Risarcimento danni locazione: onere della prova

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33288/2023, ha stabilito che per ottenere il risarcimento danni locazione non è sufficiente dimostrare l’inadempimento del conduttore ai suoi obblighi di manutenzione. Il locatore deve fornire la prova specifica di aver subito un effettivo pregiudizio economico, come una diminuzione del valore dell’immobile o un aumento dei costi di ripristino. Il caso riguardava la richiesta di un ingente risarcimento da parte dei proprietari di un villaggio turistico nei confronti della società che lo gestiva. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito che avevano rigettato la domanda per mancata prova del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni locazione: la prova del danno è essenziale

Quando un immobile viene restituito con danni che vanno oltre la normale usura, il proprietario ha diritto a un indennizzo. Tuttavia, l’inadempimento del conduttore ai suoi doveri di manutenzione non è, di per sé, sufficiente a garantire un esito favorevole in tribunale. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 33288/2023 ribadisce un principio fondamentale: per ottenere il risarcimento danni locazione, il locatore deve fornire la prova concreta e specifica di aver subito un pregiudizio patrimoniale. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: La Controversia sul Villaggio Turistico

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata dalla società proprietaria di un grande complesso turistico nei confronti dell’operatore che lo aveva gestito per anni. Alla riconsegna dell’immobile, la proprietà contestava gravi carenze manutentive, quantificando i danni necessari per il ripristino in oltre 8,5 milioni di euro, a cui si aggiungeva una richiesta per il mancato guadagno.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano rigettato la domanda. I giudici di merito avevano evidenziato due punti cruciali:
1. Una parte della società proprietaria, subentrata nella titolarità del bene durante il rapporto, non poteva avanzare pretese, poiché lo stato manutentivo dell’immobile era già stato considerato nella determinazione del prezzo di trasferimento.
2. La proprietà non era riuscita a fornire una prova adeguata del danno economico effettivamente subito, né in termini di costi di ripristino né come perdita di fatturato.

Di fronte a questa doppia sconfitta, la società proprietaria ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione sul Risarcimento Danni Locazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso principale inammissibile, confermando in toto la linea dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno smontato uno per uno i motivi del ricorso, ribadendo che la valutazione dei fatti e delle prove è compito esclusivo dei giudici di primo e secondo grado, e non può essere oggetto di una nuova analisi in sede di legittimità, se non per vizi procedurali specifici.

Il punto centrale della decisione è la distinzione tra l’inadempimento contrattuale (la mancata manutenzione) e il danno risarcibile. La Corte ha sottolineato che il primo non implica automaticamente il secondo. Per ottenere un risarcimento, è indispensabile dimostrare che dall’inadempimento sia derivata una conseguenza economica negativa e concreta per il patrimonio del creditore.

Le Motivazioni: L’Inadempimento Non Equivale al Danno

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su principi consolidati in giurisprudenza. La funzione del risarcimento danni locazione, e più in generale del risarcimento civile, non è punitiva, ma compensativa. Il suo scopo è ristorare il patrimonio del danneggiato, riportandolo alla situazione in cui si sarebbe trovato se l’illecito non fosse avvenuto.

Da ciò consegue che, anche in presenza di un deterioramento dell’immobile superiore al normale uso, il conduttore non è tenuto al risarcimento se da tale deterioramento non è derivato un danno patrimoniale effettivo per il locatore. Il proprietario deve provare, ad esempio, una delle seguenti circostanze:

* Una diminuzione del valore economico del bene.
* Un incremento dei costi di ristrutturazione e ripristino.
* La perdita di opportunità di locare nuovamente l’immobile a condizioni più vantaggiose.

