Risarcimento danno ipoteca: la prova del danno

Un cittadino ha subito l’iscrizione di un’ipoteca illegittima da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Dopo averne ottenuto la cancellazione, ha chiesto il risarcimento del danno, sostenendo che l’ipoteca gli avesse impedito di ottenere un mutuo. La Corte di Cassazione ha chiarito che il danno non è automatico, ma deve essere provato. Tuttavia, se il danneggiato presenta una prova documentale (come la lettera di diniego del mutuo), il giudice ha l’obbligo di esaminarla. Ignorare tale prova costituisce un errore che porta alla cassazione della sentenza. La questione del risarcimento danno ipoteca è stata quindi rinviata a un nuovo giudice per una corretta valutazione delle prove.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danno ipoteca: non basta affermare, bisogna provare (ma il giudice deve guardare le prove!)

L’iscrizione di un’ipoteca su un immobile è un atto dalle conseguenze significative. Quando questa iscrizione si rivela illegittima, sorge spontanea la domanda: spetta un risarcimento? E come si dimostra il danno subito? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre chiarimenti fondamentali sul tema del risarcimento danno ipoteca, sottolineando la differenza tra semplice affermazione e prova concreta, e bacchettando il giudice che ignora i documenti decisivi. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti di Causa

Un contribuente si è visto iscrivere un’ipoteca sui propri terreni da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione per un debito fiscale di modesta entità, poco superiore ai 2.000 Euro. In un primo giudizio, il Giudice di pace ha dichiarato l’illegittimità di tale iscrizione.

Forte di questa pronuncia, il cittadino ha avviato una seconda causa, questa volta per ottenere il risarcimento dei danni, sia patrimoniali che non, derivati da quella ipoteca illegittima. A fondamento della sua richiesta di danno patrimoniale, ha sostenuto un fatto molto specifico: a causa dell’ipoteca, una sua richiesta di mutuo di 90.000 Euro era stata respinta da un istituto finanziario. A riprova di ciò, ha depositato in giudizio la lettera di diniego dell’istituto, che motivava la decisione proprio con la presenza della “iscrizione pregiudizievole di ipoteca giudiziale sull’immobile offerto in garanzia”.

Il Giudice di pace, in prima istanza, ha accolto la domanda, liquidando un danno di 4.000 Euro.

La Decisione d’Appello e il ricorso in Cassazione

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha impugnato la decisione e il Tribunale, in funzione di giudice d’appello, ha ribaltato completamente il verdetto. Secondo il Tribunale, il danneggiato non aveva fornito prove sufficienti. Per il danno non patrimoniale, mancava la prova della lesione di un interesse costituzionalmente protetto. Per il danno patrimoniale, il giudice d’appello ha sostenuto che il cittadino si fosse limitato ad “asserire” di aver subito il diniego del finanziamento, senza dimostrarlo.

Di fronte a questa decisione, il contribuente ha proposto ricorso alla Corte di Cassazione, lamentando che il Tribunale avesse completamente ignorato la prova documentale decisiva che lui aveva regolarmente prodotto: la lettera della finanziaria.

Risarcimento Danno Ipoteca: Onere della Prova e Valutazione del Giudice

La Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire alcuni principi cardine in materia. Il danno conseguente a un’iscrizione ipotecaria illegittima non è mai in re ipsa, cioè non si può considerare esistente per il solo fatto che l’iscrizione sia avvenuta. Spetta sempre al danneggiato assolvere l’onere della prova, dimostrando le conseguenze negative che ne sono derivate. Queste conseguenze possono includere la difficoltà o impossibilità di vendere il bene, oppure, come in questo caso, la difficoltà o impossibilità di accedere al credito.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondata la censura del ricorrente relativa al danno patrimoniale. Il punto cruciale della decisione è la critica mossa al Tribunale d’appello. Quest’ultimo, affermando che il ricorrente si fosse limitato a “asserire” il danno, ha mostrato di non aver preso in alcuna considerazione il documento depositato, ovvero la lettera di diniego del mutuo.

