Risarcimento danni volumetria: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento danni per l’illegittimo utilizzo della volumetria edificabile di un fondo vicino. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione dei fatti e delle prove tecniche (CTU), compito che non spetta al giudice di legittimità. La decisione sottolinea che l’indebito sfruttamento della cubatura altrui costituisce un illecito risarcibile e chiarisce i limiti del sindacato della Suprema Corte sulle valutazioni di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni volumetria: la Cassazione chiarisce i limiti del ricorso

Quando un proprietario costruisce utilizzando la volumetria edificabile del vicino, è tenuto a un risarcimento danni per la volumetria sottratta. Ma cosa succede se la questione arriva fino alla Corte di Cassazione? Con l’ordinanza n. 13838 del 2024, la Suprema Corte ha ribadito importanti principi sia sul merito della questione, sia sui limiti processuali del ricorso, dichiarandolo inammissibile.

I Fatti del Caso: Una Controversia sulla Volumetria Edificabile

La vicenda giudiziaria ha origine dalla domanda di alcuni proprietari terrieri che citavano in giudizio i loro vicini. L’accusa era chiara: i convenuti, nell’edificare sul proprio fondo, avevano sfruttato per intero la volumetria disponibile per l’intero lotto, comprensiva anche della quota spettante ai fondi degli attori. Di fatto, avevano esaurito la capacità edificatoria comune, impedendo ai vicini di disporre della propria quota di cubatura.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello hanno dato ragione agli attori. I giudici hanno accertato, anche grazie a una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), che i convenuti avevano effettivamente utilizzato una volumetria superiore a quella di loro spettanza. Di conseguenza, li hanno condannati al risarcimento dei danni derivanti dall’impossibilità per gli attori di disporre della propria quota di cubatura. La Corte d’Appello ha inoltre specificato che, dalle prove raccolte, non emergeva alcun accordo di cessione di cubatura tra le parti che potesse giustificare tale utilizzo.

Il Ricorso in Cassazione e la contestazione della CTU

I proprietari condannati hanno deciso di impugnare la sentenza d’appello davanti alla Corte di Cassazione. Il motivo principale del ricorso era incentrato su un presunto errore della Corte d’Appello nell’interpretare le risultanze della perizia tecnica (CTU). Secondo i ricorrenti, la Corte aveva erroneamente affermato che la volumetria fosse stata interamente utilizzata da loro, contestando le conclusioni del perito e la valutazione fatta dai giudici.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, spiegando in modo netto i confini del proprio giudizio. La Suprema Corte non è un “terzo grado” di merito e non può riesaminare i fatti della causa o rivalutare le prove, come la CTU. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto.

Nel caso specifico, i ricorrenti non lamentavano un’omissione nell’esame di un fatto decisivo, ma contestavano direttamente l’interpretazione e la valutazione delle risultanze peritali fatte dal giudice di merito. Come affermato dalla Corte, una simile doglianza si traduce in una richiesta di nuova valutazione dei fatti, inammissibile in sede di legittimità. Il giudice di merito è l’unico sovrano nella valutazione delle prove e, una volta che ha fornito una motivazione logica e coerente (come nel caso di specie, basandosi sulla CTU), la sua decisione non può essere messa in discussione in Cassazione solo perché la parte non ne condivide il risultato.

Conclusioni: Limiti al Ricorso in Cassazione e Tutela della Proprietà

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima, di carattere processuale: contestare una Consulenza Tecnica d’Ufficio in Cassazione è quasi impossibile. Se il giudice di merito ha adeguatamente motivato la sua decisione basandosi sulla perizia, non si può chiedere alla Suprema Corte di sostituire la propria valutazione a quella del consulente. Il ricorso è ammesso solo per vizi di legittimità, non per un disaccordo sul merito tecnico.

La seconda lezione è di natura sostanziale e rafforza la tutela del diritto di proprietà. L’utilizzo della volumetria altrui senza un valido accordo (come una cessione di cubatura) costituisce un atto illecito che obbliga al risarcimento del danno. La volumetria è una componente economica del diritto di proprietà e il suo sfruttamento non autorizzato da parte di terzi causa un pregiudizio che deve essere ristorato.

È possibile chiedere un risarcimento se un vicino utilizza la mia quota di volumetria edificabile?
Sì. La sentenza conferma che l’utilizzo indebito della quota di volumetria spettante a un fondo finitimo costituisce un illecito che obbliga al risarcimento del danno per l’impossibilità del proprietario di disporre della propria cubatura.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione di un consulente tecnico (CTU) accettata dai giudici di merito?
No, di norma non è possibile. La Corte di Cassazione ha ribadito che il ricorso non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione delle prove o per contestare le conclusioni del perito accolte dal giudice. Il sindacato della Suprema Corte è limitato alla violazione di legge e non al riesame del fatto.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione viene dichiarato inammissibile?
Oltre alla condanna al pagamento delle spese legali a favore della controparte, la parte ricorrente può essere condannata al pagamento di ulteriori somme a titolo di sanzione per lite temeraria (art. 96 c.p.c.) e al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, come previsto dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13838 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13838 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11152/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (-) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti-

contro

NOME, COGNOME LOLITA, COGNOME MOIRA, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 2026/2018 depositata il 02/10/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/01/2024 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda che COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME proposto innanzi al Tribunale di Fermo nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME per ottenere la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni a causa dell’impossibilità di disporre della volumetria di loro spettanza, lamentando che i convenuti avevano utilizzato per intero la volumetria con riferimento alla zona in cui si trovavano le rispettive proprietà.