Nel caso specifico, la proprietà non ha fornito questa prova. La richiesta di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) è stata correttamente respinta dai giudici, poiché la CTU non può supplire alla carenza probatoria della parte, ma serve solo ad aiutare il giudice a valutare elementi già acquisiti o che richiedono competenze specifiche.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Proprietari e Inquilini

L’ordinanza n. 33288/2023 offre importanti spunti pratici. Per i locatori, emerge la necessità di non limitarsi a contestare lo stato dell’immobile alla riconsegna, ma di documentare meticolosamente il danno economico. È fondamentale predisporre perizie, preventivi di spesa e, se possibile, prove del minor valore di mercato o delle perse occasioni di guadagno. Non basta dire ‘c’è un danno’, bisogna dimostrare ‘quanto è costato’.

Per i conduttori, la decisione ribadisce che, pur essendo tenuti a una corretta manutenzione, non possono essere chiamati a risarcire danni puramente ipotetici o non provati. Questo principio garantisce un equilibrio tra le parti, evitando che l’obbligo di manutenzione si trasformi in una responsabilità oggettiva e slegata dalle reali conseguenze economiche.

Quando il nuovo proprietario di un immobile può chiedere i danni al conduttore per la cattiva manutenzione precedente al suo acquisto?
Secondo la Corte, il nuovo proprietario perde il diritto al risarcimento se, al momento dell’acquisto, si è già tenuto conto dell’effettivo stato di manutenzione del bene per determinare il prezzo di vendita. In pratica, se il prezzo è stato ribassato proprio a causa delle condizioni dell’immobile, il nuovo proprietario non può chiedere un ulteriore risarcimento al conduttore per gli stessi difetti.

L’inadempimento del conduttore all’obbligo di manutenzione dà automaticamente diritto al risarcimento del danno?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che l’inadempimento contrattuale è un illecito, ma non obbliga automaticamente al risarcimento se, in concreto, non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore. La funzione del risarcimento non è punire il conduttore, ma compensare una perdita economica effettiva e provata del proprietario.

È possibile utilizzare una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) per dimostrare un danno che non è stato adeguatamente allegato e provato dalla parte?
No. La CTU non è un mezzo di prova per sopperire alla mancanza di allegazioni o offerte di prova da parte di chi agisce in giudizio. La sua finalità è quella di assistere il giudice nella valutazione di elementi già acquisiti o nella soluzione di questioni tecniche. Non può essere usata per compiere un’indagine ‘esplorativa’ alla ricerca di fatti o prove che la parte aveva l’onere di fornire.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33288 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33288 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24067/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente e legale rappresentante, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente, NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante p.t., RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliate in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);
-ricorrenti- nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del rappresentante legale p.t, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO

(CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende insieme con l’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

e sul ricorso incidentale condizionato proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del rappresentante legale p.t, domiciliata in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende insieme con l’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente incidentale-

contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE;

-intimate- avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di Cagliari n. 220/2021 depositata il 15/06/2021, notificata in data 16/06/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

1) RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi ‘RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE convenivano, con ricorso ex art. 447bis cod.proc.civ., dinanzi al Tribunale di Cagliari, il RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni consistenti nella realizzazione delle opere necessarie per rimediare ai difetti manutentivi del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, riscontrati al momento RAGIONE_SOCIALE sua riconsegna al termine del rapporto locatizio, indicati in euro 8.563.440,36, e al risarcimento dei danni, da quantificarsi
tramite CTU e/o in via equitativa, derivanti dal mancato guadagno imputabile all’inadempimento di RAGIONE_SOCIALE agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria;

2) a tal fine adducevano che:

–RAGIONE_SOCIALE era stata proprietaria del RAGIONE_SOCIALE, sito in Villasimius (Cagliari), fino al 23 dicembre 2015, quando lo aveva conferito ad RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, gestito da RAGIONE_SOCIALE;

RAGIONE_SOCIALE aveva condotto in locazione il Villaggio RAGIONE_SOCIALE fin dalla sua realizzazione, in virtù di una serie ininterrotta di contratti di locazione intercorsi con RAGIONE_SOCIALE l’ultimo risalente 29 dicembre 1997- con i quali si era obbligata a corrispondere un canone pari al 17,5% dei ricavi generati (ovvero, se maggiore, ad un importo minimo convenzionalmente individuato) ed a eseguire la manutenzione ‘ordinaria e straordinaria’ del complesso;

