Risarcimento danno: la prova presuntiva è sufficiente

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18906/2024, ha stabilito che per ottenere il risarcimento danno da mancato godimento di un immobile non è necessaria una prova rigorosa. È sufficiente la prova presuntiva, basata su elementi indiziari, per dimostrare l’esistenza del danno, che potrà poi essere liquidato dal giudice in via equitativa. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva negato il risarcimento per assenza di prove certe, rinviando la causa per una nuova valutazione alla luce di questo fondamentale principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danno: Quando la Prova Presuntiva Basta

Il tema del risarcimento danno per il mancato godimento di un bene immobile è spesso al centro di complesse vicende giudiziarie. Quanto rigorosa deve essere la prova fornita dal proprietario per dimostrare il pregiudizio subito? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: non sempre è necessaria una prova granitica. A volte, il ricorso a presunzioni e a una valutazione equitativa da parte del giudice è non solo possibile, ma doveroso. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita di alcuni immobili. La società promissaria acquirente, non ottenendo la stipula del contratto definitivo, si rivolgeva al Tribunale che, con una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., disponeva il trasferimento della proprietà, subordinandolo però al saldo del prezzo.

Successivamente, la società promittente venditrice, non avendo ricevuto il pagamento, otteneva la risoluzione del rapporto. A questo punto, la promissaria acquirente agiva nuovamente in giudizio, questa volta per ottenere il risarcimento danno da lucro cessante, lamentando di non aver potuto locare a terzi il complesso immobiliare a causa dell’inadempimento della controparte, che le aveva impedito di disporre del bene.

La Decisione della Corte di Appello

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda di risarcimento. Tuttavia, la Corte di Appello ribaltava parzialmente la decisione, rigettando la richiesta di risarcimento del danno da lucro cessante. La motivazione dei giudici di secondo grado era netta: la società non aveva fornito una prova rigorosa e certa del danno subito. In particolare, mancava la prova di un contratto di locazione scritto con una terza società interessata e, più in generale, di un concreto pregiudizio economico.

Le motivazioni della Cassazione sul risarcimento danno

La società promissaria acquirente ricorreva in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, l’errata applicazione degli articoli 1226 c.c. (sulla valutazione equitativa del danno) e 115 c.p.c. (sul principio di non contestazione e sulla valutazione delle prove). La Suprema Corte ha ritenuto questo motivo fondato, accogliendolo e cassando la sentenza impugnata.

Il ragionamento della Cassazione si fonda su un principio consolidato, richiamando una precedente e autorevole pronuncia delle Sezioni Unite (n. 33645/2022). Secondo la Corte, quando il danno derivante dalla perdita di disponibilità di un immobile non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice deve procedere a una liquidazione equitativa. Questo processo non richiede una prova certa e diretta, ma può basarsi su presunzioni e sul richiamo a nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.

In altre parole, la Corte di Appello ha sbagliato a pretendere una ‘prova rigorosa’, escludendo a priori la possibilità di un ragionamento presuntivo. I giudici di secondo grado avrebbero dovuto valutare tutti gli indizi emersi (come l’occupazione parziale dell’immobile da parte di terzi o altre circostanze), per verificare se, nel loro complesso, potessero fondare la presunzione di un danno risarcibile. La mancata disponibilità di un bene immobile, infatti, costituisce di per sé un pregiudizio potenziale, che può essere quantificato, ad esempio, utilizzando come parametro il canone locativo di mercato.

Le conclusioni

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che il proprietario che viene illegittimamente privato della disponibilità del suo bene non è tenuto a un onere probatorio eccessivamente gravoso per ottenere il risarcimento danno. Non è indispensabile dimostrare di aver perso una specifica offerta di locazione o di vendita. È sufficiente allegare elementi fattuali che rendano verosimile e plausibile l’esistenza di un pregiudizio economico. Sarà poi compito del giudice, attraverso un giudizio presuntivo e una valutazione equitativa, quantificare il danno. Questa pronuncia riequilibra la posizione delle parti, evitando che il danneggiato veda negato il proprio diritto a causa di difficoltà probatorie oggettive.

