Risarcimento danni locazione: quando non è dovuto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32836/2023, ha stabilito che il risarcimento danni locazione non è automaticamente dovuto dal conduttore anche in presenza di un deterioramento dell’immobile superiore al normale uso. È onere del locatore dimostrare non solo l’inadempimento agli obblighi di manutenzione, ma soprattutto l’esistenza di un concreto e attuale danno patrimoniale. Nel caso di specie, un fondo immobiliare, subentrato nel contratto, non ha ottenuto il risarcimento da un gruppo alberghiero poiché non è riuscito a provare né lo stato iniziale del bene né un’effettiva perdita economica derivante dalla mancata manutenzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni locazione: non basta il deterioramento

L’obbligo del conduttore di restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto è un caposaldo dei contratti di locazione. Ma cosa succede se l’immobile viene riconsegnato in cattive condizioni? La richiesta di risarcimento danni locazione è sempre fondata? Con l’ordinanza n. 32836/2023, la Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: l’inadempimento del conduttore non genera automaticamente un diritto al risarcimento se il locatore non dimostra di aver subito un danno patrimoniale concreto ed effettivo.

I Fatti di Causa: La Controversia sulla Manutenzione dell’Immobile

La vicenda trae origine da un contratto di locazione di un grande complesso alberghiero. Un gruppo societario, conduttore dell’immobile, si era contrattualmente impegnato a eseguire sia la manutenzione ordinaria sia quella straordinaria. Anni dopo, la proprietà dell’hotel viene trasferita da una fondazione previdenziale a un fondo di investimento immobiliare, che subentra nel contratto come nuovo locatore.

Al termine del rapporto, alla riconsegna delle chiavi, il nuovo proprietario riscontra gravi carenze manutentive e cita in giudizio l’ex conduttore, chiedendo un cospicuo risarcimento per i lavori di ripristino necessari e per il mancato guadagno.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettano la domanda, sottolineando che il locatore non aveva fornito prova sufficiente dello stato dell’immobile all’inizio del rapporto e, soprattutto, che non aveva dimostrato un danno patrimoniale effettivo, avendo tra l’altro già pianificato una completa ristrutturazione e rilocato l’immobile.

La Decisione della Corte di Cassazione: Il Principio del Danno Effettivo

Investita della questione, la Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. Gli Ermellini colgono l’occasione per chiarire i presupposti del risarcimento danni locazione.

La Corte stabilisce che la violazione dell’obbligo di manutenzione e di restituzione del bene in buono stato (art. 1590 c.c.) costituisce un illecito contrattuale. Tuttavia, questo illecito obbliga al risarcimento solo se, in concreto, ne è derivato un danno al patrimonio del creditore (il locatore). In altre parole, non c’è automatismo tra inadempimento e risarcimento.

Risarcimento danni locazione: Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte si articolano su tre punti principali, fondamentali per comprendere la portata della decisione.

La Prova del Danno Concreto

Il fulcro della decisione risiede nella distinzione tra la violazione dell’obbligo contrattuale e la produzione di un danno risarcibile. La Corte afferma che il deterioramento della cosa locata, anche se superiore a quello derivante dall’uso normale, non obbliga il conduttore al risarcimento se, per particolari circostanze, non ne è derivato un danno patrimoniale per il locatore. La funzione del risarcimento non è punitiva, ma compensativa: mira a ristorare il patrimonio del danneggiato, riportandolo nella situazione in cui si sarebbe trovato senza l’illecito. Pertanto, il locatore deve provare l’effettiva diminuzione del valore dell’immobile o l’aumento dei costi che ha dovuto sostenere a causa diretta della mancata manutenzione, non semplicemente allegare il costo di una ristrutturazione generale.

L’Onere della Prova e i Limiti del Giudizio di Legittimità

La Corte respinge anche le censure relative a una presunta errata valutazione delle prove. Viene ribadito che il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Non si possono rivalutare i fatti o le prove già esaminate nei gradi precedenti. La violazione dell’onere della prova (art. 2697 c.c.) si configura solo se il giudice attribuisce tale onere alla parte sbagliata, non se la sua valutazione delle prove presentate non soddisfa una delle parti. Nel caso di specie, il locatore non aveva assolto al proprio onere di dimostrare lo stato iniziale del bene e l’esistenza di un danno concreto.