-con scrittura privata del 29 dicembre 1997, quindi, contestualmente al contratto locativo, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avevano convenuto che: RAGIONE_SOCIALE aveva l’obbligo di eseguire (a sua cura e a sue spese) le opere che le parti avrebbero successivamente individuato anche con l’ausilio di due tecnici arbitratori, ad integrazione degli interventi di adeguamento e di manutenzione straordinaria indicate negli allegati al contratto; RAGIONE_SOCIALE (e poi RAGIONE_SOCIALE avrebbe riconosciuto ad RAGIONE_SOCIALE “a titolo di premio e di indennità ex artt. 1592 e 1593 cod. civ. un importo pari all’85% di quanto speso”;
nel 2003 e poi nel 2012 erano intervenuti ulteriori accordi modificativi dell’ammontare del canone; in particolare, con la scrittura privata dell’1 marzo 2012 RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avevano pattuito, modificando il contratto di locazione originario, che, a far data dall’1 gennaio 2011, il canone sarebbe stato determinato in misura pari al 20% del totale dei ricavi realizzati in ciascuna annualità;

data 27 febbraio 2003, RAGIONE_SOCIALE, alla quale RAGIONE_SOCIALE aveva trasferito il diritto di usufrutto sul villaggio, era succeduta in tutti i rapporti contrattuali in essere con RAGIONE_SOCIALE afferenti al complesso immobile;

in data 27 giugno 2014 NOME aveva comunicato la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza, invitando RAGIONE_SOCIALE a rilasciare il complesso turistico libero da persone e cose entro il 31 dicembre 2015;

in data 23 dicembre 2015, RAGIONE_SOCIALE aveva retrocesso ad RAGIONE_SOCIALE l’usufrutto sul villaggio ed RAGIONE_SOCIALE aveva conferito ad NOME, nella sua qualità di società di gestione del fondo comune di investimento RAGIONE_SOCIALE, il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, convenendo che: RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, rispettivamente, per il periodo di competenza, avrebbero conservato il diritto alla riscossione dei ‘canoni, indennità di occupazione, oneri accessori ed alle spese rimborsabili’ riferibili al periodo di locazione antecedente al 23 dicembre 2015; NOME sarebbe subentrata nel contratto di locazione, assumendo la titolarità di tutti i rapporti attivi e passivi derivanti da esso;
al momento RAGIONE_SOCIALE riconsegna del villaggio era insorta controversia sulla misura dell’indennità di avviamento di cui all’art. 34 RAGIONE_SOCIALE l. n. 392/1978; in particolare, RAGIONE_SOCIALE subordinava la riconsegna del bene al pagamento dell’indennità di avviamento;

dato lo stato di degrado del villaggio, le attrici sostenevano di avere subito una contrazione patrimoniale -un mancato guadagno -per non avere potuto ottenere un canone locativo maggiore ove il villaggio fosse stato adeguatamente manutenuto, come sarebbe stato confermato dalla contrazione del fatturato del villaggio NOME in controtendenza rispetto al generale andamento del mercato turistico cagliaritano nel medesimo arco temporale;

il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 1659/2020, rigettava l’azione promossa dalle ricorrenti, ritenendo che:

dal tema controverso dovevano essere escluse le questioni relative all’accordo del 2003, oggetto di procedimento arbitrale, e che, quindi, la controversia verteva solo sull’inadempimento dell’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria;

NOME non era titolare del diritto al risarcimento dei danni conseguenti al dedotto inadempimento agli obblighi manutentivi da parte di RAGIONE_SOCIALE;

non era stato adeguatamente provato lo stato del villaggio al momento RAGIONE_SOCIALE restituzione e tantomeno era stato allegato e provato il mancato guadagno che RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE avrebbero potuto percepire ove fossero stati eseguiti gli obblighi manutentivi;