È necessario fornire una prova rigorosa per ottenere un risarcimento del danno da mancato godimento di un immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, non è richiesta una prova rigorosa. È sufficiente una prova basata su presunzioni, che il giudice può utilizzare per una liquidazione in via equitativa.

Il giudice può liquidare il danno in via equitativa se l’importo esatto non è provato?
Sì. La Corte afferma che il giudice può e deve liquidare il danno con valutazione equitativa (ex art. 1226 c.c.) quando la sua prova precisa risulta impossibile o particolarmente difficile, potendo utilizzare come parametro, ad esempio, il canone locativo di mercato.

Quale principio hanno affermato le Sezioni Unite della Cassazione in materia di danno da occupazione senza titolo?
Le Sezioni Unite (sent. n. 33645/2022) hanno affermato che il proprietario è tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento perduta (danno emergente) o lo specifico pregiudizio subito (lucro cessante), e può fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo a nozioni di comune esperienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18906 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 18906 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 26863-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in INDIRCOGNOME, nello studio degli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME, che la rappresentano e difendono

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRCOGNOME, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 621/2019 della CORTE DI APPELLO di TORINO, depositata il 09/04/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 18.4.2008 RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio la RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Torino, sezione distaccata di Chivasso, invocando l’emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ad un contratto preliminare di compravendita del 12.7.2011, avente ad oggetto alcuni immobili siti in Volpiano. Il giudizio si concludeva con sentenza n. 3702/2012, che accoglieva la domanda, subordinando il trasferimento della proprietà al saldo del prezzo pattuito per la compravendita.
Con successivo ricorso ex art. 702 bis c.p.c. RAGIONE_SOCIALE chiedeva al Tribunale di Torino di accertare la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del rapporto derivante dalla sentenza costitutiva di cui anzidetto, in subordine, per inadempimento di RAGIONE_SOCIALE, che non aveva ottemperato al proprio obbligo di saldo del prezzo.

Si costituiva in questo secondo giudizio RAGIONE_SOCIALE, resistendo alla domanda ed invocando, in via riconvenzionale, l’accertamento del minor valore del bene oggetto dell’originario preliminare del 2011 e la condanna di RAGIONE_SOCIALE e dei suoi liquidatori al risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità del cespite oggetto della pronuncia ex art. 2932 c.c.

Con sentenza n. 1342/2018 il Tribunale dichiarava risolto ex art.1454 c.c. il rapporto negoziale derivante dalla precedente pronuncia n. 3702/2012, condannando RAGIONE_SOCIALE alla restituzione dell’acconto ricevuto ed al risarcimento del danno derivato a RAGIONE_SOCIALE per effetto dell’impossibilità di locare a terzi il complesso edilizio oggetto della progettata compravendita.

Con la sentenza impugnata, n. 621/2019, la Corte di Appello di Torino riformava parzialmente la decisione di prime cure, rigettando la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante proposta da RAGIONE_SOCIALE nei confronti di RAGIONE_SOCIALE

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE in l.c.a.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 112, 345 c.p.c., 24 e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non provata la sussistenza del danno lamentato dall’odierna ricorrente.

Con il secondo motivo, invece, denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1223, 1226 c.c. e 115 c.p.c, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente escluso la possibilità di riconoscere, in capo a RAGIONE_SOCIALE, un risarcimento del danno da mancata disponibilità dell’immobile in via equitativa. Il giudice di appello avrebbe, in particolare, affermato che ai fini della liquidazione del danno ex art. 1226 c.c. occorre fornire la prova rigorosa della sua esistenza, non potendosi ritenere sufficiente, a tal fine, il ricorso al ragionamento presuntivo.
La seconda censura, che per ragioni logiche va esaminata in via prioritaria, è fondata.