La Condanna per Lite Temeraria

Infine, la Cassazione conferma la condanna per responsabilità processuale aggravata (art. 96 c.p.c.) a carico dei ricorrenti. La Corte d’Appello aveva correttamente motivato la sanzione non sulla base del semplice rigetto dell’appello, ma sull’accertamento di una colpa grave nell’aver insistito in un’azione legale palesemente infondata e con argomentazioni generiche, in contrasto con consolidati principi giurisprudenziali.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Per i locatori, emerge la necessità cruciale di documentare in modo dettagliato lo stato dell’immobile all’inizio della locazione, ad esempio attraverso un verbale di consegna analitico e corredato da fotografie. In caso di contenzioso, non sarà sufficiente dimostrare la negligenza del conduttore, ma si dovrà provare con precisione il danno economico subito, come la perdita di opportunità di locazione a canoni di mercato o i costi specifici di ripristino (distinti da quelli di una riqualificazione generale). Per i conduttori, la decisione ribadisce che, pur rimanendo l’obbligo di custodire e manutenere il bene con diligenza, la loro responsabilità è circoscritta al danno effettivo causato al locatore, escludendo pretese risarcitorie sproporzionate o slegate da un reale pregiudizio economico.

È sufficiente dimostrare il deterioramento dell’immobile per ottenere il risarcimento dal conduttore?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’inadempimento del conduttore all’obbligo di restituire la cosa in buono stato locativo non genera automaticamente il diritto al risarcimento. Il locatore deve provare che da tale inadempimento è derivato un concreto e attuale danno al suo patrimonio.

Chi deve provare lo stato dell’immobile all’inizio e alla fine della locazione?
Incombe sul locatore che agisce per il risarcimento l’onere di provare il fatto costitutivo del suo diritto. Ciò significa che deve dimostrare il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione. Il conduttore, a sua volta, può liberarsi dalla responsabilità provando che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per causa a lui non imputabile.

Il conduttore deve pagare per una ristrutturazione completa se ha omesso la manutenzione?
No. Il risarcimento dovuto dal conduttore deve coprire solo le spese necessarie a riportare il bene nelle stesse condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione, al netto del normale deterioramento d’uso. Non possono essere imputate al conduttore le spese per migliorie o ristrutturazioni che vadano oltre questo limite, che il locatore è libero di eseguire a proprie spese.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32836 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 32836 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14871/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente e legale rappresentante, NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona dell’Amministratore Delegato e legale rappresentante, NOME COGNOME, quale società di gestione del fondo comune di investimento denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘, tutte elettivamente domiciliate in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);
-ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante pro -tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente-

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 301/2022 depositata in data 30 marzo 2022, notificata in data 1 aprile 2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE convenivano, con ricorso ex art. 447 -bis cod.proc.civ., dinanzi al Tribunale di Aosta, il RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni a favore di NOME, quantificati in 7.716.408,00 , per le opere necessarie per rimediare ai difetti manutentivi dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, sito in La Thuile, riscontrati dopo la sua riconsegna al termine del rapporto locatizio, e al risarcimento dei danni, derivanti dal mancato guadagno imputabile a inadempimenti di RAGIONE_SOCIALE agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria, da determinarsi in via equitativa, a favore di RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE;
a tal fine adducevano che:

–NOME era stata proprietaria del complesso alberghiero denominato RAGIONE_SOCIALE fino al 23 dicembre 2015, quando ne aveva trasferito la proprietà ad RAGIONE_SOCIALE – RAGIONE_SOCIALE,

RAGIONE_SOCIALE Investimenti per l’Abitare multicomparto e di tipo chiuso, gestito da NOME, poi divenuta RAGIONE_SOCIALE;

–NOME aveva condotto in locazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla scorta del contratto stipulato in data 29/12/1997, con cui si era obbligata a corrispondere un canone pari al 15% dei ricavi generati, con un canone minimo garantito, a eseguire la manutenzione ‘ordinaria e straordinaria’ dell’RAGIONE_SOCIALE, dei relativi impianti, degli arredi, stigliature, attrezzature, accessioni e pertinenze, ad eccezione degli interventi sulle strutture portanti;

-con scrittura privata stipulata a latere del contratto, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avevano convenuto che RAGIONE_SOCIALE avrebbe assunto l’onere di eseguire (a sua cura e a sue spese) le opere di manutenzione straordinaria dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in seguito più precisamente individuate da tecnici delle parti e che RAGIONE_SOCIALE avrebbe riconosciuto ad RAGIONE_SOCIALE “a titolo di premio e di indennità ex artt. 1592 e 1593 cod. civ. un importo pari all’85% di quanto speso”;