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE proponevano gravame avanti la Corte di Appello di Cagliari, chiedendo l’integrale riforma RAGIONE_SOCIALE pronuncia del Tribunale;

il Collegio di secondo grado ha rigettato l’appello promosso dalle ricorrenti; segnatamente, ha ritenuto, facendo ricorso al criterio RAGIONE_SOCIALE ragione più liquida:

con riferimento alla domanda risarcitoria formulata da NOME, che essa non era divenuta titolare del diritto risarcitorio, atteso che dello stato manutentivo del villaggio si era tenuto conto al momento RAGIONE_SOCIALE determinazione del prezzo e che l’atto di apporto aveva determinato il trasferimento a titolo oneroso RAGIONE_SOCIALE proprietà del complesso turistico, come si evinceva dal contento dell’atto di apporto e in particolare dalla premessa, lett. g e lett. h, dagli artt. 2, 3, 5 (l’art. 5 prevedeva che la ‘proprietà e il possesso giuridico’ degli immobili sarebbero passati nel comparto), 8, 9, 10, 11 (con queste ultime pattuizioni era stata garantita la piena ‘proprietà’ degli immobili conferiti, la loro libertà da ipoteche, servitù, pesi, oneri e trascrizioni pregiudizievoli, erano state fornite la certificazione catastale, le dichiarazioni di conformità urbanistica in materia energetica); che come proprietaria subentrata nei contratti
di locazione in essere NOME avrebbe avuto titolo, ex art. 1602 cod.civ., per ottenere la condanna al risarcimento dei danni cagionati dal conduttore resosi inadempiente all’obbligo di manutenzione, ma aveva perduto questo diritto, atteso che nella determinazione del prezzo RAGIONE_SOCIALE compravendita si era tenuto conto dell’effettivo stato di manutenzione del bene, come era dato evincere dall’allegato C dell’atto di apporto, punto 4.6;

la Corte d’appello non ha ritenuto persuasivo che il sopralluogo pacificamente effettuato prescindesse totalmente dalla verifica dello stato manutentivo dei beni, come asserito da NOME; al contrario -ha affermato il giudice a quo -‘la valutazione era stata effettuata secondo il criterio finanziario reddituale discontinued cash low , basato sulla attualizzazione dei flussi di cassa netti generati entro un determinato periodo di tempo, in quanto ritenuto più idoneo al fine di rappresentare adeguatamente il valore dei beni’: quindi, tenendo conto delle spese che NOME avrebbe dovuto sostenere nel primo anno per apportare miglioramenti, dei tempi necessari e RAGIONE_SOCIALE conseguente diminuzione del fatturato;
quanto alla domanda risarcitoria per la contrazione di fatturato formulata da RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, ha considerato non soddisfatto l’onere probatorio di dimostrare la dedotta contrazione, non potendosi colmare detta lacuna assertiva e probatoria con l’espletamento RAGIONE_SOCIALE CTU richiesta né con la liquidazione equitativa, in quanto subordinata alla ricorrenza di una situazione di impossibilità o di particolare difficoltà RAGIONE_SOCIALE prova dell’ammontare del danno;

avvalendosi di sei motivi, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ricorrono per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza d’appello;

resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato basato su due motivi il RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE:

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni;

entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

17) con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ. le società ricorrenti denunciano la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. e degli artt. 1470 e ss. cod.civ.;

attinta da censura è la statuizione reiettiva RAGIONE_SOCIALE domanda risarcitoria di NOME, ritenuta erronea perché non avrebbe considerato che l’atto di apporto non era un contratto di compravendita, essendo il fondo conferitario subentrato al proprietario conferente senza corrispettivo, come si evincerebbe proprio dall’atto di apporto, ove, a fronte del conferimento di nove immobili, l’apportante aveva ricevuto complessivamente n. 4872 quote del comparto del valore nominale di euro 50.000,00 ciascuna, per un valore complessivo di euro 243.600.000,00, oltre che dall’art. 8, 1° comma bis , RAGIONE_SOCIALE l. n. 351/2001 che non considera cessioni di beni le cessioni e i conferimenti in società o in altri enti e da Cass. 13519/2019 secondo cui la nozione di apporto si relaziona al ruolo di partecipante al fondo e alla titolarità delle singole quote;
il motivo è inammissibile;