Le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che ‘ In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito

(sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022, Rv. 666193 – 04). Pertanto, ‘… se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022, Rv. 666193 – 02).
Tali principi, affermati per l’appunto con riferimento ad una fattispecie di occupazione senza titolo di un immobile ad opera di un terzo, spiegano i loro effetti anche nel caso specifico, in cui, pur non configurandosi una ipotesi di occupazione sine titulo, viene tuttavia in rilievo una situazione di mancata disponibilità di un bene immobile, peraltro neppure contestata specificamente da RAGIONE_SOCIALE in l.c.a. Va infatti evidenziato, sul punto, che la statuizione con la quale il Tribunale aveva dichiarato risolto di diritto il rapporto contrattuale derivante dalla sentenza n. 3702/2012, non è stata appellata da alcuna delle parti (cfr. pag. 11 della sentenza impugnata). Il giudice di secondo grado, quindi, avrebbe dovuto verificare se, alla luce del comportamento delle parti successivo al passaggio in giudicato della sentenza n. 3702/2012, che aveva costituito tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE il vincolo negoziale progettato dal preliminare del 12.7.2011, tenendo luogo del contratto non concluso, si potesse configurare un danno risarcibile a favore della prima società, ed in caso affermativo se esso fosse suscettibile di essere liquidato in forma equitativa, anche mediante ricorso ad elementi presuntivi. Poiché tale articolata verifica non è stata condotta, né in astratto, né in concreto, la sentenza della Corte di Appello di Torino va cassata, con rinvio della causa al
medesimo ufficio giudiziario, affinché sia verificata la configurabilità, in astratto, del danno lamentato da RAGIONE_SOCIALE, anche in relazione alla condotta osservata dalle parti dopo la citata decisione del 2012, nonché la possibilità, in concreto, di far luogo ad una sua eventuale liquidazione in forma equitativa.

L’accoglimento del secondo motivo implica l’assorbimento del primo.

La Corte di Appello ha infatti ritenuto non provato il danno lamentato da RAGIONE_SOCIALE, consistente nella mancata percezione dei canoni di locazione relativi all’immobile oggetto del contratto preliminare del 12.7.2011, in assenza di un contratto scritto di locazione tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (società terza alla quale, secondo la tesi dell’odierna ricorrente, il complesso immobiliare avrebbe dovuto essere locato) e della prova dell’intervenuta costituzione, tra detti soggetti, di un rapporto negoziale avente ad oggetto il cespite di cui è causa. La Corte distrettuale ha anche evidenziato il mancato conseguimento della prova che RAGIONE_SOCIALE, che per un certo periodo aveva occupato una parte del complesso immobiliare oggetto del compromesso di vendita nel 2011, non avesse provveduto a versare alcun canone locativo a RAGIONE_SOCIALE Infine, il giudice di appello ha evidenziato che la parte del complesso immobiliare di cui si discute della quale RAGIONE_SOCIALE non aveva mai conseguito la disponibilità materiale era rimasta ‘in legittimo possesso della società RAGIONE_SOCIALE fino al 2013′ (cfr. pag. 13 della sentenza impugnata).
Tutti gli elementi evidenziati dal giudice di merito, tuttavia, costituivano indizi che avrebbero dovuto essere apprezzati nell’ambito del giudizio presuntivo che la Corte distrettuale ha erroneamente ritenuto di non poter condurre. Il giudice del rinvio, dunque, dovrà procedere ad un complessivo riesame della fattispecie, tenendo conto degli elementi in fatto già evidenziati dalla Corte di seconde cure, e di quelli, ulteriori, eventualmente

emergenti dal compendio istruttorio e dagli atti del giudizio di merito, ai fini della valutazione della sussistenza, o meno, del pregiudizio lamentato da RAGIONE_SOCIALE

In definitiva, va accolto il secondo motivo e dichiarato assorbito il primo. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Torino, in differente composizione.

PQM

la Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, dichiara assorbito il primo, cassa la decisione impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Torino, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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