ai ricavi registrati da RAGIONE_SOCIALE per l’esercizio della struttura e che corrisponde all’ id quod plerumque accidit che un deteriore stato manutentivo compromette l’appetibilità ricettiva della struttura e la conseguente sua capacità reddituale e che ciò aveva precluso a RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE di incassare un canone maggiore in funzione dei maggiori incassi che si sarebbero registrati ove gli immobile fossero stati adeguatamente manutenuti in via ordinaria e straordinaria;
anche questo motivo è destinato all’inammissibilità;

oltre a rilevare la violazione dell’art. 348 ter ult. co. cod.proc.civ., è evidente che le ricorrenti pretendono un diverso esito della valutazione del materiale istruttorio operata dal giudice del merito, sollecitano cioè, così ponendosi del tutto al di fuori dei limiti sul controllo della motivazione ricostruttiva della quaestio facti

effettuata da Cass., Sez. Un., 7/04/2012, nn. 8053 e 8054 nella vigenza del n. 5 dell’art. 360 cod.proc.civ., e non denunciano in realtà l’omesso esame di un fatto o di fatti che, infatti, nell’illustrazione non vengono in effetti individuati nemmeno specificamente;

in ogni caso a supporto della loro argomentazione difensiva evocano anche impropriamente Cass. 20/05/2011, n. 11254 secondo cui ‘il danno patrimoniale da mancato guadagno , concretandosi nell’accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall’inadempimento dell’obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell’utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l’obbligazione fosse stata adempiuta giudizio probabilistico, questo, che, in considerazione della particolare pretesa, ben può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l’entità del danno subito’;
trascurano di considerare, però, limitandosi ad una sua parziale lettura, che detta pronuncia aveva precisato – nella parte non riferita dalle ricorrenti – che ‘devono escludersi i mancati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte’ ed aveva accolto la domanda avente ad oggetto l’occupazione sine titulo data l’indisponibilità del bene, liquidata facendo riferimento al cosiddetto danno “figurativo”, e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato, ma aveva respinto quella avente ad oggetto il danno per il mancato sfruttamento edilizio del bene, non essendo stato dimostrato dal ricorrente che, ove il fondo fosse stato libero, avrebbe avuto i mezzi e l’intenzione di costruire;
anche le pronunce successive in cui è stata fatta applicazione del medesimo principio hanno rigettato la domanda risarcitoria per carenza della prova del danno: i) Cass. 03/12/2015, n. 24632 ha

confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di risarcimento del danno per erronea inserzione del nominativo della ditta ricorrente sull’elenco telefonico, in assenza della prova di uno sviamento di clientela per tale disguido; ii) Cass. 20/11/2018, n. 29829 ha ritenuto -in un caso in cui l’illecito aveva provocato lo scioglimento di una società -che il danno da perdita della possibilità di percepire gli utili si configura in termini di perdita della concreta possibilità di conseguirli e deve essere provato dal danneggiato, anche in via presuntiva, in termini di “possibilità perduta” la quale, oltre a rispondere ai parametri di apprezzabilità, serietà e consistenza, va accertata nell’ an dal giudice di merito sulla base del criterio del “più probabile che non” e stimata nel quantum con valutazione equitativa; iii) Cass. 08/03/2018, n. 5613 ha escluso, in un caso di revoca illegittima da parte del cliente di un incarico di mediazione immobiliare, che il danno subìto dal mediatore possa essere liquidato parametrandolo alle provvigioni che egli avrebbe incassato ove avesse portato a termine l’incarico, basandosi sulla sola circostanza che, al momento della revoca, avesse ricevuto numerose proposte di acquisto del bene oggetto del contratto;
4) con il quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la sentenza impugnata è censurata per aver violato l’art. 96 cod.proc.civ., avendo ritenuto sussistente la loro colpa grave per avere intrapreso l’iniziativa giudiziaria;

il motivo è inammissibile, in quanto non si correla con la motivazione e non la critica efficacemente;

non coglie il fatto che la Corte d’Appello ha applicato l’art. 96, 3° comma cod.proc.civ. e non già l’art. 96, 1° comma, cod.proc.civ. ed evoca precedenti sulla mala fede, come se la Corte territoriale avesse applicato quest’ultimo. Peraltro, il giudice dell’impugnata sentenza ha applicato la giurisprudenza di questa Corte, avendo fatto derivare la sanzione non già automaticamente dal rigetto

della domanda o dalla inammissibilità o dall’infondatezza della impugnazione ma dall’accertamento in termini oggettivi degli atti processuali e del comportamento tenuto dalla parte (Cass. 30/09/2021, n. 26545) ed i precedenti evocati non si rivelano pertinenti;

il ricorso è, pertanto, inammissibile;

le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

7) si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico delle ricorrenti l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna le ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 25.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 25/10/2023 dalla Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.