esso assume come oggetto di critica la chiusura RAGIONE_SOCIALE motivazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata a pag. 10, ma omette di farsi carico delle argomentazioni di cui essa è il risultato, che si sviluppano dalle ultime tre righe RAGIONE_SOCIALE pag. 6 sino a quella chiusura, ove in sentenza la Corte territoriale dà conto di tutti gli indici desunti dal contenuto dell’atto di apporto complessivamente considerato su cui si basa la qualificazione dello stesso alla stregua di atto di trasferimento a titolo oneroso RAGIONE_SOCIALE proprietà (cfr. supra § 10), opponendo a quella RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata una diversa qualificazione del medesimo,
risultato di una diversa interpretazione di alcuni stralci dell’atto di conferimento;

è indiscusso, tuttavia, che la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una atto negoziale o di una sua clausola, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod.civ., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, e, in particolare, il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile, ma solo una delle plausibili interpretazioni; sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra: Cass. 28/11/2017, n.28319; Cass. 09/04/2021, n. 946 e successiva giurisprudenza conforme);
18) con il secondo motivo le ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 1362 e ss. cod.civ.;

la Corte territoriale non avrebbe ricercato la effettiva volontà delle parti perseguita attraverso l’atto di apporto che sarebbe stata quella di far subentrare il fondo conferitario nel diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell’obbligo manutentivo;

anche la censura mossa alla sentenza impugnata con questo motivo si sostanzia nella pretesa di contrapporre una diversa interpretazione di alcune clausole contrattuali e ancora una volta omette di misurarsi con la complessa trama argomentativa RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata;

il motivo, pertanto, è condannato all’inammissibilità;

19) con il terzo motivo le ricorrenti imputano alla Corte d’appello di aver violato gli artt. 1590 e 1218 cod.civ.;

la tesi sostenuta è che l’atto di apporto, quand’anche qualificato contratto di compravendita, avesse determinato la successione a titolo particolare di NOME nel contratto di locazione -ai sensi dell’art. 1599 cod.civ. – prima RAGIONE_SOCIALE scadenza del contratto, e che, di conseguenza, le avesse attribuito (in quanto conferitaria) il diritto di chiedere il risarcimento dei danni per la restituzione dell’immobile locato in stato di degrado;

il motivo nuovamente assume come oggetto di critica la stessa affermazione evocata dal motivo precedente e lo fa ancora disinteressandosi delle specifiche argomentazioni svolte dal giudice a quo per giustificarla: tanto ne evidenzia l’inammissibilità;

il motivo si risolve, peraltro, in una mera prospettazione apodittica e priva di riferimenti alle emergenze degli atti, salvo un breve riferimento alle ultime righe RAGIONE_SOCIALE pag. 30;

secondo il costante indirizzo di questa Corte, il vizio di violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE legge, di cui all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod. proc. civ., giusta il disposto di cui all’art. 366, 1° comma, n. 4, cod. proc. civ., deve essere, a pena d’inammissibilità, dedotto mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che motivatamente si assumano in contrasto con le norme regolatrici RAGIONE_SOCIALE fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, non risultando altrimenti consentito alla RAGIONE_SOCIALE di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il fondamento RAGIONE_SOCIALE denunziata violazione (Cass. Sez. Un, 05/05/2006, n. 10313);
20) con il quarto motivo è dedotto l’omesso esame ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., del fatto decisivo costituito dal valore del villaggio al momento dell’atto di apporto;