-in data 1/3/2012, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avevano concluso un ulteriore accordo modificativo del canone di locazione, pattuendo che esso fosse commisurato in termini percentuali rispetto ai ricavi conseguiti da RAGIONE_SOCIALE con riferimento a tutti gli alberghi di RAGIONE_SOCIALE da essa gestiti;

in data 27/6/2014 NOME comunicava ad RAGIONE_SOCIALE la volontà di disdettare il contratto di locazione alla scadenza del 31/12/2005;

in data 23/12/2015 RAGIONE_SOCIALE conferiva la proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE nel fondo immobiliare di tipo chiuso denominato RAGIONE_SOCIALE, subentrato a RAGIONE_SOCIALE nella posizione di locatore; dopo un sopralluogo di verifica dello stato della struttura, le parti convenivano di eseguire lavori di ristrutturazione del complesso alberghiero per complessivi euro 10 milioni;

solo il 3 maggio 2016 NOME procedeva alla riconsegna ad RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE libero da persone e cose;

contestualmente NOME lo concedeva in locazione a RAGIONE_SOCIALE, del gruppo RAGIONE_SOCIALE;

successivamente, in data 24/2/2018, NOME stipulava con il nuovo gestore un progetto di riqualificazione dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per un preventivo di euro 30 milioni;

il Tribunale di Aosta pronunciava la sentenza n. 246/2020, con la quale rigettava l’azione promossa dalle ricorrenti, ritenendo: NOME non legittimata ad agire per il risarcimento del danno, avendo già tenuto conto, al momento in cui aveva assunto la proprietà del complesso alberghiero, dello stato dell’immobile; non provato lo stato manutentivo dell’RAGIONE_SOCIALE al momento in cui era stato concesso in locazione e quale fosse lo stato manutentivo al momento del rilascio; non rilevante la richiesta di CTU che sarebbe stata meramente esplorativa, ma decisivo il fatto che contestualmente alla restituzione l’RAGIONE_SOCIALE fosse stato rilocato; rigettava anche la domanda di RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, precisando che RAGIONE_SOCIALE non aveva legittimazione attiva e che comunque non era stato allegato e dimostrato quali ricavi avrebbero potuto ottenere le società attrici se fossero stati eseguiti gli interventi manutentivi né quali maggiori canoni di locazione avrebbero potuto conseguire;
RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE proponevano appello avanti la Corte di Appello di Torino, chiedendo l’integrale riforma della pronuncia del Tribunale;

il Collegio di secondo grado, con la sentenza n. 301/2022, ha rigettato l’appello promosso dalle ricorrenti, condannandole, inoltre, ai sensi dell’art. 96 cod.proc.civ., al versamento di euro 23.238,00;

per quanto ancora rileva in questa sede, ha ritenuto, citando Cass. n. 6387/2018, che incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di

dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile’, perché l’inadempimento dell’obbligazione gravante sul conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato è stata ricevuta non obbliga per ciò solo ‘l’inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale; il contratto di locazione non prevede alcuna deroga al disposto di cui all’art. 1590 cod.civ. perciò non può sostenersi che il conduttore fosse gravato dall’obbligo di restituire il compendio immobiliare in perfette condizioni, indipendentemente dallo stato ‘di partenza’; ha ritenuto carente la prova delle condizioni dell’immobile al momento della richiesta; ha ritenuto meritevole di accoglimento la domanda delle appellate di condanna, ai sensi dell’art. 96 cod.proc.civ.;
avvalendosi di tre motivi, RAGIONE_SOCIALE, ed RAGIONE_SOCIALE ricorrono per la cassazione della sentenza d’appello;

resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato memoria; entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., le società ricorrenti denunciano ‘violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli articoli 1590 e 1218 cod.civ.’;

secondo le ricorrenti, il giudice a quo , pur avendoli accertati, avrebbe reputato i difetti di manutenzione dell’RAGIONE_SOCIALE assorbiti dal