Il Tribunale accolse la domanda e, per quel che ancora rileva in questa sede, condannò i convenuti al risarcimento dei danni conseguenti all’accertamento dell’impossibilità RAGIONE_SOCIALE attrici di disporre RAGIONE_SOCIALE quota di volumetria di loro spettanza a causa della sopraelevazione dell’immobile di proprietà dei convenuti.

La Corte d’appello confermò la decisione di primo grado con sentenza del 2.10.2018.

Secondo la Corte distrettuale, i convenuti, indipendentemente dalla circostanza di aver costruito in aderenza e non in sopraelevazione, avevano indebitamente sfruttato l’intera volumetria del lotto di proprietà dei due fratelli, comprensiva anche della quota spettante al fondo finitimo che le attrici avevano ricevuto per successione dal loro dante causa. Dall’indagine condotta dalla Corte d’appello non risultava che vi fosse stata una cessione di cubatura poiché non vi era prova in tal senso di un accordo tra i fratelli risultante dall’atto di compravendita e dall’esame dei testi escussi. Nell’affermare che i convenuti avessero utilizzato l’intera cubatura, la corte d’appello
aderì alle conclusione del CTU e ritenne irrilevante il rispetto alle norme urbanistiche in relazione alla legittimità dell’opera dal punto di vista dei rapporti tra privati.

COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla base di un unico motivo.

COGNOME NOMENOME NOME NOME NOME COGNOME NOME NOME NOME con controricorso

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

Il Presidente di Sezione, ritenendo che il ricorso fosse inammissibile, con provvedimento del 27.6.2023, comunicato il 28.6.2023, ha proposto la definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., nel testo introdotto dal D. Lgs n.149 del 2022.

I ricorrenti NOME chiesto la decisione del ricorso con istanza del 5.9.2023

In prossimità della camera di consiglio, le parti NOME depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti per avere la Corte d’appello errato nell’interpretazione della relazione peritale, nella parte in cui ha affermato che il Comune non aveva concesso l’autorizzazione ai ricorrenti in quanto risultavano già esaurite le volumetrie disponibili, senza però affermare che la volumetria era stata utilizzata dai convenuti. I ricorrenti rilevano, inoltre, una discrepanza tra quanto riportato dal CTU e gli allegati,
secondo la ripartizione della volumetria in sede di divisione e concludono contestando la valutazione, da parte del giudice di merito, RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie con particolare riferimento alla consulenza tecnica.

Il motivo è inammissibile.

L’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia. Ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (RAGIONE_SOCIALEzione civile sez. un., 07/04/2014, n.8053; RAGIONE_SOCIALEzione civile sez. un., 26/07/2019, n.20399).
Questa Corte ha affermato che è inammissibile il ricorso per cassazione, con il quale, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di

motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, si miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (RAGIONE_SOCIALEzione civile sez. un., 27/12/2019, n.34476).

Nel caso di specie, la censura non riguarda l’omesso esame della CTU o di una parte della CTU, ma contesta le risultanze della CTU, per un asserito contrasto tra le conclusioni e gli allegati, nonché la valutazione RAGIONE_SOCIALE conclusioni del perito.

Si tratta, evidentemente, della sollecitazione di una rivalutazione RAGIONE_SOCIALE istanze istruttorie, come, peraltro emerge dallo stesso ricorso nella parte in cui lamenta ‘l’erronea valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie ed in particolare della consulenza tecnica’.

La Corte d’appello, proprio sulla base della CTU, ha accertato che i convenuti avevano indebitamente sfruttato l’intera volumetria del lotto di proprietà dei due fratelli, comprensiva anche della quota spettante al fondo finitimo che le attrici avevano ricevuto per successione dal loro dante causa.

Quanto alle contestazioni mosse alla CTU, il giudice di legittimità non ha il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico -formale, RAGIONE_SOCIALE argomentazioni svolte dal giudice del merito; ne consegue che il vizio di motivazione può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato esame di punti decisivi della controversia, o quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico -giuridico posto a base della decisione ( cfr . Cass. 9.8.2007, n. 17477; Cass. 7.6.2005, n. 11789).
Il ricorso deve, pertanto, essere dichiarato inammissibile.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis cod. proc. civ.. (novellato dal D. Lgs n.149 del 2022.), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art.96, comma 3 e 4 c.p.c., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art.96, comma 4 c.p.c. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE: Cass. S.U. n. 27195/2023).
Ai sensi dell’ dell’art.13, comma 1 -quater del DPR n.115 del 2002,, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art.13, comma 1 -bis, del DPR n.115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione dichiara il ricorso inammissibile, condanna parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in Euro 3400,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art.96, comma 3 c.p.c., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di Euro 2000,00 equitativamente determinata, nonché – ai sensi dell’ art.96, comma 4, c.p.c. -al pagamento della somma di Euro 2.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’ dell’art.13, comma 1 -quater del DPR n.115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art.13, comma 1 -bis, del DPR n.115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.