Questo non è un semplice errore di valutazione, ma un vizio ben più grave: l’omesso esame di un fatto storico decisivo, rappresentato nel documento. Il giudice di merito è libero di valutare l’inferenza probatoria di un documento, cioè di decidere se quella lettera sia o meno una prova sufficiente del nesso causale tra l’ipoteca e il danno, ma non può semplicemente ignorarla. Avrebbe dovuto prenderla in esame e motivare sul perché la ritenesse, eventualmente, non idonea a dimostrare il pregiudizio.

Invece, il giudizio del Tribunale è stato emesso senza il necessario e preventivo apprezzamento di una prova documentale ritualmente prodotta. Questa omissione ha viziato l’intera statuizione, rendendola illegittima.

Conclusioni

La Corte ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata limitatamente alla questione del danno patrimoniale e rinviato il caso al Tribunale, in diversa composizione, per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà valutare la lettera di diniego del mutuo e, sulla base di un apprezzamento motivato, decidere se spetti o meno il risarcimento danno ipoteca. Questa ordinanza è un monito importante: il cittadino deve provare i suoi diritti, ma il giudice ha il dovere di esaminare le prove fornite, senza ignorarle.

Se mi viene iscritta un’ipoteca illegittima, il danno è considerato automatico?
No, secondo la Corte il danno non è ‘in re ipsa’ (automatico). Il soggetto danneggiato ha l’onere di provare le concrete conseguenze dannose, sia patrimoniali che non patrimoniali, che sono derivate dall’illegittima iscrizione.

Come posso dimostrare di aver subito un danno patrimoniale a causa di un’ipoteca illegittima?
È necessario fornire prove concrete che colleghino l’ipoteca al danno. Nel caso esaminato, la prova decisiva presentata dal ricorrente era la lettera di un istituto finanziario che negava esplicitamente la concessione di un mutuo a causa della presenza dell’iscrizione pregiudizievole sull’immobile.

Cosa succede se un giudice ignora una prova documentale fondamentale per la decisione?
Se un giudice omette di esaminare un fatto storico decisivo risultante da un documento regolarmente prodotto in giudizio, la sua sentenza è viziata. La Corte di Cassazione può annullare tale sentenza e rinviare la causa a un altro giudice affinché riesamini correttamente la prova che era stata indebitamente ignorata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30638 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30638 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 04997/2023 R.G., proposto da

NOME COGNOME ; rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO (pec: EMAIL), in virtù di procura su foglio separato;

-ricorrente-

nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore ; rappresentata e difesa ope legis dall’RAGIONE_SOCIALE (pec: EMAIL);

-resistente- per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza n. 1827/2022 del TRIBUNALE di CATANZARO in funzione di giudice d’appello , depositata il 21 dicembre 2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’8 novembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Giudice di pace di Cropani, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda proposta da NOME COGNOME nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE, quale ente successore di RAGIONE_SOCIALE, dichiarò illegittima l’iscrizione ipotecaria effettuata sui suoi terreni siti in Cropani per un debito fiscale di poco più di 2.000 Euro.

Passata in giudicato questa pronuncia, NOME COGNOME adì nuovamente il Giudice di pace di Cropani chiedendo la condanna dell’RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni non patrimoniali e patrimoniali derivatigli dall’illegittima iscrizione ipotecaria.

A fondamento RAGIONE_SOCIALE pretesa risarcitoria relativa ai pregiudizi patrimoniali dedusse, in particolare, che, per effetto dell’iscrizione ipotecaria, era stata respinta la sua istanza di concessione di un mutuo di Euro 90.000 rivolta alla RAGIONE_SOCIALE e allegò il documento (la lettera del 25 giugno 2006 dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE d i questo ente) contenente il diniego di accesso al credito, motivato con il rilievo che « Dalle visure presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Catanzaro è risultata iscrizione pregiudizievole di ipoteca giudiziale sull’immobile offerto in garanzia ».
Il Giudice di pace di Cropani accolse la domanda e condannò l ‘RAGIONE_SOCIALE a pagare a NOME COGNOME, a titolo di risarcimento del danno, la somma di Euro 4.000,00, equitativamente liquidata.