progetto di ristrutturazione, incorrendo nella violazione degli artt. 1590 e 1218 cod.civ., per non aver individuato i danni dell’immobile locati sussistenti al momento della riconsegna ed avere, al contrario, attribuito incidenza ad eventi estrinseci e successivi, inidonei interrompere il nesso causale tra inadempimento -accertato -e degrado manutentivo, anch’esso accertato, vieppiù perché correlati ad un diverso rapporto giuridico, sorto successivamente e a distanza di anni dalla produzione dell’evento;
il motivo è inammissibile, in quanto impugna quella che nella motivazione viene considerata una premessa: infatti, a p. 18, della sentenza si legge ‘Prima di passare ad esaminare i motivi di appello deve darsi atto dell’erroneità delle considerazioni illustrate dagli appellanti nella premessa al gravame’; ancora: da p. 19 si evince che la Corte d’Appello ha esaminato il secondo motivo, giudicandolo, in parte, inammissibile e, in parte infondato, con assorbimento del primo; ulteriore conferma che le affermazioni confutate non hanno costituito ratio decidendi si trae dall’incipit dell’esame del secondo motivo, p. 19: ‘Ciò premesso …’);
in ogni caso, cioè quand’anche si ritenesse diversamente, le affermazioni censurate non esprimono alcun errore, perché la Corte d’Appello ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale ‘L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1590 cod.civ. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore’ (Cass. 6/05/2020, n. 8526);
ora, è vero che la situazione lamentata dalla locatrice è quella di un ripristino del godimento del bene, per così dire, non integrale, perché le sarebbe stata impedita la possibilità di utilizzazione materiale indiretta tramite stipulazione di una nuova locazione del bene: per causa dell’adempimento inesatto dell’obbligo di restituzione avrebbe subito una perdita che per essere eliminata postulava lo svolgimento di un’attività di ripristino delle condizioni in cui il complesso doveva essere restituito; è indubbio che un tal genere di danno sia astrattamente configurabile, ma di ciò la Corte di appello ha tenuto conto, motivando la decisione di rigetto, sotto questo profilo, per il difetto di prova in concreto del danno invocato: quello delle spese per una ristrutturazione completa dell’RAGIONE_SOCIALE, la cui necessità non era stata dimostrata;
già con la decisione n. 17964 del 14/08/2014, la quale, a sua volta, riprendeva la pronuncia del 07/10/1996, n. 8751, poi confermata da Cass. n. 982 dell’11/05/2005, questa Corte aveva ritenuto l’accoglimento della richiesta risarcitoria avente ad oggetto il risarcimento del danno ex art. 1590 cod.civ. subordinato alla prova dell’effettivo verificarsi di un danno, perché ‘ nell’ambito delle relazioni tra soggetti di diritto privato, l’obbligo di risarcire non ha di regola fini sanzionatori in quanto la funzione primaria dell’obbligo di risarcimento è quella di compensare il pregiudizio arrecato restaurando almeno per equivalente la situazione patrimoniale del danneggiato quale era prima dell’illecito. Il diritto al risarcimento postula quindi, ed indispensabilmente, l’effettività del verificarsi di un danno, che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto”;
la prova di danni derivanti dal deterioramento dell’albergo non è sufficiente, dunque, a far ritenere ricorrente il danno materiale subito, dovendosi escludere, per le ragioni precisate, che i danni derivanti dal deterioramento e dal degrado si identifichino con il

danno materiale richiesto, occorrendo la prova della diminuzione del valore economico della cosa rientrata nel patrimonio del debitore ovvero quella di un incremento dei costi di ristrutturazione derivanti dalla mancata manutenzione ordinaria del bene;

tali conclusioni sono state ribadite dalla pronuncia n. 23271 del 3/07/2008, la quale ha stabilito che non possono essere imputate al conduttore altro che le spese necessarie al ripristino del bene per riportarlo nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1580 cod.civ. , comma 1), e “non quelle inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti, che il locatore è libero di eseguire a proprie spese”;
2) con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ. alla Corte d’appello si ascrivono la violazione e falsa applicazione delle norme di diritto con riferimento all’art. 1218 cod.civ. e 2697 cod.civ. nonché, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con riferimento a tutti gli elementi che attestavano l’inadempimento al contratto di locazione da parte di RAGIONE_SOCIALE;
in sostanza, lamentano il fatto che la Corte d’appello abbia omesso di attentamente valutare le prove sullo stato manutentivo dell’RAGIONE_SOCIALE al momento della riconsegna; in particolare, non avrebbe tenuto conto dell’avvenuta stipulazione dell’accordo definito Scrittura premi, i cui allegati A e B consentivano di individuare esattamente lo stato manutentivo dell’RAGIONE_SOCIALE alla data dell’esecuzione delle opere, ossia lo stato in cui RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto riconsegnare l’immobile; detta scrittura imponeva ad RAGIONE_SOCIALE di eseguire le ‘opere di adeguamento normativo descritte nel capitolato allegato’ sub A del contratto stesso, nonché le ‘opere di manutenzione straordinaria descritte nel capitolato allegato’ sub B del contratto, rappresentando, secondo la prospettazione di parte
ricorrente, dati certi in ordine allo stato di consistenza nel quale il conduttore aveva l’obbligo di restituire il bene locato; né il giudice a quo avrebbe tenuto conto della relazione di General Planning quanto al lo stato manutentivo dell’immobile in prossima della consegna e dei commenti negativi degli ospiti della struttura pubblicamente disponibili sul noto sito Tripadvisor;