l’art. 4.6 dell’atto di apporto secondo la prospettazione delle

ricorrenti – precisava che il sopralluogo era mirato a comprendere lo stato di manutenzione generale del bene conferito e RAGIONE_SOCIALE sua qualità formale e funzionale al fine di rilocarlo e non era volto ad accertare in concreto lo stato di manutenzione del villaggio; in altri termini, oltre a non essere stato previsto un corrispettivo per l’apporto del bene, neppure era stata accertata l’effettiva condizione del bene al momento del rilascio;

anche senza considerare la preclusione processuale di cui all’art. 348ter ult. comma cod.proc.civ. in cui è incorsa parte ricorrente, si rileva che la Corte d’appello ha dato una diversa interpretazione del contenuto dell’art. 4.6 dell’allegato C dell’atto di apporto ed ha ritenuto non persuasiva la diversa ricostruzione del RAGIONE_SOCIALE; quest’ultimo la ripropone in questa sede, senza in alcun modo considerare che il ricorrente non può limitarsi a riproporre le tesi difensive svolte nelle fasi di merito e motivatamente disattese dal giudice dell’appello, senza considerare le ragioni offerte da quest’ultimo, poiché in tal modo si determina una mera contrapposizione RAGIONE_SOCIALE propria valutazione al giudizio espresso dalla sentenza impugnata che si risolve, in sostanza, nella proposizione di un “non motivo”, come tale inammissibile ex art. 366, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ. (Cass. 24/09/2018, n.22478); il motivo, pertanto, si risolve in una inammissibile sollecitazione ad una rivalutazione RAGIONE_SOCIALE ricostruzione RAGIONE_SOCIALE quaestio facti , del tutto eccedentaria rispetto alla logica che le Sezioni Unite, nelle note sentenze nn. 8053 e 8054 del 7/04/2014, hanno dato alla nozione ‘omesso esame di un fatto’;
21) con il quinto motivo parte ricorrente critica la sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., per violazione degli artt. 1218 e 2697 cod.civ., avendo la Corte territoriale deciso disattendendo i principi di cui a Cass., Sez. Un., 13533/2001 secondo cui il creditore RAGIONE_SOCIALE prestazione assolve il suo onere probatorio allegando l’inesattezza dell’adempimento e, con

riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., per avere omesso di valutare tutte le presunzioni, gravi, precise e concordanti, che attestavano non solo l’inadempimento RAGIONE_SOCIALE resistente al contratto di locazione bensì la sussistenza di un effettivo pregiudizio economico in capo alle ricorrenti (ciascuna per quanto di ragione, attesa la portata doppiamente lesiva dell’inadempimento dedotto);

il motivo è preliminarmente da dire inammissibile in quanto non denuncia la violazione e falsa applicazione delle norme evocate, ma la postula all’esito del solito riesame RAGIONE_SOCIALE quaestio facti , tra l’altro evocata nella ‘premessa’ senza rispetto dell’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ;

la violazione dell’art. 2697 c.c. non è evocata rispettando i criteri indicati, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, da Cass., Sez. Un., 5/08/2016, n. 16598 del 2016 e ribaditi, ex multis , da Cass. 23/10/2018, n. 26769 secondo cui un motivo denunciante la violazione dell’art. 2697 cod.civ. si configura effettivamente e, dunque, dev’essere scrutinato come tale solo se in esso risulti dedotto che il giudice di merito abbia applicato la regola di giudizio fondata sull’onere RAGIONE_SOCIALE prova in modo erroneo, cioè attribuendo l’ onus probandi a una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni; viceversa, allorquando il motivo deducente la violazione del paradigma dell’art. 2697 cod.civ. non risulti argomentata in questi termini, ma solo con la postulazione (erronea) che la valutazione delle risultanze probatorie ha condotto ad un esito non corretto, il motivo stesso è inammissibile come motivo in iure ai sensi del n. 4 dell’art. 360 cod.proc.civ. (se si considera l’art. 2697 cod.civ. norma processuale) e ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod.proc.civ. (se si considera l’art. 2697 cod.civ. norma sostanziale, sulla base RAGIONE_SOCIALE vecchia idea dell’essere le norme sulle prove norma sostanziali) e,
nel regime dell’art. 360 n. 5 oggi vigente, si risolve in un surrettizio tentativo di postulare il controllo RAGIONE_SOCIALE valutazione delle prove oggi vietato ai sensi di quella norma;