Il Tribunale di Catanzaro ha accolto l’appello d ella RAGIONE_SOCIALE convenuta e ha rigettato la domanda risarcitoria di NOME COGNOME, sul rilievo che, posta la sussistenza dell’evento dannoso (l’illegittima iscrizione di ipoteca), tuttavia il pregiudizio risarcibile non era in re ipsa ma incombeva sul danneggiato l’onere di provare le conseguenze dannose del detto evento, nella fattispecie non dimostrate.

In particolare, sotto il profilo del danno non patrimoniale, il giudice d’appello ha rilevato che non era stata data la prova RAGIONE_SOCIALE lesione di interessi costituzionalmente garantiti e che, sotto tale profilo, non erano risarcibili semplici disagi, fastidi o disappunti.

Invece, sotto il profilo del danno patrimoniale, il Tribunale ha osservato che l’attore si era limitato « ad asserire » (pag.8 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata ) che a causa dell’illegittima iscrizione ipotecaria gli era stato negato l’accesso al credito, la cui richiesta era stata rigettata dalla RAGIONE_SOCIALE.

Esclusa, dunque, la prova di conseguenze dannose risarcibili non patrimoniali e patrimoniali, doveva ritenersi illegittimo il ricorso al criterio equitativo effettuato dal primo giudice, criterio che presuppone pur sempre la prova RAGIONE_SOCIALE sussistenza del danno e l’impossibilità o particolare difficoltà di provarne l’ammontare.

Ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, sulla base di un unico, composito motivo.

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE ha depositato ‘atto di costituzione’ al solo fine RAGIONE_SOCIALE partecipazione all’eventuale udienza di discussione RAGIONE_SOCIALE causa, ai sensi dell’art. 370, primo comma, cod. proc. civ..

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi dell’art.380 -bis .1 cod. proc. civ..

Il Procuratore RAGIONE_SOCIALE non ha depositato conclusioni scritte.

Il ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

C on l’unico , composito motivo di ricorso vengono articolate tre censure.

Il ricorrente lamenta, in sintesi, che il Tribunale abbia reputato non assolto, da parte sua, l’onere di provare le conseguenze dannose dell’iscrizione ipotecaria pregiudizievole, omettendo di considerare che egli, al contrario, lungi dall’affermare la natura in re ipsa del danno lamentato, aveva ritualmente e tempestivamente depositato, in funzione di prova RAGIONE_SOCIALE conseguenze dannose patrimoniali, il documento (la lettera del 25 giugno 2006) contenente il diniego di accesso al mutuo ipotecario comunicatogli dalla RAGIONE_SOCIALE.
Con tale statuizione la Corte d’appello sarebbe incorsa sia nel vizio di motivazione costituzionalmente rilevante, sia in quello di omesso esame di un fatto storico decisivo risultante dagli atti processuali, sia, infine, nella violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ..

Il ricorrente censura, poi, specificamente, la statuizione di rigetto RAGIONE_SOCIALE domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, sul l’assunto che l’ illegittima iscrizione ipotecaria avrebbe implicato la lesione dei diritti « al buon nome, alla riservatezza e immagine, nonché alla disponibilità RAGIONE_SOCIALE proprietà privata » (pag.15 del ricorso), tutti di rilievo costituzionale.

1.1. Il motivo di ricorso è fondato, nei circoscritti limiti che si vanno a precisare.

1.1.a. Inammissibile è la censura relativa alla statuizione di rigetto del capo di domanda avente ad oggetto il risarcimento dei danni non patrimoniali, la quale attinge il motivato giudizio di merito, formulato sulla base di corrette premesse in iure , circa la mancata prova, nella fattispecie , dell’eventuale lesione di interessi costituzionalmente tutelati.