la censura si sostanzia, a dispetto della rubrica, in una richiesta di rivalutazione dei fatti di causa, peraltro, riproposta in questa sede senza alcun confronto con le statuizioni della sentenza impugnata che non può trovare accoglimento, dati i caratteri morfologici e funzionali del giudizio di legittimità;

va poi ricordato che un motivo denunciante la violazione dell’art. 2697 cod.civ. si configura effettivamente e, dunque, dev’essere scrutinato come tale solo se in esso risulti dedotto che il giudice di merito abbia applicato la regola di giudizio fondata sull’onere della prova in modo erroneo, cioè attribuendo l’ onus probandi a una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni; viceversa, allorquando il motivo deducente la violazione del paradigma dell’art. 2697 cod.civ. non risulti argomentata in questi termini, ma solo con la postulazione (erronea) che la valutazione delle risultanze probatorie ha condotto ad un esito non corretto, il motivo stesso è inammissibile come motivo in iure ai sensi del n. 4 dell’art. 360 cod.proc.civ. (se si considera l’art. 2697 cod.civ. norma processuale) e ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod.proc.civ. (se si considera l’art. 2697 cod.civ. norma sostanziale, sulla base della vecchia idea dell’essere le norme sulle prove norma sostanziali) e, nel regime dell’art. 360 n. 5 oggi vigente si risolve in un surrettizio tentativo di postulare il controllo della valutazione delle prove oggi vietato ai sensi di quella norma scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni (Cass. , Sez. Un ., 7/04/2014, nn. 8053 e
8054 ; Cass., Sez. Un. 5/08/2016, n. 16598 e già Cass. 10/06/2016, n. 11892);

deve ulteriormente osservarsi che rilevato che il vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. oltre a non poter essere dedotto nel caso di doppia conforme di merito, stante la preclusione processuale di cui all’art. 348 ter ult. comma, cod.proc.civ., neppure si configura nel caso di specie in cui la Corte d’appello ha esaminato non solo gli atti asseritamente omessi, ma anche i fatti che con essi si volevano dimostrare, pervenendo alla conclusione, che resiste alle censure di parte ricorrente, che non vi fosse prova dello stato dell’immobile al momento dell’inizio del rapporto locatizio;
3) con il terzo motivo, a sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., è denunciata la violazione dell’art. 96 cod.proc.civ., per avere la Corte d’appello ritenuto sussistente la colpa grave per avere insistito nella tardiva produzione di documenti (essenziali ai fini della decisione), formulando un motivo di impugnazione in parte generico, in parte manifestamente infondato ed in parte contraddetto da quanto indicato in sede di ricorso introduttivo (di primo grado) e per avere contestato il riparto dell’onere probatorio operato dal Tribunale senza considerare la specifica giurisprudenza di questa Corte sull’art. 1590 cod.civ.;
il motivo è inammissibile, in quanto non si correla con la motivazione e non la critica efficacemente;

non coglie il fatto che la Corte d’Appello ha applicato l’art. 96, 3° comma cod.proc.civ. e non già l’art – 96, 1° comma, cod.proc.civ. -i precedenti evocati per confutare la sentenza – che peraltro ha applicato la giurisprudenza di questa Corte, avendo fatto derivare la sanzione non già automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall’infondatezza della impugnazione ma dall’accertamento in termini oggettivi degli atti processuali e del

comportamento tenuto dalla parte (Cass. 30/09/2021, n. 26545) -non si rivelano pertinenti;

il ricorso è, pertanto, inammissibile;

le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo; il Collegio non ritiene di applicare l’art. 96, 3° comma, cod.proc.civ., come invece richiesto dalla parte resistente;

7) si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico delle ricorrenti l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna le ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 25.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 25/10/2023 dalla Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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