ad abundantiam , si osserva che la statuizione dei giudici d’appello è in piena sintonia con la giurisprudenza di questa Corte, che qui si intende ribadire, secondo la quale ‘L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento RAGIONE_SOCIALE cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso RAGIONE_SOCIALE stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore’ (Cass. 6/05/2020, n. 8526);
già con la decisione n. 17964 del 14/08/2014, la quale, a sua volta, riprendeva la pronuncia del 07/10/1996, n. 8751, poi confermata da Cass. n. 982 dell’11/05/2005, questa Corte aveva ritenuto l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE richiesta avente ad oggetto il risarcimento del danno ex art. 1590 cod.civ. subordinato alla prova dell’effettivo verificarsi di un danno, perché ‘ nell’ambito delle relazioni tra soggetti di diritto privato, l’obbligo di risarcire non ha di regola fini sanzionatori in quanto la funzione primaria dell’obbligo di risarcimento è quella di compensare il pregiudizio arrecato restaurando almeno per equivalente la situazione patrimoniale del danneggiato quale era prima dell’illecito. Il diritto al risarcimento postula quindi, ed indispensabilmente, l’effettività del verificarsi di un danno, che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto”;
la prova di danni derivanti dal deterioramento del villaggio RAGIONE_SOCIALE non è sufficiente, dunque, a far ritenere ricorrente il danno materiale subito, dovendosi escludere, per le ragioni precisate, che

i danni derivanti dal deterioramento e dal degrado si identifichino con il danno materiale richiesto, occorrendo la prova RAGIONE_SOCIALE diminuzione del valore economico RAGIONE_SOCIALE cosa rientrata nel patrimonio del debitore ovvero quella di un incremento dei costi di ristrutturazione derivanti dalla mancata manutenzione ordinaria del bene;

in aggiunta, la censura mossa alla Corte territoriale per non aver utilizzato il ragionamento presuntivo non tiene conto del fatto che spetta al giudice di merito valutare l’opportunità di fare ricorso alle presunzioni semplici, individuare i fatti da porre a fondamento del relativo processo logico e valutarne la rispondenza ai requisiti di legge, con apprezzamento di fatto che, ove adeguatamente motivato, sfugge al sindacato di legittimità, dovendosi tuttavia rilevare che la censura per vizio di motivazione in ordine all’utilizzo o meno del ragionamento presuntivo non può limitarsi a prospettare l’ipotesi di un convincimento diverso da quello espresso dal giudice di merito, ma deve fare emergere l’assoluta illogicità e contraddittorietà del ragionamento decisorio, restando peraltro escluso che la sola mancata valutazione di un elemento indiziario possa dare luogo al vizio di omesso esame di un punto decisivo (cfr., di recente, Cass. 24/07/2023, n. 22218);
va ulteriormente rilevato che la Corte d’Appello ha correttamente escluso che alla mancata allegazione e prova del danno potesse sopperirsi con la CTU e/o con la valutazione equitativa e tale statuizione, con cui parte ricorrente omette di confrontarsi, è corretta e in totale sintonia con la giurisprudenza di questa Corte:

-la consulenza tecnica d’ufficio non è, infatti, un mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto

assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati’ ( Cass. 08/02/ 2011, n. 3130 e successiva giurisprudenza conforme);