1.1.b. Per quanto invece concerne la statuizione di rigetto del capo di domanda relativa al risarcimento del danno patrimoniale, sono infondate le censure con cui si denuncia il vizio di motivazione e la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ.: la prima, perché la motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata non presenta alcuna RAGIONE_SOCIALE gravi lacune (totale mancanza, mera apparenza, irriducibile contraddittorietà, perplessità ed obiettiva incomprensibilità) che sole consentono, in seguito alla riformulazione dell’art . 360 n. 5 cod. proc. civ., il sindacato di legittimità RAGIONE_SOCIALE motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza di merito (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, nn. 8053 e 8054; tra le successive conformi, v., ex multis , Cass. 12/10/2017, n. 23940; Cass. 25/09/2018, n. 22598; Cass. 03/03/2022, n. 7090); la seconda, perché non è stato disatteso il principio di libera valutazione RAGIONE_SOCIALE prova in assenza di una deroga normativamente prevista, né, all’opposto, è stata valutata secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggetta ad un diverso regime (Cass. 10/06/2016, n. 11892; Cass. 19/04/2021, n. 10253).
1.1.c. È fondata, invece -e sotto tale circoscritto profilo il motivo di ricorso deve essere accolto -, la censura di omesso esame di fatto discusso e decisivo.

Premesso che tra le conseguenze dannose risarcibili (il dannoconseguenza) dell’evento dannoso (danno -evento) consistente nell’illegittima iscrizione ipotecaria si colloca sia la difficoltà o l’ impossibilità di negoziazione del bene ipotecato sia la difficoltà o l’ impossibilità di accesso al credito (Cass. 13/12/2021, n. 39441), nella vicenda in esame il ricorrente aveva allegato conseguenze del secondo tipo, non solo deducendo che la RAGIONE_SOCIALE aveva respinto la sua richiesta di concessione di mutuo ipotecario, ma anche producendo, in funzione di prova documentale, la lettera del 25 giugno 2006 con cui l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del predetto ente finanziario aveva espressamente motivato il proprio diniego, facendo riferimento al carattere ostativo dell’ iscrizione ipotecaria gravante sui suoi beni immobili.
Nell’affermare che il ricorrente si era limitato «ad asserire» (pag.8 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata ) che a causa dell’illegittima iscrizione ipotecaria gli era stato negato l’accesso al credito , il Tribunale di Catanzaro ha mostrato di non tenere in alcuna considerazione il documento ritualmente depositato in cui era rappresentato il fatto storico del rigetto dell’istanza di mutuo da parte dell’istituto finanziario.

La statuizione di rigetto del capo di domanda avente ad oggetto il risarcimento del danno patrimoniale è, dunque, illegittima perché emessa senza il previo apprezzamento dell’inferenza probatoria del predetto documento, di cui si è indebitamente omesso l’esame : il

giudice del merito, infatti, era libero di attribuire o meno tale inferenza probatoria, ma avrebbe dovuto prendere in considerazione il documento, motivando sul perché esso fosse o non fosse idoneo a dimostrare il fatto in esso rappresentato e quindi il pregiudizio allegato come conseguenza dell’illegittima iscrizione ipotecaria .

Invece, il giudizio di merito circa la mancata prova RAGIONE_SOCIALE conseguenze dannose patrimoniali risarcibili è stato emesso senza il previo necessario motivato apprezzamento del fatto storico rappresentato dalla prova documentale ritualmente prodotta; questa circostanza rende viziato il predetto giudizio ed illegittima la statuizione impugnata; al riguardo, è appena il caso di precisare che non viene in considerazione il mero omesso esame di un elemento istruttorio consistente RAGIONE_SOCIALE prova documentale precostituita (il quale, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, non è sindacabile ai sensi dell’art. 360 n. 5 cd proc. civ., purché il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice: da ultimo, ex plurimis , sulla scia di Cass., Sez. Un., n. 8053 del 2014, v. Cass.20/06/2024, n. 17005), bensì proprio quello del fatto storico decisivo in essa rappresentato.
In accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, del ricorso proposto da NOME COGNOME, la sentenza impugnata deve essere pertanto cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio al Tribunale di Catanzaro, in persona di diverso magistrato, che provvederà a nuovo esame del solo capo di domanda relativo al risarcimento del danno patrimoniale, previo libero -ma motivato –

apprezzamento dell’inferenza probatoria del la lettera del 25 giugno 2006 dell’RAGIONE_SOCIALE.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità (art. 385, terzo comma, cod. proc. civ.).

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Catanzaro, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.