-la valutazione equitativa presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. 19/12/2011, n. 27447), cioè che la sussistenza di un danno risarcibile nell’ an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata (Cass. 04/04/2017, n. 8662); di conseguenza, ove la prova del danno non sia stata raggiunta, non può chiedersi al giudice di creare i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto (Cass. 04/08/2017, n. 19447);

con il sesto ed ultimo motivo è denunciato l’omesso esame, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., del fatto rappresentato dal sito web ufficiale dell’RAGIONE_SOCIALE da cui poteva desumersi che l’affluenza dei turisti nel periodo 2011 -2016 era in crescita e che c’era stato invece un decremento del numero degli ospiti del villaggio: indizi da cui la Corte avrebbe potuto desumere la sussistenza e l’entità del danno subito;
il motivo è inammissibile;

anche senza considerare quanto prescritto dall’art. 348 ter ult.co. cod.proc.civ. che preclude la deduzione del vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. in caso di doppia conforme di merito, deve: a) rilevarsi che il motivo lamenta il mancato utilizzo di presunzioni hominis che la Corte milanese avrebbe dovuto basare su fatti, riguardo ai quali -pag. 28 -non si fornisce l’indicazione specifica ai sensi dell’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ.; b) ribadirsi che non può essere utilmente lamentato l’omesso esame di elementi istruttori quando il fatto asseritamente pretermesso sia stato preso in considerazione dalla Corte d’appello;
quanto al la censura mossa alla Corte territoriale per non aver utilizzato il ragionamento presuntivo cfr. supra, sub § 21;

per le ragioni esposte il ricorso principale è inammissibile.

Ricorso incidentale condizionato:

24) con il primo motivo RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 414 cod.proc.civ., ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., e l’omessa pronuncia ex art. 112 cod.proc.civ. sulla nullità del ricorso introduttivo per mancata integrazione nel termine perentorio concesso dal Tribunale di Cagliari con l’ordinanza del 17/04/2018: perché la memoria integrativa dell’8 giugno 2018 non aveva distinto tra migliorie esaminate in sede di RAGIONE_SOCIALE e interventi manutentivi omessi, interventi su strutture portanti a carico di parte locatrice, deterioramento del villaggio, né aveva chiarito il periodo in cui sarebbero stati omessi gli interventi manutentivi;
in sostanza, la memoria integrativa non aveva colmato come prescritto le lacune, tanto che il Tribunale, con l’ordinanza del 18/06/2019, aveva rimesso alla CTU proprio gli argomenti che le ricorrenti avrebbero dovuto indicare nella memoria integrativa, piuttosto che dichiarare nulla la domanda avversaria;

il motivo di appello incidentale condizionato con cui era stato denunciata la nullità RAGIONE_SOCIALE decisione di prime cure per le ragioni appena esposte non sarebbe stato preso in esame dalla Corte d’Appello;

25) con il secondo motivo è denunciata l’omessa pronuncia sull’eccezione di giudicato e di compromesso, avendo le ricorrenti fatto valere questioni inerenti l’esecuzione delle scritture private del 1997 -Scrittura premi -e del 2003 -Accordo migliorie -sulle quali si era espresso il collegio arbitrale, rigettando la domanda risarcitoria di RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE ed anche quella di RAGIONE_SOCIALE per difetto di legittimazione;

la tesi di RAGIONE_SOCIALE è che l’affermazione del Tribunale secondo cui doveva considerarsi pacifico che dal tema controverso fossero esclusi i miglioramenti previsti dall’accordo migliorie e oggetto del procedimento arbitrale, non avesse chiarito se intendeva solo rilevare che le questioni inerenti all’accordo migliorie del 2003 non erano oggetto RAGIONE_SOCIALE odierna controversia o se avesse inteso escludere che controparte avesse dedotto tali questioni nel presente giudizio; perciò aveva impugnato detta statuizione in via incidentale condizionata , allo scopo di far rilevare che la domanda avversaria faceva, invece, riferimento alle questioni inerenti l’esecuzione dell’accordo migliore, ma la Corte d’Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sul corrispondente motivo;
il ricorso incidentale condizionato è assorbito dalla declaratoria di inammissibilità del ricorso principale.

le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

si dà atto RAGIONE_SOCIALE ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico delle ricorrenti principali l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Condanna le ricorrenti principali al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALE parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 20.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, 1° comma quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, 1° comma RAGIONE_SOCIALE l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti principali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del 1° commabis , dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 25/10/2023 dalla Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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